社区闲置空间的养老适应性改造——社会养老社区居家化融合策略初探

文／吴晓洵 广东省建筑设计研究院有限公司 广东广州 510000

引言：

改革开放30 年，我国取得世界瞩目的成功，庞大的人口红利功不可没。随着红利消退，人口老龄化接踵而来，养老成为困扰个人、家庭、社会的问题。解决这一问题迫在眉睫，需要积极探索，及早布局。现就养老领域做出思考，尤其对城市的社区闲置空间的养老适应性改造的探索，为解决养老这一世界性难题努力，具有现实作用和未来意义。

1.养老模式的背景和不足

1.1 背景介绍

根据国家统计局第七次全国人口普查结果，全国人口年龄结构为[1]：

从表1 中数据看，按国际标准衡量，我国已经全面进入了老龄化社会。

表1 第七次人口普查全国人口年龄结构示意 单位：人、%

随人口老龄化加速，城市的老年人口“线性”上升，社会的养老吸纳能力严重不足，供需矛盾突出，社会问题将不断加剧。老年人的生活质量、健康保障、家庭和谐面临冲击。

1.2 当前养老模式及存在不足

当前国内主要养老的模式有政府公益性的养老服务、家庭养老、社会营利性机构服务和其他类型的互助性养老[2]。在解决养老这一社会性问题发挥一定作用，也存在不尽人意的缺陷。

一是，公益性养老吸纳能力严重不足。由于质量保障、费用适中，出现排队三年也一位难求的问题，解决不了社会养老需求的零头。

二是，家庭养老照顾能力不强。如今独生子女俨然成为家庭主力，工作压力和家庭负担繁重，照顾老人专业性和时效性有限，老人的身体健康、生活质量很难得到有效保障。

三是，营利性服务远离市区，费用沉重。处于营利目的和成本控制以及投入巨大的平衡考虑，养老机构一般都在市郊，甚至跨市经营，以达到降低土地、建设和人力成本。因此除费用高昂外，探望、交流、陪伴等人文关怀变得远不可及。

四是，养老模式的格式化严重，人文关怀不足。现有的养老机构管理模式大致参照医院的运营，从空间布置、穿着服饰、服务方式等都雷同。缺少了生活气息，易导致老人的消极情绪，缺乏应有的人文关怀和尊重。

1.3 研究目的

本文旨在探讨根据社区老龄化进程中出现的问题，提出根据社区实际的老龄化阶段，针对性地闲置空间进行适应性改造。合理利用土地、建筑物等空间资源，调动以官方的社区组织为中心，以社会养老服务机构为执行载体，以房企、物管机构为协助，以及公益组织为辅助，锻造新型社区居“家”的养老体系。

2.案例分析

2.1 案例介绍——“嵌入式养老”上海万科城花智汇坊

上海万科城花智汇坊是一个社区内嵌入式的养老服务中心，是上海万科首个于2014 年10 月落地上海万科城市花园的养老地产项目。通过对小区内的万科活动中心进行改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务。

上海万科城市花园于1994 年建成，当年入住的居民大部分已步入老年，作为一个65 岁以上老年人占到30%的老社区，上海万科城市花园缺乏与居民养老需求相匹配的养老服务配套设施。

图1 改造后立面示意图

图2 改造后平面图示意

由原社区活动中心改造后的养老服务中心共两层，建筑面积1290 m2，内设38 张长期照护床位和10 个日托床位。面向半护理、全护理长者，提供长期照护、短期照护、日托、助餐、助浴、健康管理、康复训练、代配药、文化娱乐、远程医疗等服务。可同时接纳20 位老人的日间照料及30 位老人的短期全托，满足周边社区中老人的不同需求。

2.2 案例分析

上海万科城花智汇坊的建成填补了社区养老服务的空白，解决周边老人的刚性需求，但却在开发过程中遭到社区居民的反对。因为智汇坊由社区活动中心改造，原社区活动中心包括乒乓球、瑜伽会所等活动服务设施，改造一定程度上挤占了社区居民的活动空间。同时小区内部分业主认为养老院“脏、乱、差”，救护车会经常出没，这不仅影响自己的生活，甚至会影响房价。

为平衡社区闲置空间的适应性改造对非老龄化人群的影响，就需根据社区实际情况，以适应性改造、增加社区参与、增加可持续性设计等策略，满足不同群体的诉求，制定公平合理的利益分配机制。通过协调，解决纷争，和谐发展，这是适应性项目改造的出发点和落脚点。

3.基于养老需求的闲置空间适应性改造

3.1 适应性改造定义

社区内闲置空间的适应性改造是指：根据社区老龄化程度，分析不同阶段下社区内老年人口的养老需求，针对性地对部分社区闲置空间进行利用和改造，满足老年人养老服务的多元化需求以及适应不断变化的新趋势。为社区老人开出个性化的“处方菜单”，提高社区闲置资源的利用率，同时，避免对非老龄化人群活动空间的挤压，促进社区的和谐发展。

3.2 社区闲置空间的现状及分类

社区闲置空间是指社区内因经济、土地使用限制、市场需求变化、功能性调整、个人房产的置换和出售等原因导致空置或未得到合理利用的场所，包括但不限于：厂房、仓库、公共场所、商业空间、居民区闲置和置换房屋等。数据显示，目前国内60%以上的城市存在闲置设施[3]，其特点是：数量多、分布广、可利用率高、适应性改造成熟。而这些资源并没有引起足够的重视，去做适应性改造的尝试不多。

而社区闲置空间的利用与改造为了解决老年人养老问题提供了一种新的思考和途径。同时，目前房地产业发展受挫，引导房地产业的开发往养老适应性改造的方向发展，不失是一举多得的好办法。

社区闲置空间在不同的时间里是客观存在的，概括起来，类型主要为以下几类：

图3 社区闲置空间示意

3.2.1 闲置仓储空间

社区内闲置仓储空间是由于市场变化、企业搬迁或倒闭，以及产业调整等原因造成的未利用设施，建筑物位置良好（交通、生活方便等）、面积大、空间开阔，但处置涉及的关系复杂，落地难，实施周期长。仓储内部空间和用地面积往往大于其他设施，与养老设施所需的空间尺度较符合，为大型养老设施适应性改造创造物质条件，潜力巨大。

3.2.2 空置商业空间

互联网销售冲击下，线下的销售正面临巨大挑战。由于消费群体较少、社区位置不佳、租金或房价较高、周边商业同质化、缺乏停车场所等因素，造成内商业店铺、商场、超市，乃至大型商业综合体关闭，造成周转和闲置。商业空间布局较为紧凑，水、电、通风和排污设施齐备。内部宽敞、通透和开放的特征突出，可以为老年人提供更为舒适和宽敞的生活空间和交流场所。

3.2.3 社区管理机构办公用房等公共建筑

出于降低社会管理成本，社会管理日趋专业化和高效化，社区管理机构合并成为必然趋势。通过分散社区管理机构的关、撤、并，合理规划，集中办公；社区内的办公、服务的场所势必出现空置。这类空间规模适中，改造可塑性强，可根据养老需要重组内部空间，适配于老年公寓、护理中心、活动中心、康乐食堂等服务。

3.2.4 社区配套公共建筑

社区配套功能性和辅助性公共建筑如：会所、售楼中心、小型超市等[4]。由于运营能力、管理水平等原因，物业管理公司代运营多，出租为主、效率低，功能和社会效益小，易造成闲置。

这些空间天然存在小区，具有舒适的条件，在空间二次利用和养老适应性改造上可塑性高、投入低、可操作性极高。

3.3 适应性改造的角色及模式

社区闲置空间的适应性改造是一个系统性工程，需要不同力量扮演不同角色，模式归纳起来为“二主二协”；即政府主导协调、社区协同引导、机构主办执行、社会力量协助支持。

图4 适应性改造组织模式示意

3.3.1 政府：主导协调

人口老龄化已经成为国家社会发展的一个难题，在经历经济高速发展后成为绕不过的障碍。中国的老龄化问题无论人口规模、经济基础、持续时间，都是人类前所未有的新课题。

养老系统的建设涉及到政策、用地、规划、资金等重大要素，不是一个企业或机构所能解决。必须政府承担起职责，列入规划，总体布局，在政策的整体框架下，协调多方力量完成。

3.3.2 社区居委会：协同引导

社区居委会作为政府派出机构的最末级管理单位，它是政府与社会公众的纽带，也是社会管理和服务执行者；作为适应性改造实施的协同者，配合政府、服务机构、社区居民、开发商、设计团队、施工队伍等参与方开展项目落地和推进，并贯穿到整个项目所有环节。可以说：无居委，无项目。

3.3.3 开发商与社会机构：主办执行

养老适应性改造离不开大型小区或其他建筑，这与房地产公司存在千丝万缕的关系。在房地产不景气背景下，适应性改造不失为房地产业提供新的机会和尝试。同时，开发商在规划设计、施工建设和运营服务具备丰富经验。能确保项目按时完成，促进社区养老服务良性发展。

专业的养老机构在运营具有独到的经验，提前介入项目，可以减少风险。同时项目竣工后，养老机构的部分或全部参与经营，能让项目尽快走上正轨，产生效益。

3.3.4 社区物管与居民：协助支持

养老适应性改造项目处于社区，立于社区，关系社区千家万户。因此，项目初衷是从服务居民出发，要广泛听取群众意见，收集诉求，解决当前存在问题。社区居民也要以极大的热情参与，建言献策；参与志愿者活动，奉献力量，促进不同年龄层之间的交流和互动，建设和谐社区。

物业管理机构长期立足于社区服务，对社情民意熟悉，是养老适应性改造必不可少的力量。除此之外，社区医院和个人诊所等都是有益的力量。

3.4 适应性改造策略

对社区闲置空间的适应性改造应根据社区老龄化程度和社区内不同人群的不同需求，使用相应的策略：

3.4.1 年轻型社区——暂托服务点

年轻型社区65 岁及以上人口比例低于4%，人口结构以年轻人和中年人为主，护理、看管等养老需求较低。大多数老年人有较强的自我活动和照顾能力，一般与家人同住，居家养老。此时，社区养老提供短时间、单一需求、辅助性服务。

可利用闲置的小型办公空间改造以提供“短时入托”的看管服务，提供时效性强且短的托管服务，如日间照料、文娱活动以及解决三餐的“营养食堂”服务。组织社交活动，促进老年人的交流和交往，丰富老年人的文体生活，提高生活质量。

“暂托”是居家养老的完美补充，降低居家养老的成本，应该成为养老适应性改造的重点和主攻方向。也是成熟的养老服务体系提供保障和支持，成本低，效益高，市场化运作可行。

3.4.2 成年型社区——乐龄服务中心

成年型社区65 岁及以上人口比例在4%～7%之间。随着老年人年龄数量的提高，成年型社区养老服务“护”需求逐步增加。老年人的自主活动和自我保护变弱，病痛的困扰加强，照看和护理成为养老的重点。

闲置空间的适应性改造必须从“常住、看管、养护”功能性诉求出发，选择有一定规模的商业、办公空间进行改造。建成乐龄服务中心，满足老年人的康养需求，提供常住生活照顾、病后护理、康复治疗、照料中心、老人大学及活动中心等服务[5]。

养老设施要充分考虑老年人的特点和需求，通行实现无障碍设施，服务实现电子呼叫、连线、应答。帮助老年人切实解决自身的问题和困扰，改善生活质量。

3.4.3 老年型社区——友邻康养社区

老年型社区65 岁及以上人口比例超过7%。当社区老年人的高龄化比例大幅度提升，老年人的活动自主性受限，在管理视线内的看护为日常主要内容，养老服务的主要任务是陪护和关怀，减少病痛而确保生活。

此阶段的改造要求规模较大，疗养功能性迫切，社区绝大部分闲置空间都需实现适老化改造，仓储空间、小区会所、小超市等空间是目标场所。并在其中设立一些面向志愿者的青年公寓，为养老产业培养人才、引导社会参与，以低于市场价的租金吸引志愿参与养老事业的年轻人，倡导用养老服务抵扣部分租金。同时与社区医院的衔接和配套，形成友邻康养社区。改造前开发商和专业运营机构提前介入，作为开发项目的优势因素，集中社会力量办好事。

改造后可提供长期照护、医疗服务、饭堂膳食、陪护关怀等多种养老服务，体现人文关怀。与传统的养老相比，更加亲密、方便、舒适，让老年人在尊严和自然中度过。

结语：

社区养老是目前我国养老服务体系的重点发展方向之一。建设嵌入式、多功能、小型化的社区养老设施，实现居家养老、社区养老、机构养老一体化，为老年人提供就近、便捷、全面的养老服务，利于促进社区和社会的和谐发展。构建政府、企业、居民多主体参与的平台，为社区养老服务体系的建设提供参考思路和路径，是现阶段社区养老服务体系发展的一个明确方向，这也是中华民族尊老爱老的传统美德的延续和创新。

社区闲置空间的改造利用，过程是复杂的，涉及很多影响因素，如政策、利益、产权、居民意愿等。改造应以居民需求为导向，听取老年居民和非老年居民的意见，处理好建筑与社区环境的关系，也要全面把握周边老年人需求，加入更丰富的功能，提高社区养老设施的运营和服务能力，陪伴老年人一起从容变老。