孙宏斌又见曙光
2023-11-09马小雨
马小雨
孙宏斌掌控的融创，又见曙光。
9月18日，融创表示，债权人境外债重组会议已召开，共有2019名债权人投票，通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。
9月起，融创的股价也一路飙涨，截至27日，其股价由上月收盘的0.94港元，升至2.13港元，其一度飙涨至3.59港元，成为当月地产股表現最佳的公司之一。
1.07万亿资产的融创，俨然是出险房企回暖的一个风向标。
只是，孙宏斌依然未走出危局。
大卖造势
融创重量级项目的热销，为大涨营造了气氛。
9月初，融创北京壹号院开盘，现场采取集中摇号、按顺序选房的方式进行销售。
赶巧的是，孙宏斌在开盘前两天等来了“认房不认贷”的政策。
据悉，单套房总价3000万元起，现场共认购169套，单日总认购金额约56.2亿元。
“政策出台后，本来就有购房计划、经历很多选房及看房过程、已经有明确购买目标的客群，率先被启动和激活。”合硕机构首席分析师郭毅认为，从当下市场看，项目并非盲目开盘，已有较长周期的蓄客。
这块地，本是孙宏斌接盘泛海的项目。
2019年初，他以125.53亿元收购北京泛海国际项目1号地块（北京项目）及上海董家渡项目100%的权益。
披露时，项目已启动建设，历经近1500天打磨，于今年7月底初次亮相。
融创北京壹号院周边，分布着四大使馆区，与朝阳公园、红领巾公园等多个城市公园生态圈相伴，且依托东四环黄金区位，可迅捷抵达东直门、三里屯、CBD等核心功能区，位置优越。
产品过硬，政策利好，融创壹号院大卖，大大提振了信心。
新项目开盘前一周，位于北京的融创香山壹号院正式交付，共计300余位客户陆续收房。
融创壹号院系列起源于北京，是孙宏斌的TOP级产系，共有29个项目分布在上海、武汉、杭州等城市。
北京地区，自2011年西山壹号院问世，到最新开盘的项目，12年间，共有7座壹号院在京入市。
上海董家渡地块，开发的也是同系产品“融创外滩壹号院”，年初有报道称，其未售部分货值超500亿元。
同在一线城市，购买力强劲，如果上海项目热度回升，单单京沪两大项目，就能帮孙宏斌回笼百亿级的资金。
孙宏斌面对的形势，依旧严峻，也有好转迹象。
8月末的中报显示，营收增加，亏损在收窄。
据披露，1—6月，融创营收584.7亿元，同比增长20.5%；亏损约为153.7亿元，较去年同期减少了33.9亿元。
上半年，地产合同销售额521.4亿元，北京、上海、广州、苏州等一二线城市占比超七成。
7月和8月的销售额，合计接近百亿元，虽然处于低点，但随着融创北京壹号等强势项目入市，有望走出低谷。
走出低谷
融创的困难，首先是流动性。
截至6月底，融创流动、非流动借贷，分别约2404.2亿元、721.4亿元，到期未偿付借贷本金约1101.3亿元，且有本金约969亿元的借贷可能被要求提前还款。
非受限的现金，只有72.9亿元。就这点现金，孙宏斌实在做不了什么。
他的许多时间，主要为债务奔忙，已有重大成果。
融创拟再次上调美元债重组中强制可转换债券的最高限额，由22亿美元上调至27.5亿美元。
香港法院定于10月5日对相关重组方案进行法定裁决，如果顺利通过，融创有望成为继华夏幸福、富力地产之后，第三家完成美元债重组的内房股。
融创160亿元的境内债券，则已在年初展期成功。
截至6月底，融创权益土地储备货值为1.39万亿，整体质量良好，绝大多数项目层面的融资，也均有充裕的底层资产支持，项目层面贷款也保持正常存续。
一旦集团债务的结解开，孙宏斌可以大大松口气。
为了上岸，孙宏斌费了不少力气。
首先，就是保交付，融创先后申请保交楼专项借款、配套融资等资源。
据财报披露，其第一批次及第二批次的保交楼资金，已落地约190亿元，上半年交付超11.8万户房屋，遍及62个城市。
其次，不停盘活资产。
孙宏斌尤其乐于推进和资产管理公司（AMC）的合作，寻求新增融资。
和其合作的AMC，有华融、东方资产、信达资产、陕西金融资产等多家机构，陆续盘活上海外滩壹号院、武汉桃花源、西安曲江印等多个项目，合作规模超过240亿元。
尤其年初，中国华融携手由浦发银行牵头的银团，协同中信信托等单位，实施融创集团上海董家渡纾困项目，合作总规模超120亿元。
这种力度，在众多出险房企中，引人瞩目。
当然，在股市重新燃起热度，融创有其基本面因素，更重要的，是地产风向已经变化。
尤其8月以来，各种政策暖风频吹：
首套、二套住房最低首付款比例，已降至20%、30%，且存量首套住房贷款利率，也同步下调；包括四大一线城市在内，20个城市官宣执行“认房不认贷”政策。
“从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市增幅会更高。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛公开表示。
目前，复苏态势依旧存在不确定性。
就孙宏斌而言，至少又能看到上岸的曙光了。
