商业地产成本管理措施探究

朴成浩

摘 要：时代在不断进步与发展，市场经济改革工作持续深入，我国城市化发展水平也在不断提高，因此带动商业地产项目迅速崛起，并且商业地产作为复杂性特征较为显著的综合型产业，其涉及到的部门数量较多，协调的难度系数也较大，涉及到的成本管理延续时间较长，因此需对投资决策到商业运营阶段的全生命周期成本进行客观考量。近年来，部分商业地产项目逐渐暴露出成本管理方面存在的问题，而成本管理的成功与否会对项目的整体利益造成直接影响。基于此，本文重点分析了商业地产成本管理控制的有效措施。

关键词：商业地产；成本管理；措施

近年来我国的市场秩序持续完善，房地产行业发展迅猛的同时，其面临的挑战也更加严峻。从目前我国房地产财务管理角度来看，仍旧存在着较多的问题与不足，因而对房地产行业的健康与长远发展造成了直接或间接影响，而如何有效创造房地产的良好内部环境，实现财务成本管理体系的完善，获得最大经济效益，是目前房地产财务成本管理人员需重点关注的焦点和急需解决的问题。

一、成本管理概述

成本管理具体指的是用成本会计的方式对成本限额进行预定，并且基于限额开支成本和费用，客观比对具体成本与成本限额，以此来实现对经营活动成绩与相关效果的客观衡量，并且以例外管理原则将不利差异纠正过来，这也是提升工作效率水平的有效措施。最主要可有效实现或者是超出预期的相关成本限额。

有关成本管理的内容，实际包含成本决策、预测、控制等各个层面。其中，成本预测是依据现有的相关条件制定科学合理的成本目标；成本决策则是依照既定总目标，在成本预测前提下，进行价值工程，将企业降低成本的潜力充分挖掘出来，制定各种降低成本的可行性方案，对方案进行合理的分析评估，选出最佳方案，令目标成本实现最优化；成本控制相关工作实际指的是企业在正式运营生产时，重视对成本因素的处理工作，同时对目标成本价的差异要及时的发现与预定，利用相关措施促使预定目标成本得到保证，尽量以最小的耗费获得最大成果。因此成本管理实际上是一个将事前预测、事中控制与事后反馈充分融合到一起的整体。

二、商业地产的特点

（一）商业地产的设计及选址

商业地产开发的主要是各类经营类场所，并且用途主要是商业，但住宅地产开发的产品需用于居住，常规状况下住宅地产相对较为受欢迎，这样说主要因为这一地产在公共服务设施齐全及周边环境适宜搭配的状况下就会很有市场。但需注意的是，大多商业地产有着一定显著的商业性，想要得到更好的商业利益，一定要将选址工作重视起来。目前多数商业地产的选址大体分为如下两类：一是在城市中心。选在这里主要因为地价贵前期成本高，但是其后期运营阶段的风险较低，二是建设新城区。这一地区的地价相对较低，但是后期运营的风险系数也比较大。因而在进行选址时，要灵活依据城市发展的各种因素，选择合理的地址，尽量降低商业地产所自带的投资风险性。另一方面，设计同样是商业地产成本管理的重要环节，科学与合理化的设计工作可降低后期不必要的运营投入，令成本回收速度加快。

（二）商业地产全周期生命

商业地产的全周期生命具体分为如下几个环节：项目决策与投资、商业建筑设计与规划、前期招商引流、项目施工、后期运营等，各个环节成本管理的影响也各不相同，当前大多商业地产项目的全周期生命意识相对不足，实际表现为正式开展商业地产项目成本管理工作前对成本管理体系不够重视，有关支撑成本管理的组织架构和负责成本的工作人员比较有限。大多地产开发商利用住宅地产项目成本管理方案，对管理建安成本也非常重视，本质上来说是就造价成本方面完善成本控制工作，进行成本管理，但与商业地产成本管理概念并不相符。

（三）商业地产项目运营

住宅地产客户群体主要是购房人，开发商使用卖房的方法将成本回收回来，此种回收模式相对片面和单一。商业地产是地产与商业的结合，并且面对的客户群相对复杂，商铺经营人员、运营方、消费者、项目投资人员等都是其十分重要的客户人群，对于此类人群，地产要得到相对高的回报利润，需合理进行经营，消费人员购买商品进行消费，使商铺经营人员进行成本回收与利润获得，经营者上交租金，投资者将自己的成本回收回来。在这些环节中，商业地产要回收成本，需考虑的有选址、设计、商铺租赁、周边消费人员的购物需求等诸多因素。

三、商业地产成本管理的重要性

商业地产的投资风险较大，利润比较稳定，回收期也相对较长，商业地产的集聚效应可有效带动区域价值的提升。企业的发展离不开效益的支持，因此完善商业地产成本管理工作非常必要。就宏观层面来说，完善商业地产的成本管理相关工作是节约社会成本的重要措施，特别是开展生命周期成本管理的商业地产项目，经营成本及开发成本之间进行合理的结合与统筹规划，成本得到有效节约，继而提升商业地产的社会效益。但通过研究分析可知，我国商业地产发展历史时间比较有限，迅速繁荣发展背景下，成本管理方面的问题并未得到合理重视，同时随着市场的饱和及规范性发展，成本管理的问题需进行深入的研究分析，继而寻找合理解决措施。

四、商业地产成本管理现状及存在的问题

（一）商业地产成本管理现状

一是公司房地产项目成本管理理念角度。商业地产公司项目成本管理前期创建在主营业务为政府基础设施BT建设及待建设项目的前提下，因而有关成本控制的理念还停留在财务核算初级环节，项目成本重视的是算得快和准，并且准确的提供项目成本发生的多少，以此為管理人员提供项目的进度数据，但是并未对是否在项目执行中突出成本控制目标提出太多要求，因而也令公司在前期的成本管理上，以建安成本管理作为主要管理对象，形成了财务核算汇总项目成本的模式，这一结果相对不够理想，因而致使成本核算的流程较长，同时反应也相对滞后，一些部门间数据传递的脱节问题较为突出，很难实现成本控制的各种目标。

二是公司商业地产项目成本管理原则角度。公司对房地产项目成本管理原则提出，开展成本控制工作时，要坚持如下原则：合理的成本最低化原则；全过程成本控制原则；及时有效原则；目标责任管理原则等。

（二）商业地产成本管理存在的问题

一是成本管理的意识不足，管理工作缺乏规范性。客观对比分析可知，我国商业地产行业仍旧处于发展环节，多数管理方式都是对国外经验与成果的借鉴和自身长时间发展的总结，因此也令企业很容易受到习惯影响，成本管理重视度不够，导致使成本管理的行为不够规范。在具体的成本管理过程中，必要化的管理规范相对缺乏，就算制定了也是相对表面的管理工作，轻视成本管理思想的影响下，成本管理人员的资金利用效率监督、管理人员工作考核等环节都或多或少被忽视。不仅如此，财务成本缺乏规范性，极易出现账实不符、账外设账等违规问题，这对于商业地产成本管理及其他项目的持续开展相对不利。

二是成本管理组织缺乏针对性。我国目前的商业地产项目管理组织与成本管理之间的联系缺乏密切性。企业内组织设计主要是由单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目开发的策划、招商、运营、市场等，而考量在开发与建设阶段可以与住宅开发开展资源共享，往往会由住宅的设计、工程成本等专业负责商业项目的开发建设，并且结束项目建设工作后，将其转交给商业管理公司开展专业化运营工作。

三是部分成本管理人员综合素质有限。一些企业管理负责人员轻视财务管理人员的培养和选拔，甚至还会将对管理会计不甚了解的非专业人员安排到企业成本管理岗位上去，因而会让成本管理人员综合素质水平被拉低。另外，成本管理人员整体的竞争压力较小，很容易产生懒惰心理，进而出现各种管理上的问题，举例说明，工程预结算工作很难对设计、施工建设等单位进行统一管理和沟通，由此使项目预算金额出现严重的造假行为。

五、商业地产成本管理措施

（一）加强成本管理意识

首先，公司需充分意识到财务成本管理对自己发展的重要意义，培养财务成本管理人员的管理内部控制意识和风险防范意识。其次，公司要根据本身的发展情况，对财务成本管理的物质成本、非物质成本进行科学分类管理，由此可令财务成本管理质量水平得到保证。另外，将科学手段作用发挥出来，有效满足公司成本，对各类要求进行合理控制的前提下，科学规划与预测公司工程建设后期经营管理所需花费的相关成本，而这样做主要是为将资本集中起来管理，实现各类资源的合理分配，继而推动经营利益的最大化发展。

（二）坚持全面成本管理与责任目标考核

公司为项目成本管理相关工作得到有效落实，要将责任充分分解到人，实现全过程控制，实现全员参与，以此可实现预期目标，进行责任规划时，要根据成本控制范围受到各级责任成本部门等因素的影响，调动各级责任成本部门进行成本管理的主动性和热情，保证权责力的结合。但需注意这项责任的承担，在给予这一责任部门为了履行自身职责所具备的权利的基础上，各责任管理部门管理人员的支持也是非常必要的，并且灵活依据成本控制的相关效果，基于企业的绩效责任考核，奖励与惩罚成本控制责任部门及相关的参与人员，这是调动员工在项目成本控制方面工作积极性与热情的重要措施。另外，对各责任部门成本控制工作的成果进行客观分析与评价，可促使目标责任考核得以增强，特别是早期体系推进之时，要使用标准合理的考核工作，客观监督与督促责任部门，基于要求系统的推行成本控制计划，以此来逐步实现全过程控制的相关融合及衔接。

（三）创建有效管理体制与奖罚机制

当前的商业地产公司需保证成本管理流程的系统性完善性，促使公司日常成本控制及监督力度得以加强，而建立完善的成本管理机构可有效实现这一要求。但是多数企业并没有成本管理机构对其负责，缺乏约束员工职责的专项部门。基于此，需合理创建相对有效的管理体系与奖惩机制，对每个工作人员的岗位职责与权力进行合理界定，促使项目的成本工作得到较好的落实奖励、监督与约束机制。另外，还可利用构建管理体系的方式，促使各部门之间的及时交流得以增强，将信息的作用充分利用起来，开展科学合理的规划工作。

（四）提前进行市场调查

项目的成本投资效率对商业地产项目选址发挥了关键的作用。选址方面具备的优势条件，可作为投入使用后的招商经营的重要依据条件，同时促使成本整体投资效率水准不断提升。错误的选址与定位可能会对之后各项工作造成较为严重的不良影响，还有可能影响成本投资的效率，造成严重的赔本问题。因此商业地产成本管理工作开展时需保证选址与定位的科學性，并且进行开发前期工作时，充分保证市场前期调查相关工作的系统完善性，并且商业地产开发商还需仔细的研究本地的商业规划布局，基于本地的具体发展情况，对具备发展潜力的商业地段进行客观分析。继而系统全面考量周围的客户群体、交通状况、整体的收入水平等。

（五）优化运营方式

商业地产运营模式及回收方式和住宅地产相比，差异比较显著，但其建造本质和住宅地产相同，主要是在建成以后将成本快速回收回来。此种模式会不自觉的忽视房地产商业性，并且房地产应有的价值也很难直观体现出来，还有可能出现商业经营作用被忽视的问题。另一方面，多数地商业地产开发商不能快速的将成本收回来，会使用分散产权的销售方式，但此模式会出现各个主体过度追求利益的问题，进而导致各自为政，无法实现商业统一性。购物中心的店铺数量众多，而在进行产权分割以后，开发商难以进行统一的管理。此种问题会对后期经营的状况造成影响，这种现象也非常普遍，因此从企业角度来说，要灵活转变住宅地产经营思想，使用只租不售的方法，这一方式从短时间看来回收成本的速度不快，但从长远的方向来说，非常有利于统一招商和统一的财务成本管理工作。还可以有效增强经营的灵活性。随着市场的变化，企业可对经营方案策略进行合理调整。

（六）扩大融资渠道

商业地产的成本投资相对较大，并且资金占用时间也比较长，单一化的融资渠道无法充分满足现实性的需求。当前世界上诸多商业地产开发商要获得资金的扶持，都会选择利用信托投资资金的方式进行，之所以如此，是因为其优势比较显著：首先，可令商业地产融资渠道得到拓宽，合理缓解开发商成本面临的成本压力；其次，并且这一融资方式可避免产权出现转移分割等问题，令后期管理工作能够顺利进行。可便捷化管理后期投入，通过优势分析可知，此融资方式可融合商业地产实际情况，我国商业地产可有效借鉴此模式，它可为商业地产商形成更多经济效益。

六、结束语

综上所述，要想实现商业地产的健康与可持续发展，在增强成本控制意识的基础上，坚持全面成本管理与责任目标考核，优化运营方式，扩大融资渠道。具体来说，企业要从市场经济层面切入，保证所制定的企业财务成本管理内部控制发展战略的合理性，在增强财务成本管理意识的同时，提升财务管理人员综合素质水准，推动成本管理体制的健全完善。不仅如此，还需从细微的角度做起，尽可能地克服管理中可能会出现或者潜在的各类问题，提升企业经济效益，增强企业的整体市场竞争能力，继而逐步推动其可持续与健康发展。

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