既有铁路存车场类型上盖开发规划策略研究

梁智敏

（广东省铁路规划设计研究院有限公司,广东 广州 510030）

0 引言

既有铁路存车场通常呈巨大的狭长状用地，在城镇发展中成为扁平化的交通设施孤岛，对周边有明显的阻断影响，难以适应片区高质量发展的需求。由于铁路存车场的功能属性，其上盖规划策略与常规轨交上盖侧重不同，而在已建设运营的既有铁路存车场上进行上盖综合开发，需更多方面的细致考量。

1 研究背景

1.1 政策基础

“十二五”以来，国家及省市出台系列交通与产业融合发展政策：2014年国务院办公厅《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》[1]提到：“支持铁路运输企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作，对既有铁路站场地区进行综合开发。”2015年住建部《关于加强铁路站场地区综合开发有关规划工作的通知》[2]要求“以铁路建设推动旧城更新和新区建设。”2016年中国铁路总公司公布74号文《中国铁路总公司关于进一步明确土地综合开发有关事项的通知》[3]，为铁路场站综合开发开辟了政策层面的渠道。2018年广东省发改委、省自然资源厅联合印发《珠三角城际铁路项目沿线土地综合开发总体工作方案》（粤发改交通函[2018]6389号），要求明确重点，因地施策，分五类推进不同时期的红线内外土地综合开发项目。

在“十四五”构建现代化、高质量综合立体交通网的时代背景下，铁路站场与毗邻地区融合发展、资源整合需求迫切。对选址合适、条件较佳的重要既有铁路站场进行改造开发，有利于带动片区高质量发展，促进人才与产业集聚，提高市民生活幸福感。

1.2 存车场概述

该文研究铁路存车场指铁路站场中除车站站点以外的对车辆进行辅修、整备、停放等的车场。动车所（即动车运用所）是典型的铁路存车场。动车所在高速铁路运输系统中起着非常重要的作用，承担所在客运站始发、终到动车组的技术和运用整备，对所属动车组进行一级、二级检修和临修作业的任务[4]。

广珠动车所在广珠城际铁路工程中新建，位于广州市番禺区，紧邻地铁22号线陈头岗站，距离广州南站仅1站地铁，周边产业岗位、旅游服务聚集，人口众多。东南侧陈头岗停车场综合体已建设，片区内生活配套服务与交通出行需求大。在广东省铁投集团开展省市合作的综合体开发项目清单中，广州市共计4条线13个站场入列。经过层层筛选及综合性评价，广珠动车所具备综合开发提升条件。

2 上盖开发优秀案例分析

目前上盖综合开发项目多集中在地铁站、高铁站等轨交枢纽，存车场类型上盖如客整所、动车所上盖较少，但逐年增加。下面以重庆沙坪坝高铁枢纽TOD综合体、杭州艮山门动车所上盖开发两个实际案例，分析交通枢纽与存车场两种不同类型上盖项目的异同。

2.1 重庆沙坪坝高铁枢纽TOD综合体

重庆沙坪坝高铁枢纽TOD综合体位于重庆市核心商圈之一的沙坪坝三峡广场[5]，前身为沙坪坝火车站，始建于1979年。随着2009年成渝高铁引入沙坪坝站，沙坪坝高铁枢纽TOD综合体应运而生，成为全国首例特大城市核心商圈高铁TOD综合体[6]，并于2020年全面建成，投入使用。

沙坪坝高铁枢纽TOD总占地面积为218 200 m2，总建筑面积为750 000 m2[7]，上盖布置商业裙房及六栋办公塔楼，首层及盖下深度达47 m的八层地下空间为集高铁、地铁、市域（郊）铁路、公交、出租车等多种交通方式的大型交通枢纽。全面改造后的沙坪坝，改善了城市中心区的拥堵情况，区域人行及车行系统均得到了优化提升；原先被铁路切割的城市功能及新旧界面得到了有效的缝合。

2.2 杭州艮山门动车所上盖

艮山门动车所位于杭州市中心城区，距武林商务中心仅2.8 km，区位条件优越。动车所原为艮山门站，始建于1906年，曾是浙江最大的货运编组站[4]，2010年改建为艮山门动车所。随着城市发展，动车所逐渐被新中心城区包围。2018年杭州市联合上海铁路局决定对艮山门动车运用所所在地块进行扩建及铁路上盖综合开发[8]，建设国内首个既有铁路动车所上盖，并于2022年获国铁集团、浙江省人民政府联合批复。

艮山门动车所上盖总占地面积约700 000 m2，总建筑面积约670 000 m2，上盖建设住宅、商办、新兴内容产业综合体及学校，盖下为动车所。项目加强非轨道TOD的交通体系打造，提高公交出行效率；注重人居出行的慢行体验，致力于打造富含生活性和景观性的柔性城市界面[4]；减少上盖对周边地区的压迫，达到城市空间融合的目的。

2.3 两种不同类型上盖项目的对比

根据铁路站场自身功能属性，可大致区分交通枢纽型上盖和存车场类型上盖。两者建设条件、开发容量、适配业态、城市影响均有差异（表1）。

表1 不同类型铁路上盖属性对比

3 广珠动车所上盖开发的既有条件利用

3.1 盖下条件对开发容量、建筑布局及功能空间组合的影响

动车所有其特殊的检修工艺技术与流程要求，内部分区明确，各有特点，每个功能区域对应上盖开发的结构形式、高度控制、开发容量、适配功能等均有要求（表2）。

表2 动车所开发相关控制因素

既有项目上盖改造较新建项目条件更为严苛，针对既有动车所不同的平面功能区域，有不同的改造措施（表3）。

表3 广珠动车所既有改造措施

由于存车场用地面积有限，上盖大部分须采用全转换盖板框剪结构，上部住宅楼栋核心筒不落地，承重通过转换层传递至盖下结构柱，控制盖上楼栋的建筑平面主要朝向与盖下结构方向保持一致。

四线库内部为检查库线及大型检查设备，无法局部拆改，须整体保留或拆除。考虑到四线库位于用地进深方向的中部（图1），刚好位于楼间距之间，建议整体保留，上部设置大跨度轻质景观盖板，作为中心花园使用。

图1 广珠动车所盖下方案平面示意

3.2 外部条件的利用与调整

外部交通、景观、周边用地使用情况等条件对项目起着关键作用。由于动车所自身并非站点，故外部交通资源的利用尤为重要。广珠动车所毗邻22号线陈头岗站，可通过地面人行与地铁密切接驳；与地铁相隔的广州南联络线停车场，建议与广珠动车所一并进行上盖开发。现状片区路网系统尚未完善，可借上盖开发打造，解决上盖与市政道路连接的同时，补齐片区人车行路网体系；若结合片区规划上盖有更大的用地范围，建议加强公共汽车等非轨交公共交通体系建设。

铁路存车场上盖有更强的宜居属性，景观资源也是优势所在。广珠动车所西北侧为大石水道，宽敞静谧，景观价值高。项目占据一线江景位置，利好住宅开发。

广珠动车所上盖改造建设期间须保证动车所的正常运营，而用地周边现状为村用农林用地，可暂时租用建设，作为施工期间运营过渡的临时车场使用，项目建设完成后土地复垦归还。

3.3 效益与策略

除开发项目本身的经济收益外，于社会综合效益方面，广珠动车所上盖引入高品质的地铁江景居住与公建配套，能为广州南站片区吸引高端人才，将单一的铁路设施用地转变成城市生活服务站点。原先被广珠动车所分割的大石水道滨水带、陈头岗地铁站及停车场综合体得到了有效衔接，景、路、城关系相互交融，消减动车所对环境影响，修复了片区的城市空间与城市肌理，提高城市环境品质和土地价值。

同类型项目策略上，既有铁路存车场上盖项目建议前期从以下方面进行研判：

土地资源研判：项目拟开展前期应从地块区位条件、现状建设及运营情况、上位规划、土地收储难度等进行综合评价。若非有其必要性，用地应尽可能少涉及未征集体用地或复建量大用地如大规模的旧城、旧村等，不应涉及总规、土规禁限建区。

开发必要性研判：判断拟开发改造铁路站场是否属于提升后强门户强中心的场站或亟须改善的一线低效场站，可从投资及人才吸引力、片区楼面地价、资源禀赋、规划前景、公共交通衔接等综合考虑。

经济技术研判：经济方面除考虑政府、轨道、资方利益外，须考虑对城市空间环境和居民生活的效益及对市场的影响；技术方面须考虑既改方案的可行性、成本与难度、施工过渡的代价及风险、实施时序与工期是否达到预期等。

4 结语

既有铁路存车场的上盖综合开发是铁路建设更新与城市品质提升的有效途径。该文从政策基础、参考案例、广珠动车所上盖综合开发的条件利用与策略等层面，对既有铁路存车场上盖规划进行提炼分析，希望能对同类型既改铁路存车场上盖项目提供积极方向的引导与参考。