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城市轨道交通对沿线房地产的价值影响研究

2023-09-07刘增玉陕西华山路桥集团有限公司陕西西安710016

中国房地产业 2023年26期
关键词:城市化轨道交通交通

文/刘增玉 陕西华山路桥集团有限公司 陕西西安 710016

1.城市轨道交通概述

城市轨道交通简称为城轨系统,大多数城市轨道交通系统都是建在地下的,因此,也可以被称为地下铁路。一般来说,在很多地区和国家将地下铁、地铁统称为捷运。而在我国相关部门将城市轨道交通定义为以电能为动力的,以轮轨运转方式为主要支撑力的快速公共交通。当前,在我国范围内,很多城市轨道交通建设已经越来越能够满足城市居民的交通需求。而通过电力驱动的方式,也进一步体现了可持续发展的节能保护发展原则,这样一来,不仅能够缓解城市道路交通的压力,同时,还能够体现轨道交通方式的优越性。

城市轨道交通指的是,有固定线路、固定沿线建筑和基础设施建设的一种交通方式,目的是服务城区建设,打造城区交通枢纽和交通系统。这种轨道交通方式可以涵盖郊区和城市范围,内部为居民提供公共客运服务,城市轨道交通建设不仅是现代经济社会发展的产物,同时,城市轨道交通建设也进一步推动了现代城市化的发展和进程,为人们的日常出行活动提供交通准备和交通便利。可以说,随着经济社会的发展和交通系统的发展,我国城市轨道交通的具体内容越来越丰富。对于城市轨道交通来说,不仅能够推动现代城市化建设的发展,同时,城市轨道交通也属于一种绿色环保的交通体系,体现了可持续发展的先进理念和环保理念。城市轨道交通不仅是城市公共交通的主干线,同时,城市轨道交通也能够推动现代城市化建设和发展。当前,城市轨道交通是世界上公认的一种低能耗、无污染的绿色交通方式,不仅能够推动现代城市建设,促进区域内部的经济流通和信息共享,而且也响应了可持续发展的环保理念[1]。城市轨道交通的建设和发展,不仅提高了居民的出行效率和出行质量,同时,城市轨道交通建设也能够稳定社会秩序,保证城市交通秩序的井然有序。

当前,我国城市化建设正处于一个加速发展的阶段,而我国的城市轨道交通建设的责任和挑战也比较强,根据国际城市化发展的具体规律,当城市化水平超过30%以后,便可以说,当前城市的发展已经进入到一个加速发展的阶段。而当前,我国的城市化水平已经超过了40%,可以说,城市轨道交通建设的发展也能够带动我国城市化发展的水平和速度。国家发改委部门提出,未来中国城市将朝着国际化、连绵化、现代化、生态化的方向发展。城市轨道交通建设不仅能够缓解城市化发展过程中的空气污染、用水短缺、交通堵塞等现实问题,同时,也能够真正推动可持续发展,不断缓解城市地区的交通压力和资源浪费的困境。因此,人们越来越倾向于选择大运量、低能耗的城市轨道交通。

2.房地产价值影响因素分析

房地产价值需要从多个角度来进行分析,例如:地点、房屋面积和可用空间、房屋年龄和状况、升级情况、经济增长情况以及抵押可用性、社会因素、人口因素、区位因素等多种内容。简单来说,影响房地产价值的重要因素,需要从人为因素、客观因素和一些其他因素进行分类分析,对于房地产的价值来说,其影响房地产价值本身的因素就包括房地产的地理位置、房屋面积、升级情况以及一些房屋年龄和使用寿命等内容。而这些因素也都能够在城市轨道交通建设的背景下,产生变化。

一般来说,地点因素是分析房地产价值的最重要因素之一。环境地理位置因素不仅需要分析房地产周边环境,要考虑周边是否有餐厅、学校、商店、公共交通和其他基础设施建设。房屋面积主要指的是,在相关部门衡量房地产价值时,需要综合考虑房地产的每平方米的价格进行考虑,同时,还要结合房屋的具体车库、阁楼和未完成的地下室空间,进行分析。而房屋年龄指的是,比较新的房屋,会具有更高的价值。一般来说,新房屋的一些重要部分比较新,可能不太容易发生故障,这样一来,可以为购买者节省资金,省去麻烦。同时,还包括消费者信心、抵押、可用性等因素。而社会因素指的是,政治安定情况和房地产投机情况以及社会治安程度、城市化发展水平等内容。成熟化发展水平,不仅能够直接影响房地产的价值,而且能够结合住宅房地产的需求情况,及时上涨房地产价格,人口因素主要包括人口数量、家庭规模和人口的心理因素。而区位因素,包括当前地区的商业服务、繁华程度和区域交通条件、区域基础设施条件和区域环境条件等内容,个别因素就包括微观环境条件和微观实体因素。简单来说,一些水文因素、环境因素、大气因素、卫生环境因素、通风情况因素以及土地位置因素、土地面积因素、土地形状因素、地形地貌因素、建筑物质量因素、朝向因素、结构风格因素、房地产覆盖率因素、利用类型等因素。总体来说,要想综合分析房地产的价值,需要结合多种因素进行综合考虑,笔者认为,影响房地产价值的最大因素是土地价格。

当前,在发展城市轨道交通建设的过程中,由于资金的约束和不足,进一步影响了城市轨道交通发展的速度。而资金和交通运营成本的问题,难以保证城市轨道交通发展的收支平衡。这样一来,不仅影响地铁线路的发展和规划,同时也导致低票价政策的运行,给城市轨道交通建设的发展,带来了低成本低效益的情况。目前,我国政府部门推出了关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知,结合城市轨道交通建设的盲目性以及整体规划的不足性,进行讨论,不断调整轨道交通运营成本和收支情况。

3.城市轨道交通对沿线房地产价值影响的理论基础

3.1 区位理论

时间成本是在城市范围内,决定可达性的主要原因。一般来说,城市轨道交通的高效性和便捷性,不仅能够提高居民的出行时间成本,而且,也能够进一步提高轨道沿线土地的交通可达性。而由于土地等级的差别,房地产价值也产生着不同的区别。一般来说,越距离市中心较近的地段,城市的交通轨道建设也比较完善,而不同地区的土地价值,要随着当前地区到城市中心的交通费用的增加而下降[2]。

在一个城市范围内,如果当前地区的房价受地理位置的影响比较大,则可以说环境因素、噪音污染、空气污染等因素,也会影响居民的价值判断。而城市轨道交通建设的发展,不仅随着交通因素、娱乐场所以及生活便利度的影响,而产生影响。同时,在一些地区的商业房地产价值的影响因素,还包括周边的交通情况以及基础设施建设的问题,由于不同物价受地理区位因素的影响各不相同,因此,这也进一步影响了城市轨道交通建设的发展。

3.2 地租理论

城市轨道交通带来了地租上涨的问题,这进一步改善了沿线土地的可利用性和开发强度。在极差地租理论分析的基础上,需要考虑城市轨道交通建设的沿线情况,要结合偏离市中心位置、居民的出行方式进行考虑,分析城市轨道交通网络未覆盖的区域范围,要及时改善不同地区的城市轨道交通建设,及时分散人流量。同时,城市轨道交通建设也能够降低沿线地区居民的出行成本,给沿线地区城市发展带来了附加利润,推动城市轨道交通沿线地价的提高。

3.3 土地供需

当前,由于城市轨道交通建设发展的完善性,能够带动城市地区人流量提高、安全性能好、舒适度高的特点,也使得城市轨道交通周边的开发强度不断提高,从而带动房价的上涨。其中,最重要的因素是改善了周边物业的可达性。在现代城市中,由于人们的生活和工作需要,会产生人员流动性。一般来说,在城市核心地带是人流量最大的地方,而城市轨道交通能够联系市中心和郊区,不断扩大城市的活动范围,大大提高居民的出行可达性[3]。

3.4 特征价格

在结合数据分析时,发现房地产价值要受到区域、文化、区位条件和住宅环境等多种因素的影响。而这些因素不仅能够影响城市的交通基础设施建设,同时,也能够反映出城市轨道交通距离和房地产价格的一定关联性,城市轨道交通建设不仅能够提高沿线地区的交通可达性,同时,城市轨道交通建设也能够提高沿线房地产价格,而随着城市轨道交通建设的发展,房地产价格也会产生比较大的变化,在城市发展过程中,管理者需要及时分析城市轨道交通建设和房地产开发的活动。可以说,城市轨道交通对于房地产价格的影响,是一项比较复杂的、且具有长期性和挑战性的工作。

4.城市轨道交通对沿线房地产的价值影响

4.1 周边交通状况的改善

城市轨道交通能够改善沿线房地产的周边交通状况,城市轨道交通建设能够缩短居民的时间距离,降低居民的出行成本。同时,城市轨道交通也能够一定程度上增强出行意愿。一般来说,城市轨道交通出行的时间、距离有保障,同时,城市轨道交通的出行成本低,使得很多居民更加倾向于选择在轨道交通沿线的商业区,进行消费和活动,进一步带动了当前地区的商业地产价值。而交通因素对于沿线商业地产价值的影响,不仅能够通过城市轨道交通建设体现出来,同时,城市轨道交通建设也能够降低时间距离、出行成本和提高轨道交通客流量,及时实现人与人之间的商业活动和交易。可以看出,城市轨道交通建设以一种现代化、高效化和快速化的时代交通工具,能够有效提高当前地区商业地产的发展价值[4]。

4.2 土地利用性质的转变

土地利用性质的转变可以从多个角度分析,例如:通过城市轨道交通可达性水平的提高,能够不断缩短时间成本,通过节省距离,提高出行效率的方式,能够获得越来越多居民群众的青睐。另外,随着现代化经济社会的发展,人们出行意愿和出行需求的增加,进一步带动了城市交通轨道沿线,房地产活动和商业活动的概率,这样一来,也能够有效提高房地产价值。同时,社会公众在选择出行时,不仅需要考虑时间、距离等因素,同时,社会公众也要考虑出行成本因素[5]。经过笔者对相关数据信息的调查和分析,可以得出,社会居民选择公共汽车出行的成本最低,其次是地铁。而出租车、私家车和一些公共交通,由于时间、距离和路况影响,被选择的意愿较低。而公众出行时,会综合选择多种交通方式,获得最满意的交通方案。这样一来,可以带动城市轨道交通周边的商业地产价值的提升,还能不断优化沿线商业地产的交通环境和交通秩序,进一步推动房地产价值的提升。当前,在我国各个地区,推动现代化城市轨道交通建设,不仅改善了沿线地区的交通可达性,同时,城市轨道交通建设也带动了沿线地区土地的开发和利用,促进沿线经济的发展,结合相关数据的分析,可以看出,在沿线地区商业经营和发展的基础上,城市轨道交通建设不断完善,能够直接推动地铁沿线物业价值的提升,在短短几年内,就将租金翻倍提高。因此,管理者应该充分认识到城市轨道交通建设,对于房地产价值和沿线地区房地产增值的影响,不断重视城市轨道交通建设,结合城市轨道交通设施与沿线物业发展,进行统一管理和规划,更好地结合城市轨道交通发展和城市发展,不断结合城市化发展的需求,助力房地产价值的提升。

4.3 市场需求的变化

随着城市轨道交通沿线土地资源的开发,以及周边基础设施建设的完善,可以看出,加强并推进城市轨道交通建设,对于沿线地区经济发展的提升作用。而随着我国经济社会的发展和城市化水平的提升,政府部门应该关注市场需求的变化,及时提升城市的经济能力和发展水平,应该结合城市轨道交通建设和沿线物业的开发,进一步统筹发展,做出合理规划,尽量满足当前地区居民的生活消费需求和出行需求,不断推动城市轨道交通建设与物业互惠互利的作用,进一步推动我国城市基础设施建设的完善[6]。

4.4 沿线经济的繁荣发展

随着城市轨道交通建设的发展,城市轨道交通建设带动了沿线地区经济的发展,同时,加快关注我国的城市轨道交通建设,也进一步提高了轨道交通的客流量,不断刺激商业活动发展。城市轨道交通建设,能够带动商业房地产价值的提升,体现在以下几个方面:第一,城市轨道交通建设,能够推动沿线地区的人口密度增大,不断促进居民消费。由于公众更加愿意选择交通便利的轨道交通沿线居住和生活,因此,城市轨道交通建设也极大地增加了轨道交通沿线的人口密度,不断刺激沿线地区的商业需求。这也进一步提升了房地产的价值。第二,城市轨道交通建设,能够优化商业环境,不断提高商业地产的价值,城市轨道交通建设能够汇集大量资源,推动文化建设、信息建设、餐饮行业和服务行业等多样化现代产业的发展,能够及时优化商业环境,促进商业地产的增值,带动经济消费水平的提高。

最后,城市轨道交通建设还能够改变城市格局,不断推动现代城市化的发展。一方面,城市轨道交通建设,能够发挥自身的集聚效应和扩散效应,带动沿线土地的发展,不断吸引客流量,打造城市多中心结构,推动城市地区有限空间资源的合理利用。另一方面,城市轨道交通建设有利于实现城市功能的分区,通过城市商业用地、居住用地、建设用地、金融用地等用地资源的合理布局和分类[7]。因此,鼓励城市交通建设的规划和沿线地区物业发展的有机结合,能够有效提高城市基础设施建设,同时,城市轨道交通建设的进一步规划与升级,还能够综合运用有效资源,促进资源的合理配置,进一步发挥轨道交通对城市布局的引导作用。

4.5 沿线物业可达性提高

沿线物业可达性是检验现代经济社会和交通便利情况的重要因素,随着城市轨道交通建设的发展,在当前地区,加强城市轨道交通建设,能够进一步提高沿线的物业可达性,通过相关部门对区间、线路、车站、停车场和运营控制中心等内容的管理与规划,进一步实现轨道交通线沿线的物业开发条件,推动单一交通功能向多功能方向发展,不断打造多元化的物业开发类型,进一步促进当前地区的城市化发展。例如:公共交通枢纽、住宅区、综合性商业区、娱乐办公等设施场所,再比如:车站周边物业开发、地铁车站的站内物业开发和厂站上盖物业开发等内容[8]。

结语:

综上所述,在我国城市化发展进程不断推进的今天,推动我国的城市轨道交通建设,能够带动沿线地区房地产的价值提升,促进沿线地区城市化建设。而当前,我国城市轨道交通建设,能够推动房地产价值的提升,体现在多个方面:例如,城市轨道交通能够改善沿线房地产的周边交通情况,能够转变土地利用性质,综合利用土地资源,打造多元化的土地建筑类型,带动沿线地区的城市化建设和商业发展。同时,城市轨道交通建设还能够结合市场需求的变化,不断推动基础设施建设的完善,促进沿线地区经济的繁荣发展,同时,城市轨道交通建设,还能够提高沿线物业的可达性,保证房地产价值,维护经济社会的发展秩序。因此,可以看出,城市轨道交通建设,对于房地产价值提升的影响,有效关注这一问题,也是稳定社会发展秩序的关键内容。

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