基于面板数据的房地产开发与土地集约利用耦合协调分析——以徐州市为例

于永建，崔继昌

（1.江苏建筑职业技术学院，江苏 徐州 221116；2.南京农业大学公共管理学院，江苏 南京 210095）

0 引言

近年来，我国经济发展迅速，房地产市场火热，房地产的发展加速推动了城市化进程。土地资源是房地产开发的基础条件，是社会经济活动的载体，随着房地产的发展，人们对土地资源的需求持续上涨，土地供需矛盾明显，而土地集约利用是缓解土地供需矛盾、满足社会发展用地需求的必要途径。房地产开发和土地集约利用统一在城市规划范围内，两者相互促进协调发展，如果不协调会造成土地利用的不经济，影响房地产行业的健康发展。

关于房地产与土地集约利用方面的研究，主要从城镇化与土地集约利用相互作用关系的基础上，从不同空间尺度对两者进行了定量评价和实证研究等。房地产的研究主要集中在房地产价格[1-2]、房地产政策[3-5]等方面，土地集约利用的研究主要集中在评价指标、评价方法、时空变化等方面[5-9]，而在耦合关系上，房地产偏向与经济的耦合，土地利用偏向与城镇化、生态安全的耦合[10-11]，关于房地产与土地集约利用的耦合协调性方面的研究还较少涉足。

2017 年6 月，国务院批复徐州为“淮海经济区中心城市”规划定位，城市地位的提升为徐州城市建设迎来重大机遇，而房地产是助推和促进城市建设的重要组成部分，房地产业的发展迎来新的机遇与挑战，机遇是徐州“淮海经济区中心城市”的建设和发展势必带来更大的房地产需求，促进房地产业的发展，挑战是随着大规模的房地产开发，可能会出现盲目“扩城”的问题。

因此，本文以徐州市为研究对象，旨在构建一套合理适用的房地产开发与土地集约利用评价指标体系，并通过对两系统耦合度和协调性的综合测度揭示房地产开发与土地利用协调发展规律，以期为房地产开发和土地开发利用政策的制定提供参考。

1 区域概况

徐州是江苏省辖地级市、省域副中心城市，全国性综合交通枢纽、淮海经济区中心城市。至2020 年底，徐州下辖5个市辖区、3个县、代管2个县级市，总面积11258km2，常住人口908.39 万人，地区生产总值7319.77 亿元，城镇居民人均可支配收入37523元。常住人口城镇化率65.63%，城市建成区面积289.6km2。房地产业法人单位4421 家，从业人数64089 人，房地产开发企业508 家，房地产投资额867 亿元，房地产开发量599.1万km2。

2 数据来源与研究方法

2.1 评价体系

2.1.1 指标体系的构建

本文在综合考量徐州市房地产开发与土地集约利用实际情况的基础上，参阅文献[6-10]，最终将指标体系分为目标层、准则层和指标层3 个层次（表1）。目标层是房地产开发和土地集约利用；准则层中房地产开发包括开发强度和开发效益，土地集约利用包括投入强度和产出效益；指标层选取18 个可量化和可比较的指标，可直接反映准则层水平。

表1 徐州市房地产开发与土地集约利用评价指标及其权重

表2 耦合度与耦合协调度等级划分

2.1.2 数据来源与处理

研究所采用的评价指标数据来源于《徐州市统计年鉴》(2011-2020 年)、《徐州市国民经济和社会发展公报》(2011-2020 年)。因指标之间存在不同级别的量纲，为消除这些差异带来的影响，采用极差标准化方法对原始数据进行处理。计算公式如下：

式中：Xij为极差标准化处理的各指标标准化值，xij为各评价指标的实际值，Xijmax为第j项指标的最大值，Xijmin为第j项指标的最小值。

2.1.3 指标权重的确定

本文选取熵值赋权法。熵权法是根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得到较为客观的指标权重的一种方法，计算公式如下。

对原始指标进行同度量化，公式为：

求解各指标的信息熵大小，公式为：

确定各指标的熵值大小，公式为：

运用以上公式，计算出房地产开发与土地集约利用各评价指标的权重Wj（表1）。

2.1.4 指数计算

采用综合评价法求解房地产开发与土地集约利用指数值，公式为：

各年指数值详见表3。

表3 徐州市不同年份房地产开发与土地集约利用耦合协调度

2.2 研究方法

2.2.1 耦合度测算

耦合度是两个或两个以上系统相互作用或影响的程度，不分利弊。本文中房地产开发与土地集约利用的耦合度C计算表达式如下：

式中：C 表示房地产开发与土地集约利用的耦合度；f(x)表示房地产开发的水平；g(x)表示土地集约利用的水平。

2.2.2 耦合协调度测算

耦合协调度指相互作用中良性耦合程度的大小，体现了协调状况好坏，可以表征各功能之间是在高水平上相互促进还是低水平上相互制约。通过测算反映房地产开发与土地集约利用在变化过程中的协调程度。耦合协调度越高，耦合协调性越强。房地产开发与土地集约利用的耦合协调度D计算表达式如下：

式中：D 表示房地产开发与土地集约利用的耦合协调度，D 的取值范围为0～1，D值越大表明协调发展程度越好；T表示房地产开发与土地集约利用的综合协调指数。结合文献[7，9-10]，本文认为房地产开发与土地集约利用同等重要，所以取α=β=0.5。参考文献[9-11]，耦合度与耦合协调度的等级划分见表2。

3 实证结果分析

3.1 综合发展水平分析

研究期间，徐州市房地产开发指数变化趋势整体看来呈现增长态势，但存在阶段性特征。2011-2015 年间缓慢上升，年均增速为5.9%，主要原因是在2011-2015 年间，房地产调控政策频出，如2011 年徐州市房地产实施限购，2013 年的调整限购政策、公积金政策等，遏制了投资与投机性购房需求，导致房地产市场冷淡，所以增速缓慢；2015-2020 年间高速上升，年均增速为14.16%，2015 年采取去库存的“330”救市政策，在“降息”“降准”“降首付比率”等一系列高强度的政策刺激下，房地产市场开始活跃，徐州房地产市场开始进入高速发展阶段。徐州市土地集约利用指数呈现先增后降态势，2011-2018 年间呈上升趋势，其中2011-2015 年间高速上升，年均增速为14.13%，五年间建成区面积仅增加6.2km2，土地利用以内部挖潜为主，所以土地集约利用指数呈高速上升；2015-2018 年间缓慢上升，年均增速为4.67%，主要是受城市规划调整，从2016 年起建成区面积开始加速增长，导致土地集约利用指数呈放缓趋势；2018-2020 年间进入下降阶段，年均降速为-7.75%，主要是建成区面积的不断大量外扩，土地开发进度滞后，土地大量闲置，导致土地集约利用指数呈现下降趋势。

图1 徐州市不同年份房地产开发与土地集约利用指数

2017 年国家批复徐州规划修改，两指数产生了不同反应。在各自变化方面，房地产开发指数反应敏感，极速增长，土地集约缓慢增长后转而下降，因为房地产的投机属性，徐州成为淮海经济区中心，意味着基础设施、产业、人口的集中，从而催生了房地产投资的增强。而严格限定了建成区面积，以及主城区退二进三、城市更新、低效用地外移等政策，倒逼城市转型，集约水平的发展在一定时间内受到抑制。2017 年之前城市的生产与消费达到了平衡，两指数良好互动，但也限制了进一步提升，调整之后的规划，明确了徐州市区域性的中心地位，城市能级提升、职能更加全面，辐射淮海，房地产开发得到了急速发展。城市的外扩使得土地集约利用出现下降，两者反方向发展，房地产开发是城市发展的一方面，两者的协调才能促进城市整体的集约度提升。

3.2 耦合协调发展分析

耦合度方面，研究期间徐州市房地产开发与土地集约利用的耦合度指数整体呈增长态势，耦合度数值由0.651 上升至0.983，年均增速为5.7%，其中2011-2013 年间快速上升，年均增速为11.6%；2013-2019 年间缓慢上升，年均增速仅为2.19%；2020 年出现下降趋势。从耦合阶段看，2011-2012 年间处于磨合阶段，2013-2020 年间处于高水平耦合阶段，表明房地产开发与土地集约利用初期相互关联强度较低，短期调整之后进入高水平耦合阶段，二者之间相互作用越来越强，影响力度日益增大。

耦合协调度方面，徐州市房地产开发与土地集约利用的耦合协调度指数整体呈增长态势，耦合协调度数值由0.206 上升至0.894，年均增速为37.01%，其中2011-2013 年间高速上升，年均增速为58.11%；2013-2016 年间中速上升，年均增速为14.6%；2016-2019 年间慢速上升，年均增速为5.84%，2020 年出现下降趋势。从协调发展等级看，上升发展明显，且存在明显的等级性，2011-2012 年间处于中、轻度失调等级，2013-2014 年间处于勉强协调等级，2015-2016 年间处于初、中级协调等级，2017-2020 年间处于良、优协调等级，表明两个系统间经过波动抵抗，已趋向良好协调的有序状态。

2017 年国家批复徐州规划修改后，对房地产开发和土地集约利用的耦合度、耦合协调度都产生了积极影响，促使其数值进一步提升，但在末年出现指标下降趋势。就发展阶段和等级而言不均衡，耦合阶段维持高水平耦合阶段，已达最优阶段，提升空间有限；协调发展等级提升明显，升级进入良好协调等级。规划的调整，使房地产开发有了更高、更远的前景，火热的房地产市场促进了城市内部的土地开发，土地利用效率提升，两者相辅相成。房价的快速上涨，导致土地内部挖潜成本高企，城市外扩发展的动能增强，应转变传统“摊大饼”的发展模式，在土地集约利用理念的引导下，优化布局，提高房地产开发对土地集约利用的作用强度，以平抑两系统耦合度、耦合协调度数值出现的下降趋势。

4 结论与展望

2011-2020 年徐州市房地产开发和土地集约利用指数都处于上升状态，2011-2018 年两个系统呈现同步快速增长，表明房地产的发展促进了土地集约利用水平的提高；2019-2020 年两个系统呈现相反趋势，房地产开发指数继续上升，土地集约利用指数开始下降，表明因此时的房地产开发对土地集约利用造成了一定的负面影响。

2011-2020 年徐州市房地产开发与土地集约利用耦合度数值由0.651 上升至0.983，从磨合到高水平耦合阶段；耦合协调度数值由0.206 上升至0.894，耦合协调类型实现由中度失调到良好协调的转换，其中2013-2016 年处于勉强、初级和中级协调的波动状态，2017-2020年进入良好和优质协调状态。

2011-2018 年间，随着房地产开发与土地集约利用指数的同步增长，促进了两个系统间耦合度和耦合协调度数值的上升；2019-2020 年间，随着房地产开发与土地集约利用指数的反向发展，2020 年两个系统间耦合度和耦合协调度的数值出现下降趋势。

房地产开发应在符合土地集约利用理念的前提下，制定科学合理的长远规划，逐步调整和优化其发展模式，转变依靠房地产扩张带动城市发展的模式。发挥土地集约利用的倒逼作用来提高土地利用效率，积极探索以存量用地的内部挖潜来实现城市功能、定位的提升，实现两者的相辅相成。