住房租赁市场满意度及其影响因素实证分析

张阳阳 贾傅麟

摘   要：基于郑州市城镇居民调查数据，采用有序Logit模型，测度城镇居民对住房租赁市场的满意度，并对其影响因素进行分析。研究发现，半数以上居民对住房租赁市场满意度的评价为一般满意；政府监管、租户权益保障、租赁关系稳定性、中介服务是否规范是影响居民住房租赁市场满意度评价的重要指标；此外，房租水平也对居民住房租赁市场满意度评价有显著影响，尤其是对无户籍群体、租房群体。并据此提出相应建议。

关键词：住房租赁；住房租赁市场；住房租金；满意度

中图分类号：F293.3       文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2023）08-0033-03

引言

培育和发展住房租赁市场是新时代深化住房制度改革的重要内容，也是实现城镇居民住有所居目标的重要方式。然而，自住房制度改革以来，我国住房租售市场发展不平衡，相对于住房销售市场的蓬勃发展，住房租赁市场却一直处于落后状况[1]。住房租赁市场发展的严重滞后导致了房地产市场的不充分、不平衡供给，不仅难以满足新市民等群体的住房需求，而且产生了房价高、限制外来人口流动等诸多问题。为此，2016年以来国家出台了一系列政策措施，并提出“十四五”期间要坚持租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场。住房租赁市场满意度可以反映居民对现有住房租赁市场的真实评价，故探究住房租赁市场满意度及其影响因素，对培育和发展住房租赁市场、促进住房租赁市场平稳健康发展具有重要的现实意义。

关于住房租赁市场的研究，现有文献多以理论分析为主，集中在我国住房租赁市场的发展现状、存在问题以及对策方面。学者们指出，我国住房租赁市场形成了以新市民为主的需求现状和以居民私有住房、住房租赁企业供给为主，保障性租赁住房供给兜底的租赁房源供给现状[2，3]，但存在供需矛盾突出、专业化租赁机构发展不充分、保护承租人权益的立法缺失等主要问题[3，4]。应从租售并举、建立完备的法律体系以及严格的承租人保护制度等方面着手培育和发展[1，5]。此外，现有文献主要侧重于研究住房满意度，而对住房租赁市场满意度评价鲜有研究。关于住房满意度的研究，现有文献主要通过构建住房满意度模型分析商品房居住满意度[6]、农村住房居住满意度[7]和租赁住房居住满意度[8]的影响因素，发现住房特征、外部环境以及收入等个人特征是主要的影响因素。

综上所述，已有研究侧重于评价不同类型的住房居住满意度，鲜有研究考察我国住房租赁市场满意度的。培育和发展住房租赁市场对解决居民住房问题起着重要的作用，因此，有必要从社会大众视角对现有住房租赁市场进行客观评价，探究住房租赁市场发展的痛点。鉴于此，利用郑州市家庭微观调查数据，运用有序Logit模型，测度并分析居民对住房租赁市场的满意度，以期为住房租赁市场培育和发展提供指导性建议。

一、研究设计

（一）数据来源与样本特征

本次研究以问卷调查的方式进行，调查对象均为郑州市城镇居民。调查采用分层随机抽样方法，挑选郑州市八个主城区作为调查区域。调查问卷内容主要包括居民的基本信息，住房租赁支出，对房租、房价水平的感知，对住房租赁市场满意度的评价等四个方面。此次调查共发放问卷1 500份，收回有效问卷1 304份，有效回收率为86.93%。使用SPSS25软件对问卷整体的信度和效度进行分析，结果显示，本问卷均满足了各项要求，并具有良好的内部一致性信度和效度。

表1报告了居民对住房租赁市场满意度的评价情况。其中显示，多数居民对郑州市住房租赁市场满意度的评价为一般满意，占到样本总量的65.96%；评价为不满意、很不满意的占比分别为16.79%、1.61%；评价为满意、很满意的居民占比分别为14.11%、1.53%。

表1   住房租賃市场满意度评价

（二）模型构建与变量选取

住房租赁市场满意度是属于排序特征的有序离散变量，因此采用有序Logit模型进行实证分析，并构建模型如下：

satisfyi=α+βXi+γZi+εi（1）

其中，satisfyi表示被解释变量，即居民i对住房租赁市场的满意度；Xi表示核心解释变量，Zi表示控制变量，i为随机扰动项。

根据所研究问题，选取住房租赁市场满意度作为被解释变量，选取房源状况、租赁关系、租户权益、中介服务、政府监管、房租水平感知以及房价水平感知作为核心解释变量。同时，借鉴现有研究[9]，选取年龄、受教育水平、家庭月收入、户籍状况、住房拥有状态、家庭人口数、工作年限等作为个体和家庭层面的控制变量。住房租赁市场满意度，房租、房价水平感知采用5级里克特量表进行测度，其余变量通过是否式问题编码后（是=1，否=0）进行测量。

二、实证结果与分析

表2报告了住房租赁市场满意度的有序Logit模型回归结果。列（1）、（2）是整体回归的估计结果，其中列（1）未加入任何控制变量，列（2）则加入全部控制变量。列（3）、（4），（5）、（6）分别是基于户籍状况和住房拥有状态为分组依据的分组回归结果。以第（2）列的回归结果为基准，发现租赁关系、租户权益、中介服务、政府监管、房租水平感知和房价水平感知对住房租赁市场满意度有显著影响，说明这些变量是影响住房租赁市场满意度的主要因素。租赁关系、租户权益、中介服务和政府监管变量前的系数均为正，表明租赁关系稳定、租户权益得到保障、中介服务规范、政府监管到位的住房租赁市场会带来较高的满意度评价。房租水平感知和房价水平感知变量前的系数均为负，说明随着房租、房价水平感知升高，居民倾向于降低对住房租赁市场满意度的评价。

第（3）列、第（4）列分别展示了有户籍群体、无户籍群体两组样本的分组回归结果。根据回归结果，发现租赁关系正向影响有户籍群体的满意度评价，中介服务和房租水平感知显著影响无户籍群体的满意度评价。进一步进行组间系数差异检验，发现中介服务和房租水平感知对住房租赁市场满意度的影响在两群体中存在明显差异，即对无户籍群体满意度评价的影响更为明显。第（5）列、第（6）列分别列示了租房群体、购房群体两组样本的分组回归结果。根据回归结果，发现中介服务和房租水平感知显著影响租房群体的满意度评价，而租赁关系对购房群体满意度评价的影响显著为正。组间系数差异检验显示，只有房租水平感知变量在1%水平上显著，说明其对租房群体满意度评价的影响更为显著。

三、结论与政策建议

本文得出如下结论：半数以上居民对郑州市住房租赁市场满意度的评价为一般满意。政府监管、租户权益、租赁关系、中介服务、房租水平以及房价水平是影响居民住房租赁市场满意度评价的重要指标。在对住房租赁市场满意度评价时，不同群体所关注的内容不同：有户籍群体、购房群体较多关注租赁关系稳定性，而无户籍群体、租房群体较为关注中介服务规范性和房租水平。房租水平感知对无户籍群体、租房群体满意度评价的影响更为明显。

基于以上结论，提出以下建议。一是加强政府监管，规范市场主体行为。建议建立住房租赁管理服务平台，建立住房租赁资金监管制度，并加强对住房租赁市场监督检查抽查力度。二是稳定住房租赁关系，保障租户合法权益。建议加快出台《住房租赁条例》，鼓励双方签订长期住房租赁合同，并加强对租户合法权益的保护。三是控制租金涨幅，稳定租金水平。建议培育壮大住房租赁企业，并通过新建、配建、改建等方式多渠道增加租赁住房供应，保持供需基本面长期动态平衡；建立住房租赁价格调控机制，实行分区域、分类型的住房租赁指导价格发布制度。

参考文献：

[1]   黃燕芬，王淳熙，张超，等.建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以“租购同权”促“租售并举”[J].价格理论与实践，2017，（10）：17-21.

[2]   金朗，赵子健.我国住房租赁市场的问题与发展对策[J].宏观经济管理，2018，（3）：80-85.

[3]   邵挺.中国住房租赁市场发展困境与政策突破[J].国际城市规划，2020，35（6）：16-22.

[4]   何爱华，徐龙双.住房租赁市场发展的制约因素、国际经验与改进方向[J].西南金融，2018，（8）：37-42.

[5]   易宪容，郑丽雅.中国住房租赁市场持续发展的重大理论问题[J].探索与争鸣，2019，（2）：117-130，144.

[6]   何立华，杨崇琪.城市居民住房满意度及其影响因素[J].公共管理学报，2011，8（2）：43-51，125.

[7]   谭清香，张斌.农村居民住房满意度及其影响因素分析——基于全国5省1000个农户的调查[J].中国农村经济，2015，（2）：52-65.

[8]   池宇杭.南京青年人才租赁住房满意度及其影响因素研究[J].上海房地，2021，（1）：34-40.

Empirical Analysis of Satisfaction and Its Influencing Factors in the Housing Rental Market

— A Case Study on Zhengzhou

Zhang Yangyanga， Jia Fulinb

（a. College of Management， b. Business College， Zhengzhou University， Zhengzhou 450001， China）

Abstract： Based on the survey data of urban residents in Zhengzhou City， an ordered Logit model is used to measure the satisfaction of urban residents with the housing rental market and analyze its influencing factors. Research has found that over half of residents’ satisfaction with the housing rental market is generally satisfactory; government regulation， tenant rights protection， stability of leasing relationships， and whether intermediary services are standardized are important indicators that affect the evaluation of residents’ satisfaction with the housing rental market; In addition， the level of rent also has a significant impact on the evaluation of residents’ satisfaction with the housing rental market， especially for the group without registered residence and the group renting houses. And based on this， corresponding suggestions are proposed.

Key words： housing rental; housing rental market; housing rent; satisfaction

[责任编辑   妤   文]