武汉市房地产市场新形势下的几点思考和建议

沈昊,郑夏明,刘涛

(1.武汉市土地交易中心,湖北 武汉 430020; 2.武汉2049集团,湖北 武汉 430020;3.武汉市测绘院,湖北 武汉 430020)

0 引 言

土地资源的开发利用,是一个复杂的过程,涉及国土资源的计划、审批、供应、补充、开发、执法等多个环节。由于业务流程复杂、各类信息资源多样、部门间信息闭塞等原因,导致土地资源开发信息化水平发展滞后。随着武汉市城市发展速度的逐步提升,现有的管理方式已经无法让管理要求得到满足[1],如何运用新技术、新方法收集、传输、处理和管理土地资源开发的各类信息,及时地对武汉市土地市场情况进行了解,使其可以在土地交易工作中发挥出应有的作用,为领导决策提供相应的参考,成为目前的重点工作任务[2]。

根据《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》(国土资发〔2011〕63号)、《市局关于2022年优化营商环境工作推进方案的通知》(武自然资规发[2022]25号)、《武汉市土地交易中心“十四五”信息化建设方案》的总体要求等文件精神,作者通过在武汉大学国土空间规划与大数据技术高级研修班学习总结,结合实际工作,提出了完善武汉市统一土地市场管理信息平台(一张图)(以下简称“平台”)的建设构想。该系统对于计算机技术等科技进行了充分的利用,对于大数据、数据库等技术进行了有机的结合,具备了对土地交易信息进行采集、传输等功能,从而使得土地交易市场规范高效地运作,实现了土地市场交易项目的全域化、全面化和全程化管理,实时掌握全市土地市场项目数量、规模、结构、布局、时序、价格以及效率等情况,为自然资源“一条龙”智能审批平台建设提供了基础支撑,为土地市场精细化管理提供了有效服务。

1 房地产市场的分析与思考

1.1 房地产行业政策环境分析

中央一直遵循着“房住不炒”的基本原则,通过各种合理有效的措施,对于供需两端的市场稳定性进行有效的控制。切实推行保障性租赁住房政策,针对新型城镇化建设力度进行提升[3]。对于地方层面来讲,针对房地产市场颁布了多项调控管理政策,从不同的环节入手,保证房地产市场能够得到稳定、快速的发展。一些热点城市结合自身的实际情况对住房限购政策进行改进和优化,确保房价的稳定[4];一些降低库存压力的城市,则是通过放宽落户政策等方式,来逐步实现定向放松的目的。

1.2 房地产行业发展的问题

行业规模筑顶,增速放缓。对于行业规模来讲,2022年5月,全国商品房的销售面积与历史同期相比降低了23.6%,住宅销售面积与历史同期相比降低了28%。连续五年增速放缓,行业规模已经见顶。2021.07—至今:“两集中”供地、房企“三道红线”、银行“两道红线”等调控政策不断加码,销售市场进入衰退期。从行业核心参与者房地产开发企业及购房者来看,2021年双方需求出现显著收缩。房企层面体现为土地市场拿地规模持续下行[5],购房者层面则体现为供给不足的背景下,商品房平均销售价格出现回落。房企在土地市场的拿地需求,对应的则是商品房销售市场的住房供应[6]。在三道红线后,房企土储水平较低,市场供应需要依靠新增拿地支撑。集中供地制度叠加流动性压力增加之下,一方面企业拿地规模下降,另一方面,拿地后放缓开工,导致商品房市场供给不足。紧缩的调控政策及艰难的市场环境下,开发商预期发生变化,同时企业行为发生改变。另外一方面,房企经营行为的改变又进一步改变销售市场,进而导致购房者预期走弱,进而影响购房者预期,进一步冲击商品房销售[7]。市场供需两端呈现螺旋式下行过程。

1.3 房地产市场价格的主要影响因素分析

过去几年,中国楼市在“房住不炒”的政策原则下,通过一系列调控政策,实现了一个较为长期的稳定状态,从相关数据来看,似乎脱离了过去地产调控带来的周期性价格上涨现象。正是因为过去几年房价被压制住,目前遇到疫情导致的经济冲击后,楼市并未出现恐慌性回调,这意味着一些上涨的预期依然存在[8]。现在,对部分城市的楼市周期性上涨因素重新聚集。除了城市化等因素外,楼市价格典型上涨的动因是货币环境以及地方政府对土地财政的依赖。

1.4 武汉市房地产行业未来市场趋势

初步预测2022年武汉市土地交易市场整体成交规模稳中有增。因为武汉市2021年的市场恢复计划并未如期完成,随着信贷环境的不断转好,2022年市场将会逐步得到恢复。

2 建设土地市场全生命周期管理系统

按照上述房地产市场的分析结果,为加快武汉市土地交易中心信息化建设步伐,高效服务武汉土地市场发展,加强信息化对武汉市土地市场稳定发展支撑保障能力,针对营商环境进行改进和优化,借此来确保武汉土地市场可以获得快速、高效的发展,笔者结合工作实际,建议尽快开展土地市场全生命周期信息管理系统建设完善工作。

2.1 工作目标

按照“智慧城市”的理念,以“慧行政、顺机制、提效率”为需求导向,采用云计算、物联网和大数据等技术,全面清理、整合与集成在自然资源管理系统的各分局和事业单位各类信息系统资源,构建集“精细化管理、跨部门融合、多元化共享、智慧化决策、移动化应用”于一体的土地市场全生命周期信息管理系统建设,形成国有建设用地交易和供应业务智能化辅助引导审批的模式,创新全市土地交易管理模式,提升市土地交易中心“总阀门”作用。

2.2 建设思路

项目建设主要基于规划引领、“互联网+”和大数据分析决策支撑的思维,根据工作运转的具体情况,对于高新技术进行合理的运用,将各类标准、制度作为依托,以国有建设用地交易和供应业务为主线,以国有建设用地供应业务职能化辅助引导审批的“机器带人”模式为目标,构建“1+1+1+N”的信息化服务架构,为土地市场宏观调控、土地高效利用、信息自动流转、智慧管控等提供支撑,发挥信息化和大数据的带动战略作用。“1个数据库”即武汉土地市场和供应信息数据库;“1个系统”即土地市场全生命周期信息管理系统;“1套机制”即平台运行与更新维护相关制度;“N个专题应用系统功能”即多个专题应用系统支撑专题业务相关工作,对于土地资源管理的综合能力和水平进行提升,推进信息化与自然资源业务的深度融合,助推行政服务效能显著提升。设计方案如图1所示:

图1 设计方案

2.3 主要作用

(1)土地全生命周期管理:对国有建设用地供应和供应业务审批过程中的审查要点、业务规则进行梳理,对所需要上游环节的指标(土地储备部门、土地交易部门、各储备机构)与中游环节(武汉市统一土地市场管理信息系统(一张图))和下游环节(土地登记发证部门)所提供核心管理指标形成标准化的核心指标规范,将核心信息要点、业务规则和核心指标固化至系统平台,实现“机器代人”业务办理自动引导与检查、核心指标智能计算与核验、审批结果文本自动生成等,形成国有建设用地供应业务智能化辅助引导审批的模式。实现项目全周期管理、审批进度实时掌握、资源全口径分析以及辅助决策的桌面及移动化应用,为武汉市土地交易实现“总阀门”作用提供核心技术支撑。

(2)“总阀门”精准调控模式:通过土地市场上中下游关节数据化打通,形成土地全生命周期大数据运行管理,实现3年拟供地项目计划入库,将土地一级市场预上市项目由报地环节至上市环节进行全过程监控展示,摸清全市拟供地数据,将各区土地亩单价、楼面地价、房屋销售价格、去库存情况、三年拟供地计划项目成宗情况等各类数据进行大数据综合分析,合理安排供地规模和供地节奏,对局部和各区之间房地产平衡发展进行增量或缩量干预,促进武汉市房地产行业良性发展,实现武汉市土地交易市场“总阀门”精准调控的作用。

3 结 语

当前土地交易市场住宅用地行业规模筑顶,增速放缓。当下顺应市场变化,有机统一政府共性要求和企业个性需求,以促进尽快开工建设为目标,针对审批流程进行优化,让办事效率得到切实性的提升,想尽一切办法来降低企业负担,对于市场创新动力进行激发,确保全市可以得到快速、稳定的发展,面向中小企业和自然人开展“高端定制商务用地(简称HEC商务用地)”交易新品种,实现“点面结合,差别供地”,实行项目区位多地块打包发布预公告,结合项目的实际情况采取针对性的管理措施。武汉市土地交易中心通过构建武汉市土地交易市场“云拍卖”交易系统,实现云端“预公告招商+需求洽谈+规划可控的个性化调整”,通过网上拍卖模式缩短供地周期时限,满足新形势下的土地市场需求。为各类高端新兴产业的发展提供推动作用,制定出与之相匹配的定制供地模式,从而盘活城市商业用地,为城市多元化发展和城市“集聚效应”驱动武汉市经济高质量发展而助力。