黑龙江省房地产市场运行影响因素及对策研究

李晓军（黑龙江省发展规划研究所）

一、黑龙江省房地产市场运行影响因素及发展趋势分析

房地产业是经济社会的重要组成部分，本文对全省房地产市场发展变化与经济增长关系进行分析。通过OLS方法分析发现，全省房地产市场与经济增长存在较强的正相关关系，即全省房地产销售额增加1元，拉动GDP增加1.219元，而同期全国房地产销售额增长1元，拉动GDP增加5.437元，这说明全省房地产市场对经济虽有拉动作用，但作用要远小于全国。

（一）房地产市场运行影响因素分析

1.房地产金融贷款对房地产市场影响较大

房地产业是资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动总称。选取房地产贷款余额反映房地产金融机构贷款情况、房地产销售额反映房地产市场运行情况。经定量分析得出，黑龙江省房地产贷款余额对房地产销售额影响较大，即房地产贷款余额增加1元，房地产销售额将增加0.19元。

2.土地供应量与商品房销售价格呈负相关

房地产价格与土地供应量之间存在着紧密关系，可供开发的土地资源直接决定着房地产价格。正常情况下，房地产价格高时，政府增加土地供给，抑制房价上涨，反之亦然。经定量分析得出，黑龙江省房地产价格与土地供应量之间存在较强的负相关关系，即土地供应量增加1万平方米，商品房销售价格将减少0.842元/平方米。另从黑龙江省实际数据看，特别是2013年以后，全省土地供应量在逐渐收紧，而商品房销售价格持续走高，进一步印证了黑龙江省土地供给与商品房价格之间的负相关性。

3.人口变化对房地产市场拉动作用最强

人口是拉动房地产市场发展的重要因素，人口聚集地区，住房需求增加。选取城镇人口数量反映人口数，房地产销售额反映房地产市场运行情况。经定量分析得出，黑龙江省城镇人口增加1万人，房地产销售额将增加4.164亿元，说明黑龙江省城镇人口对房地产市场发展具有较强的带动作用，影响力要高于其他因素，因此保持一定的城镇人口数量是支撑房地产市场发展的关键。

4.政策对房地产市场影响较大，但“失灵”现象也存在

从对房地产市场历史运行分析中可以看出，黑龙江省房地产市场的运行受政策因素影响较大。如，2003年国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，黑龙江省房地产市场进入发展的“黄金十年”。2010-2013年，在“国十一条”“新国十条”“新国八条”“新国五条”等收紧政策的作用下，全省房地产市场进入发展的“白银时代”。2013年以后调控政策由全国普调变为因城施策。2016年黑龙江省出台房地产去库存的指导意见，由此全省商品房待售面积出现明显下降。但是部分直接调控房价的政策效果不尽如人意，2018年9月哈尔滨出台《哈尔滨市人民政府关于稳定商品房价格的意见》，但2019年哈尔滨商品房销售均价仍然上升14.1%。2020年11月哈尔滨出台“十四条”促进房地产发展，鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，但是2020年12月份商品房销售均价仍然较11月份上升1.3%，而销售量下降3.4%。

（二）黑龙江省房地产市场运行情况预判

房地产市场有条金科玉律：短期看金融，中期看土地，长期看人口。因此，从金融、土地、人口的角度对全省房地产市场运行情况进行短期、中期、长期的预判比较合理。

短期看，“三道红线”融资管理新规于2021年1月1日执行，“限贷令”给金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定了上限，短期内融资环境趋紧，对黑龙江省房地产市场将产生显著影响，房地产开发商为了“套现”将急于出手商品房，市场供给将出现小幅上涨，销售均价将出现“横盘”或小幅下降。总体看，未来1-3年，房地产企业资金压力将持续增加，投资、购地等将更加谨慎。

中期看，一个城市土地供需达到影响整个城市的房地产，时间区间约为5-8年。黑龙江省土地购置面积自2011年到峰值后，一路走低，趋势和全国及吉林省、辽宁省大体一致，2019年土地购置面积311.9万平方米，黑龙江省在全国排名23位，相对偏低。总体看，未来5-8年，黑龙江省商品房供给不会有大幅度上涨，加之国家对土地供给结构的调整，房地产市场运行结构将发生转变，城市更新和长期租赁等将成为全省房地产业的新增长点。

长期看，根据黑龙江省第七次全国人口普查数据来看，黑龙江省人口为3185万人，与2010年第六次全国人口普查的3831.4万人相比，减少646.4万人，下降16.87%，年平均增长率为-1.83 %。对黑龙江省来说，由于工资收入较低，长期在全国处于靠后位置，气候和工资等原因使黑龙江省在“抢人”大战中明显处于下风，人口的持续减少对全省房地产市场长期发展将产生负面影响。总体看，如果未来黑龙江省不能出台具有比较优势的人口政策，人口对全省房地产市场的支撑作用将持续减弱。

综合看，受金融、土地和人口等因素影响，黑龙江省房地产市场将在一段时间内维持低谷徘徊，房地产开发投资、新开工、销售等指标增长将趋缓，房价下降风险将加大。其中哈尔滨在区域发展引力作用下，土地供给将有所增加，人口将受到省内其他地市的补给，房地产市场未来发展有望平稳健康运行；而鹤岗、双鸭山等城市不仅城市人口规模较少，而且人口还处于不断流失之中，加之生育率低下，已经步入负增长，未来房地产市场规模收缩会十分明显。

二、黑龙江省房地产市场内部运行存在的问题

（一）房地产市场外部调控存在的问题

1.缺少统筹协调组织机构

目前黑龙江省缺少省级层面协调跨部门管理机构。一方面房地产调控政策制定涉及住建、自然资源、金融、税务、发改等多部门，需要有省级层面的领导组织协调。另一方面机构改革之后，房地产交易和不动产登记职能分别归属住建部门和自然资源部门管理，造成房地产业日常管理连接不畅。

2.房、地挂钩的调节效应没有充分发挥

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》提出：对消化周期在36个月以上城市，停止供地；36～18个月的，减少供地；12～6个月的，增加供地；6个月以下的，加快供地节奏。2017-2019年哈尔滨土地供应减少41.2%，助推2017年房价出现新一轮上涨，房、地挂钩调节效应没有充分发挥。

3.房地产企业税收负担较重

2019 年黑龙江省房地产企业税收负担比6.1%，在全国排名第20位。而辽宁和吉林分别为5.5%、4.1%，排名第15位和第7位。房企税收负担较重，不利于房企发展。在调研中发现，哈尔滨市执行普通标准住宅税收为4%，高于沈阳1个百分点，高于长春1.5个百分点，高于深圳1个百分点。

（二）房地产市场内部运行存在的问题

1.房地产市场运行风险加大

一是房地产价格存在持续下跌趋势。目前黑龙江省人口持续外流对当地经济和社会发展产生抽血效应；房地产开发供大于求；居民购房信心指数下降；2012-2019年，黑龙江省鸡西、鹤岗、双鸭山、伊春、七台河、大兴安岭等资源枯竭型城市房价存在下跌风险。二是房地产企业运营风险加大。“三道红线”融资监管试点、“限贷令”等金融政策出台，导致房企融资趋紧，“烂尾”的问题将进一步加剧。

2.房地产市场供应结构缺乏市场化和个性化

当前黑龙江省缺乏个性化产品和候鸟式住房供给。很多房地产项目因为城市基础设施和公共配套设施不完善出现滞销。省统计局调查表明，全省商业营业用房、办公楼、其他用房都已处于空置危险区，尤其是商业营业用房空置率达到46.3%（合理区间10～20%）。房屋空置率过高会造成土地资源浪费，加大去库存压力，阻碍市场健康发展。

3.房地产业对经济的拉动作用不足

2001-2020年，黑龙江省房地产业增加值占GDP的比重虽然不断提高，但房地产业对经济拉动作用却不足。经研究发现，2012年开始黑龙江省房地产投资对GDP边际贡献小于全社会固定资产投资边际贡献水平。从就业人数看，2012-2020年，黑龙江省房地产业就业人员数占城镇非私营单位就业人员数比重比全国低40%左右。

4.房地产企业存在盲目扩张现象

房地产市场发展“黄金十年”，黑龙江省房企进入高速扩张期，2013年房地产企业数量比2003年增长172.9%，且以中小民营企业为主，而同期国有房企个数却在不断减少。中小民营企业盲目扩张导致市场进入“白银时代”，房企数量大幅下降，2019年比2014年减少14.8%，造成2019年全省排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个。

三、黑龙江省房地产市场平稳健康发展的对策措施

（一）强化房地产市场平稳运行的保障机制

一是落实规划的法定地位。坚持“规划先行”，尊重经济、社会、城市发展规律，推动国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城镇住房发展规划、生态环境保护规划等多个相互融合，防止规划变动对房地产市场产生冲击。二是加强组织领导。设立省级房地产业工作领导小组，由主管副省长担任组长，省住建厅、省自然资源厅等相关部门为成员。建立常态化工作机制，加强地市联动协调。三是加强房地产市场监管。整顿规范房地产市场秩序，完善房地产开发、销售代理、中介服务等信用监管体系，对违法违规行为联动查处、联合惩戒。

（二）构建土地供应和房地产业平稳发展的联动机制

一是量化土地与房地产市场发展之间的关系。政府根据自身实际情况将土地供给合理量化。探索建立全省跨区域跨市县集中统一供地模式。二是合理设置土地使用性质。为适应未来城市发展需求，细化土地使用性质，增加人才引进、产业配套等性质土地供给。三是激活土地二级市场。通过征收空地闲置税、规划调整、政府与土地持有者合作开发等途径盘活存量土地，多向租赁住房建设倾斜。四是建立土地限价机制。参考长沙市“熔断+摇号”限地价机制，拟定土地交易最高限价，达到最高限价时，停止网上竞价，由竞价企业现场摇号决定。

（三）优化房地产市场供给结构

一是聚焦新市民和年轻群体。引导地方政府出台引进人才、农民进城购房优惠政策，满足各类人才和农业转移人口城镇购房需要。二是顺应消费升级趋势。遵循“以客户需求为中心，坚持高端精品战略，提高服务价值”理念，针对不同需求，定制房屋类型。三是支持住房租赁市场高质量发展。鼓励推动优化租房管理条例，推动租赁市场快速健康发展。国有住房租赁企业按市场化原则自行定价，租金年涨幅不得超过5%。四是增加人才住房供给。实施人才公寓配租和人才购房政策，支持在人才聚集区域、产业园区，采取集中新建、购买或长期租赁等方式，筹集人才住房。

（四）支持物业企业提升服务品质

一是支持物业企业提供综合服务。围绕医疗、养老、教育、托幼、助餐等，推动物业服务企业探索“物业服务+医疗服务”“物业服务+养老服务”等模式，提高城市配套服务。二是鼓励骨干物业服务企业参与老旧小区物业管理。制定《老旧小区物业服务规范》，指导物业企业针对老旧小区业主群体、设施特点，提供针对性、差异化管理服务。三是强化物业服务质量。提高服务品质，建立管理体系，规范工作流程，细化管理标准，完善服务体系，推行先进管理服务方式，提升业主满意度。

（五）建立触发式房地产调控政策“工具箱”

一是建立房地产市场监测预警体系。合理确定房地产周期波动警源，构建房地产市场精准监测体系，启动预警机制。二是完善房地产调控“工具箱”。科学建立省市两级房地产“过热”“过冷”双向长效调控政策“工具箱”，预防出现房地产企业倒闭潮。三是构建房地产市场健康度评价和分类管理体系。夯实政府稳定房地产市场主体责任，构建房地产市场健康度评价和分类管理体系，针对三大板块特点，采取不同政策。

（六）加快提升老城区房屋改造步伐

一是探索城区改造新模式。构建“政府+企业+居民+社会资本”的旧城区改造联合体，探索多元化资金筹措机制。二是统筹制定老城区房屋改造规划。统筹考虑居民安置、经济发展和区域城市功能等因素，按照优化整合原则，统筹制定老城区房屋改造规划。三是坚持“成片”改造和“微”改造共同推进。将区域内有共同改造需求的零星、分散楼房和老旧小区归并整合，推进“成片”改造。对历史文化特色房屋、街道、城区进行修复保护，推进“微”改造。

（七）发展“候鸟式”养老地产

一是探索“候鸟式”养老地产新发展模式。探索“社会资本投资并持有+开发企业代建+专业养老运营商托管”模式，针对老年需求，构建包含残障人士专用设施、食堂、健身会所等服务配置设施。二是建立“南部省市+黑龙江”的养老地产联盟。构建标准化养老地产认证标准，鼓励养老地产企业组建联盟，激发“候鸟式”养老群体置业需求，打造“冬住南方，夏住龙江”新地产格局。三是完善“候鸟式”养老地产的配套服务。加快医疗护理、康复健康、体育器械、休闲娱乐等相关养老产业发展，为“候鸟式”养老人群提供高质量服务和高品质消费体验。

（八）实施差异化的宏观调控政策

根据房地产市场不同板块制定差异化政策，提高政策实施效率。如：第一板块应进一步优化营商环境、强调平衡区域发展与土地供应关系、优化房地产供应结构、增加公租房和租赁住房供应，发展长租房市场、支持物业市场多元化发展；第二板块应发展特色产业、打造小区域发展中心、优化人口年龄和知识结构、平衡房地产供求关系，降低“衰退”风险；第三板块应加速发展替代接续产业、加快城镇化步伐、鼓励生育、稳定库存、控制规划等，防止房地产市场收缩进一步恶化。