对房地产业新发展模式的探讨

任荣荣　梁城城

进入新发展阶段，深圳住房市场主要矛盾发生变化，在当前房地产市场转折变化的关键期，探索房地产业新发展模式，既是客观规律要求又是市场主体的迫切诉求。作为中国特色社会主义先行示范区，深圳在探索房地产业新发展模式中的实践，可为其他城市乃至全国提供可借鉴的经验。建议房地产业新发展模式从供给侧发力，兼顾风险化解，注重内外部政策统筹，促进房地产市场在新的均衡水平上实现行业长远健康发展。

一、房地产业新发展模式是新发展阶段住房矛盾变化的客观要求

经过近20年房地产市场的快速发展，深圳已进入住房总量充足阶段，住房领域主要矛盾发生变化，成为打造“住有宜居”的民生幸福标杆城市的重要制约。

（一）住房供给结构问题突出

一是住房类型结构不合理、保障性住房比例较低。据统计，深圳全市目前住房总套数1129万套（间），总量较为充裕。其中，保障性住房（含建市以来建设筹集的福利房、微利房、经济适用房、公租房、安居型商品房、人才住房等各类政策性住房）占比仅5%。大多数居民租住在户型小、品质不高的城中村等住房中。二是新增居住用地供给较少、存量用地再开发难度大。从建设用地结构看，深圳居住用地占建设用地比例仅为23.4%，低于北京（29%）、上海（28%）、广州（31%）及纽约（42%）、新加坡（55%）等。城市更新、旧住宅区改造等存量渠道已成为居住用地供应的重要途径之一，但由于缺乏顶层设计，存量用地再开发面临较大不确定性。

（二）住房支付能力持续下降

深圳房价水平持续位居全国前列，房价收入比明显高于其他城市。根据wind数据，2010年以来深圳房价收入比快速提升， “十三五”期间其平均房价收入比超过35，而50大中城市同期平均房价收入比不到12。2019—2020年，在资金流动性充裕、投资预期看好带动下，房地产市场再次出现一定程度炒作，较高的房价水平和较快的房价涨幅造成居民负债过重、支付透支，导致住房潜力需求难以向有效需求转化。

（三）房地产金融风险处于高位

住房过度衍生的投资投机属性容易滋生房地产金融风险，这在深圳表现更为明显。2020年，深圳市多家银行经营贷、消费贷违规流入房地产市场引起了监管部门高度重视，过多资金违规进入房地产不仅导致局部房地产市场过热，也在一定程度上提高居民购房杠杆率和债务率，加剧房地产市场风险。而在市场下行期，行业监管问题凸显，商品房预售资金管理、土地出让、贷款审批等监管制度不健全、不到位、执行不严格，加大市场修复难度。

二、房地产业新发展模式是当前市场主体的迫切诉求

调研中，代表性房地产企业及中介机构普遍希望房地产业在向新发展模式过渡中实现长远健康发展。

（一）期盼加强土地有效供给

多个市场主体反映，希望加大居住用地供给力度、优化供给方式，比如公布未来三年各区供地计划及未来一年拟出让地块的基本信息。这将有利于企业提前根据自身情况和特点，制定更有效的竞买计划，使得企业能够在统筹资金的同时，统筹自身建造能力、运营能力、上下游产业协同能力。

（二）期待优化住房供给结构

一是加大租赁住房尤其是长租房供给力度。鼓励专业化长租机构参与保障性租赁住房的管理和運营，鼓励长租机构将部分商业公寓、工业厂房等改建成租赁住房，鼓励长租机构参与城中村改造，将部分房屋改造成长租房对外出租。二是深入推进以城中村改造为主的城市更新。秉持“共同改造”理念，让群众参与到规划方案、项目实施等改造工作全过程，充分调动居民积极性和主动性。同时，加强资金保障，通过发行地方政府专项债券、企业债券、信用贷款等方式筹措改造资金，积极争取中央、省级财政专项补助，运用市场化手段吸引社会力量参与改造。

（三）期望尽快落实“租购同权”

一是期盼科学统筹常住居民需求，增加公共服务供给数量和质量。进一步落实和优化教师轮岗等政策，实现包括基础教育在内的公共服务质量均等化，从而奠定“租购同权”的前提基础。二是期盼政策全方位支持。“租购同权”所涉及的公共资源分配的公平性、均等性等问题单靠一个部门、一个政策或是一部法律难以解决，需进一步构建户籍、教育、医疗等一系列综合政策体系提供全方位的支持。

（四）期待着力化解房地产金融风险

一是期望实行长期且稳定的住房信贷政策。部分房企建议放松限贷政策，将“认房又认贷”改为“认房不认贷”，支持置换改善型住房需求；适当调整二手房指导价政策，稳定市场信心。二是通过“贴息+REITs”模式盘活沉淀房企资产。借助金融市场，通过资产证券化的方式把房地产企业的部分沉淀资产转化为具有准公共资产属性的保障性住房，既能够在一定程度上缓解房地产企业债务压力，也能增加保障性住房供给。

三、深圳对房地产业新发展模式的实践探索

近年来，深圳深化住房制度改革，在推动房地产业向新发展模式转型中形成了一些有益探索。

（一）不断完善住房供给体系

2016年，深圳首次明确人才住房制度发展方向与框架，提出构建人才住房和保障性住房双轨并行的多层次、广覆盖的住房保障体系。2018年，系统构建市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房在住房供应总量中的占比分别为40%、20%、20%、20%的“4+2+2+2”的住房供给体系。截至2020年，全市累计供应各类保障性住房和政策性住房超过50万套，并自2006年起，连续13年对低保及低保边缘家庭实施应保尽保。

（二）注重住房租赁市场发展

一是建立健全住房租赁政策。近年来，深圳加快推进住房租赁法规立法进程，建立健全租赁企业监管、租赁资金监管、租赁合同网签备案等制度。制定住房租赁参考价格、住房租赁财政支持等配套政策，促进住房租赁市场规范化发展。二是实施房屋租赁参考价格。以全市各类房屋属性数据和近一年租赁市场交易数据为基础，综合运用地理信息技术、大数据分析等多种批量评估技术手段最终确定租赁价格。深圳发布的租赁参考价格覆盖全市各区，稳定了租赁市场预期。三是加大住房租赁市场金融支持力度。深圳政府引导银行加大金融支持力度，完善银行住房租赁业务激励机制，住房租赁贷款覆盖住房租赁市场主体各阶段需求。

（三）推动形成多主体供给格局

深圳探索在住房供给中充分发挥各类主体作用，形成政府、开发商、企事业单位、个人多主体供给格局。一是以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。二是以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。三是以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。四是以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。此外，支持社区股份合作公司和原村民通過“城中村”改造提供各类符合规定的租赁住房，支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房建设筹集各类保障性住房，支持社会组织等各类主体建设筹集具有公益性的各类住房。

四、几点调研启示

在房地产供需总量和结构关系发生转折性变化的关键阶段，房地产业发展模式转型既有客观规律要求又有主观政策推动。从深圳实践探索和市场主体诉求的调研中可以得出以下几点启示，为房地产业新发展模式的探索提供借鉴。

（一）房地产业新发展模式要从供给侧发力

深圳作为人口净流入量较大的城市，其住房矛盾进入总量较为充足但类型结构不合理的新阶段，反映出当期住房领域的主要矛盾在供给侧。这也是深圳在深化住房制度改革、探索房地产业新发展模式过程中的着力点。一方面，要完善住房供给体系，补齐住房保障和住房租赁短板。另一方面，要注重增存并举，充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，盘活各类存量土地和房屋资源，形成有效的租售供给。借助金融市场，通过资产证券化的方式把房企的部分沉淀资产转化为保障性住房。

（二）房地产业新发展模式要兼顾风险化解

房地产业新发展模式要成为解决现阶段问题和矛盾的“一剂良药”，也要发挥促进房地产市场向中长期均衡趋势调整的方向引导作用。短期来看，要优化房地产调控政策，以满足合理住房需求为导向促进市场企稳，推动行业风险出清，为房地产业向新发展模式平稳过渡创造时间。中长期来看，要致力于引导房企转型升级的行业管理制度建设，完善房地产管理法规规章，提高房地产行业专业化程度，引导房企从开发建房向提供居住生活服务转型，从“高负债、高周转、快回款”的粗放发展模式向“重经营、低杠杆”的精细化资管模式转型。

（三）房地产业新发展模式要注重内外部政策统筹

当前房地产业面临的结构性矛盾和问题并非根源于行业自身，更有诸多体制机制性问题在房地产市场中的表现，这就要求房地产业向新发展模式转型过程中统筹内外部政策。一方面，要从政府端的“高度依赖土地财政”模式转向“依靠产业驱动增长”模式，推动房地产业与地方经济良性互动。另一方面，要积极推进与住房相关的公共服务“均衡化”，为落实“租购同权”创造条件，推动形成租购并举的住房消费新格局。

（任荣荣，国家发展改革委投资所研究员。梁城城，国家发展改革委投资所助理研究员）