集团公司融资管理研究

杨 柳 常德市交通建设投资集团有限公司

引言

中国房地产行业从20世纪八十年代发展至今，显然已经成为我国GDP的主要支撑之一。近年来，房地产凭借其高价值回报的金融属性特点被社会各界关注，一直是资本市场的热点话题。房地产业具有投资额高、资金需求大和资金回笼速度慢等特点，是非常典型的资金密集型行业，由于房地产企业从项目开发到竣工都需要投入大额资金，同时资金回笼需要十分漫长的建设期时间，以致于企业必须通过外部融资才能满足自身发展的要求。

从2003年的市场数据可以看出，我国房地产企业从银行获取的资金占总资金的80%，对于银行信贷的过分依赖使房地产行业时时刻刻处在高风险之中。2017年召开的十九大中，中央提出了坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，央行和四大行为了响应国家政策，严格执行贷款条件，银行信贷业务受到前所未有的压缩，房地产行业的融资不能再过分依赖银行贷款。为了持续发展，提高企业竞争力，房地产企业应把目光投向债权融资、股权融资、信托融资等多种融资方式，这一方面解决了融资渠道单一的问题，另一方面也分散了筹资风险，有利于风险管控。

一、融资概念与理论

(一)融资策略

集团融资是以筹集资金为目的来谋求自身扩大发展的活动，融资策略是企业为了应对资金需求所必须制定的融资组合，融资策略的正确与否不仅会直接影响到企业的盈利能力，最终还会对财务风险产生很大的影响。企业制定融资策略一般有以下三个目的：一是为了明确资金使用用途和有效进行融资安排；二是为了维持企业日常的基本生产需求和企业扩大规模在资金上的需求；三是为了降低企业融资成本，并最好是成本和风险之间的平衡。

融资策略可以分为以下三种类型，第一，保守型融资策略。在这种融资策略下，企业几乎所有的资金需求都是通过长期资金来满足的。第二，适中型融资策略。这是指企业用短期融资的方式来筹集流动性资产，用长期融资的方式来筹集长期性资产，这种筹集资金的方式可以让资产使用周期和负债的到期日相互匹配。第三，激进型融资策略。采用这种融资策略的企业基本上都是一方面通过短期负债来满足企业大部分的资金需求，另一方面通过发行有息债券来解决资金短缺的问题。

(二)资本结构

资本结构是指企业长期负债资本和权股东权益资本的对比关系。资本结构是企业融资的结果，是检验企业融资策略效果的重要体现。相比较其他行业来看，房地产行业是典型的资金密集型行业，它有着显著的特点，比如投资金额高、资金需求大和资金回收缓慢等特点，可以说，对大额资金的需求是每个房地产企业不可避免的，由于本身资金的不足，企业会通过后各种金融机构进行借贷来获得大量资金，这也很显然会让企业背负大额债务，所以一般而言，房地产整个行业的资产负债率非常高。资本结构作为企业财务状况的重要指标，能够让我们清楚了解企业融资、负债、偿债等各方面的情况。如果企业的资本结构合理，就可以充分的发挥财务杠杆作用，最大限度地提高企业的获利能力。

二、H集团概况及融资状况

H集团于1984年在深圳成立，1988年正式涉入房地产领域。集团在成立后的三十年里，一直保持着高速的发展，集团规模和项目覆盖范围不断扩大，核心业务包括商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅等，始终屹立于行业领先的位置，如今已经成为国内领先的城乡建设和生活服务开发商。

(一)主要融资方式

1.银行贷款

据不完全统计，近年来我国房地产行业的资金有70%是通过银行贷款筹集，主要原因是银行贷款相比较与股权融资和债权融资来说，资本成本相对较低。所以银行成为了房地产企业信贷资金的主要来源，从中可以看出我国房地产行业对银行有着非常大的依赖性。集团的资金主要来源于银行贷款，凭借着多年良好的信誉让各大银行授予了它充分的信用额度。截至2020年12月末，集团获得主要银行授信4 456.7亿元。

2.股权融资

股权融资凭借着不需要偿还得到的股权资本就可以筹集大量资金的优点获得了房地产行业企业的青睐。自从1991年集团在深交所上市，就多次进行了股权融资。

(二)集团资本结构

企业的资本结构对企业的偿债能力和再融资能力以及未来盈利能力起着决定性作用。随着集团融资策略的调整，集团的资本结构也在逐步优化。在不同的发展阶段，通过银行贷款、债券融资、股权融资等多种手段进行融资，资本结构也在集团融资的过程中发生改变。据不完全统计，近年来我国房地产行业的资金有70%是通过银行贷款筹集，主要原因是银行贷款相比较与股权融资和债权融资来说，资本成本相对较低。所以银行成为了房地产企业信贷资金的主要来源，从中可以看出我国房地产行业对银行有着非常大的依赖性，H集团也是如此。H集团2022年银行贷款为1 361.4亿元，相较于2021年1 404.1亿元下降了42.7亿元。同时，自从1991年集团在深交所上市，就多次进行了股权融资，通过配股、发行可转债、定向增发等融资方式筹集了大概192亿元人民币。

三、集团融资策略存在的问题

(一)资产负债率过高

集团过高的资产负债率无疑会增加企业的风险，管理层如果出现决策失误，导致经营不善，就会令企业资不抵债，最终面临破产。H集团为了保证资金的充足，提高了集团的财务杠杆，导致资产负债率常年保持在较高数值，2021年房地产行业平均资产负债率在50%到60%之间。虽然融资渠道多元化，但还是过度依赖债务融资，高负债比不仅会给集团的资金流动和融资方面带来困难，同时也不符合近年来国家提倡的“去杠杆”。

(二)过度依赖以银行贷款为主的间接融资

集团融资顺序一般应以优序融资理论为理论基础，最先考虑的应该是内源融资，其次是直接融资，最后才是间接融资。间接融资是通过金融机构来筹集资金，其本质是有息负债。相比较于较为稳定的直接融资，间接融资由于金融机构的参与，受资本市场和宏观政策的影响较大，对企业极为不利。银行贷款是间接融资的一种，也是大多数房地产企业过度依赖的一种融资方式。H集团内源融资所占比例近年来始终低于外源融资，2022年内源融资为1 959亿元，外源融资为2 020亿元，外源融资一直占比较重。外源融资中的银行贷款比例也始终高于应付债券，比如2022年，银行贷款1 361.4亿元，应付债券565亿元，并且占比很大，这与优序融资理论背道而驰，同时也因为各大银行响应国家号召提高贷款利率，增加了集团的融资成本。

(三)资金回流缓慢

H集团同其他房地产行业一样，具体投入资金大、回收期长的特点。一方面，相比较其他房地产公司而言，所需的资金流量更大，投资周期也更长，资金回收的速度更慢，这就导致投入的巨额资金长期长于未知的风险中，增加集团的财务风险。另一方面，集团对于资金的依赖程度十分严重，没有办法及时跟上灵活多变的市场，那么如果出现经济增速减慢或者逆转的情况，资金很难得到及时的回收，那么集团对于外源融资的需求就会更大，使集团面临一定的财务风险。

(四)存在潜在融资风险

随着国家政策的变化，信托资金成本越来越高，银行贷款对利率也在不断提升。层出不穷的房地产新型融资手段不断冲击着传统融资渠道，H集团近年来多元化的融资策略虽卓有成效，但经过上面分析可以得知其最主要的依然是银行贷款，这会给集团带来一定的融资风险。如果短期内并不能改变现状，那么应做好融资风险管控，防止潜在风险爆发。

四、集团融资策略改进措施

(一)优化资本结构

优化集团资本结构最直接的方法就是提高企业盈利水平，提高盈利水平需要从以下三点入手：一是对于正在建设的项目，要对项目资金的使用情况和相关成本进行控制，从源头减少资金的投入。二是对于长期闲置的资产，一定要及时处理，做到不浪费资源。三是制定详细的开发规划，不能盲目地融入资金和扩展业务。另外，可以调整集团的融资结构。H集团一直以债务融资为主，债务融资的本质是有息负债，这会进一步增加集团的负债金额，应该增加内源融资和股权融资，减少负债，从而优化资本结构。

(二)增加内源融资

想要增加内源融资，一方面，要从内源融资的三个渠道入手。即自有资金、折旧和预留资本。但自有资金一般只在企业成立时发挥了重大作用，但由于其不稳定性，无法在企业步入成熟期时依然发挥多大作用，同时，折旧的资本根本不可能满足企业发展的需要，所以最终需要依靠预留资本，而提高预留资本的途径就是提高企业的经济效益。另一方面，需要从减少间接融资入手。间接融资中H集团从始至终都过度依赖银行贷款，而想要打破这一传统又不影响集团的生存和发展，就需要坚持多元化融资策略，将其他渠道落到实处，充分利用，把因为对银行过度依赖产生的风险分散开来，保证其健康发展。

(三)加快资金回收效率

集团在选择开发的项目时，应该要经过多方面的调查，保证所开发的项目能够在较短的时间内回收资金。在进行项目建设的过程中，不管是现金流量还是账面流动资金，都需要高度关注。同时为了防止施工方为加快施工进度而偷工减料，可以适当提高施工企业的保证金额，这样既可以确保工程的质量，又能缓解资金压力。只有提高了项目开发资金的利用率，才能让内部盈利能力得到实质性的提高，从而更好地提升集团的融资能力，这样才能在各种不同的融资方案中选择出最优方案。

(四)优化融资风险管理体系

企业应选取能够满足自身资金需求的主要资金来源，制定科学的资金管理体系，确保在最优情况下取得最低的融资成本等，与此同时最重要的是构建与之相关的风险管理体系。集团的管理者必须要加强融资风险的防范意识，根据集团的融资情况和经营情况，制定科学的风险管理体系。比如：1.加强负债融资管理。债务融资是房地产企业筹集资金、扩大规模、满足发展需求以及提高经济效益的有效融资方式。但是，如果没有对负债进行良好的管控，任其盲目增加，就会增加企业的融资风险，使企业资不抵债，最终面临破产。所以必须要重视债务融资的风险管理，采取对应的防范措施。2.加强日常融资管理。必须时刻关注宏观政策的相关信息，一方面要严格管控集团资金的运行，绝对不能违法违规；另一方面要减少集团的闲置资金，提高资金使用效率。同时，当资金缺乏时，及时分析已有资金的使用情况，找到资金缺乏的真实原因，定期根据集团经营情况分析融资能力，给融资决策者制定融资策略提供有效的帮助。3.加强人才队伍管理。我国房地产公司的管理者和决策者关于融资风险方面的知识储备相对较薄弱，这就需要企业重视对融资管理者、决策者以及相关人员对于融资风险管理知识的培训，提高企业整体的融资风险防范意识，从而提高融资策略的质量。

五、结语

集团要处理好融资管理问题，因为直接关系到集团未来发展。第一，融资策略要和企业生命周期相适应。也就意味着企业要根据自身在不同时期的经营状况来选择相对应的融资策略，才能使融资策略发挥出最大作用，给企业发展带来实质性的帮助。第二，要注重融资方式的多元化，多元的融资方式可以分散融资风险，结合当下的宏观经济环境和政策环境，融资渠道的拓宽有利于企业筹集充足的资金，同时也降低了国家政策的变化对于房地产行业的影响。