地产兄弟寻出路

李惠琳

福建莆田的欧家兄弟，还在寻找出路。

3月下旬，融信中国发布业绩，2022 年度亏损达124.4亿元，报告落款签名为主席欧宗洪。

欧宗洪的哥哥欧宗荣，同样身陷泥潭。

他掌舵的正荣地产，也是百亿级巨亏，2022 年损失128.77亿元。

这对难兄难弟，旗下两家地产公司，合计亏掉了253亿元， 在上市房企中，亏损额居前。

市场风云诡谲，短期复苏不易，二人肩上的压力沉重，2023年仍是极具挑战的一年。

福建欧家有三兄弟，老大欧宗金早年也从事建筑行业，后因项目失利转战投资。

两个弟弟则继续在房地产行业掘金。

二哥欧宗荣，要比弟弟欧宗洪更早涉足地产，1996年在江西宜春起步，两年后成立正荣。融信的诞生，则晚了5年，规模却慢慢赶超前者。

二人同样风格激进，借势房地产的黄金时代，曾在上海、杭州、武汉大手笔拿地。借助“三高”模式一路狂飙，双双成为“千亿黑马”，跻身国内房企前二十强。

在2020年的胡润百富榜中，欧宗荣以360亿元的财富，成为莆田地产商人中的首富。欧宗洪也凭借105亿元身家，位列榜单之上。

登高易跌重。公司体量攀升，债务隐患同步引爆，兄弟二人一前一后，双双卷入漩涡。

2021年，融信、正荣分别还有13亿元、8亿元的净利润，到2022年均由盈转亏。两家公司给出的理由大致相似：

疫情影响叠加市场下行，工程进度减缓，已出售物业结转确认的收入减少；结转项目毛利低，毛利率大幅下降；物业项目计提减值增加；处置若干项目导致损失。

对比2022年上半年分别为44.3亿元、26亿元的亏损额，下半年两兄弟的境况并无好转。

2023年开局，依旧压力重重。前两个月，融信、正荣的销售额，同比降幅为84.31%、73.95%。

两个弟弟生意受困，老大欧宗金的境遇也不尽如人意。

他在2002年设立的欧氏投资集团，主要投资教育、医疗卫生、公路、桥梁、水利水电等。

天眼查显示，2020年和2023年，欧氏投资因未按时履行法律义务，被北京金融法院、莆田市人民法院强制执行。其投资的四家公司，三家的股东股权被冻结。

欧家两兄弟如今的困境，与过去高价拿地分不开。二人胆子大，都是业内有名的“地王收割机”。

尤受瞩目的是，2016年，融信举牌400多次，斥资110亿元拿下上海静安区地块，单价高达10万元/平方米，溢价率139%，刷新了当时国内地王纪录。

此后，融信将该地块49%股权给了万科，由万科主导后续操盘，案名为“中兴路一号”。

蛰伏近四年，2020年第一期入市时，新房楼面均价约13万元/平方米，低于14.3万元/平方米的可售面积楼板价，去化仍不理想。

当时就有业内人士评价，按照开盘价，中兴路一号很可能“赔本赚吆喝”。

截至2022年6月底，中兴路项目仍有26.21亿的土地货值。

记者注意到，今年5月第三期即将入市，前期均价约12.98万/平方米。

高地价下压缩利润空间，融信的盈利水平一直不高。近年的下行周期中，项目需降价销售，毛利率下跌幅度尤其明显。

2022年上半年，融信的毛利率跌至1.4%，净利率为-32%。

正荣的境况比融信好一点，毛利率为10%，但对比上市房企毛利率中位数16.9%，仍处于低水平。

面对不确定的市场，2022年上半年正荣计提了8.8亿元的库存减值损失。

这两年，两兄弟无奈停止拿地。

毛利恢复路漫漫。

2023年2月，融信和正荣的平均售价分别为11233元/平方米、14700元/平米，均低于2022年全年水平。

造血能力尚未恢复，债务压力又席卷而来。

此前，欧氏兄弟一直积极瘦身，出售资产回笼资金。

以融信为例，公告提到，2021年下半年至2022年7月，累计净偿付公开债券及各类有息债务及相关利息近300億元。

无奈，债务规模较大，资金流动性仍欠佳。

截至2022年6月底，融信的借款总额为452亿元，账上货币资金161.6亿元。

同期，正荣的借款总额约640.7亿元，拥有现金及银行结余约142.29亿元。

过去一年，融信违约境内债券有10只，违约金额约51亿元。另有4笔美元债违约，合计约11.77亿美元。

违约的金额可能会继续增加。

当前，融信存续美元债4笔，2笔将在年内到期，合计为7.26亿美元。存续境内债有7只，约49.5亿元年内到期。

融信表示，积极与债权人接洽，寻求相关债务的整体解决方案。3月22日，其“21融信01”债获得债权人同意90日宽限期。

两兄弟都选择把压力分担给年轻管理层。

去年9月，正荣老将黄仙枝交出权杖，在半年内先后辞任行政总裁、董事会主席职务，分别由36岁的李洋、38岁的刘伟亮接任。

去年11月，欧宗荣退出正荣董事长职务。

3月6日，刘伟亮签署的一份公告显示，正荣有三笔债券无法偿还本金和利息，合计金额79.43亿元，将于3月底前向境外债权人提呈整体债务管理的初步建议方案。

而在融信，欧宗洪仍在主持大局，但权力同样在向年轻人靠拢。

2022年8月，30岁的吴建兴被委任为执行董事，与80后女总裁余丽娟一起，组成新班底。

一荣俱荣，一损俱损。

欧氏兄弟，从高光跌落，正奋力自救中，等待新一轮转机。