地铁商业业态选择及布局思考

常利

摘要：随着我国现代化城市的快速发展和建设，我国愈发重视地铁商业业态的选择和布局。城市地铁建设规模的不断扩大，在带动地铁商业空间开发的同时，还为我国地铁商业业态的配置和选择奠定了良好基础，甚至直接影响着地铁商业的未来发展前景。基于此，本文从地铁商业发展概述着手，分析了地铁商业业态选择及地铁商业业态布局，还提出了未来的地铁商业发展策略，旨在为我国地铁商业的可持续发展提供理论方面的参考。

关键词：地铁商业；业态选择；布局

引言

在地铁商业业态配置过程中，地铁集团应结合各站点及其分区的特点，针对各商业业态的不同分区制定相应的营销策略，如确定业态种类、规模大小及营销策略等内容。近年来我国地铁商业的开发规划仍停留在探索阶段，尚未针对地铁商业业态选择及布局形成可供参考的理论基础，地铁客流也无法有效转化为商流，长此以往很可能限制地铁商业的可持续发展，因此必须结合地铁商业业态配置中存在的问题，有针对性地确定地铁商业业态的选择方法和布局策略。

1.地铁商业发展概述

尽管地铁商业在现代化城市的商业发展中占据主体地位，但我国大部分地区的地铁站点功能单一，在便民服务设施建设上也有所欠缺，无法充分满足广大乘客的日常出行需求。与此同时，部分地区的多线换乘站点还伴随着一定的空间资源浪费问题。在地铁商业的未来发展中，最大限度地开发地铁空间资源，提升地铁商业的服务效果，充分满足乘客出行的综合性服务需求，已成为推动地铁建设运营的重要选择[1]。但在地铁商业发展中必须注重商业业态的选择及其布局和规模，结合发达地区的地铁商业策划实践经验，积极借鉴国外成功的地铁商业案例，进一步确定地铁商业生态选择及其布局，以此为地铁商业发展提供科学可靠的参考依据。

2.地铁商业业态选择

2.1地铁商业发展目标

在地铁商业综合服务平台建设过程中，地铁商业开发运营应尽可能为当地客群和沿线居民提供多元化的商业服务体验，最大限度地提高业主、投资者、经营者可获得的商业价值，同时充分调动沿线经济集聚效应和商业活力，为城市树立全新的商业面貌和形象。站在政府需求的角度分析，地铁商业开发应积极构建全新的城市商业发展动线以及地铁商业网络布局，真正为地铁商业发展注入全新的生命力。基于企业需求，商业物业应将重心放在地铁站内、站外资源的开发上，结合商业定位、功能构成、商业布局深入挖掘商业开发运营的综合价值。最后，为地铁客群及周边居民打造方便快捷的地铁商业业态，尽可能为其提供多元化的地铁商业服务体验。

2.2地铁商业业态选择方法

地铁商业业态具体可分为便民服务、购物、餐饮、休闲娱乐四种类型。针对不同地区地铁站点业态的选择，应充分考虑各站点的区域特征及其商业供需，结合地铁商业案例的发展经验及地铁站点的空间条件，选择适合的地铁商业业态[2]。首先，对地铁沿线站点所属区域的经济、社会、交通情况进行深入研究，将地铁站点分为商务、商贸、住宅社区、交通枢纽、教育科研等多种类型，并在此基础上确定不同类型站点的目标客群和消费需求，最终确定不同地铁商业业态类型的布局。其次，科学划分站点类型后，还需要结合城市商业发展动态、商业消费环境及其整体特征，结合站点区域特征分析地铁商业消费需求，围绕着城市商业网点规划、市场供应、站点条件等多种要素确定供应空间，科学规划地铁商业的市场空间。最后，结合站点分类、商业供需分析以及成功的实践案例，综合考虑地铁商业发展的整體定位，同时选择适合的业态、业种等商业业态组合。

2.3地铁商业业态的配置原则

首先，满足消费者需求。不同消费者的消费偏好、收入、年龄结构不同，其本身的消费需求也存在明显差异。随着城市化发展进程的不断加快，消费质量也得到显著提高，因此在地铁商业业态配置过程中，必须以不同阶段的消费者需求为参考，有效划分地铁商业业态的种类和规模。其次，注重政府需求。地铁商业业态配置的关键在于满足政府需求，积极拓展地铁商业业态发展的资金筹集渠道，结合地铁集团的融资需求大幅度提高地铁商业发展的经济效益，真正为地铁商业的后续发展奠定坚实的物质基础。

2.4地铁商业业态的配置手段

在城市综合一体化发展背景下，对地铁商业业态加强个性化配置，将地铁站客流视为主要服务对象，科学分析、采集、整理地铁站点的客流、交通等资源，并根据市场发展动态及客流特点制定具有针对性的经营策略，着重强调地铁商业以人为本的经营理念，切实提高地铁商业整体的经营水平和市场竞争力。在推动地面商业与地铁商业的协同发展时，应确保客流资源、交通资源、商业业态等地面商业与地铁商业资源的协调性，打造地面商业与地铁商业可持续发展的新局面，同时充分发挥各种资源互补的优势，利用各种经济资源带动地区商业发展的同时，大幅度提高地铁商业的规模效益，进一步优化地面商业与地铁商业的业态结构，以此保证地铁商业业态配置的有效性[3]。

3.地铁商业业态布局

3.1地铁商业规模

地铁商业规模应以站厅层、物业层及相关服务设施的占地空间、高峰时段客流量等因素为基础，严格把控交通空间、公共设施空间、商业空间之间的关系，全面反馈客流量因素的动态变化，实时调整地铁商业规模，确保地铁商业规模与客流量处于动态平衡的状态。首先，根据站体结构确定各站厅层、物业层的总体空间规模。其次，对站点周边潜在客群的数量进行调查分析，结合站厅各出入口高峰时段的客流量确定交通空间规模的占用面积。再次，结合站点实际情况确定闸机、安检、楼梯、服务台等公共设施的空间规模。最后，在地铁客流和地铁商业发展过程中，还需要根据客流量变化动态化调整地铁商业面积，以此有效维持地铁商业规模与客流量之间的均衡状态。

3.2地铁商业业态布局

在地铁业态布局构建过程中必须充分考虑各业态的特点，在考虑地铁交通功能的基础上科学打造空间布局，充分满足商业业态对商业面积提出的空间需求。当单块商业面积相对较小时，可以选择小型便利店、书报亭等小型商业，而单块商业面积独立且相对较大时，可以发展品牌零售、大型便利店、书店等业态。对于无法铺设商业店铺的区域，可以选择自助类业态[4]。实际上不同业态对空间位置有着不同的要求，如便民服务类业态、自助类业态应尽可能选择出入口和通道等便利的位置，而客流量大的位置可以设置多组便民服务业态，并将自助类业态设置在客流量小的位置，其中零售品牌、食品店、便利店等业态布局应以客流量相对较大的路侧为主。最后，地铁物业层商业需要结合站点规模和空间情况进行布局，如选择两边或单边布置的形式，参考地铁物业层的空间规模，在步行通道中间设置店铺，通过打造双排走廊式布局提高客流量，同时创造更多的购买机会，提高商业人气，有效减少客流交织带来的负面影响。

4.未来的地铁商业发展策略

4.1注重导流

地铁商业环境与在地面上生活的消费者形成的消费习惯、消费心理不符，因此在当前发展阶段既需要打造良好的地铁商业环境，又需要营造与地面生活习惯相似的环境，确保空气清洁度、采光条件、视听环境与地面生活环境相符，从而充分满足消费者的生理需求。在地铁商业环境经营管理环节中，还需要大力开发全新的经营管理方式和商品，引导消费者树立正确的消费观念，吸引更多消费者投入到地铁消费中。

地铁商业出入口应设置在公交车站、地面广场、地面商业、其他城市公共空间等客流量大的区域。对于车站附近的大型商业，可以将地铁商业出入口与地面商业进行统筹规划。面对开阔平坦的地面建筑基地，可以结合下沉广场设计设置地铁商业出入口，为广大乘客及周边居民塑造良好的地铁商业形象[5]。在地铁商业出入口设置过程中，还需要考虑其他多种出行方式，构建完善的换乘、停车、步行体系，并将各类交通换乘设施进行有效衔接，全面保障地铁交通的便利性以及地铁商业发展的普及性。

4.2开发运营

站厅层的商业体量相对较小，因此在地铁运营的初期阶段应尽可能与知名管理运营商寻求合作，严格把控地铁商业开发的投资风险，采取“自主招商+自行管理”的新模式，综合提高地铁开发运营的收益。而地铁物业层商业面积相对较大，因此需要选择总包或合作管理等方式，同时科学衔接地上空间、地下空间、轨道站点以及周边用地，构建多元化、立体化的地铁物业层商业布局。地铁商业本身具有一定的特殊性，各站点及其所处区域的商业环境不同，因此需要着重强调地铁客流的特点及地铁商业的个性化特征。在地铁商业业态配置过程中充分考虑不同空间的特点，通过引进多种商业业态满足消费者提出的多元化需求。由于地铁站台容纳乘客的功能性要求具有一定的限制，因此无需设置地铁商业业态，而地铁站厅可以设置零星商业网点，并为消费者提供即时性消费品。在人流密集的地铁通道处，可以打造一条特色化商业街。地铁上层构建商业功能丰富、业态组合多元化的大型购物中心，利用形式多样的主题特色吸引周边的消费者。

4.3确定招商实施步骤

只有保证地铁商业营销策略制定的合理性，才能提高消费者对地铁商业的认同感，并将地铁客流转化为商流。在广告宣传过程中，地铁商业经营者可以选择车站、通道、出入口等空间，同时大胆创新广告内容和形式，针对产品定位和消费群体设定不同的特色主题，在广播、电视、传媒等载体的支持下包装产品，综合提高产品整体的外观形象，切实提高消费者对商品的满意度。不同站点业种类型的商户准入标准不同，其中主要涉及商户注册资金规模、商业场所、经营规范等内容。在此基础上还需要做好商家调研工作，结合区域情况、项目定位挖掘各商业业态、业种的品牌资源，同时重点关注潜在商家的承租能力、经营方式、进驻意愿等，并对现有商家资源进行有效整合，有针对性地制定招商实施步骤及策略。

4.4加强经营管理

在地铁商业运营管理过程中必须重点关注经营监控、评效管理工作，全方位监督与管控商户经营数据，构建动态化的预警管控机制，客观分析预警商家的经营行为，采用多元化的方式和手段管控商家的内在管理及销售行为。最后，结合商家的经营管理情况不断完善招商调整体系，全面推动地铁商业的可持续发展。

4.5打造特色地铁商业品牌

目前大部分商业形态和商品不适用于地铁商业发展，相比一般性商业项目，地铁商业特色的塑造难度更高。在地铁商业发展过程中，可以结合实际发展需求构建特色地铁商业品牌，在品牌效应的带动下提高商品的知名度。积极打造特色品牌既有助于吸引消费者群体进入地铁商业环境消费，又能在地铁商业环境集聚大量客流，因此地铁商业可以积极与连锁品牌商家寻求合作，共同提高地铁商业环境的服务水平与服务附加值，通过潜移默化的方式提高乘客对地铁商业品牌的忠诚度[6]。基于地铁商业开发规划原则构建特色化商业群时，既需要充分考虑各城市的商业发展特点，又需要结合地铁沿线站点的商业特色，科学划分每个站点的特色，在站点与站点之间构建专业性较强的商业区。例如，市中心站点可以打造大型高端的商业集群[HJ2.85mm]或特色服装商业群，同时结合沿线居民的生活习惯建立食品商业街，在办公楼站点附近同样可以开发食品商业、休闲商业、数码电子设备等业态。最后，根据地铁地面商业群具有的特点，将地铁商业作为后备资源，进一步明确地铁商业未来的发展规划。

5.结束语

地铁站点主要用于连接地上空间和地下空间，其中枢纽型或换乘地点作为交通客流聚集的重要节点，极大地拓展了地铁商业的开发规模，而地铁商业及其服务设施也愈发趋于完善。地铁商业发展在反哺地铁投资的同时，还能有效地推动各大城市的地铁商业发展，因此必须结合城市商业发展特征选择适合的地铁商业业态和布局。

参考文献

[1]曾庆谊.城市轨道交通站点商业开发模式的分析与探讨[J].中华建设，2020（09）.132-133.

[2]汤梦捷.结合消防需求及商业价值探讨地下商业下沉广场的设计[J].建筑与文化，2020（06）.215-216.

[3]张晋，李炎锋，代宝乾，李俊梅.某连通型地下空间商业开发对既有地铁车站疏散能力影响[J].中国安全生产科学技术，2019（07）.124-129.

[4]宋红召.地铁区间预留商业开发的地下空间结构特点分析[J].建筑技术开发，2019（13）.15-18.

[5]费璇.城市地铁商业开发模式研究及借鉴[J].时代经贸，2019（12）.9-10.

[6]莫琳玉.地铁站点地下商业开发思路分析[J].城市建設理论研究（电子版），2019（03）.17.