新时期下房地产企业如何优化财务内控管理体系

林华 福建日报社

引言

在过去的二十年间，房地产企业异军突起，规模不断扩大，成了我国经济的重要组成部分，但在国家出台调控政策影响下，房地产行业也逐渐进入了冰冻期，比如销售迟缓、库存量大、成本高等问题，部分房地产企业在新时期的发展过程中面临着巨大的财务风险，倘若无法得到有效的解决，房地产行业将受到极为严重的影响。相较于其他因素，财务内控管理能在一定程度上促进房地产企业资源得到优化，投资更为理性，所以房地产企业应该重点关注财务内控管理体系建设，充分发挥财务管理价值。

一、房地产企业加强财务内控管理的重要意义

房地产企业财务管理工作涉及多项内容，且管理工作非常重要，如资金保障、成本控制、税收筹划、预算管理等工作，所以房地产企业需结合自身管理特性构建完善的财务内控管理体系，实现财务精细化管理，降低财务管理风险。具体来说，财务内控体系建设对房地产企业的重要意义表现在以下几个方面：一是确保房地产企业资金安全。从房地产企业发展情况来看，在建设前期便需要投入大量资金，以确保工程的顺利开展，但是房地产企业的项目往往存在工序繁密、工艺复杂、工期较长的情况，对企业的资金链受影响较大。因此，构建科学合理的财务内控体系能让企业资金管理得到保障，确保资金使用规范，在一定程度上避免资金使用不当、资金占用不合理等问题，使资金安全得到有效保障；二是有效防范房地产市场风险。放眼当今时代，房地产企业面临着瞬息万变的市场行情，在这样的情况下，房地产企业如想有效降低管理风险，需持续优化财务内控体系，通过完善的财务内控体系来降低经营管理过程中的风险，如资金链断裂风险、成本偏高风险、销售资金回笼较慢导致坏账风险。所以内控管理体系建设能提升企业财务管理水平，提升企业的核心竞争力，从而能更加有效地应对房地产市场所带来的风险；三是提高财务人员的综合素养。从当前房地产企业内控管理的情况来看，高风险、高投入、高收益、财务舞弊等情况比较普遍，这实际上与企业中财务人员的综合素养息息相关。在此情况下，通过财务内控体系的优化能对企业财务人员专业素养提出更高要求，促使财务人员以更专业、更严格的标准来开展各项工作，从而更好地为房地产企业的发展起到促进作用。

二、房地产企业财务内控管理中存在的问题分析

房地产企业因行业特殊性，其财务管理工作难度也较大，如土地增值税清算、所得税汇缴等工作都需要专业人员开展，所以房地产企业需要构建完善的财务内控体系。当前，房地产企业的财务内控管理工作还未形成系统性的管理，各管理环节处于相对独立状态，主要表现在以下几个方面：

（一）项目开发周期长，项目投资风险较大

房地产企业集开发、建设、销售、物业以及运营等项目为一体，在房地产企业开发过程中资金需求量大，且开发周期比较长，充足的资金保障是房地产企业能够立足于社会，获得竞争胜利的重中之重。因此，房地产企业进行内控管理体系的优化是企业获得持续发展，进行有效管理的关键。然而在实际管理过程中，部分房地产企业在开发的过程中对开发周期的预估不够精准，对资金周期的计划存在着过于乐观，甚至在经营的过程中没有对资金进行全面的整合与管理，导致项目投资存在较大的风险。同时，因为市场经济的变化，银行贷款、国家宏观调控政策以及一些不可抗力的因素的影响，给房地企业的有效发展带来了诸多问题，多种不利因素叠加影响导致房地产项目投资风险增大，如近几年出现的房地产资金链断裂、烂尾楼等问题频出。

（二）资金管理难度大，现金流短缺较严重

当前，从房地产资金管理状况来看，其资金管理难度较大，现金短缺较严重，房地产企业为保障项目建设的资金，需要通过融资来获取资金，具体可以通过内部融资和外部融资两种渠道。从具体情况来看，当前房地产的资金管理难度大，主要包括了投资风险较大、资金回收风险较大等情况，比如房地产企业在募集了资金之后会投入到对应的项目建设中，但是在项目建设过程中如何加强资金的监管成了当前很多房地产企业管理较大的问题，包括资金支付进度、资金计划上报、资金支付资料保管等流程都需要全程跟踪。部分房地产企业在项目开发建设过程中没有全面分析，导致了房地产企业在进行资金投资的过程中将会面临着极大的风险，尤其是一些不够成熟的项目，在未充分调研的基础上贸然投入资金，导致后期项目存在较大风险。在资金回收方面，房地产企业的资金管理难度主要是销售回款难度大，导致存在坏账损失风险，进而影响现金流的周转，如当前大部分房地产企业为了加速去化，会推出多项优惠政策加速去化，但是后期资金回笼速度却缺少完善的跟踪机制，影响了房地产企业的资金流。

（三）监控体系不健全，财务内控环境不佳

房地产企业财务内控体系建设涉及内容很多，但各内控体系难以实现联动，内控环境不佳，比如房地产企业购买储备土地，需要涉及财务数据测算、开发部的前期调研、营销未来市场销售分析等，但是目前很多房地产企业并未将该项工作涉及的部门实现有效联动，各部门难以形成一个整体效用，财务内控管理环境存在提升空间。当前，房地产企业财务监控体系尚未形成健全的管理机制，很多管理工作处于未被有效监管的状态，比如对资金使用的监管不到位，未及时关注资金的相关情况，导致房地产企业中面临着极为严重的资金链断裂风险，无法在资金管控、企业创新活动、财务风险控制等方面起到更加有效的作用。

（四）预算管理不到位，成本管控成效较低

房地产企业财务内控管理体系在优化的过程中面临着许多的不确定因素，其中预算管理工作是内控体系中存在问题较大的一部分：第一，在预算管理过程中，部分成员没有参与到其中，在一定程度上让成本管控无法更为全面地进行。比如有一些员工认为所谓的预算管理、成本管控实际上就是将成本费用、销售收入预期上报给财务，财务根据自己的情况来进行预算编制，这样的预算数据不够全面，预算的结果也达不到内控要求；第二，预算的目标与企业发展的总体战略性目标之间存在着很大的差异，比如存在着忽略项目的周期，仅仅重视和追求眼前的效果，最终阻碍了长远预算的有效开展；第三，预算无法达到阶段性目标，预算要得到更好地开展，需要专门的预算机构和专业性的预算人才，但是从实际情况来看，部分房地产企业单位缺乏专业管理人才，难以按阶段稳步推进预算管理工作，预算阶段性目标完成情况不理想。

三、房地产企业优化财务内控的管理举措

财务内控体系构建需要从管理前端入手，各项工作都要统筹考虑，所以房地产企业需要结合以上提到的财务内控管理的问题，全面分析管理实际，制定优化财务内控的管理举措，以更好地实现经营战略管理目标。

（一）做好项目投资管理，有效降低投资风险

房地产企业中获得融资主要来自银行贷款，通常情况下，银行贷款获取同时也伴随着高风险，部分房地产企业采用上市融资、债券、融资租赁的方式，虽然能获取相应的资金，但是门槛比较高。所以房地产企业要实现内控管理的优化，首先需要提高自身风险管理意识，做好风险识别与控制，尤其是在投资的过程中，应该事先对当前的市场经济状况进行全面了解，根据融资的情况以及企业风险的具体情况来确定投资方向，对所投资的项目进行权威、专业的分析，确保投资的风险能够得到有效的控制，确保投资能够符合当前的市场发展需要。在进行投资安排时应该按照科学的、严格的程序流程来进行审核与调查，从多角度来对投资项目的可行性进行分析，对市场展开全面有效的调查，确保财务分析与投资能够取得预期效果。比如，需要对投资所需要的费用、盈利情况、资金流动、回收、配置、组合等进行全方位的探究，确保资金得到有效的运用，并且能够从技术方面、专业方面来对关键指标进行运用，做到投资项目的有序进行。

（二）强化资金管理力度，确保项目资金保障

通常情况下，房地产企业的投入资金都比较大，并且资金的回收时间也相对较长，在一定程度增大了资金管理风险。为此，房地产企业优化内控管理体系时需要加大资金管理力度，确保项目资金的科学合理运用，降低资金管理风险：首先，需要针对房地产企业的资金使用做好合理规划，包括工程款支出时间节点、贷款还本付息时间、土地款等大宗支出时点，在做好合理的资金计划基础上，统筹管理各项资金，合理配置资金使用，充分发挥资金效益；其次，房地产企业需要优化资金管理模式，建立适合企业管理的资金架构体系，如可以对下属的房地产项目资金实行资金集中管理，归集零散资金，发挥资金整体效用；如可以依托于信息化管理工具来实现资金的管理，高效便捷统计资金数据，及时将资金数据呈现给管理层，提升资金管理效率。

（三）健全监督控制体系，营造良好内控环境

健全监督控制体系，营造良好的内控运行环境是内控管理体系运行的重要保障。为此，房地产企业在发展的过程中应该从以下几个方面来优化财务内控管理：首先，需要建立完善的监督控制体系，将监督管理融入日常管理工作中。比如，需要针对房地产企业中的资金使用进行跟踪监控，确保其过程得到有效的进行，让资金风险出现的时候能够在第一时间之内得到反馈，并根据资金风险制定对应的方案，将风险降到最低；其次，需要建立成本监督管理制度，让房地产企业在优化管理体系的过程中能够从预算、核算、资产等方面来进行有效的控制，确保成本得到有效的管理、细化，促使房地产企业的内控管理能够得到有效的优化；再次，为内控管理运行营造良好的环境，让全体员工积极参与到内控建设工作中，充分理解财务内控管理工作具体内容，激发员工的工作积极性，如可以通过建立绩效考核制度，主要针对企业财务内部控制情况，将绩效考核与激励奖惩相结合，对各部门起到有效激励作用，将财务内控的思路体现出来，在企业各部门的积极配合与协同合作下开展工作，提高效率与质量。

（四）推行全面预算管理，实现降本增效目标

从房地产企业发展情况来看，高风险、高收益是其主要特点，为此，房地产企业如想有效控制风险，让收益得到全面的保障，就需要通过财务内控管理体系的优化来支撑战略管理目标实现。房地产企业可以通过推行全面预算管理，以实现降本增效目标，让房地产企业在发展的过程中能够充分发挥预算指引作用，在投资的过程中能够合理规避其主要风险。房地产企业需要成立专业预算管理部门，明晰全面预算管理部门的职责，以全面预算管理为工具来推进整体工作的开展，如根据房地产企业资金管理特性，加强资金统筹管理，根据房地产企业资金密集的特点，建立资金集中结算中心，以全面预算管理为基础和信息化技术为依托，以信息化手段为主，在信息化系统中设置预算、财务报账等模块。在全面预算管理体系搭建中，由预算中心统一调配，合理设置审批权限，严格按照流程审批，从根本上杜绝资金预算超支等行为。同时，设置预算监管岗位，赋予监管岗位工作人员对应的权利，让他们能够在监管的过程中对预算管理执行情况提供有效的监督，及时反馈预算管理中的问题并制定管理预案。房地产企业在确定全面预算管理目标时需将降本增效的目标融入其中，成本控制作为全面预算管理的重要一环，尤其房地产企业的成本控制难度更大，所以需要房地产企业建立有效的成本控制体系，有效联动全面预算管理工具，为房地产企业的发展提供良好的环境。

结语

综上所述，新时期下房地产企业要实现高速发展离不开完善的内控管理体系，所以房地产企业需要结合行业特性构建科学合理的财务内控管理体系，通过建立规章制度，有效落实内控管理目标，实现降本增效，提升企业的经营管理效益。在内控体系建设过程中，房地产企业必须有全面系统的认识，财务内控管理工作不是阶段性工作，需要持续的优化，在税收筹划、融资保障、成本控制等方面发力，有效降低管理风险，促进房地产行业的健康持续稳定的发展。