楼市松绑：挑战与机遇并存

麦婉华

“住有所居，安居乐业”一直是中国人非常关注的。最近，全国楼市整体呈现量价齐跌趋势。面对新形势，从中央到地方都频出房地产市场优化调整政策，巩固楼市可持续发展。

要适时调整优化房地产政策；落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；因城施策精准实施差别化住房信贷政策……近段时间，中央相关部门频出房地产市场优化调整政策。

中央定调，地方回应，一二三线多个城市松动限制性购房政策，持续优化房地产调控政策。其中，北京、深圳、广州、上海等一线城市先后发声，表示将结合自身房地产实际情况支持居民刚性和改善性住房需求。二、三线城市也纷纷出台政策：长沙、青岛、合肥等10余城市放松限贷；常州、无锡等城市放松限价；郑州、厦门、青岛等城市放松限售……

“住有所居，安居乐业”一直是中国人非常关注的部分。房地产市场的变化宏观上是经济社会发展的体现，微观上更是影响着每个中国人的刚需居所价值。因此，在新调整周期之下，不管是中央还是地方都积极持续出台各种新政松绑楼市，以求发展。这些新政将对房地产市场产生怎样的影响？对于房企、个人而言又面临怎样的挑战与机遇？

全国楼市整体呈现量价齐跌趋势

近日，国家统计局发布《2023年1—7月份全国房地产市场基本情况》以及《2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。从房地产开发投资完成情况来看，2023年1-7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。由此可见，房地产开发投资总体都呈现下降趋势。

从商品房销售和待售情况来看，2023年1-7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。除了住宅销售额同比略微增长外，其余数据都呈现下降趋势。住宅销售额的增长，从地域上看，主要是因为包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）的东部地区商品房销售额同比增长3%。但中、西、东北地区住宅销售额都是同比下降。其中，中部地区商品房销售额更是同比下降达9.5%。

而从国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，2023年7月份商品住宅销售价格小幅波动。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降。

数据显示，2023年7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比2023年6月分别减少11个和1个。

“各线城市商品住宅销售价格环比稳中略降。从新建商品住宅看，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。”绳国庆表示。

各线城市商品住宅销售价格同比则有涨有降。2023年7月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比2023年6月均减少1个。

绳国庆解读，2023年7月，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。2023年7月，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

“在我看来，近期房地产价量齐跌有几个主要原因。”北京福盛德信息咨询有限公司首席经济学家冯建林认为，从中长趋势看，房地产行业进入了下行通道，供求关系和价格预期发生变化，大家买涨不买跌。从中期看，经济尚在恢复期，居民就业和收入预期偏弱。从短期看，一些大型房企出现财务危机，让各方面对保交楼和能不能拿到房子有疑虑。

“从政策面看，大家都预期政策要调整，房贷首付和利率可能下调。这些政策慢慢出来，有些人可能在等。楼市持续低迷、下行压力加大，其影响广泛而深远。对国家来说，整体经济形势受到拖累，影响税收和土地出让，影响建筑业和就业。对开发商来说，资金周转压力很大，经营难度加大，需要尽量促销回款。对个人来说，如果是买新房的个人，他有可能会选择观望，等房价下行再买。对二手房交易来说，买卖双方都可能会有降价预期。”冯建林说。

中央及时出台有力政策防范风险

房地产市场平稳健康发展与中国经济增长之间存在客觀联系。因此，房地产行业3年来不断落实中央防范化解重点领域风险，同时各地因城施策，切实有效应对房地产行业下行压力。

7月24日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此次会议首次提出了要适时调整优化房地产政策。

7月底，住房和城乡建设部部长倪虹表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。这既是对“适时调整优化房地产政策”的落实，也是给地方政策调整提出了具有关键性指导意义。7月26日，税务总局梳理发布近几年相关税收优惠政策指引，涉及个人购房契税、增值税等。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局又表态，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月3日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会。潘功胜要求，要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

独立国际策略研究员陈佳认为，中央高瞻远瞩，适时提出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的科学判断。在这个判断的指引下：未来中国将适时调整优化房地产政策，因城施策用好相关政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“从具体抓手方面来看目前主要有三大方向。一是保障性住房建设和供给；二是城中村改造和‘平急两用公共基础设施建设；三是各类闲置房产的盘活改造。”陈佳说。

他还认为，从中央和各部位最新房地产政策精神来分析，中央对于新时代新要求下，房地产行业平稳健康发展的经济增长拉动效应有着清晰明确的定位。尤其是新形势下对如何调整优化房地产调控政策，因地制宜精准施策创新政策工具箱，促进房地产行业加速风险出清，提高房地产有效投资，促进家居装修等相关产业链消费，都有着更加明确更为清晰的战略指向。

冯建林则表示，房贷利率和首付下调，这个政策是非常必要的。政策有效性，应该还是可能预期的，主要原因在于，如果二套房首付和利率下调，有利于改善性需求的释放。目前，我国2/3人口是城镇常住人口，这些人口里，蕴藏着大量改善性需求。

“下调二套房贷利率和首付的政策应该尽快出台。同时，这个政策的力度要大。如果继续迟疑和挤牙膏，就可能错失时机，让市场继续降温，让行业和整个经济承受更大压力和风险。‘适时调整优化房地产政策。我个人理解，这个‘适时，就是现在。这个‘调整优化，要有一定力度。只有及时出台有力度的政策，才能达到防范化解风险的目的。”冯建林说。

不同城市因城施策提振市场信心

从中央到地方，不管是一线城市还是二三线城市，各地都频出房地产市场优化调整政策，巩固楼市可持续发展。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性和改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场调整优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

目前，各类城市都在酝酿调整房地产政策。其中，一线城市在“适时调整优化房地产政策”提出后便迅速发声。7月29日晚，北京市住建委表示，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

7月30日，深圳市住建局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

同样是7月30日，广州市住建局也表示，将坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

7月31日，上海市住建委、市房管局表示，将坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

这是2017年以来首次四个一线城市集中表态。陈佳认为，部分核心一二线城市政策则相对较严、政策调整空间仍较大。冯建林则建议，一线城市还可以有比较有创意的做法。比如，分区施策，允许各区适当调整限购等政策。

除了北上广深外，省级层面以及重庆、郑州、南京、合肥、沈阳、西宁等多个城市都出台了与房地产相关的政策。省级层面中，湖南省住房和城乡建设厅在2023年7月印发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，出台楼市分类调控、区域联动调控等11条举措。江苏允许各地因城施策，综合采取购房补贴、房票安置、购房团购等方式，更好满足居民购房需求。

而多个城市出台的楼市政策有不同的特色。合肥提出大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，积极探索商品房销售按套内面积计价。郑州落实“认房不认贷”政策；对购买改善性住房的，其原有住房暂停执行限售政策。

不少城市也以购房补贴的形式鼓励购房。例如，南京出台了购房补贴政策。其政策明确，鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际情况评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。此外，一些三、四线城市也推出了购房补贴政策。如浙江金华对今年8～9月购房的居民根据面积不同发放合同成交金额0.8%～1.2%的补贴，浙江兰溪对今年8～9月购买新房的居民发放合同成交金额1%的补贴。

多地也从住房公积金制度下手给出政策支持，特别是鼓励提取公积金作首付成趋势。8月4日，海南省住房公积金管理局、海南省住房和城乡建设厅发布通知，海南允许提取住房公积金支付购买该省新建商品住房和保障性住房首付款。此外，重庆、山东青岛、安徽阜阳、广东梅州等地都明确提出鼓励提取公积金作首付。

对于不同层面、不同城市的政策，陈佳认为城市发展区域性差异较大，因此未来各地必须因地制宜因城施策。要充分估算各地政策工具箱调整都空间和时间，要密切关注各城市具体市场运行情况。从时序数据来看，当前二三四线城市房地产限制性政策处于基本放开区间。

“未来中国房地产行业政策调整可以从四大方向思考。一是调整和优化区域性政策性限价，稳定价格修复预期；二是优化认房认贷、降低首付，释放刚需；三是优化限购政策，因城施策，加速去库存；四是打通一二手房屋销售市场堵点，加速房地产市场资金周转。”陈佳说。

房企债务风险暴露影响市场预期

近日，关于碧桂园的消息铺天盖地。原因是碧桂园在8月7日有两笔美元债票息到期，总计2250万美元，但其未能按时支付。8月10日，碧桂园发布了盈利警告和内幕消息公告。当中提到，公司管理层进行了深刻的反思，虽然对本轮市场调整周期有所预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。

根据财报，截至2022年底，碧桂园在三四线城市的合同销售额占比仍达60%；已经签约或者摘牌的土地，可以建设的房屋面积为2.015亿平方米，79%分布在广东以外，高度分散在各地。盈利警告和内幕消息公告中提到，2023年上半年公司的净亏损将处于450亿元至550亿元之间。

随后，8月11日，碧桂园发布道歉函。公司董事会主席杨惠妍与总裁莫斌在联合署名信中表示，虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，面临自创办以来的最大困难。

对于最近碧桂园房地产事件，付凌晖表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。

不只是碧桂园，众多房地产企业在这几年都在经历“至暗时刻”。最先出现问题的恒大在8月18日就关于“破产保护”的市场消息发布澄清公告。公告称，其目前正在正常按照计划推进境外债务重组。“由于本公司美元债券受纽约法管辖，本公司根据美国法典第11篇第15章，向美国法院申请承认香港和英属维尔京群岛（BVI）法律体系下的境外债务重组协议安排，系正常推进境外重组程序的一部分，不涉及破产申请。”

而融创也仍在自救中。8月18日，融创在港交所发布公告，预期上半年净亏损150亿元至160亿元，去年同期净亏损约187.6亿元，“亏损主要受房地产市场下行影响，本期间结转收入较少且结转的物业项目毛利率较低，及外汇波动造成预期净汇兑损失等所致。”

为了解决债务偿还问题，融创最近一直在出售项目。7月7日，融创以2亿元代价出售臻华府项目公司100%股权，买方是荣丰公司指定的荣联路桥公司，以冲抵融创对荣丰公司的2亿元债务。8月10日，融创出售与首开合作开发的福州榕耀之城项目。8月17日，融创公告称，为解决集团对荣丰公司相关债务偿还问题，公司将出售臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店等3个项目，涉及总金额约12.3億元。

对于众多房企面临“至暗时刻”，冯建林认为，总体上，整个房地产行业进入了下行通道，无论是民企，还是国企，都会面临压力。当下，城镇化已明显减速，疫情前，城镇化率每年提高1.3-1.5个百分点，近两年只有0.5-0.8个百分点，新进城人口规模降了约一半，自然而然不需要新建那么多房子。因此，房地产开发行业出现了严重的产能过剩。

“现在，要经历一个去产能的过程，相当一部分房企最终会被淘汰。这个过程还要持续一段时间，冬天还很长。房企要尽快准备过冬，赶紧降杠杆，价格政策要灵活一些，通过各种方法多做营销。”冯建林说。

陈佳则认为，无论房产税等政策如何优化，中国房地产行业必须改变多年来“高负债、高杠杆、高周转”低质量发展模式。

“近期房地产行业不断轻资产向物管商管等新兴服务业转型，就是其加速改革、提升风控、数字化转型与业务模式转型，推动房地产业向高质量发展模式变革的积极探索。未来随着中国数字技术、金融科技与房地产产业链技术进步不断深化，房地产行业数字化全面转型持续发力，我国房地产行业去库存、去风险基础有望进一步夯实，中央政策有望得到切实有效落实，宏观经济有望得到房地产行业进一步支持和拉动。”陈佳说。

编辑/余弘阳