住宅标准构造做法设计研究——以厦门保利·首开云禧项目为例

汪莹莹

（厦门同珵置业有限公司）

1 住宅设计标准化构造做法的重要性

房地产竞争进入了高品质、高价值的差异化竞争阶段，当前地产开发商要抓住挑战和机遇，增强价值提升观念和成本控制意识，采取有效的管理和控制措施，以“拧干毛巾上的最后一滴水”的工匠心态做好成本精细化管理，提升产品价值，为客户创造价值，从而提升产品的价值和企业的核心竞争力，才能持续性健康发展。

无效成本是对产品提升价值和促进营销没有起到有效作用，不能获得客户认同和关注，非结构性、非必须的发生的成本。编制设计标准化构造做法用于指导招标及施工，有利于各部门、各阶段精细化成本管控，做到事前预防、事中控制、事后分析，形成全过程闭环，良性循环。

2 项目概况

云禧项目位于厦门市海沧区马銮湾新城，用地分三个地块，学园路贯穿A1与A2、A3地块之间。地块北侧为百年名校厦门第一中学海沧校区，项目周围环境资源丰富，配套设施齐全，地段位置优势明显，见图1。项目用地面积6.4 万m2，总建面接近25 万m2，计价建筑面积17.2 万m2，容积率2.8，总计包含9 栋一类高层和10 栋二类高层等。规划配套9 班幼儿园不小于建筑面积3780m2，生鲜超市中心店建筑面积不小于1500m2，社区服务中心和社区老年人日间照料中心1 处建筑面积不小于3550m2等，整体设计风格为现代中式。本项目根据首开产品线分级体系，适配珑系产品线，定位为品质刚改及品质改善。

图1 保利首开云禧总平图

3 设计策略

本次构造做法优化设计，首先考虑工程构造适配性：构造做法不是一味减配，应按项目定位等级配套使用，使得成本用在点上，避免局部装饰做法超出配套需要，整体构造做法设计需与珑系产品线适配。其次是明确优化思路，敏感部位，客户关注，影响效果的地方，要出彩；非敏感部位，客户不关注的地方，不影响效果的部位，尽量简化。

本次标准构造做法除了结合成熟的设计实际经验、调研及对标其他开发商的标准、同步对厦门公司过往项目做法进行梳理、归纳和总结，重点对铝膜、外墙涂料及节能、防水等细分专业构造做法，做重点研究和优化。

4 标准构造做法设计

4.1 铝膜工艺相关做法

近年来在高层住宅项目中，铝膜技术得到广泛的应用，同时铝膜工艺也越来越成熟。与传统木模板相比，铝膜板在二次施工中效果更好，不仅可以节省建筑材料，而且能够节省劳动力，全面提升施工的质量和施工的效率。云禧项目在项目开发初期，经项目层面决策，确认采用铝膜施工工艺。

采用铝模全混凝土现浇外墙体系设计实现主体一次浇筑成型，实现了内外墙免抹灰工艺，同时也免除了建筑外墙的二次结构。在铝膜深化设计过程中，对门窗企口、附框提前预埋、外立面线条、阳台反坎等构造节点进行重点优化，减少了外墙及外窗渗漏的风险。由于铝合金模板工厂化生产，加工可以精细到毫米级，大大降低了对工人技能的依赖；而且由于操作简易，过程完全是流水化作业，减少工人数量、降低了人力成本及临时设施的数量；同时专业化的施工，更有利于保证工程的质量，减少渗漏、空鼓等质量隐患。

铝膜工艺的最重要的优势取消了传统的抹灰工序，大大提高了工程进度。针对铝膜免抹灰工艺，在构造做法上做如下优化：

首先，剪力墙与内墙的砌块结合部位：需在剪力墙端进行1cm 压槽处理，采用丁接抹灰贴片压两边，尺寸为10*100mm，方便后期粉刷铺贴加强网；所用砌块材料需要进行提前定制，其厚度需比标准砖厚小2cm；同时户内木模及普通砌块面抹灰均采用10 厚的1：3 专用薄层水泥石灰膏砂浆，以保证砌体粉刷后与免粉刷剪力墙面保持一平，达到剪力墙免抹灰的最终目的。详见图2。

图2 铝膜构造做法优化节点图

其次，本项目窗户四周设企口，窗企口为内凸形式，压槽尺寸为20×120，与外墙一体成型浇筑。同时做好附框预埋，大大提高门窗在防渗、节能、抵抗变形的这三方面的性能。具体做法详见图3。

图3 平开窗边框连接节点图

再则，建筑物中的部分功能房间如厨房、卫生间等底部需要混凝土反坎施工如采用一次浇筑，需要对浇筑施工中的模板进行加固，以能有效控制模板的强度和刚度，避免产生渗漏及模板在捣制混凝土压力下产生变形等质量隐患。然而铝合金模板体系中混凝土反坎一次成型的合格率一直是不尽如人意，混凝土反坎易出现偏移、错台等质量问题，后期剔凿、修补工程量巨大。二次浇筑能够有效地固定反坎模板，提高混凝土的成型质量，但二次浇筑施工效率低、施工成本高。通过对2 种方式的利弊分析及市面其他在建项目的调研，普遍反馈反坎一次浇筑技术尚不成熟，本次反坎由铝膜进行二次浇筑。

4.2 外墙及节能相关做法

4.2.1外墙材料优化

根据珑系外立面适配指标，本项目外立面搭配方案为大面积真石漆和局部石材（或仿石砖）做法。对于客户敏感的沿街商业外立面及住宅门头等部位主要采用干挂石材和铝单板的做法，但考虑成本因素，原石材选型优化为同色系仿石砖。仿石砖以高能、高性价比、节能、环保、降耗的优势近年来受到越来越多开发商的青睐，相对而言，仿石砖颜色更均匀，防水抗污染能力强，强度更高，重量更轻，安装更方便，能有效避免返碱、污渗、开裂等缺点。

除了方案阶段控制立面率和选材，在施工图阶段，对项目进行设计优化也是控制成本的重要一环。对于客户肉眼可以辨别的地方，包括建筑主体、无外百叶的空调机位、女儿墙外侧等采用真石漆。对于客户关注度稍弱的部位，或者客户看不见的部位，则采用平涂，比如有外百叶的空调机位内侧、屋顶及地上女儿墙内侧底商或广告位内侧等客户很难关注到的部位，直接采用平涂就可以。空调格栅内侧封闭区域为客户的非敏感区域，而且有空调格栅围合封闭，住户几乎很少进入。可将真石漆做法改为普通涂料，优化量为30元/m2。

4.2.2外墙节能优化

无抗裂防护层的保温砂浆-建筑反射隔热涂层系统是近年来得到一定应用并受到重视的新型外墙节能做法，该做法具体是在基层采用界面剂+保温砂浆，而后施工底漆、中漆、面漆后，在饰面层叠加采用热反射隔热涂料，形成系统的保温做法。界面剂也称为界面砂浆，基层的组合做法界面剂+保温砂浆，保证一定的批涂厚度，可形成较好的抗裂效果，无需再增加一道抗裂保护层，使得构造简化，由于材料层间的界面减少，使得保温砂浆的性能得以保证，同时基层还兼具找平层的作用。这个做法相对于常规外墙保温砂浆做法，具备工期缩短、性能更好、成本更低、耐久性更强等优点。

本项目位于厦门，属于夏热冬暖地区，夏季温度较高。项目墙体保温采用了保温腻子-建筑反射隔热涂层系统的做法。反射隔热涂料也称为太阳反射涂料，涂料中有陶瓷泡，因而形成对阳光较高的反射率，减缓了建筑因吸收太阳辐射的温度上升，降低夏季墙体表面向室内传导的热量，令建筑物内部的温度大大降低，提高节能效果。同时也降低了外墙涂料的漆膜日光热环境老化的作用，减轻因夏季涂膜表面温度过高而带来的一系列问题，延长涂料的使用周期，并具备一定的防水性能。

经节能软件设计及计算，确认各部位做法：住宅东西向外墙需做隔热反射涂料+保温腻子，部分楼栋南北向需做保温腻子；而公建部分有内保温则外墙不需做隔热反射涂料+保温腻子，外墙按普通腻子考虑，满足福建地区执行的相关节能设计标准。

A1-2#楼东西向外立面的真石漆及保温做法为：基层采用界面剂施工1遍，保温腻子施工3遍；底层漆采用亚士DQ816 外墙底漆，施工1 遍；中层漆采用亚士ZS012真石漆，施工2 遍；面层漆采用亚士ZM852 罩面漆+反射隔热涂料助剂，施工1遍。

A1-1#楼南北向的外立面、百叶后空调位内侧的弹性平涂及保温做法：基层采用界面剂施工1 遍，保温腻子施工2 遍；底层漆采用亚士DQ815 外墙底漆，施工1遍；面层漆采用亚士TX201弹性涂料，施工2遍。

4.3 防水相关做法

建筑工程的渗漏水问题，一直以来都是工程界的痛点、难点所在。建筑防水设计应按防水等级设防，遵循“因地制宜”、“以防为主、防排结合、截堵为辅”等原则，建立防水技术体系。本次防水相关的构造做法，根据项目防水分包的两个主要的供方大禹伟业（北京）国际科技有限公司和东方雨虹防水技术股份有限公司的选型做法，形成两套防水标准做法，并形成了一些防水做法的总结：

4.3.1优先选用涂膜类防水材料

两道防水做法中底层防水材料建议采用涂膜类防水，利于施工操作。由于防水卷材自重比较大，不容易与墙板粘贴牢固，同时防水卷材可能出现拉伸性、粘接强度等不达标的问题，很容易发生脱落。而涂膜类的防水可与混凝土基面满粘，粘接强度大，无搭接缝，不剥离，不窜水，同时优异的拉伸性能，能够防止结构变形对防水层造成破坏。如必须选用卷材，则建议选择无胎基改性沥青防水卷材。该材料采用增粘树脂提高卷材的粘结强度，使卷材与基层粘结牢固，初粘性强，5℃以上不需借助于加热设备即可粘结牢固；对于外界应力产生的细微裂纹具有优异的自愈合性等。在各类卷材产品中，综合性能最优。

4.3.2“多道设防、复合用材”

对于防水工程，并非防水层设置的越多防水效果就越好，这里还涉及施工作业难度问题。比如采用两道防水层，就涉及“叠合防水”概念。目前工程上使用比较普遍的“叠合防水”选型主要有三种，方案一：改性沥青防水涂料+改性沥青防水卷材；方案二：改性沥青防水涂料+高分子防水卷材；方案三：高分子防水涂料+改性沥青防水卷材［1］。这三种组合方式，暂且不谈各层防水材料间相容性问题，单就是施工工艺实现都颇有难度。

近些年，“非固化橡胶沥青防水涂料+防水卷材”的做法得到大力推广，这种组合似乎完美解决上述常规地下室的叠合防水做法的施工难点。

非固化橡胶沥青防水涂料和基层完全满粘，内应力极强，具有自愈性、永不固化的特性。与防水卷材复合使用，可以将防水涂料与防水卷材的优势发挥到极致，真正达成“皮肤式”防水层状态。但非固化橡胶沥青防水涂料属于蠕变性较大的材料，施工时可能会导致外层卷材滑移，因此叠合防水在立面施工需要充分考虑固定措施。但非固化橡胶沥青防水涂料作为一种新型材料，其材料可靠性及耐用性仍然还需要时间去验证。

4.3.3顶板取消找平层原浆收光

常规的地下室顶板设计构造在结构顶板完成后，需进行1∶2.5 水泥砂浆找平，从而保证防水层施工的平整及坚实，与基层可靠粘结，不窜水、不积水。但根据过往项目现场经验来看，经常出现空鼓开裂的情况。分析其原因主要有2 个：从设计角度，由于找平层强度原低于顶板结构层，厚度也较薄；从施工管控来说，理论上找平层施工前，基层需做好湿润，施工后需做好保湿养护，但这两道工序在现场常常缺乏到位的管控。这样，导致找平层不仅没有发挥其设计的作用，反倒加重顶板防水层下的窜水现象，甚至因长期积水，导致顶板渗漏。

所以近些年来在优化防水构造设计时，通常会将该找平层取消，取而代之的是进行“原浆收光”。把地下室顶板表面松散的浮浆、浮尘、垃圾清除，露出坚实、粗糙的表面。在上面涂刷基层处理剂后，达到防水卷材基层所需的“平整、光洁”的收压标准，再进行下一步防水层的施工。详见表1。

表1 保利首开云禧项目防水做法选型

5 结语

面对当前房地产行业的新趋势，当下应该要深思考虑的问题是如何合理支配资源，以及在保证质量和内需的前提下如何控制成本，也对产品研发部设计管理工作提出了新的要求，关注市场的发展及新科技新材料的进步，不断地总结设计经验，实现产品标准在项目中的合理应用。

保利·首开云禧项目在项目之初，组织相关部门参与标准构造做法的研讨，根据研讨结果组织修订、完善《项目建筑构造做法表》，并明确各类工程界面。标准化做法的应用，能够缩短设计周期，提高产品品质，降低运营成本及管理难度，在项目开发过程中发挥着重要的作用。

标准化设计是一个长期的，不断更新的过程。标准建筑构造做法在项目应用及施工中，仍会发现不足之处，过程中应积极总结，进一步进行优化及调整，更新标准化成果，再运用到新的实际项目中去。