城市轨道交通对沿线房地产的价值影响研究

文／刘增玉 陕西华山路桥集团有限公司 陕西西安 710016

1.城市轨道交通概述

城市轨道交通简称为城轨系统，大多数城市轨道交通系统都是建在地下的，因此，也可以被称为地下铁路。一般来说，在很多地区和国家将地下铁、地铁统称为捷运。而在我国相关部门将城市轨道交通定义为以电能为动力的，以轮轨运转方式为主要支撑力的快速公共交通。当前，在我国范围内，很多城市轨道交通建设已经越来越能够满足城市居民的交通需求。而通过电力驱动的方式，也进一步体现了可持续发展的节能保护发展原则，这样一来，不仅能够缓解城市道路交通的压力，同时，还能够体现轨道交通方式的优越性。

城市轨道交通指的是，有固定线路、固定沿线建筑和基础设施建设的一种交通方式，目的是服务城区建设，打造城区交通枢纽和交通系统。这种轨道交通方式可以涵盖郊区和城市范围，内部为居民提供公共客运服务，城市轨道交通建设不仅是现代经济社会发展的产物，同时，城市轨道交通建设也进一步推动了现代城市化的发展和进程，为人们的日常出行活动提供交通准备和交通便利。可以说，随着经济社会的发展和交通系统的发展，我国城市轨道交通的具体内容越来越丰富。对于城市轨道交通来说，不仅能够推动现代城市化建设的发展，同时，城市轨道交通也属于一种绿色环保的交通体系，体现了可持续发展的先进理念和环保理念。城市轨道交通不仅是城市公共交通的主干线，同时，城市轨道交通也能够推动现代城市化建设和发展。当前，城市轨道交通是世界上公认的一种低能耗、无污染的绿色交通方式，不仅能够推动现代城市建设，促进区域内部的经济流通和信息共享，而且也响应了可持续发展的环保理念[1]。城市轨道交通的建设和发展，不仅提高了居民的出行效率和出行质量，同时，城市轨道交通建设也能够稳定社会秩序，保证城市交通秩序的井然有序。

当前，我国城市化建设正处于一个加速发展的阶段，而我国的城市轨道交通建设的责任和挑战也比较强，根据国际城市化发展的具体规律，当城市化水平超过30%以后，便可以说，当前城市的发展已经进入到一个加速发展的阶段。而当前，我国的城市化水平已经超过了40%，可以说，城市轨道交通建设的发展也能够带动我国城市化发展的水平和速度。国家发改委部门提出，未来中国城市将朝着国际化、连绵化、现代化、生态化的方向发展。城市轨道交通建设不仅能够缓解城市化发展过程中的空气污染、用水短缺、交通堵塞等现实问题，同时，也能够真正推动可持续发展，不断缓解城市地区的交通压力和资源浪费的困境。因此，人们越来越倾向于选择大运量、低能耗的城市轨道交通。

2.房地产价值影响因素分析

房地产价值需要从多个角度来进行分析，例如：地点、房屋面积和可用空间、房屋年龄和状况、升级情况、经济增长情况以及抵押可用性、社会因素、人口因素、区位因素等多种内容。简单来说，影响房地产价值的重要因素，需要从人为因素、客观因素和一些其他因素进行分类分析，对于房地产的价值来说，其影响房地产价值本身的因素就包括房地产的地理位置、房屋面积、升级情况以及一些房屋年龄和使用寿命等内容。而这些因素也都能够在城市轨道交通建设的背景下，产生变化。

一般来说，地点因素是分析房地产价值的最重要因素之一。环境地理位置因素不仅需要分析房地产周边环境，要考虑周边是否有餐厅、学校、商店、公共交通和其他基础设施建设。房屋面积主要指的是，在相关部门衡量房地产价值时，需要综合考虑房地产的每平方米的价格进行考虑，同时，还要结合房屋的具体车库、阁楼和未完成的地下室空间，进行分析。而房屋年龄指的是，比较新的房屋，会具有更高的价值。一般来说，新房屋的一些重要部分比较新，可能不太容易发生故障，这样一来，可以为购买者节省资金，省去麻烦。同时，还包括消费者信心、抵押、可用性等因素。而社会因素指的是，政治安定情况和房地产投机情况以及社会治安程度、城市化发展水平等内容。成熟化发展水平，不仅能够直接影响房地产的价值，而且能够结合住宅房地产的需求情况，及时上涨房地产价格，人口因素主要包括人口数量、家庭规模和人口的心理因素。而区位因素，包括当前地区的商业服务、繁华程度和区域交通条件、区域基础设施条件和区域环境条件等内容，个别因素就包括微观环境条件和微观实体因素。简单来说，一些水文因素、环境因素、大气因素、卫生环境因素、通风情况因素以及土地位置因素、土地面积因素、土地形状因素、地形地貌因素、建筑物质量因素、朝向因素、结构风格因素、房地产覆盖率因素、利用类型等因素。总体来说，要想综合分析房地产的价值，需要结合多种因素进行综合考虑，笔者认为，影响房地产价值的最大因素是土地价格。

当前，在发展城市轨道交通建设的过程中，由于资金的约束和不足，进一步影响了城市轨道交通发展的速度。而资金和交通运营成本的问题，难以保证城市轨道交通发展的收支平衡。这样一来，不仅影响地铁线路的发展和规划，同时也导致低票价政策的运行，给城市轨道交通建设的发展，带来了低成本低效益的情况。目前，我国政府部门推出了关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知，结合城市轨道交通建设的盲目性以及整体规划的不足性，进行讨论，不断调整轨道交通运营成本和收支情况。

3.城市轨道交通对沿线房地产价值影响的理论基础

3.1 区位理论

时间成本是在城市范围内，决定可达性的主要原因。一般来说，城市轨道交通的高效性和便捷性，不仅能够提高居民的出行时间成本，而且，也能够进一步提高轨道沿线土地的交通可达性。而由于土地等级的差别，房地产价值也产生着不同的区别。一般来说，越距离市中心较近的地段，城市的交通轨道建设也比较完善，而不同地区的土地价值，要随着当前地区到城市中心的交通费用的增加而下降[2]。

在一个城市范围内，如果当前地区的房价受地理位置的影响比较大，则可以说环境因素、噪音污染、空气污染等因素，也会影响居民的价值判断。而城市轨道交通建设的发展，不仅随着交通因素、娱乐场所以及生活便利度的影响，而产生影响。同时，在一些地区的商业房地产价值的影响因素，还包括周边的交通情况以及基础设施建设的问题，由于不同物价受地理区位因素的影响各不相同，因此，这也进一步影响了城市轨道交通建设的发展。

3.2 地租理论

城市轨道交通带来了地租上涨的问题，这进一步改善了沿线土地的可利用性和开发强度。在极差地租理论分析的基础上，需要考虑城市轨道交通建设的沿线情况，要结合偏离市中心位置、居民的出行方式进行考虑，分析城市轨道交通网络未覆盖的区域范围，要及时改善不同地区的城市轨道交通建设，及时分散人流量。同时，城市轨道交通建设也能够降低沿线地区居民的出行成本，给沿线地区城市发展带来了附加利润，推动城市轨道交通沿线地价的提高。

3.3 土地供需

当前，由于城市轨道交通建设发展的完善性，能够带动城市地区人流量提高、安全性能好、舒适度高的特点，也使得城市轨道交通周边的开发强度不断提高，从而带动房价的上涨。其中，最重要的因素是改善了周边物业的可达性。在现代城市中，由于人们的生活和工作需要，会产生人员流动性。一般来说，在城市核心地带是人流量最大的地方，而城市轨道交通能够联系市中心和郊区，不断扩大城市的活动范围，大大提高居民的出行可达性[3]。

3.4 特征价格

在结合数据分析时，发现房地产价值要受到区域、文化、区位条件和住宅环境等多种因素的影响。而这些因素不仅能够影响城市的交通基础设施建设，同时，也能够反映出城市轨道交通距离和房地产价格的一定关联性，城市轨道交通建设不仅能够提高沿线地区的交通可达性，同时，城市轨道交通建设也能够提高沿线房地产价格，而随着城市轨道交通建设的发展，房地产价格也会产生比较大的变化，在城市发展过程中，管理者需要及时分析城市轨道交通建设和房地产开发的活动。可以说，城市轨道交通对于房地产价格的影响，是一项比较复杂的、且具有长期性和挑战性的工作。

4.城市轨道交通对沿线房地产的价值影响

4.1 周边交通状况的改善

城市轨道交通能够改善沿线房地产的周边交通状况，城市轨道交通建设能够缩短居民的时间距离，降低居民的出行成本。同时，城市轨道交通也能够一定程度上增强出行意愿。一般来说，城市轨道交通出行的时间、距离有保障，同时，城市轨道交通的出行成本低，使得很多居民更加倾向于选择在轨道交通沿线的商业区，进行消费和活动，进一步带动了当前地区的商业地产价值。而交通因素对于沿线商业地产价值的影响，不仅能够通过城市轨道交通建设体现出来，同时，城市轨道交通建设也能够降低时间距离、出行成本和提高轨道交通客流量，及时实现人与人之间的商业活动和交易。可以看出，城市轨道交通建设以一种现代化、高效化和快速化的时代交通工具，能够有效提高当前地区商业地产的发展价值[4]。

4.2 土地利用性质的转变

土地利用性质的转变可以从多个角度分析，例如：通过城市轨道交通可达性水平的提高，能够不断缩短时间成本，通过节省距离，提高出行效率的方式，能够获得越来越多居民群众的青睐。另外，随着现代化经济社会的发展，人们出行意愿和出行需求的增加，进一步带动了城市交通轨道沿线，房地产活动和商业活动的概率，这样一来，也能够有效提高房地产价值。同时，社会公众在选择出行时，不仅需要考虑时间、距离等因素，同时，社会公众也要考虑出行成本因素[5]。经过笔者对相关数据信息的调查和分析，可以得出，社会居民选择公共汽车出行的成本最低，其次是地铁。而出租车、私家车和一些公共交通，由于时间、距离和路况影响，被选择的意愿较低。而公众出行时，会综合选择多种交通方式，获得最满意的交通方案。这样一来，可以带动城市轨道交通周边的商业地产价值的提升，还能不断优化沿线商业地产的交通环境和交通秩序，进一步推动房地产价值的提升。当前，在我国各个地区，推动现代化城市轨道交通建设，不仅改善了沿线地区的交通可达性，同时，城市轨道交通建设也带动了沿线地区土地的开发和利用，促进沿线经济的发展，结合相关数据的分析，可以看出，在沿线地区商业经营和发展的基础上，城市轨道交通建设不断完善，能够直接推动地铁沿线物业价值的提升，在短短几年内，就将租金翻倍提高。因此，管理者应该充分认识到城市轨道交通建设，对于房地产价值和沿线地区房地产增值的影响，不断重视城市轨道交通建设，结合城市轨道交通设施与沿线物业发展，进行统一管理和规划，更好地结合城市轨道交通发展和城市发展，不断结合城市化发展的需求，助力房地产价值的提升。

4.3 市场需求的变化

随着城市轨道交通沿线土地资源的开发，以及周边基础设施建设的完善，可以看出，加强并推进城市轨道交通建设，对于沿线地区经济发展的提升作用。而随着我国经济社会的发展和城市化水平的提升，政府部门应该关注市场需求的变化，及时提升城市的经济能力和发展水平，应该结合城市轨道交通建设和沿线物业的开发，进一步统筹发展，做出合理规划，尽量满足当前地区居民的生活消费需求和出行需求，不断推动城市轨道交通建设与物业互惠互利的作用，进一步推动我国城市基础设施建设的完善[6]。

4.4 沿线经济的繁荣发展

随着城市轨道交通建设的发展，城市轨道交通建设带动了沿线地区经济的发展，同时，加快关注我国的城市轨道交通建设，也进一步提高了轨道交通的客流量，不断刺激商业活动发展。城市轨道交通建设，能够带动商业房地产价值的提升，体现在以下几个方面：第一，城市轨道交通建设，能够推动沿线地区的人口密度增大，不断促进居民消费。由于公众更加愿意选择交通便利的轨道交通沿线居住和生活，因此，城市轨道交通建设也极大地增加了轨道交通沿线的人口密度，不断刺激沿线地区的商业需求。这也进一步提升了房地产的价值。第二，城市轨道交通建设，能够优化商业环境，不断提高商业地产的价值，城市轨道交通建设能够汇集大量资源，推动文化建设、信息建设、餐饮行业和服务行业等多样化现代产业的发展，能够及时优化商业环境，促进商业地产的增值，带动经济消费水平的提高。

最后，城市轨道交通建设还能够改变城市格局，不断推动现代城市化的发展。一方面，城市轨道交通建设，能够发挥自身的集聚效应和扩散效应，带动沿线土地的发展，不断吸引客流量，打造城市多中心结构，推动城市地区有限空间资源的合理利用。另一方面，城市轨道交通建设有利于实现城市功能的分区，通过城市商业用地、居住用地、建设用地、金融用地等用地资源的合理布局和分类[7]。因此，鼓励城市交通建设的规划和沿线地区物业发展的有机结合，能够有效提高城市基础设施建设，同时，城市轨道交通建设的进一步规划与升级，还能够综合运用有效资源，促进资源的合理配置，进一步发挥轨道交通对城市布局的引导作用。

4.5 沿线物业可达性提高

沿线物业可达性是检验现代经济社会和交通便利情况的重要因素，随着城市轨道交通建设的发展，在当前地区，加强城市轨道交通建设，能够进一步提高沿线的物业可达性，通过相关部门对区间、线路、车站、停车场和运营控制中心等内容的管理与规划，进一步实现轨道交通线沿线的物业开发条件，推动单一交通功能向多功能方向发展，不断打造多元化的物业开发类型，进一步促进当前地区的城市化发展。例如：公共交通枢纽、住宅区、综合性商业区、娱乐办公等设施场所，再比如：车站周边物业开发、地铁车站的站内物业开发和厂站上盖物业开发等内容[8]。

结语：

综上所述，在我国城市化发展进程不断推进的今天，推动我国的城市轨道交通建设，能够带动沿线地区房地产的价值提升，促进沿线地区城市化建设。而当前，我国城市轨道交通建设，能够推动房地产价值的提升，体现在多个方面：例如，城市轨道交通能够改善沿线房地产的周边交通情况，能够转变土地利用性质，综合利用土地资源，打造多元化的土地建筑类型，带动沿线地区的城市化建设和商业发展。同时，城市轨道交通建设还能够结合市场需求的变化，不断推动基础设施建设的完善，促进沿线地区经济的繁荣发展，同时，城市轨道交通建设，还能够提高沿线物业的可达性，保证房地产价值，维护经济社会的发展秩序。因此，可以看出，城市轨道交通建设，对于房地产价值提升的影响，有效关注这一问题，也是稳定社会发展秩序的关键内容。