房地产企业财务风险及其内部控制防范策略探析

郑骏鹏

摘要：国民经济增长速度的提升推动了房地产行业的高速发展。如今的房地产行业已经成为国民经济体系中的重要组成部分。房地产行业在推动经济发展的过程中也受到了需求量的影响，讓房价稳步上升，为了能够有效控制市场经济变动趋势，国家对房地产行业进行了宏观调控，所以当代的房地产企业在发展过程中会受到一些影响，这些影响如果不能及时进行处理，很可能影响整体发展的速度。随着我国市场经济体制改革的进一步深化，商品房制度逐渐代替原有住房制度，让房地产企业迎来了全新的发展机遇，同时也迎来更大挑战，房地产企业要强化财务风险管理及内部控制防范策略，让企业的经营状态更加平稳，让房地产行业实现良性的发展。基于此，文章将对房地产企业财务风险及其内部控制防范策略探析，以供参考。

关键词：房地产企业；财务风险；内部控制；防范策略

从2021年开始，陆续有数个超大规模房地产企业出现负债过高、资不抵债等问题，对我国房地产事业带来了极大的影响。因此，房地产企业要加强财务风险管控，以保证企业的稳定发展。尤其是受疫情影响，房地产销售情况不容乐观，全国多地出现房地产行业倒退发展情况，给房地产企业的发展带来更多的挑战，新经济形势下的企业如何通过有效的内部控制防范策略管控财务风险，是房地产企业经营管理过程中考虑的重要问题。房地产企业的财务风险因素很多，不仅受到内部各项经济活动及管理措施的影响，同时受到地方性法规、国家政策调控带来的影响，房地产企业要正确认识财务风险，制定有效的内部控制防范措施，保证企业健康、稳定发展。

一、房地产企业财务风险

（一）财务风险概述

财务管理作为企业内部控制作的核心，通过一系列有效的管理，保证企业财务预算、控制、投资及考核等经济活动有序开展，为企业营造良好的内部控制环境，保证企业持续、稳定发展 。财务风险是指企业在经营过程中面临的不确定性，主要包括致使企业经营效益降低风险以及丧失偿债能力风险两类。企业财务风险具有显著的不确定性，对企业经营管理活动会造成不同程度的影响，同时又是在企业经营全过程中客观存在的，只能利用有效的措施逐渐降低财务风险，但是不能完全消除。

（二）房地产企业财务风险

造成财务风险的原因有很多，房地产企业体量大，涉及业务多，项目耗时长，对于企业财务管理提出更高的要求。在房地产企业经营管理中，风险可能来自以下几个因素。

1. 融资风险。随着房地产行业发展遇冷，企业融资时间不断增加，企业获得银行贷款放款的时间持续延迟，贷款审批的流程和限制条件更加严格，房地产企业融资难度不断增加，利息支付压力增大。同时，由于房地产企业销售回款慢，导致还款延迟，房地产企业与债权人协商增加融资时间，进一步增加房地产企业的融资风险。同时，受到政策的影响，房地产企业融资资金的管理效率逐渐降低，导致企业融资风险持续增加，房地产必须详细规划、利用资金，这对企业资金分析和核算工作提出了更高的要求，企业财务部门承受了更大的压力。此外，近年来房地产行业不景气，金融机构对长短期债务的限制不断增加，对房地产公司放款审核变得更加谨慎，一般以短期贷款为主。为了应对短期贷款带来的压力，在销售市场前景不足情况下，企业为了提升销售活动不得不进行让利，影响了房地产项目开发的经济效益，还债风险越来越高，无形之中增加了企业的融资风险。

2. 项目成本不断增加。新经济形势下，企业开发成本不断上升，前几年房地产市场的火爆，带动了原材料、人工成本等费用的上升，在房地产产品销售受阻的情况下，企业资金难以回笼。企业开发成本上升的情况下，经济效益却没有明显增加，增加了房地产企业的财务风险。同时，受到新经济形势的影响，政府对企业购地建房的要求越来越严格，对房地产土地购置审核越来越严格，土地单价不断上涨，导致房地产企业土地购置成本越来越高，很多企业已经难以承担高昂的土地购置成本，引发了较大的财务危机。此外，受到市场因素的影响，近年来房地产施工的标准和要求不断提高，对于建筑中使用原材料、施工资质审核、施工安全防护等工作要求越来越严格，导致进一步增加了房地产企业的开发成本，企业需要在房地产开发过程中投入更多的资金，若财务管理不到位，将会带来较大的财务风险。

3. 受到产品销售影响的分析。近年来，房地产市场已经趋于饱和，企业为了增加销售量，必须投入更多的推广费用；同时由于销售效果下降，企业必须承担销售人员培养的成本及销售人员离职的损失，进一步影响了企业房地产产品的销售效果，企业投入的资金难以回笼，造成了极大的财务风险。

二、房地产企业财务风险管控的意义

（一）提高经营决策准确性

高质量的财务管理工作，可以保证企业内部资源的使用效率，对财务风险进行管控，充分发挥房地产企业资产的作用，通过创新财务管理工具，整合现有资源，对企业的实际经营管理情况进行深入分析，为企业各项经营管理活动的顺利开展提供重要参考依据。保证房地产企业持续发展的基础，制定科学的发展战略，做出准确的经营决策，通过各项内部控制措施，掌握企业的实际财务情况，制定合理的发展目标，从而排除内部和外部因素的影响，科学合理地调整财务预算，做好财务管理和财务核算工作，为房地产企业决策奠定坚实的基础。

（二）提升内控管理水平

房地产企业在经营管理活动中，管理是重要的内容，高质量的财务管理可以对财务风险进行管控，对于内部控制水平的提升发挥了重要作用。通过有效的财务风险管控工作，收集企业财务信息，优化财务核算，强化资金收支管理，从而实现对企业各项业务活动进行控制、监督。房地产企业涉及业务范围广等因素影响，若相关业务前期的风险预测和防控工作不到位，将会严重影响项目的持续推进，引发后期财务风险管理问题。只有加强对房地产企业的财务风险管控，才能更好地整合各类资源和资产，将财务管理落实在各项业务、项目开展过程中，及时发现、排除财务风险，强化内部控制效果。

（三）降低资金风险

财务风险是企业必须要面对的问题，如宏观政策的调控不及时、财务决策错误、缺乏健全的管理体系等，都有可能引发财务风险，给房地产企业的经营发展造成严重的影响。房地产企业各项目实施需要花费巨大资金，因此高质量的资金管理工作是经济活动的基础，一旦存在资金风险，将严重影响企业运行，甚至将企业带入破产深渊。因此，房地产企业内部要认识到财务风险管控的价值，通过调整和优化资本结构，增强资金流动性，提升会计信息质量，建立科学的财务预警分析指标，建立相互影响、相互制约的资金管理体系，有效管理企业各项金融活动，不断增强财务风险防控能力，从而保证资金安全，保证企业持续、稳定发展。

三、当前房地产企业财务风险管控存在的问题

（一）缺乏风险意识

房地产企业面临越来越严酷的市场竞争，存在更加复杂的财务管理风险。房地产企业要加强内控管理，以规避财务风险。财务管理作为内控管理的重要内容，是降低企业财务风险的有效措施，用科学的财务风险管控工作确保企业的经济效益。因此，企业必须树立现代化管理意识，重视财务风险管控工作，才能发挥其在企业内控管理中的作用。但是，当前很多房地产企业内部控制管理理念陈旧，缺乏足够风险意识，在财务中只重视资金收支、财务核算基础财务工作，对于财务分析、财务管理等工作重視程度不够；同时，在财务管理中更重视事后的成本核算、总结，没有在项目推进过程前的财务预算目标、和项目推进过程中的财务监督，财务管理工作规范性差；此外，在财务管理中，由于权限管理混乱、权责不清晰等问题，导致房地产企业资产利用率低，可能会引发较大的财务风险。

（二）预算管理不到位

预算管理是房地产企业管控财务风险的重要内容，房地产企业项目投入大，资金投入时间长，需要做好财务预算分析以及研究工作，及时防控财务风险。当前房地产企业在财务管理工作中，预算管理仍不到位，预算方案质量不高，有预算编制不科学、预算目标偏离实际、博弈现象普遍存在等问题。同时，预算管理执行监管落实不到位，对于预算方案执行不到位，对预算管理重视程度不够、参与程度不够、认识不清晰，导致在执行过程中困难重重，甚至造成预算执行各方互相不配合，从而影响企业管理效率。很多房地产企业的预算监管一般由管理层和财务部门实施，这样一来，财务部门既是预算管理的执行方又是监管方，权责利不清晰，一方面，在重业务、轻财务的管理方针下，财务部门的预算管理被处处掣肘，业务很难开展；另一方面，缺少财务稽核机制，财务部门很难发现预算管理中的漏洞，无法保证监管工作落到实处，无法有效地防控财务风险。

（三）缺乏财务监管制度

对于房地产企业来说，财务管理受到众多因素的影响，财务风险管控作为企业财务工作的重要内容，一直受到企业的重视，制定一些措施以提升财务风险管控水平。但是由于受到内部因素和外部因素的制约，企业财务监管效果不佳，进而影响财务风险管控效果。房地产企业在房地产项目进行财务投资前，需要分析投资风险，制定详细的财务预算。由于财务管理水平的限制，财务预算工作只是对财务成本及投资金额进行估算，没有深入到房地产企业经营管理的全过程，风险防控手段比较单一。同时，未针对财务风险管控工作形成有效的监督机制，导致财务预算不准确，对于房地产企业项目投资产生了不良影响，无法有效地控制成本，存在较大的财务风险。企业内部财务监管制度建设并不健全，虽然部分房地产企业制定了相对完善的财务监管制度，但是并没有有效贯彻和落实，执行力度较差。尤其是审计监督制度的不完善，是诱发企业财务风险的主要因素，事前控制和事中监督力度不足，制定的事后考核制度缺乏完善性，没有按照既定的程序和标准执行。

（四）财务内部风险控制手段单一

房地产企业要有效地控制财务风险，必须要用全面的财务风险控制手段，保证财务管理的效果。但是当前房地产企业中，存在风险控制手段单一等问题，影响了财务风险管控效果。在财务风险管控中，财务管理作为有效的管理手段，必须要对具体财务事务进行分析，当前大多数房地产企业将数据分析作为财务管理的有效手段，借助大数据分析等方法进行数据分析，有效规避财务风险。但是由于财务数据不够全面，导致财务分析存在一定的局限性。反映出财务风险管理的局限性，财务内控手段单一等问题，影响了财务风险管控的效果。

四、房地产企业财务风险及其内部控制防范策略探析

（一）强化预算管理

房地产企业要加强财务预算管理。第一，要重视预算管理工作，企业应自上而下提升对预算管理的重视程度，加深对预算管理的认知，从而为构建科学完整的预算方案夯实理论基础。第二，强化预算编制管理，一方面，房地产企业应当提高标准化管理水平，明确预算编制各方权责利，降低各部门之间的信息不对称，尽可能压缩预算博弈的空间；另一方面，利用企业文化等方法加强道德约束，减少人为干预编制过程，营造良好博弈环境。精细化预算执行过程，提高全面预算执行监管水平。第三，强化预算方案的执行，房地产企业要制定完善的制度和流程，配合预算管理的施行，让流程透明可控、预算制定有制度作为依据，提高企业员工对于预算管理的接受程度。同时，预算目标可以分解到各业务条线、各产品线、各不同的项目等，使各部门、各人员权责利简单明了，最大限度发挥企业协同作用，更利于预算的执行。第四，强化预算监督，将预算管理贯穿于企业全范围、全过程，为了保证预算执行效果，需要强化预算编制、调整、分析、考核、核算等环节的监督工作。因此，提升预算监督部门的独立性、全面性、细致性至关重要。对于财务部门既是“运动员”又是“裁判员”的现象，必须建立相应隔离制度，建立健全预算监管体系。

（二）加强资金管理

资金管理作为房地产企业管理工作的核心，是保证房地产企业各项目持续、稳定开展的基础。通过一系列有效的管理保证房地产企业各项经济活动有序开展，营造良好的资金环境，保证企业持续、稳定发展。资金的类型存在较多的形式，但是都是以获得更多的经济效益为目的，无论哪种资金形式都会参与房地产企业各项目的开发、 投资、施工等经济活动。在房地产企业资金管理中，要将资金管理贯穿每个环节，清晰地反映了房地产企业的内部情况，房地产企业各项目投资及利润分配等工作都是以资金作为纽带，深度贯穿在企业经营管理的各个环节。在具体管理工作中，第一，房地产企业要树立正确的资金管理理念，管理人员要根据房地产企业长期发展战略目标，对长期及短期资金使用进行合理规划，以保证资金的使用价值，因此需要企业准确掌握财务信息以及生产经营活动，运用现代财务管理知识对资金使用进行全面的分析，以保证资金的使用价值。第二，房地产企业要完善资金管理制度，通过完善应收账款管理制度、制定风险管理制度、构建完善的费用控制管理制度，从而提升资金管理质量。第三，企业要积极建设资金内部审计制度，有效监督资金，从根本上提升资金利用质量。

（三）加强成本管理

企业要加强成本管理，建立成本管理体系，企业要明确各部门的职责，积极开展成本管理工作，尤其要注重财务部门和业务部门的融合，实现财务信息共享，以保证成本管理工作顺利开展。第一，精细设计成本核算科目，房地产企业必须要规范成本核算科目，明确财务管理对象，合理规划成本管理工作，明确跨期工程和跨期合同的分摊原则，考虑不同类型项目之间的差异，分别做好对应的财务核算工作；在进行财务核算时要全方位了解成本分摊过程，根据不同项目的实际情况，制定针对性的分摊方案，提升成本管理的准确性。第二，制定目标成本控制制度，房地产企业成本内容比较丰富，涉及多种资金款项，企业需要对成本进行分类管理，对资金成本支出进行全面管理，房地产企业要提前制定成本预算，开展项目工程造价，做好投入估算，用高质量的成本管理工作为企业的投资决策提供参考。第三，树立全产业链管理理念，房地产企业要树立全产业链管理理念，在规划阶段对成本进行预测，在设计阶段编制目标成本，施工阶段控制成本，结算阶段审核成本，从而树立全产业链管理理念，保证成本管理工作的落实。

（四）完善财务风险控制机制

为了保证房地产企业正常经营，必须要建立完善的财务风险控制机制，明确各岗位职责，将责任落实到个人，消除风险漏洞，避免因为相关人员的操作失误、责任心不够等问题造成的财务风险。第一，优化顶层设计，通过内部管理架构、管理程序的有效设置和运行，帮助房地产企业各項目高质量开展的同时，防范意外事件发生。具体在财务风险管控模式的选择上要兼顾风险和效率，做好相互平衡。既不能为了防范风险使制度丧失适应性，使企业丧失活力，也不能轻率冒进，将企业暴露于巨大风险之中。第二，利用财务指标对房地产企业财务状况进行预警，通过制定相应标准对财务风险进行预警，一旦超过警戒线，便会提示财务工作人员，可能发生的财务风险。财务人员在预警机制的提醒，对财务管理实际情况进行分析，剖析财务风险产生的原因以及财务管理工作存在的问题，并制订相应的应对策略。第三，明确监管职责，在开展财务风险管控工作时，要安排专职人员负责，并对相关工作进行复核，避免在房地产项目实施过程中出现财务风险，同时必须严格遵守企业的财务章程，履行领导复核、签字、盖章等程序，并对企业的资金收支进行透明化管理，避免操作失误和违规操作的出现，给企业带来财务风险。第四，房地产企业要加强投资管理，提升经济收益，更加科学地开展各项经济活动，有效规避财务风险。由于房地产企业财务风险管控工作要受到国家相关政策的制约，在进行投资活动时需要了解市场实时状态，结合政策环境和房地产行业市场环境变化，实时监督企业财务情况，保证收支平衡。

（五）加强审计监督

房地产企业要建立构建内部监督审计机制，以保证财务管理工作的作用。第一，设立专门的审计部门，在管理层的领导下开展内审工作，解决传统审计工作独立性差、审计方式落后、缺乏完善制度支撑等问题。第二，充分发挥内部审计职能作用，保证审计小组的权威性和工作的独立性，对企业资金使用情况进行全面审核，出具完整的审计报告，向企业管理层汇报，并给出审计整改意见，限相关部门及人员在规定时间完成整改，从而发现、整改房地产企业财务管理漏洞。第三，落实财务风险管理责任，房地产企业财务人员要对常规财务工作进行检查，结合审计情况，积极开展自我检查，客观全面分析企业财务管理存在的问题，将问题上报给相关管理层，及时调整相关工作，做好财务管理工作质量。第四，房地产企业要以风险为导向，从财务管理薄弱点入手，针对各房地产项目、项目的各个过程，设置年度、季度审计计划，以此强化内部监督，落实财务风险管理职责，保证财务风险控制效果。

（六）推进财务管理信息化建设

在现代社会发展背景下，信息系统的应用能够对房地产企业的财务工作进行优化，提升相关工作效率。因此，加强信息化建设时保证财务风险管控效果的有效措施，充分发挥信息化管理的技术优势。第一，房地产企业要加强硬件建设水平，为信息化建设提出基础保障。第二，统一网络平台相关规范标准，合理配置、使用和集中管理房地产企业资产，建立现代化管理体制。第三，建立房地产企业财务风险信息化管理制度，对各个部门的工作进行整体调度，有效整合财务管理，从而调整与优化资产结构，为房地产企业投资决策提供必要支持。第四，要加强网络安全，财务人员要使用内部网络，设置网络防护墙，避免受到不法分子的攻击，影响企业财务风险。同时，房地产企业根据自身实际发展动态，适当调整和优化财务管理模式，通过合理应用先进的信息技术，提升财务管理信息化程度。房地产企业通过改变传统的、粗放的财务管理模式，推行精细化、现代化管理模式，强化财务管理，从而有效的规避财务风险。

（七）强化财务人才培养

房地产企业要强化财务人才培养，提升工作人员的专业素养，从而为财务风险管理打下坚实的基础。第一，开展相关的管理培训，以财务管理工作水平和效率为培训重点，引导工作人员掌握更多丰富、专业的知识，有效提升财务人员的综合能力。第二，在开展专业培训活动过程中，要与房地产企业相关工作岗位有效结合，保证与企业工作岗位特点相符，重视财务风险管理，并将落实在工作中，尤其是财务风险控制。第三，房地产企业管理人员要高度重视财务风险管理工作，针对财务风险管理作出相应的调整，并不断优化和升级内部晋升制度，激发财务人员参与财务风险管理的热情。第四，房地产企业要加强内部控制，加强内部约束，使其更好地履行工作职责，有效贯彻和落实责任制度，使工作人员进一步落实财务风险管控要求。第五，要根据房地产企业项目开展不同阶段的管理要求，重点培养财务管理人员的风险管控意识，加强房地产企业财务风险管控力度，不断优化和完善内部控制管理工作。

五、结语

房地产企业由于行业及自身的特殊性，存在较多的财务风险，加强财务风险管理对于企业的发展有着显著的促进作用。为此，房地产企业要强化预算管理、加强资金管理、加强成本管理、建立风险管理机制、加强审计监督、推进财务管理信息化建设、强化财务人才培养，用全面的财务风险控制体系，保证房地产企业持续、稳定发展。

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（作者单位：上海金隅京浦房地产开发有限公司）