探究新形势下的房地产投资管理

文／徐素素 北京首都开发控股（集团）有限公司 北京 100101

1.房地产投资概述

房地产投资指的是将房地产作为目标，为了取得期望的收益，而在土地和房地产开发、房地产经营、房地产收购等方面进行的一种投资。房地产投资可以包括购买、租赁、翻新、销售等不同形式的投资行为。房地产投资的优点在于其稳定性和长期性。房地产是一种实物资产，其价值相对稳定，不会像股票、债券等金融产品一样受到市场波动的影响。此外，房地产投资也具有较高的收益率和较低的风险，因为房地产市场的供需关系比较稳定，且房价上涨的趋势较为明显。然而，房地产投资也存在一些风险和挑战[1]。首先，房地产市场的波动性较大，价格可能会受到政策、经济、自然灾害等因素的影响而出现波动。其次，房地产投资需要大量的资金和时间，而且需要考虑市场需求、地段、建筑质量等多个因素，需要投资者具备一定的专业知识和经验。最后，房地产投资也需要考虑到资金的流动性和管理问题，如何保证资金的安全性和流动性是一个重要的问题。

从更广泛的意义上讲，根据投资主体的不同，对房地产的预期效益也存在差异，对于政府的投资来说，主要关注的是宏观的经济效益、社会效益和环境效益，对于公司的投资来说，主要关注的是盈利的指数，对于购买了自用的房地产来说，主要关注的是其使用功能的发挥。尽管它们所寻求的利益不尽相同，但它们之间是相互交叉和互动的。在较窄的范围内，对不动产进行的投资，主要是为了获得收益而进行的，是一项非常有意义的产业。

2.新形势下房地产投资管理现状及存在问题

2.1 新形势下的房地产投资管理现状

随着经济和社会的发展，房地产市场也面临着新的形势和挑战。在新形势下，房地产投资管理需要采取更加科学、规范、灵活的管理方式，以适应市场的变化和投资者的需求[2]。新形势下的房地产投资管理需要更加注重风险控制。在房地产市场中，风险是不可避免的，但是投资者可以通过科学的风险评估和管理来降低风险。例如，可以选择信誉好、实力强的开发商进行投资，同时要注意项目的规划、设计、施工等环节，以确保项目的质量和安全性。新形势下的房地产投资管理需要更加注重信息透明度。在市场经济中，信息透明度是保障投资者权益的重要保障。因此，投资者应该尽可能地获取项目的信息，包括项目的规划、设计、施工、销售等各个环节的信息，以便做出正确的投资决策。新形势下的房地产投资管理需要更加注重创新和科技应用。随着科技的不断发展，越来越多的科技手段可以应用于房地产投资管理中，例如大数据分析、人工智能、区块链等。这些技术可以帮助投资者更好地了解市场和项目的情况，提高投资决策的准确性和效率。新形势下的房地产投资管理需要更加注重社会责任。房地产投资不仅仅是为了获得收益，还需要承担一定的社会责任。

但目前由于土地资源的有限性，注定了不能无休止地建造房产，此时的房地产表现不出其延展性，一旦过了这一时期，住房市场基本在二手市场上较为活跃。进入后工业化时期，房地产业已经不再是一个朝阳产业，而是一个相对稳定的增长趋势。在房地产行业，很多开发商都是通过计算土地的容积率来建造房屋，再出售。本文通过对我国房地产市场发展现状的分析，发现了我国房地产市场发展中存在的诸多问题。第一，他们要拿到一块地，必须要拿到一笔大额资金，所以他们必须要拿到一笔高额的贷款。第二，如果项目周期过长，回笼资金的速度过慢，就会导致资金链出现问题，失去了最关键的现金流，公司就会陷入瘫痪，倒闭的危险非常大。第三，企业所做的项目虽然有价值，但房地产企业自身却没有价值。第四，大部分的地产开发商基本都在一个地方，很少进行跨区域的开发。在资本市场，上述问题往往是致命的。房地产投资商和开发商要面对市场的发展和成熟所带来的竞争的变化，这就要求他们要走专业化的发展之路，集中力量，把自己的优势做大做强。

2.2 新形势下的房地产投资管理存在的问题

融资渠道比较窄，资产负债率偏高。资产负债率高低是一项能够直观地体现出一家公司的资产负债管理水平和对经营风险的承担程度的一个关键指标。目前，国内各大地产公司的资产负债表中，资产负债表中的资产负债比例普遍较高，甚至超过了70%。这表明，目前的房地产公司面临着较大的融资压力和较高的融资风险。这是因为，房地产开发企业开展按揭融资的渠道过于狭窄，其资金主要来源于商业银行，因此，其对商业银行的资金依赖程度较高，风险较大。

投资周期很长，但回收的时间又很慢。房地产行业的发展跟项目的利润、价格等有着非常紧密的联系，一个房地产项目的施工周期比较漫长，从项目的策划阶段到项目建成后开始进入市场，此期间经常会有一些市场环境的改变和政策的改变，但是，在这个工程的建设过程中，各种人工费用和建筑费用的变化，也会使这个工程的经济和利润都出现很大的改变，从而造成了房地产投资管理中的一些风险。

创新力不足。随着社会经济的迅速发展，社会、科技、文化三方面水平都得到了全面的融合，市场经济发展趋于多样化，不稳定因素较多，这给房地产企业的投资带来了机会，但也带来了较多的投资风险。在目前的情况下，许多的房地产企业家和投资者没有强大的创新意识，他们经常会过渡模仿别人的投资方法，无法形成自己新的核心市场竞争力。在房地产公司的投资过程中，需要针对目前的市场形势，适时地制订并调整公司的创新投资发展策略。然而，在大部分的中小型房地产投资企业中，缺少一支善于创新的投资管理团队，缺少对公司的创新投资意识，这就造成了他们不能及时地对新的市场环境进行调整，从而使公司的持续发展陷入困境[3]。

3.新形势下的房地产投资管理优化策略

3.1 加强房地产投资宏观调控

随着我国经济的不断发展，社会的现代化程度不断提高，房地产业不仅是国民经济的一部分，同时也是城市建设的重要任务。再加上我们国家的人口数量很大，因此，随着我国城市化进程的加快，城市人口和城市空间结构的矛盾日益突出，成为制约我国城市化进程的主要因素。改善房地产业的建设技术与建设水平，在一定程度上缓解了城镇居民的生活压力，为城镇的发展提供了优质的建筑设计，使城镇土地得到了合理利用，提高了城镇土地的使用效率，有利于促进城镇发展，营造良好的生态环境，在促进社会发展的同时，也要重视生态环境的建设，这样才能使人与自然和谐的发展。同时，房地产业又是经济增长中的一个重要组成部分，它以税收的形式为国家的财政收支工作提供了一个稳定的资金来源；这样才能保证政府财政的有效性[4]。

房地产行业在社会建设和经济建设中所起到的重要作用，这就需要国有资本在资产运营时，对房地产行业给予足够的重视，积极引导国有资产进入到房地产行业，对国民经济的命脉进行把控。国家应根据对资产的定期评估、清查，来开展投资活动，加强对经济的管理，合理配置资金，控制房地产的发展的总体方向和发展的步伐，将其与人民生活相结合，体现在房地产的发展之中。要建立和完善管理制度，就不能忽略房地产企业和房地产行业的发展现状，深入挖掘和分析房地产企业管理中的问题，为建立制度提供切入点，根据问题，制定相应的制度，并在制度建立后，继续建立经济管理新模式，根据完善的制度来建立模式，以适应新制度的提出和社会发展的需要，充分发挥制度和模式对经济管理工作的指导作用，提高房地产企业的投资管理水平。

3.2 加强房地产投资管理的经济素质

当前整个社会都在逐步发生着知识经济的重大变化，对许多公司来说，知识是一种非常关键的资源，甚至能够间接决定房地产企业未来的发展方向，所以在进行房地产投资管理的时候，一定要把知识经济作为一个重点来加强。强大而高效的管理已有的各种资本，尤其是要更加确定它的优势，让它能够更好地发挥出自己的特长和超前的引导作用。在新形势下房地产的发展过程中，对原来的房地产投资管理观念进行彻底的革新，促进各种信息技术的全方位融合，帮助房地产投资管理的科学化决策，保证房地产投资管理的安全和合理，充分地发挥它的优势和价值[5]。

社会发展的步伐变得更加快速，互联网上的信息也变得非常复杂，现在人们经常使用互联网来进行交易，而这种交易的方式将原本的投资观念和销售观念都给打破了。所以，在进行房地产投资管理的时候，可以利用互联网的信息资源和互联网的平台，在最大限度上降低在房地产投资管理中出现的一些不必要的损失和风险问题，从而能够对各种风险隐患进行有效的防范，将各种类型的信息进行整合，提升房地产投资管理决策的科学化效果。

3.3 加强房地产投资风险防范

随着我国市场经济的迅速发展，人们对投资风险的认识也在逐步增强，这对房地产企业进行科学的投资至关重要。在激烈的市场竞争中，许多企业丧失了优势，有的甚至走向了倒闭的边缘，其中很大一部分就是因为缺乏对投资风险的认识。在对房地产公司进行投资的过程中，许多公司的投资失败，都是因为投资者没有对投资风险有一个正确的认识，不知道投资风险会给公司带来什么样的后果。所以，在进行市场投资的时候，应该对投资风险进行全面的分析和理解，政策制定者通常要对房地产公司的长远发展有一个正确的方向，并找出一个适合自己的公司长远发展的战略目标，竭尽所能地帮助公司建立一个有自己特色的投资管理制度，这样才能更好地促进公司的发展。

首先，在项目开始阶段，要注意对项目进行风险辨识，提出科学的投资决策。在工程建设的前期阶段，主要是对工程建设进行项目可行性的研究，也就是工程建设的投资决策阶段。为了避免盲目投资，在进行房地产投资时，需要对其进行可行性分析。在进行项目可行性研究时，首先要做的就是对市场的研究[6]。

其次，要时刻注意政策的变化，找准投资的方向。近年来，我国对房地产市场进行了一系列的调控，并制定了一系列的法律和制度，这些法律和制度都在一定程度上影响着房地产市场。所以在进行投资之前，在房地产企业进行投资之前，一定要对政府的政策进行认真的考虑，对未来房地产市场发展的态势进行预测，并对其对自己拟开发项目的影响进行评估。

第三，采用多样化的投资战略。在我国经济飞速发展的今天，我们应采取投资分散化战略，建立一套适合我国国情的投资组合决策模式。房地产投资分散化是指以分散的方式进行投资，以降低投资风险。房地产投资地域分散化是指在一定地域内进行房地产投资，以规避因经济衰退而造成的在一定地域内投资的风险。房地产投资组合策略指的是，投资者根据房地产投资的风险程度和年获利能力，在符合原则的基础上，合理地搭配投资各种不同类型的房地产，从而降低投资风险的一种房地产投资策略。由于各类房产的不同种类，其投资风险的大小、收益的高低也不尽相同。在高风险的投资中，收益率比较高，在低收益率的投资中，风险比较低，如果将资金分别投入到不同的房地产开发中，那么，整个投资的风险就会减少，其本质就是用单个房地产投资的盈利来补偿低收益的房地产的损失，最后获得一个比较平均的收益，其中怎样科学的确定各类房地产的合理投资比重，是房地产投资组合的重点。

最后，加深对风险的认识，以科学的方法进行防范。许多房地产开发企业因为对投资风险认识不足，被短期的房地产泡沫所蒙蔽而进行了盲目的投机，导致了大量的房地产企业被困，从而造成了巨大的经济损失。所以，要加强对风险的认识，增强自身抵御风险的能力。在新的情况下，对房地产投资风险管理工作提出了要紧跟时代的脚步，要进行变革和创新，要看到其他人所没有看到的新趋势，进而掌握先机。房地产投资开发过程中，有许多不同的风险，因此，房地产开发企业要积极进行改革与创新，时刻保持对主要市场动态的关注，对社会、信息技术、人们消费观念的改变有更多的了解。在新形势下，应顺应形势发展的需要，采取各种预防和控制的方法。让投资理念、内容、制度等各方面都能够进行全面的协调，尽可能减少风险损失，也唯有如此，房地产开发公司才可以在日益残酷的市场竞争中，取得更好的发展。

3.4 创新房地产投资管理方式

身为房地产投资者，要理性地进行投资，跟随市场的趋势，这就是我们常说的，要紧跟时代的脚步，要抢占先机。因此，对于房地产开发商来说，不能简单地跟随当下的趋势，而是要持续不断地进行改革，不断地创新，与社会一起向前发展。所谓的改革与创新，指的就是要去做那些别人没有做过的事情，或者是看到别人没有看到的趋势[7]。在每个人都在犹豫的时候，我们却发现了商机，这个时候我们就应该毫不迟疑地去抓住机遇。反之，如果每个人都看好这一个机遇，我们可能需要退后一步，这样也可以得到其他的机遇，从而创造出新的市场份额。在进行投资观念的创新的前提，就是要对当前的市场经济有一个非常好的了解，同时也要对市场的发展趋势和市场的内容有一个清晰的认识。因此，要想实现投资观念的创新，必须要提前一步发现并抓住机遇，这样才可以更好地获得并运用这些机遇。与此同时，知识经济时代的来临也给投资改革带来了全新的观念和趋势，使得原本的资本结构和资本领域发生了巨大的变化，将知识经济融入到了市场经济之中。在知识经济的支配下，我们必须突破传统的投资观念，创造新的经济体制[8]。

除此之外，信息管理模式是当代房地产企业经营管理的一种主流技术形式。通过运用信息管理技术，企业可以对风险进行全面的了解，对房地产开发市场经营环境进行全面的了解，并对相关产业政策进行全面的了解，这样才能对内外全部投资经营管理进行有效地控制[9]。在新形势下，实现房地产投资管理的优化升级。目前首开集团的指挥调度数据中台框架设计已经初步完成，集团指挥调度中心建设分为：框架设计阶段、蓝图设计阶段、开发实施阶段三个步骤。框架设计阶段围绕指挥调度中心数据中台蓝图设计规划展开，解答了集团指挥调度中心建设目标、应用场景、技术路线、实施方法等方面的问题。突破房－地－人－车－体感知认知的国际性难题，赋能房地产开发与运营，开创城市中尺度时空信息智能化平台应用新范式，探索城市更新模型与路径。

结语：

伴随着国家经济发展的同时，房地产行业也得到了迅速的发展。房地产投资是一项非常重要的经济行为，它对于房地产投资的良性发展起到了非常关键的作用。要想使房地产投资得到更好的发展，需要通过强化房地产投资的宏观控制，提高房地产投资经营人员的经济质量，提高房地产投资经营的风险，以及进行房地产投资经营的方法来实现。同时还要随时注意市场的动态，对社会经济环境、信息技术和消费观念的改变有全面的把控。在新情况下，公司要针对发生的各种情况，迅速做出正确的反应，并且要跟上时代步伐，不断改进新情况下的经营需求，唯有如此，房地产企业才能获得更好的发展。