案例教学法在房地产评估教学中的应用与探索

2023-06-28黄荷菱

现代商贸工业 2023年11期

黄荷菱

摘要：房地产评估课程是资产评估专业的核心课程。传统的教学模式对房地产评估课程有很大的局限性，需加入案例教学法改进课程教学。本文提出房地产评估课程教学面临的问题以及应用案例教学法的必要性，阐述房地产评估案例选取来源、开发标准和开发内容，将案例教学法应用于各种评估方法教学中，以达到增强教学效果，提高学生职业素养能力的目的。

关键词：房地产评估；案例教学法；教学模式

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.11.058

房地产评估作为资产评估专业的核心课程，是一门对房地产价值进行专业化评定、估算的课程。它要求学生掌握能够运用评估方法有效地对不动产的价值进行判断和估量。笔者认为案例教学法能够为房地产评估教学架起联通理论与实践的桥梁，引导学生评估理论知识联系实际，增强评估实践能力。

1 房地产评估课程教学面临的问题

1.1 传统的理论教学无法激发学生学习热情

房地产评估课程是一门知识体系庞杂、强调应用的学科，涉及资产评估基础知识、土地建筑知识、财会理论和相关法律法规等多门知识。传统的理论教学能够保证教师足够课时讲解教材教学内容，却忽视了学生能否完全吸收知识的问题。例如，各类评估方法的计算公式、适用前提和应用范围等内容较多，在理论教学的“漫灌”下，学生基本属于被动地接收和呆板地背诵公式和相关内容，无法提起学习热情。

1.2 固有的教学模式难以培养学生实践能力

固有的讲授式教学方法以教师为主导人，学生作为参与者。一方面，教师与学生之间互动交流较少，缺乏实践案例建立起构建理论知识与实践环节的有效联系。另一方面，学生之间缺乏主动探究，对房地产评估相关概念和方法的理解混淆不清、结构不明，进而影响分析问题解决问题的能力，对房地产评估实践更是无从下手。

1.3 通用的考核方式忽视提升学生综合素质

传统的理论教学和固有的教学模式导致房地产评估课程仍以平时成绩+期末卷面作为学生是否通过考核得到学分的标准，形成了重结果轻过程的学业评价机制。显然，通用的考核模式忽略培养学生分析思考和实践操作的综合素质。

2 房地产评估课程教学应用案例教学法的必要性

2.1 案例教学法有利于启发学生独立思考，融汇贯通理论知识

房地产评估案例教学中，学生置身于案例情景中，最大限度地调用所学各类知识探索案例内容，深挖案例信息，对案例问题不断独立自主地深入思考，房地产评估原理、各类评估方法和复杂难记的公式不断被学生理解、比较、运用和融会贯通。

2.2 案例教学法有利于引导学生注重实践，践行理论联系实际

传统教学模式中，学生跟着老师学习教材知识，对房地产评估的理解仅来源于课本。但房地产评估案例可以为学生打开了通向房地产评估实际的大门。在教学应用的房地产评估案例，不是简单的举例子，而是构建一个贴近实际的综合实例，引导学生运用理论知识应用于不同情境，从课本理论知识向实务实践进行延伸。

2.3 案例教学法有利于促进师生双向交流，达到教学相长效果

房地产评估课程教学应用案例教学法，一方面需要教师开发和挖掘恰当的教学案例，教师需要不断调整教学设计、进行教学反思；另一方面学生在案例教学中主动探究学习，与教师共同交流探讨问题，营造和谐共进的学习氛围，提升教学效率，促进教学相长。

3 房地产评估教学案例的选取与开发

房地产评估课程应用案例教学法教学的前提条件和关键环节在于房地产案例的選取与开发，恰当的案例运用于课堂能够促进教学事半功倍。任课教师在广泛采集房地产评估实例后，根据房地产评估教学需要对实例进行精选、剖析与开发，形成房地产评估教学案例。

3.1 房地产评估教学案例的选取来源

房地产评估实例和资料可以来源于公开渠道，如上市公司的评估报告、已经公开出版发表的案例书籍、评估行业协会公开的典型案例等。但并不是所有的实例都能直接作为房地产评估教学使用的案例，例如年代已久的、不符合现行规定的或评估过程过于简略的实例，须进一步的甄选和加工。

房地产评估实例和资料也可以来源于非公开渠道，直接从当地房地产评估机构获取。此类实例数量多且时间近，评估背景贴近最新房产政策。加之，教师可以与评估人员、资产评估师围绕评估程序、现场调查、评估方法和评估结论进行交流，增加案例描述素材。因此，在取得评估机构和委托方的同意下，隐去具体名称和地点，最终形成有针对性有价值的评估案例。

3.2 房地产评估教学案例的选取与开发标准

房地产评估教学案例的选取与开发标准需遵循以下标准。

（1）真实性。房地产市场政策虽然比较稳定但并非一成不变，而且房价行情总是在变化之中。因此，教学案例的选取首要考虑近期发生的实例，开发加工过程中尽可能加深真实性，学生易于理解代入到案例情景中，形成初步感性认识。

（2）关联性。从广泛的房地产评估实例中选取和开发教学案例，必须要考虑教学目的和要求，教学案例能够关联房地产评估理论知识和评估方法等知识点，以点带面促使学生深刻理解和掌握应用所学知识。例如，学习房地产评估程序的内容，可以安排评估基本事项详尽的案例；学习房地产评估方法的章节，可以编排估算过程详细的案例。

（3）系统性。选取和开发教学案例还应考虑从简单到复杂、从单项到综合的层次结构，教学案例之间相互联系又各有区别，教学层次鲜明，难度循序渐进，系统地形成房地产评估教学案例合集，并实现动态更新。

（4）典型性。选取和开发的案例还应该具有示范性和前瞻性，留给学生讨论的范围和思考的空间，并能加深对房地产评估行业的了解，因此尽可能选取所在地区或评估行业的典型性案例。

3.3 房地产评估教学案例的开发内容

对于选取后的房地产评估实例进行整理和开发，需要提炼出适应教学目的主要内容，添加拓展教学深度的辅助内容，预先设置案例教学引导。

首先，房地产教学案例开发的主要内容应该包括完整的案例背景、房地产评估基本事项、评估程序、评估技术路线、案例关键点、难重点、案例总结以及案例展望等。

其次，整理辅助内容，例如最新的房地产法律法规的汇编、关联相关的知识点和公式的提示，案例涉及内容的影像视频资料等等，拓展案例的关联度和深度，便于学生理解和总结。

最后，虽然案例教学有时候不设置标准答案，但是任课教师需在案例开发中事先进行合理的安排，预留正确的讨论方向，以在授课过程中及时纠正学生错误的观点，引导学生展开恰当的思辨和实践。

4 案例教学法在房地产评估教学中的应用与探索

房地产评估课程的教学核心和根本是评估方法。房地产的评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等等，其中前面三种方法是资产评估的基本评估方法，后面两种属于房地产评估特有的评估方法。

4.1 案例教学法在运用市场法评估房地产价值教学中的应用

市场法是房地产评估中最简单、最有效的方法，由此产生的评估结果更能反映市场现实价格，易于被房地产相关权益者理解和接受。尤其是交易频繁的住宅评估中，市场法是主流的评估方法。

房地产评估的市场法关键在于选取可比交易实例和对可比交易实例价格进行因素调整，可以通过案例引导学生对上述两个关键的知识点进行学习和分析。首先，案例中被评估房地产可以选择学校所在区域的房地产，学生对被评估对象较为熟悉，容易代入到案例情境中。其次，在案例中建立一个小型的所在城市房地产交易实例数据库，学生可代入评估人员身份根据参照物选取要求，逐步从众多数据中选取“类似”“可比”的参照物。接着，通过案例资料展示被评估房地产与可比交易实例的异同，对可比交易实例价格进行因素量化调整。最后，得到评估结论，总体理顺市场法的评估要点和脉络。

4.2 案例教学法在运用成本法评估房地产价值教学中的应用

实务中对于单独的土地使用权评估常采用成本逼近法。首先，要向学生介绍我国土地法律制度，说明我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权与土地使用权相分离，国家依法实行国有土地有偿使用制度。并以此提到近些年各地在土地使用权“招拍挂”市场不断竞拍出现“地王”（即地价新记录），土地价值包括什么内容？受哪些因素影響？可以作为讨论式案例。其次，基于上述讨论的土地价值内容，引出成本逼近法公式——土地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益。调动学生积极查阅和归集总结当地颁布的各类政策和市场数据，如征地补偿标准和征地管理费、“五通一平”的开发成本、土地相关税收政策、贷款政策和土地增值情况等。最后，确定各系参数数值代入案例被评估宗地，形成评估价值。通过案例讨论、技术参数采集和案例结果形成过程，加深学生对成本逼近法的理解和应用。

4.3 案例教学法在运用收益法评估房地产价值教学中的应用

收益法适用于经营性且具有稳定收益的房地产价值评估，其三项核心参数分别是房地产未来客观收益、预期获利年限和房地产所有者面临的风险水平。

第一，对于房地产未来客观收益重点在于说明为什么是预测客观收益而非实际收益，教师可从近期时政案例入手讲解，当前各地响应国务院要求，落实房租减免政策，这些特殊的、偶然的因素，使得房地产所有者实际收益较正常情况出现偏差。需将实际收益予以修正为客观收益才能作为评估依据。

第二，房地产的收益期限取决于土地使用权年限和建筑物经济寿命，可以让学生学习和回顾国有土地使用权最高出让年限和建筑物的折旧年限等知识点，进而用不同的房地组合案例判断如何确定收益期。

第三，房地产投资存在一定风险，折现率的测算是收益法的难点。可以通过多个实际案例讲解市场提取法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法。最后，运用确定好的核心参数估算房地产价值现值，从而掌握和理解运用收益法评估房地产的技术路线和总体思路。

此外，还可以运用旧城改造案例分析假设开发法，运用当地基准地价成果案例讲解基准地价系数修正法。

5 结束语

案例教学法在房地产评估课程中的应用，使得房地产评估过程变得生动、具体，帮助学生理解房地产评估思路，认识房地产评估方法程序，有效增强学生的学习兴趣和效率，提高资产评估素养和业务能力。

参考文献

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[3]赵剑锋.案例教学模式在资产评估课程中的实施与探索[J].哈尔滨金融学院学报，2013，（12）.