房地产企业全面预算的管理方法和执行技巧

潘景宗

（青岛慧鼎置业有限公司，青岛 266000）

引 言

随着国家宏观调控的持续加强，各城市的房地产交易量和房价呈现下降态势，而房地产企业成本的运营成本较高，如何实现降本增效，是房地产企业关注的焦点。强化全面预算管理对于房地产企业尤为重要，主要体现在科学配置资源、提高资金利用率、实现经济效益最大化等方面，可以高质量推动房地产企业发展。但是，部分房地产企业在推进全面预算管理时，面临着一些困境，不能发挥全面预算管理的预测、监督和控制功能。因此，房地产企业应着重掌握全面预算管理的优势，深入剖析实践中出现的问题并提出建议，帮助房地产企业平稳健康发展。

一、全面预算管理在房地产企业中的作用

全面预算管理是以企业总体经营目标为基本导向，将全部经营活动归纳到预算管理中，对全体人员、全部业务、全部过程实施基于预算的控制和管理。为了主动适应复杂、多变的环境，房地产企业应狠抓全面预算管理，主要包含以下三个方面。

其一，科学配置、使用资源。房地产企业内部资源十分有限，为了提高资源利用率，必须强化全面预算管理，按照房地产企业的现状，完成各类资源的合理规划和配置，提高资源利用率，从源头上减少资源浪费或低效应用。全面预算管理可以帮助企业进行整体规划和发展。例如，将需要投入的资源分别投入具体的项目中，以及在有限的资源下，通过合理的分析和比对，将资源投向增值度较高的项目，保证企业的可持续发展。

其二，实现房地产企业战略目标。房地产企业项目开发周期长、投入资金体量大、资金回笼速度缓慢。全面预算管理以项目为基本单位，可以对企业战略目标、经营目标、经营计划进行合理分解，以保证不同阶段的工作目标更细化、更具体，有利于将其落于实处，保证全面预算管理为实现战略目标提供服务。

其三，有利于强化各部门的沟通管理。房地产企业全面预算管理明确了企业的战略目标，并且将其分解下达到具体责任部门，每个部门实现自身预算目标的同时，也完成了整体战略目标。这一过程有利于各部门进行及时的沟通和交流，加快信息的传递和反馈，实现全面预算管理目标。

二、房地产企业全面预算管理的问题分析

（一）预算管理组织机构不完善

房地产企业全面预算核心内容较多，如业务预算、资本预算、资金预算、财务预算等。要想确保全面预算管理获得较佳的效果，就必须立足于实际现状，在内部建立多层级的预算管理组织机构，并且设置科学的岗位，落实每项工作。这有利于提高全面预算管理的水平，帮助房地产企业高质量发展。但实际情况是，部分房地产企业在实践过程中，受诸多因素的影响，仍面临着一些痛点和难点，尤为突出的是缺少完善的预算管理组织机构，不能落实每项工作，也没有遵循岗位不相容原则，科学、合理地设置岗位，导致全面预算管理效果不理想，无法推动房地产企业的可持续发展。

（二）预算编制程序、方法不合理

房地产企业全面预算编制是管理的出发点，只有根据实际情况，优化和改善全面预算编制的程序、方法，才能保证其内容更具有效性、科学性，符合企业的实际要求，达到全面预算管理的目标。然而，部分房地产企业全面预算编制不合理，主要体现在以下两个方面。①全面预算编制程序不合理。部分房地产企业编制全面预算时，没有及时分析程序是否简洁明了、科学有效，不能动态修订和改进，缺少完善的全面预算编制流程，不能保证其具有先进性、科学性，影响全面预算编制内容的合理性。②全面预算编制方法不合理。房地产企业实际编制全面预算时，选用的方法是否科学、合理尤为关键。部分房地产企业在实践中未能结合运营规模、业务特征来选用全面预算编制方法，局限于使用增量预算法、固定预算法，忽视了弹性预算法、滚动预算法，导致全面预算编制内容不符合实际，预算编制与执行相互脱节。

（三）预算执行不到位

房地产企业预算执行不到位，是阻碍全面预算管理发挥效果的关键。在实际执行过程中，部分房地产企业缺少动态监控、忽视预算分析与调整，预算执行处于混乱、无序的状态，不能提高预算执行能力，导致预算编制与执行“两张皮”，难以实现预期目标。通过实际调研结果可知，造成房地产企业预算执行不到位的原因如下。一方面，预算执行动态监控不到位。在预算执行中，房地产企业要对其实施动态监控，找到执行中的薄弱点，以便及时地改善和优化，确保全面预算管理落于实处，帮助房地产企业平稳发展。目前，部分房地产企业未能制定完善的预算执行动态监管机制，不能对预算执行进行全方位监控，使得全面预算执行的效果不理想。另一方面，预算分析和调整不到位。在预算执行中，房地产企业应着重做好预算分析，按照各项业务、项目的实施现状，灵活调整全面预算，以增强其适用性。然而，一些房地产企业未能做好关键指标分析，未能分析影响指标完成情况的内外部因素，不能根据变动趋势和规律调整预算，因此造成预算执行效果不理想。

（四）预算一体化平台缺失

在信息化背景下，各类先进技术的普及和推广，为房地产企业全面预算管理信息化建设提供了新思路、新方向。将信息技术与预算管理深层次融合，借助信息技术高效开展各项活动，有利于实现预算管理规范化、标准化，在提高工作效率的同时，还可以减少人为操作带来的偏差，保证各项活动实施的质量。但现实情况是，一些房地产企业的管理层对其认识不深入、不全面，没有使用信息技术搭建流程完善、运行高效的全面预算一体化平台，不能真正实现管理标准的统一，以及数据的实时互通互联，难以提升企业预算的数字化水平和管理能力，不能实现预期目标。同时，缺少预算一体化平台，就无法实时追踪全面预算执行情况，难以收集相关的预算数据和资料，这在一定程度上影响了房地产企业预算信息化建设的效果。另外，预算管理系统的兼容性有待强化，目前还没有将其与房地产企业其他系统进行集成（如OA 系统、ERP 系统等），无法实现信息的横纵向贯通，难以及时地将其传输到各层级、部门，弱化了预算管理信息化建设的优势和作用。

（五）预算考评不到位

强化预算考评，有利于提高全面预算执行力，发挥其自身效用，帮助房地产企业平稳健康发展。但是，部分房地产企业忽视预算考评，未能结合自身的实际需求，制定完善的预算考评机制，也没有根据预算考评目标、责任主体，设置科学的考评指标，无法客观地评估各责任部门、人员全面预算执行的情况，使得预算考评效果不佳。同时，对预算考评结果的利用是否到位，关乎全面预算是否实现闭环控制。部分房地产企业没有将预算考评结果与预算管理体系优化、人员薪酬奖金挂钩，导致预算考评流于形式，不能实现预期目标。

三、房地产企业全面预算管理的方法和措施

（一）完善预算管理组织机构

房地产企业资金需求量大、业务链条长，强化全面预算管理可以科学配置资源、提高资金利用率，帮助企业创造较佳的效益，促使企业可持续发展。为了实现这一目标，房地产企业应基于自身实际情况，参考标杆企业的经验，建立职责分明、独立性强的预算管理组织机构，并且划分各机构职责，严格遵循岗位不相容的原则，保证每项任务、职责落实于不同的机构中，高质量地实施各环节的工作。预算管理组织机构包含领导机构、统筹机构、执行机构等。其中，领导机构的主要职责是审议通过预算目标、预算政策和程序，制定预算控制措施和激励措施等；统筹机构的职责是组织、协调各部门完成相应计划的编制，跟踪预算执行，负责落实业务信息反馈和指标统计；执行机构的任务是掌握全面预算管理制度、应用工具，按照预期计划实施。

（二）改进全面预算编制的程序和方法

房地产企业全面预算编制是出发点，关乎着预算管理的效果。房地产企业应立足于企业运营和发展情况，掌握业务或项目的实施规律，科学编制全面预算，以保证预算内容更符合实际，具有可操作性。要想达成这一目标，就必须着重做好以下两方面工作。①规范、优化预算编制程序。房地产企业在编制全面预算时，应按照“先总后分、总分结合”和“先下后上、上下结合”等编制流程，将每项任务和职责落实到主体部门，下级预算执行机构按照计划实施，保证预算编制更加有效、合理。②科学选用预算编制方法。现如今，预算编制方法较多，不同方法的适用条件、优势不尽相同。房地产企业要预先分析管理特征，掌握运营规模，合理选用预算编制方法，使得预算编制贴合业务实际，避免预算编制与执行脱节。

例如，某企业在运营过程中，要想落实全面预算管理，提高核心竞争力，就必须狠抓全面预算编制，积极优化和改善预算编制的程序和方法。其一，细化和优化预算编制程序。严格遵循“先下后上、上下结合”的方式，使全体部门和人员参与预算编制，避免全面预算编制内容不符合业务实际。在实践中分析预算编制流程，及时去除冗余的环节，保证整个程序简洁明了、高效合理，保证预算编制科学、实用。其二，合理应用预算编制方法。该企业在实践过程中，积极使用先进的预算编制方法，如滚动预算法、弹性预算法等，保证预算方案的适用性、可操作性。

（三）严格把控预算执行过程

预算执行是否到位，关系着房地产企业全面预算管理的效果。采取一系列措施和方法，将全面预算贯彻到位，提高预算执行力，能够实现资金利用率最大化，帮助房地产企业降本增效，增强抗风险能力。强化预算执行力，就要严格把控预算执行全过程，着手做好以下两方面的工作。①做好预算执行动态监控。房地产企业要结合自身实际情况，设置独立性强的内审机构，建立完善的预算执行动态监控机制，对全面预算执行进行全过程监控，找到预算执行中的困境和误区，明确问题形成的根源，提出解决措施和方法，保证预算执行到位，推动房地产企业高质量发展。②增强预算执行分析。房地产企业要主动强化预算分析，充分了解关键指标的完成情况，并且与预算做好比对。例如，本月实际与目标、目前累计与目标等。通过预算分析找到影响指标完成的内外部因素，根据变动预测其发展趋势和规律，制定完善的预算执行方案和计划，保证预算执行到位。

（四）构建预算一体化平台

财政部《预算管理一体化规范（2.0 版）》（财办〔2023〕12 号）的落地，为各领域的预算信息化建设提供了新方向、新指导，房地产企业也不例外。借助信息化的手段，可以使全面预算管理规范化、标准化，在提高工作效率的同时，也保证了工作质量，以达成预期目标。因此，房地产企业在推进全面预算管理时，应利用信息技术搭建预算一体化平台，突破各部门的壁垒，实现信息互通互联，将预算编制、执行等工作归入该平台内，提高预算管理的效率、质量。同时，利用预算一体化平台的在线分析能力，可以动态、实时地追踪预算执行的情况，并且形成完整的数据，将其与预算目标比对，及时地进行调整和改进，实现全面预算全流程监控，为房地产企业决策和发展提供指导。另外，要持续性增强预算一体化平台的兼容性，将其与资金管理系统、会计核算系统集成，实现纵横向信息互通，满足管理层级、各业务板块的信息要求。

例如，某企业根据自身的实际情况，积极推进治理能力和数字化转型的高效融合，在具备OA 系统、财务管理系统的基础上，利用先进的信息技术，搭建更智能的全面预算管理系统，全面升级企业原有的系统，实现管理提质增效，强化经营管理水平。该企业利用全面预算管理系统，取得了一系列成效。①建立多维度、全要素的预算编制体系。为了满足企业的管理需求，将组织、管理、业务等要素融入预算模型中，打破了传统的二维预算思路，使得预算内容更丰富，分析视角更立体、全面，为企业的日常管理和决策提供支撑。②实现预算事前、事中和事后控制。利用预算管理系统，打破信息壁垒，消除系统隔阂，实现预算管理全过程控制，随时掌握预算执行数据和经营指标信息，真正实现预算信息化、数字化。③预算管理系统与业务系统互联互通，打通了企业业务与财务系统、预算系统间的数据壁垒，实现了数据互通、资源共享，以满足多方面工作的需求。

（五）重视预算考评工作

注重全面预算考评工作，能够提升预算执行力，为房地产企业全面预算管理的落地提供支撑，真正实现预算闭环管控，建议从以下两方面着手。①建立预算执行考评机制。明确实际考核标准、流程，结合考评目标、主体，设置科学的预算考核指标，客观评估各责任主体的预算执行情况，将预算考核与预算责任主体进行融合，实现预算管理闭环控制。②提高预算考评结果的利用率。提高预算考评结果的利用率十分关键，应将其与人员晋升、人员培训、预算管理体系优化等关联，将最终考评结果用于实践中，使所有人员高度重视全面预算，采取措施将其落实。

结 语

全面预算管理对于房地产企业提高核心竞争力、抵御运营风险、实现经济效益等方面具有重要的作用。但是在实践过程中，也面临着诸多影响因素，使得预算管理实施效果不理想，阻碍房地产企业的高质量发展。因此，房地产企业应结合自身发展现状，充分利用全面预算管理的优势，剖析其实践中的痛点和难点，制定解决措施和方法，提高全面预算管理水平，实现企业的平稳快速发展。