房产赠与非同儿戏处置之前宜三思而行

在现实生活中，房产赠与（因法律条文采用“赠与”，为了保持用法统一，全文采用“赠与”）行为时常发生。但是，这项赠与有别于一般动产赠与，需要满足特殊的条件才能达到有效赠与的目的。否则，房产赠与这一行为对当事人双方来说，都可能存在重大的法律风险。本文以案普法，向大家介绍房产赠与的相关法律知识。

夫妻共有房产，单方处置无效

案例：魏大娘的老伴在十几年前因病去世了，留下她和儿子、儿媳住在一套三居室里。魏大娘的女儿离异后再婚，很少来看望她。近年来，魏大娘的儿子一直在外地工作，儿媳独自承担起照料婆婆的责任。日子久了，老人对儿媳很是感激，决定将名下的房产赠与儿媳。为防止儿女们反对，魏大娘和儿媳私下里签订了房产赠与合同。2023年年初，魏大娘的儿子向妻子提出离婚，在分割夫妻共同财产时发现了母亲魏大娘赠与妻子房产一事。他认为，该房产为父母共有财产，父亲去世后，他和妹妹对房产有继承权。经过几番折腾后，魏大娘的儿子、女儿诉至法院，要求确认魏大娘与儿媳二人签订的房产赠与合同无效。法院经审理后，认定两被告签订的房产赠与合同无效。

说法：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”本案中，讼争房产系魏大娘与其丈夫在婚姻关系存续期间购得，为二人共同财产。老伴去世后，魏大娘与其子女作为法定继承人，均有权继承老伴的遗产。因各继承人未对包括房产在内的遗产进行析产继承，故该房产为魏大娘与其子、其女等三人共有财产。根据上述规定，魏大娘未经其子、其女二人同意，擅自将三人共有财产赠与其儿媳的行为，属于无权处分行为，故法院认定魏大娘与其儿媳签订的房产赠与合同无效。

房产已经交付，不能随意撤销

案例：苏大伯今年70岁，与已故老伴育有一女。3年前妻子去世后，苏大伯通过公证把房产赠与了女儿并办理了过户手续。为了让老人得到更好的照顾，女儿请来56岁的保姆曲阿姨，帮助照料苏大伯的饮食起居。可是，本来和睦的父女情就因这个保姆的到来而迅速改变。原来，曲阿姨刚进苏家一年就与老人领取了结婚证，但两个老人的婚事遭到了女儿的多次阻拦。气愤之余，苏大伯将女儿告上了法庭，请求撤销房产赠与合同，并将已经过户给女儿的房产改回到自己名下。法院经审理后，认定苏大伯与女儿签订的房产赠与合同合法有效，不能撤销。

说法：《民法典》第二百零九条第一款、第六百五十八条分别规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”本案中，苏大伯父女之间签订的房产赠与合同系当事人双方的真实意思表示，内容合法，而且该合同还进行了公证并已经办理完毕产权登记过户手续，依法应当认定为有效。在这样的情况下，苏大伯要求女儿返还讼争房产，缺乏相应的法律依据。

受赠人玩“变脸”，三种赠与情形可撤销

案例：秦大妈将自己名下的一套房产赠与侄子，但双方一直未办理房产过户手续。自2022年以来，秦大妈因再婚、钱财等事宜与侄子发生争执，后者还将秦大妈再婚丈夫打伤致其住院。伤心之余，秦大妈要求撤销房产赠与，其侄子执意不肯。于是，秦大妈提起诉讼，法院经审理后，支持了秦大妈的诉讼请求。

说法：《民法典》第六百六十三条、第六百六十六条分别规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”从上述规定可以看出，房子赠与他人后，如果出现受赠人“翻脸”等情形时，《民法典》赋予了赠与人以下三种撤销权：一是任意撤销权，是指赠与人在赠与财产的权利转移之前享有撤销赠与的权利。属于房产、商铺等不动产需要办理权利转移登记手续的，要在办理登记手续之前撤销。二是法定撤销权，是对受赠人忘恩负义等行为的一种惩罚，是指在赠与合同生效后，当发生法定事由时，赠与人、赠与人的继承人或法定代理人撤销赠与的行为。这些事由包括：（一）严重侵害赠与人或赠与人近亲属的合法权益，即严重侵害赠与人或其配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母与外祖父母、孙子女与外孙子女等人的合法权益。（二）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。扶养义务包括夫妻等同辈之间的照顾义务、对长辈的赡养以及对晚辈的抚养义务、约定扶养义务等，受赠人有扶养能力却不履行，赠与人可以撤销赠与。（三）不履行合同约定义务，即赠与合同约定了义务，但受赠人不履行合同中约定的义务，赠与人可撤销赠与。对于上述情形，赠与人应自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使撤销权，且此一年为除斥期间，不能中止、中断或延长，赠与人超过此一年未行使的，就丧失了撤销权。三是穷困抗辩权，是指赠与人在赠与合同成立后自己陷入经济困窘状况的情形下，可以行使不再履行赠与合同的抗辩权利。赠与人的经济状况显著恶化，且达到严重影响其生产经营或者家庭生活的程度，受赠人要求其继续履行合同时，赠与人可以行使穷困抗辩权，但对于已经履行的，赠与人不能要求返还。当赠与人的经济状况恢复后，受赠人依然可以请求赠与人继续履行赠与合同。本案中的讼争房产并未办理转移登记手续，因而秦大妈可以行使任意撤销权。此外，鉴于秦大妈侄子存在对秦大妈再婚丈夫实施暴力侵害的行为，无论秦大妈赠与的房产是否办理了转移登记手续，秦大妈都有权在一年内动用法定撤销权。