未来房地产政策趋势“猜想”：分城市渐进式放松政策可期

陈建德

由于经济复苏的程度可能弱于市场的预期，以及房地产交易量在今年4月份以后重新走弱，每隔一段时间，市场经常流传一些关于可能出台刺激房地产行业、托底经济的“小作文”。二级市场上，房地产板块也经常因此有一些异动。但始终并没有大的刺激政策出台。由于预期始终存在，后续或还有类似的小作文出现。但从整个宏观经济、房地产调控的角度思考，整体行业调控政策是“因城施策”，政策是希望在稳定房价、不希望房价暴涨的前提下，逐渐激活房地产市场，让房地产市场平稳健康运行，也实现房地产市场的软着陆及可持续发展。

房地产销售额等数据仍承压

根据国家统计局公布的数据，2023 年1 月～5 月份，全国商品房销售面积46440 万平方米，同比下降0.9%。商品房销售额49787 亿元，增长8.4%。全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%。由于2022 年受疫情影响较大，单纯看2023 年相对于2022 年的同比数据不够准确，应该和2021年相比。2021 年1 月～5 月，全国商品房销售面积66383 万平方米，商品房销售额70534亿元，房地产投资额54318亿。

从以上数据可以看出，今年1-5月，全国房地产销售额虽然相对于2022 年有所增长，但是相对于2021 年还有接近30% 的下降。今年1-5 月，全国房地产投资额相对于2021年也有近16%的下跌。

一般地说，房地产销售额是房地产投资额的先行指标，而真正对宏观经济起直接作用的是房地产投资额，因为房地产投资额的减少，将对房地产产业链上的众多行业产生链式的负面影响。而房地产产业链上的投资的持续减少，将对GDP 增长产生负面的影响，因为截至目前，房地产行业仍然是国民经济中的第一大行业。

如果房地产的销售额不能够企稳，房企的相关房地产投资额可能还会继续下滑，而这将拖累经济的复苏。

放松政策起效仍需要时间

这些年以来，各地对房地产行业的政策主要有：限购、限售、限贷（包含提高贷款利率和首付比例）、限价等。此外，对房地产行业的另一个隐形的尚未出台的政策影响非常大，那就是房地产税政策。之前国务院已通过关于房地产税试点的发文，但到目前为止，尚没有一个城市出台具体的房地产税试点。由于房地产税的试点还没有出台，所以，房地产税的可能出台，犹如一把隐形的剑悬在投资者的头上，一定程度上抑制了一些民众购买第二套甚至第三套房的热情，因为拟购房者无法对于未来的税负、房价上涨等进行准确评价与定价。

自2022年以来，全国各地的限购、限售、限贷、限价等政策开始有较多地放松。

据不完全统计，自2023年以来，已有厦门、长沙、济南、杭州等近20 个城市优化、放松限购政策。截至2023 年6月中旬，包括青岛、郑州、南京、西安等超20城放松限售政策。另外，还有至少包括哈尔滨、江苏常州、河北廊坊、浙江衢州、福建福清等一些城市取消限售，上述取消限售的城市主要是三四线城市。此外，目前大部分城市的贷款政策，不论是商业贷款还是公积金贷款政策都已经比较宽松。并且在LPR 下降后，贷款利率也在下降，包括二套房的贷款利率的LPR加点很多也都有下降。

到目前为止，大部分城市对于限价政策放松的较少。而限价政策，不论是一手房土拍时的限价还是二手房的指导价，特别是一手房土拍时的限价政策，对于房价的影响是比较大的。因为，一来很多城市一手房的价格低于二手房，这样的限价，会拉低城市的整体价格水平。二来购买者大部分是买涨不买跌的，从全球来看，房地产都具有一定的金融属性，当房地产的价格上限被限制后，民众对于房价上涨的预期大大下降，这将导致投资性需求下降。而投资性需求的下降，使得房价的上涨预期无法形成，而这对于即使是纯刚性需求投资者，也可能增加他们的观望气氛，降低了阶段性刚性买房的热情，从而也使得一二手房的销售数量下降。

后续更多再融资政策可期

除了限购、限售、限价、限贷在逐步放松外，资本市场对房企的再融资的政策也在逐渐放松。如6 月16 日晚间，招商蛇口发布公告称：公司收到中国证券监督管理委员会关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复。根据批复内容，招商蛇口将募集配套资金不超过85 亿元用于收购资产，这是首单房企的重大资产重组。6月27 日晚间，保利发展、中交地产、大名城、福星股份等公司分别公告称，公司分别收到证监会对于公司再融资的批复，四家公司将分别拟募资125 亿元、35亿元、25.5亿元、13.41亿元，募投资金主要投向包括棚户区改造项目，“保交楼、保民生”的项目，以及补充公司流动资金。

再融资政策的放开，是2022 年11月份，证监会在股权融资方面调整优化5 条措施落地的具体实施落地。后市，仍然可以期待有更多的房企在再融资方面获监管层审批。

未来房地产控制政策“猜想”

在投资中，如果要对此有比较准确的预期，得从高层的政策定调上解读。

今年4 月28 日，政治局会议指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急兩用公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。”每个季度一次的政治局会议上对于房地产调控的总体精神，应该可以视为从全国宏观上动态分析评估房地产政策的最重要的指导性文件。从上面会议精神看，结合近几年来我国的房地产政策调整的定调与变化，或许有几个方面是比较确定的：

房住不炒：房住不炒应该是总基调。即使在这一两年，经济复苏上遇到一定的困难，但中央仍然坚持房住不炒的总方针。或许，在未来相当长的一段时间里，这个总基调不大会改变。

因城施策：因城施策这一政策也已执行多年，所谓的因城施策，准确的理解就是从国家层面上看，应该已经不大会再像以前那样，全国一刀切地制定房地产调控的總政策，不论是收紧政策还是放松政策。也就是说，像今年4 月28 日、6 月6 日盛传的全国性的调控政策出台就是很小概率的事情。因此，对于以后的政策预期，但凡是传的全国性统一刺激的政策，都得带一定的怀疑的态度去分析。并且，既然因城施策也是主基调之一，那么，对于房地产行业的全国性的快速复苏的可能性也会下降，同时，房地产行业的全行业上市公司的同时普涨大涨的可能性也会下降。

促进房地产行业的平衡健康发展：所谓的平衡健康发展，或许最主要的是指房价不暴涨暴跌，全国的房地产销售金额也不暴涨暴跌。因为暴涨暴跌的房价会对全国金融体系形成较大的负面影响。而销售额的暴涨暴跌又会对宏观经济的运行产生较大的负面影响。

展望未来，笔者认为，全国性的、统一的、力度较大的刺激房地产政策的出台的可能性很低。但是，后面可能还会有更多的城市根据“因城施策”的总体指导方针，陆续放松限购、限售、限贷、限价等政策。而在房地产市场还没有平稳下来之前、经济未完全复苏之前，房地产税的试点估计也不会那么快地推出。

预期政策下的投资建议

在以上的预期之下，整个房地产板块的V形反转的可能性较低，更多的可能是逐渐筑底再逐渐上涨。对于持有相关房地产个股的投资者而言，若还有一些关于大力刺激房地产政策上的作文出现，或许是短时间的逢高卖出的好机会，投资者可以在逢高卖出后，再逢低接回。

既然全面放松、刺激房地产的政策的可能性较小，那么行业内的企业还是可能会继续地优胜劣汰，行业里的杠杆率较高的企业、销售以及盈利能力较弱的企业可能还有逐渐出清、退出市场的可能。因此，对于这类上市公司，还是得谨慎。特别是对于部分处于退市边缘的民营房企，得特别谨慎，谨防退市。

因为行业还会优胜劣汰，那么投资者可以重点关注一些抗风险能力强的房企，比如一些杠杆率相对较低、财务状况良好的地方国央和央企，特别是在2022 年和2023 年，行业相对较困难下，仍然能够较大金额参与土拍、拿地、并购的房企。或许，在后面行业整体企稳后，这些抗风险能力强、杠杆率较低、财务状况良好、逆势拿地并购的房企，在未来的行业复苏中，股价有较大的上涨机会。

从板块的个股走势分析看，目前板块总体仍然处于下降通道之中，在行业整体未确认触底之前，投资者也不必急于抄底，或许可以待技术走势上，右侧趋势形成后再介入，可能风险更小、确定性更强、等待上涨的时间更短。（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）