广州市既有建筑玻璃幕墙安全状况分析

方培育，徐 坡，陈德高，都之晗

（1、广州市住房和城乡建设局 广州 510032；2、广东省建设工程质量安全检测总站有限公司 广州 510500）

1 研究目的

在广州既有建筑幕墙中，早于行业标准［1-2］建造的幕墙可能存在不符合安全要求的隐患［3-4］，且广州的既有建筑玻璃幕墙存量大、新竣工玻璃幕墙增长速度快，加之使用中缺乏必要的维保导致玻璃幕墙的安全问题逐渐凸显，与玻璃幕墙相关的安全事故偶有发生［5-7］，对市民的人身安全造成威胁，产生不良社会影响。因此发现并解决既有建筑幕墙的安全隐患问题已迫在眉睫。

为进一步加强既有建筑玻璃幕墙安全管理，保障人民群众生命安全，广州市住建局启动“2022 年全市重要建筑玻璃幕墙安全巡查抽查项目”。

2 研究方案

本项目分别通过安全责任人自查自纠、基层和区住建（房管）局检查、市住建局委托第三方技术单位抽查，这三级巡查抽查形式对全市351 栋重要建筑玻璃幕墙（包括部分大型建筑玻璃幕墙、人流密集区建筑玻璃幕墙、隐患玻璃幕墙、老旧玻璃幕墙等）进行基本安全检查。在已有台账基础上，继续对既有建筑玻璃幕墙进行基础信息采集工作，查漏补缺，重点巡查采集2021 年新竣工建筑玻璃幕墙基础信息和外观基本安全情况。并对2021 年巡查抽查通报的隐患玻璃幕墙开展“回头看”工作，督促维护责任主体及时消除安全隐患。

依据广州市人民政府第148 号令《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》和《既有建筑幕墙安全检查技术规程：广州市地方标准DB4401/T 152—2022》［8］的要求，本次巡查抽查工作内容由管理资料检查和幕墙实体抽查两部分组成，具体内容如表1所示。

表1 巡查抽查工作内容Tab.1 Contents of Patrol and Random Inspection

3 基础数据分析

3.1 全市既有建筑玻璃幕墙数量分布情况

截至2022年，全市既有玻璃幕墙项目共计3 773项，5 839幢。其中越秀区249个项目，279幢单体；海珠区241个项目，313幢单体；荔湾区111个项目、129幢单体；天河区1 059个项目，1 806幢单体；白云区298个项目，349 幢单体；黄埔区712 个项目，1 225 幢单体；花都区204 个项目，251 幢单体；番禺区496 个项目，788 幢单体；南沙区149 个项目，258 幢单体；从化区109 个项目，149 幢单体；增城区145 个项目，292 个单体。各区既有建筑玻璃幕墙单体数量占比如图1所示。

图1 各区既有建筑玻璃幕墙单体数量占比Fig.1 Proportion of Glass Curtain Wall Area of Existing Buildings in Each District

通过对全市既有建筑玻璃幕墙数量分布情况基础数据统计显示，全市既有玻璃幕墙幢数前三位的分别为天河区、黄埔区、番禺区，合计占全市的65.4%。

3.2 全市既有与新竣工建筑玻璃幕墙面积分布情况分析

全市既有玻璃幕墙面积约2 314万m2。各区玻璃幕墙面积分别为越秀区190.64万m2，海珠区307.03万m2，荔湾区53.13万m2，天河区689.83万m2，白云区90.11万m2，黄埔区365.33 万m2，花都区101.19 万m2，番禺区269.66万m2，南沙区134.38万m2，从化区7.47万m2，增城区105.55万m2，各区既有建筑玻璃幕墙面积占比如图2所示。

图2 各区既有建筑玻璃幕墙面积占比Fig.2 Proportion of Glass Curtain Wall Area of Existing Buildings in Each District

通过全市既有建筑玻璃幕墙面积分布情况分析，排名前三的天河区、黄埔区、海珠区合计占全市面积总量的58.9%，其中天河区占29.8%。

2022年全市新增建筑玻璃幕墙面积215.49万m2，其中新增面积排名前三的依次为黄埔区、天河区、南沙区，各区新增面积如表2所示。

表2 新竣工项目统计Tab.2 Statistics of Newly Completed Projects

3.3 全市既有建筑玻璃幕墙竣工时间统计分析

根据《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》要求进行定期检查和安全性鉴定的时间节点，对全市既有建筑玻璃幕墙竣工时间进行划分，如表3所示。建于1997年前，即竣工满25 年的建筑占全市9.1%，建于1997 年～2012年，即竣工时间在10～25年的建筑占全市48.9%。建于2012 年～2016 年，即竣工时间在6～10 年的建筑占全市20.9%。建于2016 年～2021 年，即竣工时间在1～6 年的建筑占全市21%。建于2021 年～2022 年，即竣工时间在1年之内的建筑占全市0.1%。

表3 全市既有建筑玻璃幕墙竣工时间统计Tab.3 Completion Time Statistics of Glass Curtain Wall of Existing Buildings in Guangzhou

截至目前，全市自竣工验收交付使用满6年的项目占79%，自竣工验收交付使用满10 年的项目占58%，已超设计使用年限的建筑玻璃幕墙项目占9.1%。

4 内业管理资料类问题统计分析

4.1 内业管理资料类问题统计

被巡查抽查的351栋重要建筑玻璃幕墙中较多项目未按《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》的要求进行定期检查和鉴定。较为突出的是未按要求进行全面安全检查、未按要求进行结构胶专项检查、未按要求进行安全性鉴定、缺失管理资料、无幕墙维护使用说明书、物业合同未涉及幕墙、幕墙日常巡查维护未形成管理档案等，部分维护责任主体从未对幕墙进行安全维护管理。

4.2 内业管理资料类问题原因分析

4.2.1 未按规定开展定期检查、鉴定

文献［8］作为全面安全检查的技术支撑，自2022年4月实施，实施时间不长。

住宅或办公楼中不同楼层由许多小业主各自拥有产权，委托一家物业单位进行管理，类似这种情况，开展检查或鉴定的费用出处问题不清晰。

4.2.2 缺少《幕墙维护使用说明书》

文件移交不规范。竣工后幕墙施工单位没有按规定及时向维护责任主体移交《幕墙维护使用说明书》。且自行编制有难度，早期项目无法联系原施工单位，业主或物业需按项目情况自行拟定，但由于《幕墙维护使用说明书》专业性强，维护责任主体难以自行编制。

4.2.3 物业合同不涉及幕墙

业主将大楼管理维护整体委托给物业公司，早期业主与物业签订的物业服务合同中并未涉及玻璃幕墙。2021 年发布的《广州市物业合同示范文本》明确将幕墙纳入管理范围，业主未及时更新条款，物业管理单位不了解幕墙管理相关内容，导致未对玻璃幕墙进行管理。

4.2.4 未建立玻璃幕墙管理档案

维护责任主体未向管理单位明确玻璃幕墙的管理内容及管理责任。未针对玻璃幕墙单独制定应急预案，只是作为一部分出现在大楼整体应急预案中。各方未意识到玻璃幕墙安全隐患的危险性，所以未制定具有针对性的应急预案。

5 幕墙实体隐患统计分析

5.1 幕墙实体隐患统计

被检查的351个项目中幕墙实体隐患出现比例最高的分别为开启窗缺陷、耐候密封胶缺陷和玻璃面板缺陷，具体如下：

⑴开启窗缺陷（占比32%），主要包括：开启距离大于300 mm、执手缺失、紧固件缺失或松动、关闭不紧密等，如图3所示。存在开启窗坠落等隐患［8］。

图3 开启窗典型缺陷Fig.3 Typical Defects of Operable Window

⑵ 耐候密封胶缺陷（占比25%），主要包括：开裂、脱胶、漏注胶、起泡等，如图4 所示。存在雨水渗漏、金属构件锈蚀等隐患［10］。

图4 耐候密封胶典型缺陷Fig.4 Typical Defects of Weatherproof Sealant

⑶玻璃面板缺陷（占比17%），主要包括：损伤、碎裂、起雾、松动等，如图5所示。存在玻璃面板坠落等隐患［11］。

图5 玻璃面板典型缺陷Fig.5 Typical Defects of Glass Panel

5.2 各区存在问题的项目情况

为更加直观反映玻璃幕墙管理问题，本文根据隐患风险界定了较严重问题评价标准：①超设计使用年限，从未对幕墙进行管理，且实体检查发现问题的项目；②实体存在较多直接威胁人身安全的隐患，必须立即采取处理措施的项目。各区存在问题项目数量及占比如表4所示。

表4 各区存在问题项目数量及占比Tab.4 Number and Proportion of Problematic Projects in Each District

通过数据统计得出，在全市351 栋既有建筑玻璃幕墙中有23 个项目存在较严重问题，占全市的7%；322 个项目存在一般问题项目，占全市的92%；6 个项目未发现任何问题，占全市的2%。

由于黄埔区、荔湾区部分建筑验收竣工时间早，没有管理办法等相关文件的约束，资料缺失严重，接近或超过使用年限更容易发生实体的安全隐患。

5.3 开展定期检查对消除实体隐患的作用

数据统计显示，未定期检查的项目存在实体隐患的比例远高于定期检查的项目（见表5），可见对玻璃幕墙开展安全检查或安全性鉴定能有效降低实体隐患的发生率：被检查的351 个项目中59%的项目存在实体隐患。已做检查或鉴定项目中，存在实体隐患的占比为29%。未做检查或鉴定项目中，存在实体隐患的占比为61%。

表5 玻璃幕墙开展检查或安全性鉴定与实体隐患的发生情况Tab.5 Inspection or Safety Identification of Glass Curtain Wall and Occurrence of Physical Hazards

6 管理建议

6.1 普及安全知识与培训，提升管理意识与能力

幕墙一般由物业管理，但仍有许多物业从未听过既有建筑幕墙相关文件，《广州市物业服务合同范本》中虽然有详细的幕墙维护责任条款，但也很少被使用，知识普及仍有待加强。应增加一些安全培训，培训内容可包含：《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》、文献［8］、《全市既有建筑玻璃幕墙安全巡查抽查工作》、《广州市物业服务合同范本》。

针对未进行管理的项目比例非常高的情况，建议按区或街道对物业公司进行既有建筑幕墙安全知识普及和培训，提升管理意识和能力。

6.2 分解管理权责，细化区级管理

各区设置幕墙安全管理负责人，建立区级玻璃幕墙工作群，掌握区域内玻璃幕墙详细情况。

统一制定幕墙维护指引手册，并按区下发，指引维护责任主体自主加强管理，包括完善资料（如幕墙维护使用说明书、幕墙应急预案等）、发现并消除明显隐患（如开启窗开启距离过大等）。

6.3 推进既有建筑幕墙信息化管理系统建设

尽早发布可供主管部门、物业、第三方检测机构正式使用的软件程序。软件程序设置关键节点，通过短信等方式向维护责任主体联系人推送管理要求，如报送资料、整改隐患、定期检查鉴定等。

6.4 建立检查鉴定报告监管机制

玻璃幕墙监管系统中，建议通过设置检测机构上传权限、设置必须上传的报告关键参数等手段实现监管。主要监管内容包括：检测机构是否具备相应资质、核查报告主要内容是否符合标准要求。通过对检查鉴定报告的监管，规范行业行为，防止检查鉴定工作偷工减料。

督查检查鉴定报告中所发现问题的整改情况。规定必须上传问题和整改建议，并限定整改期限，监督问题整改是否闭合，避免出现有问题而不处理的情况。