聚焦张村河：板块蝶变、崛起，致献一座城市的未来

2023-09-16

青岛画报 2023年5期

作为地产媒体人，笔者见证了青岛楼市近20多年的起伏。青岛城市格局的扩张，新兴热点板块的蝶变，笔者都有过鼔与呼。时至今日，抢先置业浮山后、新都心、东李等片区的人估计做梦都会笑醒，他们抢到了青岛城区扩张、扩容带来的红利。

那么，在青岛城市圈继续扩大的路上，楼市未来的升值“天花板”又在哪里？

我们不妨转向土地市场，因为它是楼市的晴雨表，对我们投资置业具有风向标意义。一般来说，开发商激烈角逐的区域，往往代表着未来城市的发展方向，他们的嗅觉更敏锐。

4月6日，青岛市一场土地拍卖活动引发业界强烈关注，缘起是张村河046上市了。结果，土拍开始后，引来华润、保利、中海、万科、招商、海信、建发、越秀&青铁、中建东孚9家房企争夺，最终经过136轮价格触顶，触发熔断价21045元/㎡，在摇号环节中，该地块越秀&青铁幸运斩获，崂山新地王由此诞生。

实际上，从去年张村河板块土地出让情况看，已经到了“出地必熔断”的情况。毫不夸张的说，张村河板块是目前青岛楼市最炙手可热的区域。本期地产栏目，我们一起了解下张村河板块的“前世今生”，探讨未来的发展趋势。

张村河——青岛城市更新突破口

张村河起源于崂山西麓，是崂山区的母亲河。张村河片区，被称为青岛“最大的城中村”，共有12个社区，涉及原村民2万余人，外来人口约6万人，占地面积约1798公顷，早些年因为周边社区的随意排污、垃圾乱扔等让张村河日渐脏乱。据了解，政府部门原先也动议改造过，因历史遗留问题多、利益盘根错节搁浅，青岛跨海大桥高架路二期也因此“停摆”达12年。

念念不忘，必有回响。

当时间来到2022年，张村河这块”璞玉“终于迎来了蜕变的契机：在2022年启动的青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动中，张村河片区被列为重中之重。

根據规划，张村河片区规划定位为“水脉智城”，重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能，打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业的高端综合型社区。

据了解，自改造工作启动以来，崂山区顶格推进，按照“区域统筹、连片开发”的原则，令张村河片区步入改造“快车道”。2022年，张村河片区改造超额完成年度任务，年底共完成8个村的拆迁，是既定任务的两倍，总共拆除搬迁房屋4000多户，拆除各类建筑将近160万平米，腾空土地将近6000亩。

张村河片区旧改的快速推进，与主管部门的大力支持密不可分。2022年，崂山区委书记张元升履新后的首次春节调研的第一站就选在了这里。2023年4月，青岛市委书记陆治原到崂山区调研城市更新和城市建设工作时强调，高水平推进张村河片区规划建设，打造现代化国际大都市窗口示范区，足见官方层面对张村河板块的重视。

如今沿河居民新区拔节生长，虚拟现实产业园建设火热，一个全新规划的新片区正在生成。因速度快、质量高、信访少、群众满意，张村河片区改造成为青岛市城市更新建设的样板。

2023年，中韩街道提出要加力提速文张、张村、枯桃、中韩最后4个社区房屋搬迁补偿协议签订，力争较原计划提前一年半实现张村河片区城中村“清零”。

品牌房企角逐张村河

不过，未来，张村河沿线可供开发的宅地并不多。

根据相关规划，张村河片区改造和株洲路两侧低效片区开发建设，两者预计将腾空土地1万亩以上，约1/3将用于居民安置，约1/3将用于公共配套建设，剩下的约1/3将成为产业用地。

特别是张村河南岸宅地更加稀缺，比例只有5%。据卓易数据盘点，未来可供应的商品住宅只有4宗，占地8.61万㎡，商品住宅用地十分稀缺。所以，张村河046号宅地一经推出就引发激烈争夺，就不足为奇了。可以预见，纯粹市场化操作的张村河土地市场，未来所有宅地的供应都将触顶引发“熔断”。

看完面粉，再看面包。除去多年前已经布局的新华锦和中联外，目前，张村河南岸在售的项目主要有融创壹号院和静山悦园及鲁信有邻花园，另外，华润悦府和海信君玺项目也即将进入销售周期。

从目前入市的几个项目来看，120㎡户型产品是起步线，部分大平层产品户型超过400㎡，单价均在4万元/㎡以上，锁定纯改善型购房者。

业内普遍观点是，由于张村河板块发展起点晚、起点高，且目前板块内的落子的开发商多为一线房企和品牌开发商，操盘豪宅的经验比较丰富，其打造的产品能承接前海一线高端置业需求的外溢，去化速度值得期待。

另外，张村河板块目前云集了不少大牌房企，普遍的经验是，开发商们一旦处于这样的环境里，在产品打造上往往会暗自较劲，毕竟这可是自己行走江湖的看家本领，这对钟情于张村河板块的高端置业者来说，是个好消息。

补齐短板区域未来可期

虽然张村河板块起点很高，但是并非没有短板。张村河板块由工业区和旧村改造演变而来，交通的通达性不够，缺乏更能能级的学校、商场、医疗配套的支撑。

不過，政府层面已经意识到相关问题。在今年2月份召开的崂山区召开全区城市更新和城市建设2023年度动员大会上，明确崂山要在张村河板块等低效片区开发建设上实现更大突破，要按照产城融合理念，加快学校、医院、文化艺术中心等规划建设，完善教育、医疗、文化、商业等公共服务设施，满足人民怡居生活需要，同时，优化城市路网体系，推动跨海大桥连接线二期建成通车。

区域配套的补齐，不仅仅呈现在纸上，肉眼可见的城市资源正奔涌而来。

如今，张村河南岸的配套初中和中国海洋大学附属学校（初中部）均已落地，对优化片区教育资源配置、提升教育设施建设水平意义重大；片区内的山东中医药大学附属医院青岛医院项目正在建设中，计划2024年10月底竣工交付，解了片区医疗匮乏之渴；地铁4号线的开通，将张村河两河片区与市南区、市北区紧密相连，提升了整个片区的价值。

另外，张村河改造工程也正在进行中，未来这里将会是生态空间山清水秀、生活空间宜居适度全民共享的城市“金腰带”。

正如陆治原调研崂山区城市更新时指出的那样，张村河片区开发建设是低效片区开发建设的标志性工程，注重留白留璞增绿，把握沿河两侧空间尺度，超前布局新型基础设施建设，打造成新时代社会主义现代化国际大都市窗口示范区。

我们有理由相信，未来，张村河板块一定会沿着这个方向蜕变，未来10年，将稳居未来10年城市发展C位。

业界声音

中国社科院特邀房地产专家，青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长、中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家冯显泉：

2022年2月9日，青岛市顶格召开城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会，提出将推动12个城市更新和低效用地片区的再开发，而张村河两岸片区不仅是12个片区之一，也是“城中村改造”最具规模的片区。

如果说青岛中山路片区的城市更新工程，是青岛城市老街区和里院建筑的全面升级焕新片区的代表的话，那么崂山区张村河片区的城市更新工程，则是青岛“城中村改造”规模最大最具有影响力的片区。

高端楼盘一枝独秀，这确实是我国楼市近两年的一大新亮点。以青岛为例，2021年下半年至今，改善型及以上高端楼盘的销售额占比超过60%。2022年全年青岛TOP10项目，崂山区占6名（其中有1名属于跨崂山和市北区的金茂府）。而这六个楼盘，都是改善性和终极改善性高端项目。这充分说明，商品住宅中，改善性住宅是未来楼市的主力。

张村河片区土地市场的热捧，也从另一个方面佐证了各大品牌开发商对张村河片区未来发展前景的看好！而张村河片区，聚集了一批头部品牌企业、一批高端项目，特别是像华润、越秀这样的国内头部城市运营开发商的强势进入张村河片区，将会带动很多高精尖人群来到这里入住就业发展，从而衍生出更多的高端需求，助力张村河片区再升级。

中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家张斌：

张村河板块热度来源于基础素质比较优秀，崂山区的区位优势、崂山的山水景观再加上整体规划起步较高，这些都是张村河板块的加分项。

得益于区域和规划的支撑，张村河板块前景非常光明。张村河板块离主城区近，崂山沿海一线和浮山后区域购房需求的外溢，肯定会支撑张村河板块前期的发展。

从目前的情况看，张村河板块目前进驻都是一线开发商和青岛本地的龙头房企，这对于整个区域产品保持一定的水准是非常有利的。

从产品来讲，目前张村河板块在售、即将发售产品均以大中户型为主，上车门槛500万以上，对于这种开发商的盈利是没有问题。但是由于中小户型也比较少，可能造成区域新盘的销售周期的拉长，可能会对开发商资金造成压力。后期入市的产品，其实可以适当的增加一些100平方米三居产品，促进前期的回款，让更多的阶层能够关注到张村河板块，对于这个片区的加速成熟和人口导入是有利的。

对于购房者来讲，张村河板块起点比浮山后还要高，对于预算400万以下的客群很难找到合适的产品。同时，对于资金充足的客户，张村河板块的景观资源类中低密度产品是有优势，但如何追求生活的便利性，目前这个区域尚不能达到类似要求。

卓易数据研究院院长段敏敏：