阳光城跌落

李惠琳

闽系大佬林腾蛟执掌的阳光城，退市了。

6月13日晚间，阳光城公告，其收到深交所的事先告知书，因连续20个交易日股价均低于1元，深交所拟决定终止其上市交易。

截至 3 月底，阳光城有 13.97 万户股东，其将蒙受巨大损失。

“房企退市与经营不佳有直接关系，股票市场反应说明，‘用脚投票机制正发挥作用。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

阳光城的销售体量，一度迈过2000亿元，成为闽系房企的龙头，助推林腾蛟控制的阳光控股，在2021年杀入全球500强。

未想，随即遭遇变局，卷入债务漩涡。

身陷危局，他在努力自救，力图改变出局的命运。

债务围城

阳光城的债务危机，爆发于2021年9月，至今一年多的时间。

出险以来，林腾蛟积极奔走自救，去年11月“三支箭”射出后，阳光城的股价一度涨停。好景不长，2023年以来，阳光城股价逐步走下坡路，4月年报公布后，更是一泄千里。

5月5日，阳光城遭遇风险警示，触发“戴帽”，引发股价多个跌停板。

导火索是一起违规担保。

深交所披露，阳光城违规对外部单位提供担保5.45亿元，内部控制存在重大缺陷，会计师事务所对其出具否定意见的审计报告，触及“其他风险警示”情形，股票简称变更为“ST阳光城”。

基本面持续不振，挫伤市场信心。

2022年阳光城收入399.19亿元，同比减少6.13%，亏掉125.53亿元。今年1-3月，情况有改善，净亏4.71亿元，亏损同比收窄68.54%，整体表现依旧疲弱。

可是，债务规模持续攀升。

截至今年3月底，阳光城总资产为2988亿元，总负债达到2744亿元，一年内到期的短期借款、非流动负债为614亿元。而账上只有47.8亿元的现金，捉襟见肘。

林腾蛟不断筹钱还债，违约事件仍在增加。

今年1月，阳光城新增一笔债券违约，涉及本金10亿元及利息。

统计显示，截至5月12日，其到期未支付的债务本金达647.32亿元，包括金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等，比一年前多了270亿元。

此外，根据阳光城的公告，截至6月26日，阳光城及控股子公司对参股公司提供的担保为106.85亿元，占母公司净资产204.70%。这加剧了潜在风险。

屋漏偏逢连夜雨。

5月15日，林腾蛟兄弟之妻吴洁，因旗下龙净环保历史信息披露违规事项，被证监会立案。

吴洁为阳光城实控人，兼任监事长。天眼查显示，其直接持有福建阳光集团43.74%的股权，后者为阳光城大股东，股比为15.76%。

多重利空，压垮了本就脆弱的市场信心。

无力回天

从高山跌向谷底，林腾蛟奔赴化债一线，四处奔走筹钱，几乎押上全部身家。

去年，林处置多项核心资产，出售所持有的龙净环保、兴业银行部分股权，又变现佛山陈村、浙江永康、四川宜宾、上海臻百利、希尔顿酒店等20余个项目。

他也押上阳光集团和个人信用，为债务担保，借此获得3笔境内债展期、2只美元债展期。

林腾蛟拉来中国华融纾困，在保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等方面，展开合作。

一边补血，一边节流。

林腾蛟舍得在人才上花钱，阳光城一度以高薪酬著称，人均年薪40万，居地产圈之最。出险后，上至高管、下至一线员工，全部降薪。

截至2022年底，阳光城在职员工为3340人，一年减少6508人。人均年收入为18.33万元，比上年减少22.6万元；高管总薪酬为1790.1万元，降幅达36.45%。

林腾蛟本人，两年未领取工资。

减债取得一定成效，截至2022年2月，阳光城累计偿还450亿元债务，只是债务基数庞大，依然严峻。

房企化债，关键在销售回款。截至2022年底，阳光城的土储量为2882万平方米，集中在一二线城市，受限于自身出险影响购房者信心，相比同行，量价齐跌更为显著。

2022年，阳光城销售额降至377亿元，同比跌超70%，克而瑞的全国销售榜单上，排名跌到38位。今年1-4月，其销售额仅131亿元，同比下降15%，排名跌至41位。

这两年，阳光城暂缓拿地，撤出部分城市，15个区域公司调整为12个，以提高资源配置效率，强化城市深耕。

当下，楼市观望情绪浓重，销售恐怕短期难以改善。

IPG中国首席经济学家柏文喜提到，退市之后，阳光城的经营条件将恶化，恢复正常变得困难。

一落千丈

从显赫一时到债务围城，林腾蛟应未想到，阳光城这么快走到绝境。

“世界500强，恍如昨日。”一位股民感慨。

2022 年阳光城营收情况

阳光城是典型的黑马型房企，发家于福建，深耕本地后进军全国。

倚仗激进加杠杆，林腾蛟一度吃到房地产红利。2012年，其销售规模仅为百亿元，2020年已跃升至2180亿元。

他对规模有执念，从万科、龙湖、碧桂园挖来多位大将，自己当起“甩手掌柜”。

其中，来自碧桂园的明星经理人朱榮斌，最为知名。2017年，入职不到3月的朱荣斌就定下目标：2020年达成3500亿销售规模。

雄心勃勃的朱荣斌，将激进打法贯彻到底，履新执行董事长的当年，即买入120个项目，全国新开拓十余个区域。

阳光城规模突飞猛进，2019年销售额问鼎2000亿元，较2017年翻倍，在克尔瑞销售榜，排名跃升至第13名。

不料，楼市形势急转，阳光城的高杠杆、高周转模式走向末路，销售一路直下，距离原定目标越来越远，还背负过高的负债和融资成本。最高峰时，阳光城的有息负债达到1134亿元。

2022年初，朱荣斌出走阳光城。他的最新身份为合富辉煌董事会主席，转战地产代理，成为房企的乙方，上年收入约15亿港元。

漩涡之中，二股东也离开林腾蛟。

2021年底，“泰康系”以半价减持阳光城9.41%股权，浮亏近17亿元，持股比例降至5%以下。两个月后，再次减持3.99%，几近清仓，十大股东中已不见踪影。

从众人热捧到一落千丈，阳光城暗淡收场，退市之后，林腾蛟的资本时代也落幕了。