父母为未成年子女买房， 离婚时房子归谁?

王秀全 王丹丹

同样是给未成年子女买房，房产归属却大不相同，因此一定要提前沟通并确认，避免不必要的麻烦。

典型案例

刘志民和张欣婚后不久生下儿子刘强，一家三口其乐融融。后来，刘志民出轨，张欣一气之下离了婚。为了给孩子一个完整的家，加上觉得和张欣之间的感情还有修复的可能，刘志民很快与第三者断了联系，主动和张欣商量复婚事宜。

离婚后，张欣曾在多家交友平台注册，并与数名网友见面相亲。然而，当得知她带着一个男孩生活后，对方基本就没了下文。见刘志民有复婚的打算，想到自己一个人带孩子的种种不易，张欣便同意了刘志民的复婚请求。2019年，两人办理了复婚手续。

为了给孩子提供更好的学习环境，刘志民和张欣决定买套新房。“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，为避免夫妻感情再度出现问题导致房产分割产生争议，张欣要求将购买的学区房登记在儿子刘强名下。自己只有刘强这么一个儿子，百年之后所有财产也都会留给他，刘志民便同意了张欣的建议。

2020年10月11日，张欣作为监护人代理刘强与开发商签订《商品房买卖合同》，购买房产总金额2147390元，合同买受人落款为“刘强监护人母亲：张欣”。2021年2月，房屋产权登记在儿子刘强名下。

经历过一段失败的婚姻，张欣更加知道凡事都要靠自己，于是把很多精力放在工作中，在公司的职位稳步上升，接触的成功人士也越来越多。她觉得刘志民不求上进，两人之间的矛盾逐渐多起来。与此同时，因为张欣在家的时间越来越少，刘志民也对她有诸多不满，感情越来越淡。加上育儿理念的分歧，最终，两人的感情再次走到了尽头。2021年12月，双方领取了离婚证，约定刘强的抚养权由张欣行使，但离婚协议书中并未处理登记在刘强名下的房产。

2022年1月，刘志民起诉至法院，要求依法分割登记在刘强名下的房产。在庭审过程中，张欣表示在买房时没想过赠与的事情，只是为了防止双方离婚才把房产登记在儿子名下。法院经审理后认为，房产虽然登记在刘强名下，但在购买该房产时，刘强刚满9周岁，购房款由其父母支付和承诺支付，即涉案房产的实际出资人系其父母刘志民和张欣。夫妻关系存续期间取得的财产均为夫妻共有财产，未成年子女作为家庭的一员，一般没有独立的经济来源，日常生活尚靠父母供给，因此，未成年人名下的财产除因继承、奖励、他人赠与、报酬、收益等合法来源获得外，不论来源于夫妻任何一方，都具有家庭共有财产的性质。再结合双方在开庭时都表示在购买房屋时没有考虑过赠与孩子，故可以确认双方并无将房屋赠与孩子的意思表示。最终，法院认定登记在刘强名下的涉案房产实际为刘强与其父母等家庭成员的家庭共同财产。

虽然刘志民在第一段婚姻中存在婚外情，但导致双方第二次离婚的原因并非婚外情，所以，张欣主张刘志民系婚姻中的过错方不能成立。考虑到双方离婚后刘强归张欣抚养，本着照顾子女、女方的原则，判决刘强名下的房产归张欣所有，张欣向刘志民支付441万元的折价款。

律师分析：

一、登记在未成年子女名下的房产，是不是未成年人的个人财产？

民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。根据上述法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不动产物权登记有对外效力和对内效力。所谓对外效力，是指根据物权的公示公信效力，面对产权人与善意第三人进行交易时，房产证是确定房屋所有权的依据。对内效力，是指需要根据当事人的真实意思表示来确定哪一方才是房屋真正的所有权人。

现实生活中，夫妻双方出资后，可能基于各种原因将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着房产就一定属于未成年子女的个人财产。在确定房屋产权归属时，法院会根据夫妻双方在购买房屋时的真实意思来确定。如果夫妻在购房时就是要将房屋产权赠与未成年子女，那么，该房产就属于未成年子女的个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。但是如果夫妻的真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，该房产仍应作为夫妻共同财产。

在上面的案例中，法院将涉案房产视为家庭共有财产，并不意味着此类案件法院均会将登记在未成年子女名下的财产作为夫妻共同财产。在实务中仍有大量的裁判文书认定，父母将未成年子女登记为产权人的行为就意味着父母有赠与的意思表示，例如：在（2018）川0823民初802号民事判决中，法院倾向性认为：“涉案房屋虽然系夫妻双方以其未成年子女的名义购买，其子女覃某、廖某并没有实际出资，但是夫妻双方一致同意将房产登记在子女覃某、廖某的名下，符合赠与的法律性质，应当认定为父母对自己子女的赠与。”

二、各地法院对此有哪些不同看法？

针对登记在未成年子女名下的房产，在夫妻离婚时如何进行处理，不同地区法院存在不同的裁判观点。

江苏省高级人民法院《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第三十五条对于婚姻关系存续期间夫妻购置房屋但产权登记在子女名下的不动产性质认定，在排除夫妻双方存在逃避债务、规避执行等行为的情况下，可以按以下情形分别处理：

（1）对于婚姻关系存续期间夫妻购置所有权登记在夫妻双方以及子女名下的不动产，应当认定为夫妻双方与子女共有。所有权登记中未约定为按份共有的，应当认定为共同共有。

（2）对于婚姻关系存续期间夫妻购置所有权仅登记在子女名下的不动产，一般应当认定为子女的财产。如果有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思仅是代名登记，夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。但夫妻之间的财产约定不能对抗善意第三人。

深圳市中级人民法院《关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014年修订）》第二十八条规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间购买房产登记在未成年子女名下，双方当事人在离婚时主张该房产为夫妻共同财产的，人民法院在离婚案件中不予处理，告知有关当事人在离婚后另行主张分割共有财产。

最高人民法院民一庭在《民事审判实务问答》一书中倾向性认为：人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的財产，由直接抚养未成年子女一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

三、律师建议

父母出资为未成年子女购房，如果夫妻二人琴瑟和鸣，登记在未成年子女名下或是夫妻一方名下不会产生太大争议。房产在家庭总资产的比例较高，一旦夫妻双方感情破裂，如何分割房产将会直接影响以后的生活质量，因而，未直接抚养子女的一方肯定会想办法来分割房产。

除此之外，如果夫妻将房产登记在未成年子女名下，在夫妻双方负债的情况下，夫妻的行为极有可能会被法院认定为规避债务、逃避执行的行为，债权人有可能会提起撤销权诉讼或执行异议之诉等。

虽然上面给大家列举了部分地区法院的裁判观点，但由于没有明确的法律规定，法院在案件审理过程中仍然有很大的自由裁量权，同案不同判的现象大量存在。律师建议，如果夫妻双方打算将房屋赠与未成年子女，可以签订赠与合同来明确赠与的意思表示，在有条件的情况下，还可以将赠与合同进行公证；相反，如果夫妻双方只是打算“借名买房”而无赠与的意思，则应当在平时注意保留好相应的微信聊天记录，或在第三方的见证下签订《房屋代持协议书》等，来证明自己并无赠与未成年子女房产的意思表示。