融创暂别董家渡

钟黛

上海董家渡项目，更换了主人。

2022年底，“泛海建设控股有限公司”完成股东变更，新增2名股东，分别为中信信托和芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙），分别持股64.6780%和25%。

泛海建设控股持有两大项目——北京泛海国际项目1号地块、上海董家渡项目。2019年，孙宏斌豪掷125亿元，从泛海卢志强手中购得公司全部股权项目。

据官方消息称，华融将联手6家银行，注资上海董家渡项目，涉及金额高达120亿，用于项目的整体开发、建设、运营。

铁打的董家渡，流水的开发商。

从2002年入市至今，董家渡地块见证多个企业乘兴而来，败兴而归。泛海、中民投、安信信托等企业，接连入场，又因资金问题离场。

孙宏斌的融创也遭遇了困境，然而，他未真正放手董家渡项目。

董家渡风云

从杨浦大桥到南浦大桥，黄浦江河道呈S形曲折，江岸南边凸出的端点，就是董家渡。

董家渡项目为上海外滩最后一宗待开发土地，位于黄浦区核心位置，紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城。

2002年，董家渡地块宣布重新开发为“全球卓越的金融都心”。

当年，泛海借旧区改造，拿下了董家渡10号、12号、14号三个地块，共计约12万平方米，主要用途为住宅和商用，升值空间可观。

该地块为“毛地”而非“净地”，泛海需要承担拆迁费用。

17年后，泛海卢志强因短债长投陷入资金危机。孙宏斌出手，以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价，收购上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1号地块的全部股权。

这一代价不含地块所需的拆迁款。

截至交易时，董家渡项目拆完了10号地块，融创需继续支付12号、14号地块的拆迁费用。上海黄浦区建管会在2016年曾预估，12号、14号地的征收费用约95亿元。

融创接手后，在该区域开发豪宅项目“融创外滩壹号院”，于2019年7月、9月两次开盘，共售出440多户，均价12.1万/平米，套均总价约4000万元，回款约160-170亿元。

区域内商业项目融创·外滩壹号汇，也于2021年11月开业，由融创商业负责运营及管理。

董家渡14号地块三期的旧改工作也已启动，现场房屋征收办公室信息显示，截至2022年6月，14号地块三期的二轮征询签约进度已达99.90%。

10月18日晚，《21CBR》记者在现场看到，14号地块三期住宅项目主体结构已封顶，建筑墙体、内装和幕墙有待修建。

中信系组局

2022年起，融创现流动性困境，身兼保交楼、化债双重任务，融创亟需盘活存量项目。

优质资产的董家渡项目，再次摆上案头。

2月，传融创拟将董家渡项目出售予信达，不过没有下文。据融创的融资业务人士对投资者所言，信达开出了“股折价”。

此后屡有消息传出，称融创正为董家渡项目寻找新的主人，8个月后，有传新进展——华融入局，项目重组。

“项目重组，是指由单家公司控股变为多家公司控股。”一名融创华东区域高管曾对《21CBR》记者解释。

10月，市场盛传，融创与多家金融机构合作，重组上海董家渡项目，提供的流动性支持，总额最高可达80亿元。

新披露的融资额则是120亿。按股权变更信息，融创出售了多数股权，仍然保留10.322%的股比。

据“贝壳财经”援引知情人士称，本次股权转让并非真正的项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构提供融资，融创依旧为操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌。

未来，融创融资偿还后回购股权，退出时，华融及银行的融资享有优先权，融创偿还后，依然会回购股权。

值得注意的是，出面组局的中信信托和华融，两家均可归为中信系。

11月17日，银保监会批复，同意中信集团受让财政部所持中国华融股权，约24.07亿股。变更后，中信集团持有华融26.46%的股权，超过财政部，成为第一大股东。

目前，华融董事长刘正均、总裁李子民，均来自中信集团，其中，李在11月初刚得到監管层的任职核准。

值得注意的是，刘正均现兼任中信信托董事长，李子民在加入华融前，长期任职于中信信托，担任过总经理。

这笔交易中，两人可能发挥了关键作用。

化债保交付

成功挽救董家渡项目，于孙宏斌，或能短暂喘上一口气。

地产业流动性紧缩已超过一年，保交付、保生存成为融创最优先的工作，在股权配售、股东借款等方式外，其也正努力处置资产。

董家渡项目股权占比

1月3日，融创发布公告，在附有回购权的前提下，将深圳融华置地投资有限公司（深圳冰雪文旅城项目公司）51%的股权与债权转让给珠海华发，总金额约为35.8亿元。

该项目为融创文旅首进深圳之作。

2020年11月，融创和华发联合以127.1亿元底价，拿下项目所在地块，覆盖了游乐设施、商业办公、配套酒店和住宅等业态。

该宗地项目建成后，可供出售的住宅（可售型人才房）、商业、办公、酒店等资产，合计超过100万平米。

于融创而言，深圳冰雪文旅城等项目体量大，投入资金量大，后续资金回收周期长，择机出售，可快速回笼资金。

2022年以来，融创已相继出售宁波、广州、中山、昆明等多地项目。从融资安排看，至少董家渡，未能割舍。

处置项目的同时，融创正竭力保交楼，加快去化。2022年全年，融创累计合同销售额约1693.3亿元，合同销售面积约1284.7万平方米。

监管层“三箭”齐发，楼市政策面已明显回暖，于融创，还要熬过黎明前的黑暗。

临近年底，孙宏斌签发的盈利预警公告称，预期2021年度净利润同比下降约207%。

按照上年358.5亿的利润计，融创去年亏损高达383亿，其中主要为地产销售快速下行，公司计提大量减值拨备所致。

地产慢慢挥别黄金时代，孙宏斌留住了董家渡，然而，当年大手笔买地并购的雄风，恐怕已经难复。