对住宅“三合一”成因及火灾隐患防控的思考

梁琮

摘要：住宅“三合一”伴随着经济的迅速发展而产生、发展、壮大。作为大多数住宅火灾发生的源头、市民举报投诉的焦点，“三合一”现象已成为不得不重视的公共火灾隐患，对住宅“三合一”产生的原因及存在的火灾隐患问题进行分析，并针对性提出火灾隐患防控对策，以期为消防部门解决相关问题提供参考。

关键词：消防；“三合一”；网商；防控建议

1 住宅“三合一”现象的成因

住宅“三合一”是指业主将住宅与生产、储存、经营混合设置在同一空间使用的现象。住宅“三合一”现象的形成与中国市场经济的发展息息相关。改革开放以来，个体私营经济快速崛起，部分经济发达地区出现了相当数量的类似家庭作坊和成片、成线设置的门面房类“三合一”场所，根据当时国情，初衷是缓解住房紧缺问题。但随着中国经济的腾飞，类似的门面房和住宅式家庭作坊呈井喷之势。尤其是进入21世纪，各种经济模式迅速发展，而架构经济发展的基础设施及配套管理制度难以及时完善，住宅“三合一”作为一种现象，伴随着这样的发展模式产生了。

1.1  以大型市场或沿街特色门面房为平台的个体工商户的发展

因土地资源紧缺，一大批农贸市场、小商品批发市场、特色街被陆续开发出来，但是存在无法提供相应配套的库房给经营户使用，又或者将经营性商铺作为兼顾住宅功能的使用体进行设计销售，一些门面房有两至三层或单层层高较高等情况，在客观上导致了个体工商户自行寻找方法，如下店上宅（前店后宅）、搭建阁楼住人、多用途混用等[1]。许多个体户为了节约成本且便于管理，更倾向于利用自有房屋或租用别人房屋作为仓储兼顾经营之用。

1.2  网络贸易的日益繁荣，住宅楼网商“三合一”新业态出现

互联网经济已成为一个全新的经济形势，以惊人的增长速度影响了整个社会经济体系和人民群众的日常生活，这样的经济模式摆脱了传统经济的诸多束缚，以极低的门槛吸引了大多数个体经营者，促使个体网商逐年成倍增长。为节省人力、物力、房租等各项成本，绝大多数网商办公、货物存储、居住均设在住宅楼中。

2 住宅“三合一”存在的问题

工业生产、仓储、加工经营场所和住宿地点均设置于同一个建筑内，故俗称为“三合一”场所，一般的“三合一”场所主要指家庭式的小作坊、小企业以及集从业人员住宿、经营、储存与生产于一体的小规模的销售、服务、加工等经营性场所。新业态住宅网商是“三合一”场所近年来新出现的特殊现象，它大多设置在多层、高层民用住宅楼中，很难对其进行防火分隔改造，它不仅与普通“三合一”场所相比存在着疏散逃生难、火灾荷载大、消防器材设备短缺等火灾隐患，而且更具隐蔽性，更容易引起纠纷，更难监管。住宅网商的火灾隐患十分突出，主要表现在以下几个方面：

2.1  多数用途设置为“三合一”功能场所，发生火灾极易造成人员伤亡

住宅网商大多改变了住宅使用性质，将居民住宅既作办公、生产经营（线上销售）、仓库，又作居住使用。这种场地设置在多层、高层住宅楼中，未办理相应行政许可，却构成了事实上的“三合一”建筑，在狭小的住宅里，有时甚至出现几十个人同时上班的情况，如果出现了火灾事故，就非常容易造成场所内人员大量伤亡。

2.2  未配备消防器材设施，且设置不符合防火技术标准要求

由于住宅网商大多设置在多层、高层住宅楼中，房间内缺乏相应的消防配套设施。GA703—2007《住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求》明确规定了“三合一”场所的消防安全技术要求：住宿与非住宿部分应设置火灾自动报警系统或独立式感烟火灾探测报警器；应进行防火分隔；当无法分隔时，合用场所应设置自动喷水灭火系统或自动喷水局部应用系统；应设置独立的疏散设施；当确有困难时，应设置独立的辅助疏散设施。多层、高层住宅楼内的房间很难经过整改达到以上安全标准，因此无法有效达到防止火灾事故发生和扑救初起火灾事故的作用。

2.3  逃生出口数量、疏散距离、宽度均不符合要求，逃生困难

职业网商普遍将经营场所设置在改建的私人住宅内，有的利用首层进行生产经营，住宿区域设置在二层以上，楼上居住人员和经营场所共用一部疏散楼梯，住宿和经营、仓储部分未设置有效防火分隔，若一层突发火灾，楼上人员只能坐等救援或只能从唯一疏散楼梯逃生，严重威胁人身安全。部分改建场所一层面积普遍超过200m2，且存在过道宽度不足、疏散距离过长的问题，同时，经营者为了便于管理有時会将其余出口上锁，仅预留一处进出通道。

2.4  普遍设置防盗门窗，严重影响人员逃生和灭火救援

此类场所经营者为了防盗，房间内外窗都设置了铁栅栏，且房间内空间狭小，货物堆放严重挤占空间，紧急状况下对人员疏散逃生非常不利。这类防盗门窗往往采用304不锈钢管，这种材质韧性好、硬度高，没有专业的破拆工具，在火灾发生后的浓烟环境下，逃生人员很难破窗而出，只能被迫等待消防队救援从而错失第一时间自救逃生机会。

2.5  房屋结构功能复杂，人为破坏承重结构且未做有效防火分隔

当前社会上的设计公司和设计人员良莠不齐，少数人员不具备相关专业知识，设计出来的图纸根本不符合承重和消防要求，个别经营者、职业网商为了达到经营方便和功能使用要求，强行要求设计人员按照业主设想出图纸，设计公司在利益驱使下怀抱侥幸心理迎合业主要求，大多都将住宅进行了不合理的反复改造，擅自拆改承重墙或承重柱、拆除或移位横梁，增设轻质隔断，违规划分狭小空间，且未设置有效防火分隔，住宅整体结构和防火完整性遭到严重破坏，这是极其危险的操作。

2.6  场所内易燃可燃物超荷载

部分经营者、职业网商会在房间内、过道、疏散楼梯上堆放大量可燃货物、易燃香水、化学物品，再加上楼内有人员长期居住生活，用火用电频繁，人员室内随意抽烟乱丢烟头、点蚊香，管理秩序混乱或无专人管理，一旦发生火灾，大量可燃物堆垛燃烧，火势蔓延迅速，极易造成整栋房屋人员伤亡。

2.7  电气线路未按标准敷设，用电行为不规范

此类生产经营性场所大多是租赁的，经营者对房屋进行功能性装修改造时，一般不会聘请专业电气施工人员或具有施工资质的公司进行施工，很多时候在原有家庭用电的基础上增加线路布置，存在大量的乱接、乱拉电线问题，普遍使用不符合标准的电气线路材料和不合格的用电设备，不按技术标准敷设电气线路，如：用铜线、铅线作为保险丝，铜线和铝线搭接，盲目使用大功率的吹风机、洗衣机、热得快、电磁炉等电器，在房屋内私拉电线给电动车充电等行为，导致火灾发生的概率急剧上升[2]。电气线路老化，年久失修，日常维护检查不到位，也严重威胁了住宅安全性，并埋下火灾隐患。

2.8  失控漏管，场所隐蔽性强

这类场所大多设置在城乡接合部地区，主要以租赁人口稀少的小区房屋或私人自建房内经营为主，都是私下签订合同，有些房东本人就是网商经营者，隐蔽性强。场所仅办理网络销售许可，有的甚至无任何手续，缺乏有效的监管主体，平日社区、市场监管、消防部门难以发现。

2.9  场所人员防火意识淡薄

场所大部分为家庭式作坊经营，经营者及雇员自身消防安全意识淡薄，且未经系统的消防安全培训，从业者主要是场所周边的一些地方群众，或者偏远落后地区劳务人员、刚从学校毕业的年轻人，对场所内部存在的大量安全隐患熟视无睹、缺乏必要的安全常识和自救逃生技能。

2.10  举报投诉、民事纠纷不断

住宅网商往往存在条件简陋、消防隐患问题严重、人员复杂、环境噪声污染等特点，不仅在火灾危险性上影响邻里居民，人杂物多且频繁地运送货物出入造成的杂音、环境污染等都极易导致产生民事纠纷，并且容易矛盾激化，涉及面广，举报投诉多发。

3 住宅“三合一”网商的执法困境

近些年来关于住宅网商的投诉日益增长，在小区住宅内开淘宝等网络销售平台现象较为突出，而且有逐年增长之势，各类问题层出不穷，如：快递车辆随意停放，占用消防车通道、登高场地；快递运输车与业主发生剐碰；搬运货物长时间占用电梯、占用公共走道，影响业主通行等，让小区物业和所在社区极其头痛，但是无从处理，只能从占用公共资源的道德层面上进行谴责。针对此类场所存在的容易失火、治安隐患、环境影响等问题，做到真正的关停取缔、隐患整改消除，仅靠消防执法机关一家，仍然面临着诸多的困难，处理起来相当棘手。

3.1  无相关界定标准

及时发现此类住宅网商存在“三合一”现象，具体认定的依据是什么？如果经营者仅将住宅作居住及储存货物使用，由于货物堆放在房间内，到底堆放多少的货物能将此场所判定为储存仓库？如果经营者不在租用住宅内居住，仅存放网络销售货物及直播办公使用，是否对同层隔壁邻居或相邻楼层产生威胁而构成“三合一”现象？目前为止无相关界定标准。

3.2  无主管行业部门，但涉及面广

设置在居民建筑中的住宅网商会影响建筑物的正常使用功能，却无主管行业部门。住宅网商涉及房屋擅自改变规划、使用功能，违章装修搭建，非法储存，违规住人，无证经营等问题，消防、规划、住建、市场监管、公安部門均有相应的管辖范围，但归口不到位，相互之间存在执法空白点，容易出现推诿扯皮现象，组织联合检查处置难度较大，致使住宅楼网商大量涌现但又无法有效进行遏制。

4 住宅楼网商火灾隐患防控对策

目前，住宅网商现象还将不断涌现，在每年的火灾统计中，这类性质的火灾事故所造成的人员伤亡和经济损失比重逐年增加，沉痛的火灾事故教训让我们必须正视这一问题。在有关立法和管理法规尚未明确的情形下，解决住宅楼网商火灾隐患问题可以从以下四方面着手：

4.1  严肃查处群众举报投诉的个案

对于群众举报投诉住宅网商场所存在火灾隐患的个案，消防部门检查发现确实违反消防法明确规定的生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，且不符合消防技术标准的，核实后应该依法严肃处理，对违法行为人处以罚款并责令该场所停业整顿。同时利用当地媒体，将查处的情况公告于广大市民，进而震慑此类违法行为的实施者和效仿者。

4.2  运用物业保安、业主委员会、居（村）民委员会等资源，建立完善管理体系

住宅楼网商的隐蔽性及相关权益关系决定了，若非群众举报投诉，消防部门无法通过主动的消防检查发现并消除此类火灾隐患。并且，基层消防监督检查力量有限，对小区住宅的管理应根据当地实际，发挥辖区派出所、社区居委会尤其是小区物业的属地监管力量，及早发现住宅楼内违规装修改建、非法储存、违规住人的情况，第一时间予以制止，同时向城市综合管理、住建、公安等部门报告[3]。

4.3  结合消防宣传，鼓励群众积极参与消防监督

罚款只是手段，宣传是关键。为防止住宅楼网商现象在社区中出现，要靠宣传工作，单靠消防一家是远远不足的，要动员社会各界人士积极参与，利用社区宣传栏、电子视频，挂横幅，开辟网上论坛，黑板报，有奖知识竞答等多种形式的宣传手段开办有针对性的“三合一”特别是住宅楼网商火灾危险专题，增强当地群众消防意识，鼓励大家参与此类问题监督，形成人人关注消防的良好局面。

4.4  了解司法解决途径，引导举报人通过法律诉讼解决

在住宅楼网商举报投诉的核查处理过程中，会经常遇见这样的特殊情况：住宅楼网商经营者拒不承认其房屋作为仓库使用或不承认实际居住情况，表示房屋仅作存放网络销售货物和办公使用。上文提及，对储存货物数量的界定无相应规定可依据。这种情况下，业主之间矛盾激烈，而消防部门却无处着手处理。若处理不当，不仅不能消除隐患，缓解矛盾，而且可能被诉至法庭。遇见这样的情形，应从司法角度考虑，引导举报人通过司法的途径妥善解决纠纷、消除隐患。

住宅改為商业经营性用房，严格意义上来说属于住改商的行为。按照2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的限定经有利害关系的业主认可，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主认可其做法进行抗辩的，人民法院不予支持。2020年5月28日颁布的《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。针对此类场所，建议从场所涉及的建筑物区分所有权及相邻权关系制度入手，也可以从改建变更房屋用途后从事营业行为产生的环境噪声污染入手，总之可以引导举报人通过司法途径解决。

5 结语

随着类似住宅楼网商等新“三合一”场所越来越多，城市新业态新领域的消防问题也将逐渐凸显，消防部门也要与时俱进，时刻迎接风险挑战，以灵活的方法应对。

参考文献：

[1]高骞.浅谈“三合一”场所消防安全现状及火灾防控对策[J].今日中国论坛，2013（10）：194.

[2]李岩，陈硕.“三合一”场所的火灾防控对策[J].科技创新与应用，2012（15）：327.

[3]田丰.浅谈“三合一”场所火灾隐患成因及防治对策[J].企业研究，2021（4）：48-51.

Reflections on the causes of residential "three-in-one" and the prevention and control of fire hazards

Liang Cong

（Jiangshan Fire and Rescue Section of Quzhou， Zhejiang Quzhou 324000）

Abstract： The residential "three-in-one" has emerged， developed and grown with the rapid development of the economy. As the source of most residential fires and the focus of citizens' complaints， the phenomenon of "three-in-one" has become a public fire hazard that has to be paid attention to. The causes of residential "three-in-one" and the existing fire hazards are analyzed， and countermeasures for the prevention and control of fire hazards are put forward in a targeted manner， hoping to provide references for the fire department to solve related problems.

Keywords： fire protection; "three-in-one"; online business; prevention and control suggestion