王健林：王者归来

吴辉

今天的房地产市场不再是昨天的房地产市场。

自恒大爆雷后，房地产市场冷寂了许久，停工、延期、烂尾、断贷等等，充斥着房地产市场。

就在这一至暗时刻，有个人杀回来了。

曾经沉寂许久的王健林，又开始出现在公众视野并忙碌了起来。

重回公众视野

2017年，许家印以2900亿元的身价首次登顶中国首富。在当年工作总结会议上，他说“恒大要成为世界最大的房地产企业，并跻身世界500强”。

同样意气风发的还有孙宏斌。当年，融创中国全年合约销售业绩达到3652.6亿元，排名从第七位跃升至第四位，并且收购了万达13个文旅项目91%的股权。

短短几年间，地产行业换了人间。

万达率先在寒冬中走出暖意。

2023年春节，全国480座万达广场客流达1.6亿人次，销售收入126.8亿元。万达影业参与制作的《流浪地球2》和《熊出没·伴我“熊芯”》分别位列票房亚军和季军。

2022年卡塔尔世界杯期间，“万达文旅”“万达酒店及度假村”的logo出现在现场广告牌上。

种种迹象表明，万达艰难的时刻已经过去。过去五六年间低调沉默的王健林，自2022年起活跃了起来。

去年2月，王健林在北京平谷区签订4项合作协议；3月，王健林与天元集团签订合作协议，涉万达广场、文化旅游合作项目；4、5月，王健林先是考察了贵州茅台镇，后万达商管又接连接盘建业地产、鑫苑置业旗下多个商业项目的经营权，而后接管了北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心……

今年2月21日，王健林再次来到郑州，河南省省长王凯与其进行会谈。

两次奔赴河南后，万达集团与河南洛阳建立全面战略合作关系，并以龙门旅游度假区项目作为首个重大合作项目；河南也发话将全力支持万达集团与郑州、洛阳等地加强合作。

除了谈下资源和项目，2月13日，万达集团还与中原银行签署了战略合作协议，中原银行承诺，未来5年将配置不低于100亿元的专项资金，支持万达集团在河南省的项目运营建设及优势资源开发。此外，今年以来万达已连发2笔合计7亿美元债券，利率均高达11%。

肉眼可见，王健林与万达集团的身影日渐高频出现在公众视野。

卖卖卖，割肉断腕

王健林最风光的岁月，应该是2015年之前。

在2012年的時候，万达集团的资产就已经超过3000亿元，年收入1400多亿元，年纳税200亿元，净利润超过100亿元。从2010年左右开始，到2017年这几年间，万达开启了全球买买买的模式。

2017年，万达踩到雷。因为在海外疯狂买买买，被监管点名批评，加上海外投资骤然收紧，银行突然上门催债，万达的现金流差点崩了，负债一度高达4000亿元，一时陷入四面楚歌。

以2017年3月为界，王健林的人生开启了过山车模式。

关键时刻，王健林审时度势，果断卖卖卖，坚决出售国内外资产。

2017年7月，也就是在央行发话之后短短3个月，万达旗下13个文旅项目、77家酒店被打包卖给融创、富力。仅此一项，万达集团直接减债440亿元，回收现金670亿元，整体减债1100亿元。此后，万达集团更是频繁出售旗下资产。

然后万达的海外资产，这些年来也一直在甩卖。近几年，网上也很少听到王健林的什么新闻了。

王健林的这份坚决，让万达再次走出困境。

通过变卖资产来获取资金的周转。自此因祸得福，轻资产运作躲开了这几年房企债务危机，还能在别人危机时逆势抄底。

买买买，逆势扩张

去年以来，走出寒冬的万达，在一众房产企业深陷泥潭之际，以商业管理运营为核心，开始了新一轮的加速跑。

2022年9月28日，位于郑州市花园路的万达坊和郑东新区的万达坊同时开业，这意味着郑州建业凯旋广场、建业凯旋汇正式更名改姓。

为适应轻资产转型，王健林下了不少功夫。

万达内部建立了一套轻资产标准模块，改变过去考核目标主要看利润，而是从成本和租金的角度，对项目进行测算。

王健林把轻资产模式发挥到了极致，坚决不加杠杆。

相比房地产开发而言，商管轻资产模式赚的是小钱，但它却可持续，并且更能低成本扩张。

正是凭借轻资产商业模式，2022年，王健林在地产行业触底之时，开启了疯狂抄底模式。

3月，万达与地产商河南鑫苑集团签下战略合作协议，鑫苑旗下多个商业项目全部转交给万达经营托管。

4月，与河南建业达成合作。

7月，万达接手了合肥一个烂尾楼项目。

9月，万达开始在全国接手5家奥克斯广场。

从当初的卖卖卖变成买买买，王健林化身白衣骑士，挽救危亡的同时快速拓展版图。

多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是“用品牌赚钱，空手套白狼”。

对赌倒计时

如今，万达商管无疑是王健林商业版图的核心。

万达商管的营收及利润来源，主要由商业管理、物业管理服务以及增值服务组成。根据业绩快报，2022年万达商管集团收入553.1亿元，同比增长7.4%，累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米。

与其他房企商管业务的百亿规模相比，万达商管继续稳坐全球最大商业运营服务提供商之位，是国内最强“包租公”。

如今，一个大的考验又出现在了王健林面前，那就是对赌协议能否实现。

万达商管旗下拟上市主体珠海万达商管面临着两份对赌协议，一份是关于上市时间，珠海万达商管最迟要在2023年10月31日前完成上市；一份是关于业绩承诺，珠海万达商管2021―2023年实际净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则将进行股份回购或现金赔偿。

对于珠海万达商管而言，完成这两份业绩对赌协议压力并不小。

要知道，珠海万达商管和承诺的净利润还有一定差距。

与此同时，留给王健林赴港敲钟的时间也不多了。王健林能逆风翻盘吗？让我们拭目以待。