国有商业房地产经营租赁企业的财务管理研究

曹玉婷 昆山高新集团有限公司

引言

新时期，我国社会经济发展速度日益加快，城市化发展进程不断推进，国有商业房地产租赁企业在其中发挥出来的支撑和引领作用也越发突出，逐步演变为推动国民经济增长的重要组成部分。国有商业房地产经营租赁企业在获得高速发展的过程中，也面临着来自内外的双重挑战和压力。对外，市场竞争越发加剧；对内，需要基于财务管理这一角度加强风险的防控。因此，企业需要在其经营和发展过程中，加强对内外压力应对策略的探讨和研究，寻找出独具特色、适合企业发展形势的全新发展路径，以保障其财务管理工作的规范性，激发企业活力，带动企业实现健康稳定的可持续发展，实现经济效益的最大化。

一、国有商业房地产经营租赁企业的财务管理内容

结合国有商业房地产租赁企业目前的实际经营发展现状，其主要的工作内容是对商业房地产进行出租管理并进行维护，定期收取租金，实现对闲置资金的合理利用，加强对企业高管、业务部门的绩效评价。在财务管理工作上，其重点内容主要表现在5 个层面：分别是资产估价、出租管理、成本管理、资金利用和业绩考核。下面对其进行分别论述：

一是在资产估价上，主要是指运用科学合理的估价办法，对可以为企业带来经济效益的资产进行价值评估，以客观真实地展现出这类资产的市场价值。进行资产估价的主要目的在于：确定企业的资产盈利能力，掌握企业家底，这是企业在财务管理工作上的基础，也是前提。目前在国有商业企业的房地产经营租赁业务中，可以为企业带来一定经济效益的资产以商业网点类房地产为主。因此，在进行资产估价时，需将重点着眼于存量房地产和无形资产(如土地使用权)等。

二是出租管理。在国有商业房地产经营租赁企业的发展过程中，出租管理主要是指针对商业网点房地产租赁业务展开针对性的管理工作，其内容包括选择租赁对象、确定租赁价格、管理租赁合同。而在其出租管理的财务管理工作上，则是对出租资产的运营工作是否科学合理、是否有效进行监督管控，明确出租资产的获利能力，并加强高管业绩绩效考核。

三是成本管理。一般情况下，成本管理是运用科学合理的办法，针对企业发展过程中的各类成本费用的支出进行预算管控，获得预算控制反馈结果，以实现企业成本投入的效益最大化。国有商业房地产经营租赁企业的成本管理工作需要将重点放在两个层面：一是针对房地产的改造维修保养等成本支出进行管控；二是针对日常经营管理活动中产生的费用支出进行管控。

四是资金利用。国有商业房地产经营租赁企业的资金使用工作，主要是指针对流动资金进行财务管理，并运用企业流动资金分析办法，对企业租赁业务中的流动资金占比情况、周转速度和使用效益进行客观分析以及评价。

五是业绩考核。财务管理中的业绩考核主要是指制定出针对性的业绩考核管理指标，将企业的实际预算执行情况和企业的预算计划进行客观分析，明确业绩完成情况是否符合企业经营发展计划，多是针对企业的业务部门进行业绩考核。

二、财务管理对于商业房地产经营租赁企业的重要性

(一)有利于对资产进行合理化管理

国有商业房地产经营租赁企业在其发展过程中，主要是针对房地产展开租赁行为，实现租赁资产的有效管理，明确资金的流动方向，以帮助企业实现经济效益的最大化。鉴于国有商业房地产经营租赁企业工作业务范围涉及较广，项目数量众多，时常出现交叉重叠等问题，这些都会给企业的经营效益带来不同程度的影响。因此，需要加强国有商业房地产经营租赁企业财务管理工作的精细化和高效化改革，从而对资产及资源进行合理调配，降低运营成本投入，使企业实现经营利润的最大化。这更要求企业财务管理工作人员在掌握国有商业房地产租赁业务发展方针和政策的基础条件下，对国有商业房地产租赁市场的未来发展趋势进行客观研判，并对财务管理工作进行适应性调整，持续优化资产管理水平，以保障企业的发展方向契合市场发展规律，并从中不断获得商机，改善企业在市场中的核心竞争力。

(二)有利于企业资源的优化配置

国有商业房地产租赁企业客户来源较广，企业内部掌握着社会中的大量流动资金，同时也拥有充足的市场资源。在市场竞争越来越激烈的社会背景下，个别国有商业房地产经营租赁企业为了获取更为广阔的市场发展空间，加强资源整合，提高经济效益，将其时间和精力放置在了拓展市场规模以及强化业务发展上，这也从某种程度上导致其内部管理工作未能落实到位。尤其是以财务管理为主，工作过程较为懈怠，资源配置不够合理，资产价值未能实现最大限度地发挥。因此，国有商业房地产租赁企业需要加强财务管理工作的探索和研究，以更为科学有效的财务管理办法，对企业的经营成本、资金投入、流动资金、经济效益等进行一体化管理，并结合市场发展趋势做出针对性的调整，以改善资源的聚集状况，确保资源实现合理化配置。受到近三年全球公共卫生事件的影响，实体经济较为低迷，企业租金压力重。各地区为帮助中小型企业及个体工商户纾困解难，相继颁布与国有企业租金减免的有关政策，如，昆山市2022年颁布的《关于减免昆山市2022年国有物业租金操作实施细则的通知》，其中明确指出，租金减免对象面向于昆山市范围内的承租国有企业和行政企业单位权属物业的服务业小微企业和个体工商户，2022年3 月到5月全免租金，累计减免三个月租金。这一政策的颁布和落实，也对企业的财务管理工作提出了更高的标准及要求。在租金收入减少之后，更加需要企业结合市场发展趋势，对企业目前已有的流动资金进行更为完善的管理，优化资源的配置水平，才可以改善国有商业房地产租赁企业在艰难时期的资源配置效益。并提高其运营管理工作的透明性，优化业绩考核标准，提高企业在内部和外部的公信力。

三、国有商业房地产经营租赁企业的财务管理策略

(一)资产估价

一是全面摸底所有房产，与已有房屋产权证清单进行比对和分析，将其编制为房屋登记单，将房屋的所在地面积、建造年代、主体结构和使用材料等信息进行全方位收集。对于未办房产证或是房产实际情况和证件不符的问题，需要及时对房地产信息进行变更和处理，以保障证、实一致，确保房产的真实有效性。

二是梳理分类在管房产，依照其使用途径的差异性将其划分为经营性房产和非经营性房产。经营性房产主要是指并非用于居住、用于经营活动、可以带来一定现金流以及投资收益的房地产。而非经营性房产主要是指可进行自用、不使用在经营活动中的房产，依照其房产类型的使用途径及其差异性，需进行分类核算。非经营性房产的核算科目为固定资产，而经营性房产折旧需将其进行剥离，将其放置在投资性房产科目中来展开会计核算。

三是加强与中介机构交流及合作，针对企业的经营性房产展开价值评估，将其重置成本作为投资性房地产中的初始成本，运用成本核算模式来展开后续的计量工作，在可使用年限内对房屋折旧进行计算，也可以用公允价值，在每年的年末，依照房屋的公允价值来对其进行调整。但不管用什么样的计量模式，都需要确保资产评估的真实准确，符合市场合理价值水平。

四是优化房地产的无形资产低估问题。在国有商业房地产租赁企业中，大多数土地是在我国改制过程中，与商业网点一起划拨给企业进行运用。结合我国所颁布的土地划拨使用权管理规定，国家以土地使用权作价出资或入股，主要是指国家有关部门将一定年期的国有土地使用权作价。作为出资投入改制之后的新设企业，土地使用权可以由新设企业所持有，并按照我国有关管理法律法规来对土地进行转让、出租和抵押。由于现阶段将这类国有划拨土地使用在房屋建设以及房屋开发中，需要缴纳一定的出让金及税费，才可以办理登记手续。因此，对这类企业可以对其落实分批办理土地证变更手续，将其需要缴纳的出让金和税费作为使用权获取的初始成本投入，将其计入到无形资产会计科目中去。一方面，可以帮助企业更为清晰直观地掌握土地的使用性质，另一方面，也可以推进企业加强对新项目的投资和建设，帮助企业确定资产总量，有效规避无形资产的低估问题。

(二)出租管理

一是需要针对企业的经营性房产进行分类管理。依照租赁对象的差异性，主要可划分为三种类型：安置型房产，主要是对原国有企业的分流职工进行租赁，这类房产需要展开独立管理，在展现出其照顾性质的同时，还需要适当提高租金，并对房屋租赁现状进行定期检查，有效规避转租问题；交叉类房产，主要是指在我国土地改制过程中，由于产权划分不够清晰，致使多家企业共同拥有一处房产的问题，租赁对象多是其他同类型的改制企业。对于这类房产，可以运用产权置换，将房产置换给某一企业，既可以规避二次租赁，又可以提高房产净面积，改善其租金收入；经营类房产，其对象多以对外出租企业为主，可以依照房屋面积大小和所处地点进行管理工作。100 平方米以上的黄金地段房产，可运用在银行网点、大型饭店、超市经营；50—100 平方米的独立门面，可以利用在个体餐饮业；面积在50 米以下的小面积房产，可用于小店面经营。

二是建立健全合同管理规章制度。面对在合同管理中所衍生的各类问题，企业需要形成专业的房屋租赁合同管理小组，对房屋合同的签订、催缴和归档进行负责，合同的订立人员需要综合经营类房产在签订过程中的使用途径差异性来展开分类管理。一旦出现房屋欠缴问题，则需要加强与领导部门的沟通和交流，以法律手段或协商等方式来解决房屋租赁时存在的纠纷。

三是制定房租价格体系。目前对房租价格带来影响的因素较为丰富多样，如地点、面积、供需关系等。结合实际情况，运用房屋定价模型来对房租价格体系进行制定同时综合考量相同类型、相同地段的房租价格，加强对市场信息的分析和搜集。企业可以对民用租房中介机构的数据分析办法进行借鉴，汇总租赁房屋的周边价格，编制为价格变动趋势表格。同时综合我国有关部门发布的房租价格报告体系，一方面可以掌握房租市场的实际租金发展趋势，另一方面，可以确保企业在其合理范围之内获得最大限度的经济效益，还可以保证整个房租价格体系的高度透明，有效规避寻租问题。

四是需要进一步加强对陈旧网点的改造和升级，以实现资产的保值增值。国有商业房屋租赁企业可以将其发展重点放置在经营性房产的改造和重建上，加强对闲置资金的整合，实现分散房产的集中改造，优化房屋基础设施的建设效果，提高房产综合价值，改善其获利能力。

(三)成本管理

一是明确成本费用控制指标，形成成本预算全面管理体系。成本费用预算标准是针对资源消耗和成本支出的重要计量依据，也是在成本费用控制管理工作上的衡量标准。因此，需在成本费用标准上，明确各个部门的责任。每年年初可以由财务部门作为主导，建立健全成本预算管理体系，例如，房屋修缮成本支出，为企业的主要业务成本支出，需构建出更为科学合理的房屋修缮计划，对维修周期和支出预算进行确定，同时重点考量突发维修费用。并在编制完成之后，将费用预算上报到企业高层进行审批。

二是建立健全成本费用控制管理和组织责任体系。财务部门作为负责人，基于企业的费用发生节点组建成本费用控制管理责任小组，实现定岗、定责，定期进行督促和检查，以实现对成本形成过程和结果的全面监督。

三是建立健全预决算控制信息反馈体系。可以将年中或年终实际决算数据和年初成本预算计划进行比较，明确其实际执行情况，并将比较结果反馈到企业的决策层，第一时间制定措施，对企业的财务活动进行动态调整，确保可以有效完成成本费用计划。

(四)闲置货币资金

想从根源上发挥出企业闲置资金的最大价值，解决闲置资金的浪费问题，需要企业的监督管理部门和领导者转变传统的经营管理理念。将财务部门作为主导，构建出专业的投资团队，并积极聘用优质投资人才，寻找发现投资机会，构建出更为科学合理的投资体系，确保投资方案制定的可行性。并对投资回报率进行预测，为企业后续的经营决策及监督管理工作落实提供强有力参照。也只有这样，才能展现出财务部门和投资部门的作用，让企业的投资管理工作不再简单地局限于空架子。

(五)业绩评价

首先需要建立健全绩效考核体系，避免传统将租赁作为单一导向的考核办法，将财务管理工作的是否建立健全以及成本投入管控是否有效，列入到每年管理工作人员和部门员工的绩效考核指标体系中去，以优化企业在财务管理工作上的风险意识，进而激励全体员工加强对财务管理工作的关注和重视，自觉遵守有关规定。其次是可以加强对信息化管理平台的运用，基于各部门房屋租赁的前期租价定价一直到后续的免租期审批，再到合同签订和数据录入，都需要借助电子信息管理平台，对其出租率和出租信息进行统计分析，确保后期收费清单可以自动化输出，并在系统中留下操作痕迹。借助智能技术对各部门进行进行动态考核，在超出财务预算管理指标时，可以及时发出警告。以为后续的业绩评价打下坚实的基础。

四、结语

综上所述，这些年我国房地产市场的宏观调控力度不断增大，企业面临的发展空间日渐缩小。在这样的社会背景下，企业需要结合目前行业发展现状，对财务管理工作加强关注和重视，明确在租赁业务上的财务管理工作内容，掌握其重要性，并围绕资产估价、出租管理、成本管控、闲置货币资金利用和业绩评价五个层面，制定出针对性的措施方案，才能解决在财务管理工作中存在的不足之处，为企业的稳定可持续发展保驾护航。■