物业管理企业内控管理及风险防范

刘春雅

【摘要】近年来，公众物质生活文化水平得到前所未有的提升，为物业企业在发展层面创造了空前的契机，由此物业企业需要合理提升自身的整体管控工作水平，采取合理措施强化内部控制工作体系，合理防范各种经营管理风险。本文主要以物业经营风险控制工作内容为基础，针对内控体系的构建展开研究，首先阐述了物业经营内控体系涵盖的主要内容，其次论述了物业经营风险的主要因素，最后基于内控体系提出了一系列构建措施，以供参考。

【关键词】物业经营 经验 风险控制 内控体系

当前，雖然物业企业逐渐重视内控体系建设工作，但在经营管理环节仍然存在一些风险，亟待进一步优化和解决。企业有关人员应高度重视内控体系建设，科学高效地分析物业企业在经营管理环节的各种风险，并采取有效措施，在提高经营风险防范能力的同时，推动企业实现长远且平稳发展。

一、物业经营管理体系中内控工作的主要内容

（一）费用支出控制

在物业管理工作体系中，费用支出控制指的是物业企业在具体经营环节形成的各种费用支出、各种代收性质的水电费用支出，管理人员需要针对所有支出方案作出合理管控，以财务核算环节的数据信息作为主要参考依据，对电表和水表等在运营环节的具体状况实现定期精准的核查，确保费用在支出控制环节的科学性。

（二）库存物资控制

在物业管理工作中强化对库存物资的管控力度，能对企业的物资实现高效合理的整合，同时以市场环境变化波动状况为基础，针对各项内容展开深层次的分析，从而合理明确库存管理环节可行性最高的方法。与此同时，针对采购工作质量实行严格管控，对于一些规模相对较大的采购规划，必须由财务部门实行精准科学的预算，确保对质量实行合理管控，组建安全合理的统计管理工作方案。如此，可从根源上确保库存物资在管理层面的独立性，同时也能确保原材料的质量。

（三）收入控制

针对物业经营管理环节的工作规划开展深层次的分析，需要将内部控制工作体系的建设作为核心目标，及时监测和观察收入管理环节的各种问题，并以此为基础，完善和优化物业规范保障工作体系，科学高效地强化管理力度，防止浪费。合理强化内部控制力度，有效加强单据的有效性、可靠性，同时实时观察资金可能发生的各种风险，对资金收入实行高效精准的管控，确保物业经营活动顺利开展[1]。

二、物业经营管理环节的主要风险

（一）合同纠纷风险

合同纠纷问题不论在任何地区、任何时间都以不同形式存在，物业行业在我国当下每个城市几乎普遍存在，但受各种因素影响，租赁合同仍有一些不够科学且亟待完善的问题，甚至于一部分条款和当地法律法规存在相互冲突的问题。

（二）租金回笼风险

租金收入是确保物业经营管理工作实现平稳运行的一项主要支撑，物业企业必须高度重视对租金范围、租金支付方式等，同时在合同中必须做好合理明确，并保证条款的清晰性。但实际上，承租方在此环节会形成较大的影响，如果承租方受到个人观念、经济原因等客观因素的影响，则很容易产生资金回笼风险。

（三）成本控制风险

组建完善且科学的成本管控工作体系，对企业的可持续发展十分重要。但在具体工作环节，资金预算与具体支出二者必然存在一定的不同之处，正是由于不同，所以必然会形成风险。例如，采购预算与实际支出二者之间形成的数值差异，必然会在资金和资源角度形成浪费，增加企业的运营成本，同时人力资源分配不够合理，也会引发部门之间产生一定的冲突[2]。

（四）内部环境控制风险

当前，物业企业在内部机构设立层面仍存在一定的风险。例如，各个部门之间缺乏高效科学的沟通以及联系，企业领导对机构设置工作没有给予重点关注，内部各部门之间的职能出现相互交叉的问题，制度建设环节存在诸多亟待于进一步完善的地方等。

三、物业经营管理构建内控工作体系的主要措施

（一）提升对内控建设工作的认知

物业企业在经营管理环节产生风险或问题的主要原因，是企业内部从管理层到基层员工在各自工作岗位，都没有以相应的指导方针作为指引，导致所有人员缺乏战略发展目标。管理层也可能缺乏战略眼界，无法清晰地制定各项制度，并确保各项制度得到落实，各项工作职责模糊不清、过于混乱，导致人心涣散且工作效率不高。

物业企业要从思想建设角度着手，定期开展经营管理座谈、专家讲座等活动，帮助员工全方位、系统化地了解内控工作体系的主要内容，强化对内控建设的认识。只有所有人员都充分认识到内控建设的重要性，才能确保管理层具备前瞻性的战略眼光，同时也能以最快的速度精准高效地在企业内部，组建适合企业发展的内部控制工作环境及工作体系[3]。

（二）构建科学化的绩效考核管理机制

现阶段，大多数物业企业中，半数以上的工作人员都不是相关专业人员，虽然此种方式在工资支出上成本不高，但是非专业人员在工作期间的不专业性也极强，如若操控不当则会让企业遭受损失，且损失会远远高于人力成本节约的费用。

物业企业必须深层次认识当前存在的问题，合理提升人才招聘环节的门槛，打造精英化管理团队。与此同时，物业企业需要组建科学化的绩效考核机制，不仅让管理层通过员工的日常工作表现，评估其在工作环节存在的各种问题，检测经营活动开展是否足够科学，也能够对员工的日常工作提出科学可靠的建议。而且，绩效考核中的奖励惩罚措施，能将压力转化为动力，合理提升员工的主观能动性及工作责任心。

（三）强化风险预警工作体系的构建

物业在经营管理活动中除了自身存在的问题之外，还有外部环境不断变化波动所形成的各种影响。所以需要加强风险预警评估体系建设，对物业企业在经营环节有可能产生的各种风险展开全方位、系统化的监督和推测，最大限度地提升物业经营管理环节内控工作的力度和效率[4]。

（四）强化资金管控力度

在物业企业中必须强化对资金的管理。

其一，强化资金在流动环节的各项记录工作，并保证记录的完整。对于各种发票和单据必须做好严格科学的管理，保证财务数据信息具备完整性和精准性。

其二，强化对库存的管控。针对固定资产必须编制科学可行的规章管理工作体系，降低或防止固定资产在调配环节出现低配、超配的问题。

其三，对资金支出实行高效管控。针对资金应用的合理性、申请额度、使用用途等展开严谨认真的审核，科学合理地提升物业企业资金的整体效率，同时提升对资金支出明细的掌控力度。

其四，强化对资金结算的管理。物业企业与一般企业的不同之处，在于其收到的一部分费用是代收的水电费等。对于此部分费用需要独立核算，不能与其他内容相互混淆，如此有助于物业财务部门对收支实行精准核算，提高财务管控环节的整体效率。

（五）强化企业内部各部门间的沟通协调力度

在物业企业内部，需要强化各个部门间的沟通和协调力度，通过高效科学的协调交流，让企业经营管理人员直观清晰地了解各环节的工作重点，同时明确财务管理工作模式创新的重要性，合理提升信息在服务环节的综合质量。要建立相应的反馈机制，确保在经营管理环节的各项活动能够紧跟时代发展潮流，同时持续优化风险控制环节的内控工作体系，确保能将所有内控工作体系真正落到实处，并发挥各项内控制度的最大价值，最终推动物业企业实现可持续发展[5]。

结语

综上所述，在物业经营管理工作中，要想强化对风险的管控力度，就必须从根源上保证物业管理工作的专业性，并对具体运营环节的状况展开深层次的研究和分析，明确管理环节各项工作内容的差异，针对风险采取有针对性的防范措施。同时，有关人员需要将内控管理工作作为企业管理的重要内容，持续不断优化和创新内控工作机制，最大限度防范經营风险，确保物业经营管理发挥最大价值。

参考文献：

[1]高景艳.以财务视角看物业管理[J].中国物业管理，2022（11）：117-119

[2]刘洋.新形势下物业企业加强财务管控的途径探讨[J].老字号品牌营销，2022（20）：115-117

[3]王丽荣.论商业管理企业财务管理与内部控制优化路径[J].中小企业管理与科技，2022（19）：161-163

[4]范芸.物业管理的风险处理策略与方法[J].住宅与房地产，2022（28）：15-17

[5]叶敏.新时期物业管理企业内部审计问题与对策核心要点构架[J].商业观察，2022（22）：50-53