土地“分家”达成一致，深圳“顶豪”地块解局？

孙阳

在深圳湾-蛇口的海岸线上，坐落着半岛城邦、翡翠海岸、招商双玺等深圳人熟知的豪宅社区，而就在这片豪宅林立的区域，却有大片围起来的空地，多年无人施工。

原佳兆業东角头项目，就是这样一个惹眼的存在。

但在近期，这个项目有了新进展。近日达力集团披露的一份公告显示，该集团与深圳航运已就深圳南山东角头土地置换及土地分配在原则上达成协议，置换而来的两宗地将根据南山规划管理局的批准以及相关法律、法规程序分为两块地，并分别分配予两家公司。因此，双方也同意撤回对项目公司深圳圳华港湾企业有限公司（下称“圳华港湾”）的强制清算，旨在加快达成土地置换及土地分配。

简单来说，就是深圳航运和达力集团将东角头项目两宗地“分家”，这同时预示着东角头项目进入新的推进阶段。

中信两度出手，持有方变“三足鼎立”

东角头项目迟迟没有开发，基本是源自地块复杂的权益关系。

20世纪80年代初期，彼时深圳航运总公司与香港达力集团合资成立深圳圳华港湾企业有限公司，将东角头地块作经营码头之用。1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，东角头货运港口允许圳华港湾重建开发为综合商业项目。

2012年，佳兆业通过收购深圳航运主要股权，成功介入东角头项目。

2015年前后，因无法按时支付一笔已到期的2600万美元债券的利息，佳兆业遭遇重大财政危机。随后，中信银行深圳分行联手中信信托出手相助，对佳兆业提供共计约300亿元贷款纾困。在这次合作中，中信信托入股了佳兆业旗下深圳市鸿利金融投资控股有限公司（下称“鸿利金融”），后者是深圳航运的大股东，持股比例70%。

公开资料查询到，2016年，鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业（下称“鹰潭锦营”）收购鸿利金融99%股权（剩余1%股权由佳兆业深圳持有），而鹰潭锦营的大股东为中信信诚资产管理有限公司，持股75.5%，另佳兆业持股24.49%。

2021年，佳兆业再次遭遇危机，中信系又一次出手驰援。而此番驰援后，佳兆业在东角头项目的权益便几近于无。

截至2023年5月17日，天眼查信息可查询到，目前东角头城市更新地块的项目方圳华港湾仍由达力集团和深圳航运持股。其中，深圳航运由鸿利金融和深圳市投资控股有限公司持股70%、30%。其中，大股东鸿利金融由深圳市城开信银投资有限公司（下称“城开信银”）和佳兆业集团（深圳）分别持股99%和1%，此时鹰潭锦营公司已退出股东行列。

成立于2022年，注册资本仅10万元的城开信银公司是何来头？工商信息显示，城开信银为西部信托全资持有，其法人代表为刘星，该法人同时担任中信城开（深圳）有限公司董事长，以及中信城开投资集团有限公司总经理，这两家公司均是中信集团的下属企业，可见背后的主导者是中信城开。

南都湾财社记者在“中信城开华南”的官方公众号中看到，其2023年大湾区与海南项目布局示意图中便包含中信东角头项目。穿透当前的层层股权来看，东角头项目当前的实际持有方分别是达力集团、中信城开和深圳国资委。

长达9年的“清算”

有关于土地的处理问题则可追溯到9年前。2014年，圳华港湾30年经营期届满，达力集团表示与深圳航运曾寻求清算圳华及处置土地的解决方案。

南都湾财社记者了解到，2016年7月，上述两方股东启动强制清算圳华的程序，由深圳市中级人民法院监管及其委托的清算组管理。此后清算数度延期，一拖就是7年，直到今年5月，达力集团的公告为事情带来了转机。

据达力集团5月9日公告披露，达力集团与深圳航运双方已向深圳市中级人民法院提交撤回强制清算申请。法院已于2023年5月4日颁令撤回强制清算。

达力集团还在公告中指出，就清算圳华而言，集团及深圳航运等已订立谅解备忘录。据订约方协定，倘清算圳华、土地置换及土地分配未能按协定订立或完成，则会重新进行圳华之强制清算。

而关于土地置换的工作，东角头项目在4年前就已取得了进展。据达力集团公告，2019年，圳华及深圳市规划和自然资源局南山管理局同意安排土地置换，据此，圳华向规划管理局移交现有土地，而规划管理局授予圳华一幅新土地，无需支付额外地价款，惟须遵守相关协议所载之条款及条件。

新土地位处于深圳南山区东角头，毗邻拟开发歌剧院项目、地铁线及地铁站，具体包括两块相连土地，占地总面积约为10.9万平方米，而土地用途指定为住宅及商业用途，计容总建筑面积约为39.6万平方米，是多种业态的大型综合体。达力集团及深圳航运同意，新土地将根据规划管理局之批准以及相关法律、法规及程序分为两块土地，并将分别分配予达力集团及深圳航运。

值得一提的是，截至目前，中信城开已累计接手包括南山东角头项目、金沙湾国际乐园、航运红树湾以及佳兆业科技中心在内的佳兆业位于深圳的4个项目。按佳兆业去年披露的处置资产清单，南山东角头项目的权益货值约298.35亿元，随着东角头项目迎来新进展，项目被盘活的可能性又增添了一分。

“打新”天花板楼盘入市近了？

那么吸引众多企业和读者关注的地块，到底有什么亮点？南都湾财社记者近日走访了项目周边。

地理位置上看，中信东角头项目位于后海大道与望海路交界东北角，与香港隔海相望。整个片区三面环海，旁边是在建的深圳歌剧院和正在施工的深圳地铁13号线二期，项目在后海滨路分成东、西两个地块，目前还未有动工的迹象，在现场能看到入口立着圳华公司的招牌。

而从周边配套来看，项目坐享深圳湾-蛇口两大片区，周边有深圳南山外国语学校（集团）滨海学校、深圳湾滨海休闲带西段、深圳南山区蛇口学校等等配套，而且项目南面除歌剧院外没有其他建筑遮挡，建成后预计可看到大面海景。附近已建成的小区有半岛城邦、翡翠海岸、澳城花园等等住宅区，周边3公里范围内还有恒裕滨城、海境界家园、招商双玺等深圳人熟知的豪宅。

尽管该项目未动工，但由于绝佳的地理位置和环境配套，已经被坊间称为“深圳打新天花板”的存在。

南都湾财社记者了解到，项目周边翡翠海岸、半岛城邦的房源早已有突破了20万/平方米的成交单价。新房方面，去年同片区招商玺家园备案均价约12万元/平方米，604套住宅开盘当天全部卖完，按套均总价1917万来计算，招商玺收金115.8亿。

而在限价规则之下，未来东角头项目的住宅部分很可能按照限价销售，市场预计其新房销售单价可能会在10万以上20万以下，这对市场来说存在着相当大的套利空间，加之深圳核心区土地的稀缺，随着未来东角头项目顺利进展，预计其项目入市后可能会掀起深圳新一轮的打新热潮。