蔚斗一区：无物业小区的自治之路

文/陈烨 责任编辑/毛思洁

小区是城市的细胞，也是基层治理的基础。北仑区戚家山街道蔚斗一区没有物业管理，却探索出了一套行之有效的居民自治模式：美化社区环境、完善基础设施、制定小区公约、提供暖心服务，让小区成为居民生活便利、邻里关系和睦的“幸福家园”。

（图/杨亮）蔚斗一区航拍图。

老旧小区的问题从改造提升环境开始

蔚斗一区是个建于1992年的老旧小区，老旧小区基础设施差、环境脏乱的毛病，这里曾经都有。这些年，小区在一次次改造提升后焕然一新：地面整洁，绿化葱郁，有停车场、公共晾晒区和健身活动场地，角角落落还布置了温馨有爱的景观小品。

蔚斗一区的蜕变，源于由表及里的老旧小区改造。2013年4月，戚家山街道投入800 余万元，从一楼违建拆除、外墙粉刷、单元围墙加高、路面拓宽、电路管线入地、楼房屋顶防水等方面对小区进行了精雕细琢的改造。

改造过程中，街道和社区多次召集居民代表、业主委员会成员座谈，倾听住户对小区改造的意见和建议，并及时对施工方案做出相应调整。后来，小区又完善了门禁系统，新装了楼道灯，增加了监控系统，还重新整修了大门，在内墙刷上了文明宣传画，提升小区整体形象。

“红色业委会”破无物业小区治理难

蔚斗一区共有17 幢房子，全部为多层，共584 户，其中一半以上是出租户。据了解，此前小区物业费缴纳率一直不到50%，2013年物业公司撤出了小区。

为了保证小区的正常运转，蔚斗一区开启了自治模式。2017年，新一届业委会上任。这是一个“红色业委会”，9 名成员中有5 人是党员。在业委会调动下，17 幢居民楼还陆续发展了17 名楼道长，其中10 人是党员。

据蔚斗社区党委书记杨挺介绍，为了提升业委会的服务能力和专业素养，社区开展增能培育计划。业委会成员与社区党委成员定期开会，共话管理，共议难点，交流工作经验，解决居民提出的问题。为实现良性、和谐的治理，社区党委还引导鼓励小区因地制宜制定居民公约，形成符合小区实际的制度规范。

业委会成员在走访中发现，很多矛盾的产生其实都源自沟通不够、服务没到位。“遇到居民要问候，看见老人提重物要帮助……”业委会主任程明法对沟通的理解很简单。年过七旬的朱大妈，一家四口身体都不太好，业委会成员平时就主动上门探望，问问有什么困难，需不需要帮助。年过八旬的徐老伯突发疾病，程明法接到电话后迅速赶到并把老人送往医院。

为了保持小区的整洁，保障居民的正常生活，业委会还从居民中聘请了2 名保洁员、3 名保安和1 名水电工，确保一天两次清扫，全天24 小时有人值班，为居民提供物管服务。作为老旧小区，“一老一小”的民生需求比较集中。2017年下半年，业委会接连策划了两场活动。一场是组织小区 100 多名 8 周岁以下儿童过集体生日，一场是组织小区 60 周岁以上老人一起过中秋节。“多听听居民的想法，为居民服务好，居民自然就亲近了。”程明法说。多管齐下，这一年小区物业费终于收齐了。之后，他们还一口气干了三件事：打扫卫生、补种绿化、规范停车。程明法至今还记得当时小区里的垃圾足足清运了十几车。

三件大事干完后，家门口的面貌焕然一新，居民们更加信赖业委会，也更愿意配合工作。经前期意见征询，业委会于同年拟定并发布小区公约。小区公约主要有3 条：积极配合小区工作，参与志愿活动；做好垃圾分类，全年如发现3 次垃圾分类不合格，取消排队登记车位或已有的停车资格；每年缴纳物业费，未交者取消排队登记车位或已有的停车资格。

有了小区公约的推动，2018年起，蔚斗一区每年的物业费缴纳率均达100%。每年12月，居民们都会早早把次年的物业费交上。

凝聚人心有活力自治共建美好家园

（图/北仑区戚家山街道蔚斗一区供图）2018年8月19日，蔚斗一区组织居民集体生日会。

蔚斗一区物业费收费标准不高，每平方米每月仅0.35 元。除此之外，就只有停车收入和几间经营用房的租赁收入，无广告投放收益。由于经费有限，业委会把每一笔钱都用在刀刃上。居民有晾晒需求，就辟出一块空地，作为公共晾晒区；缺少休闲场所，就把闲置空地改建为迷你公园，配备健身器材和椅子；草地里的燃气调压箱有碍观瞻，便在外围搭起装饰性小木屋；小区整体环境少了美感和内涵，就通过统一粉刷、墙绘等方式，建设景观小品……程明法说，最难的时候，他们没有办公场所，就搬几条凳子在露天开会；想改造小区，奈何工程造价高，就一家一家去讨价还价。有多少钱办多少事，每年年初他们会对着账本，商议当年预算范围内可推进的项目。

精打细算结余下来的钱，有相当部分投到了小区“软件”上。每年的重要节日，业委会都会筹备活动。2018年中秋节，小区举办百家宴，36 桌“流水席”让很多人怀念至今。受疫情影响，这两年聚集性活动没法办，但业委会的心意始终在。端午节，小区邀请居民包粽子，把包好的粽子送给小区里65 周岁以上老人；母亲节前夕，业委会采购32 个蛋糕，送给小区70 周岁以上的母亲；“六一”儿童节，为孩子们策划惊喜……这一个个活动，给居民的生活增添了不少仪式感，也为他们留下了很多美好的回忆。

回馈这份付出的，是凝聚起来的人心。程明法说，2018年7月，业委会组织居民到洋沙山万人沙滩开展活动，有200 多名居民报名参加。“让人感动的是，大家都自带了垃圾袋，理由是不能给小区丢脸。”2022年，小区建设好的停车场要启用，需要清理垃圾。“通知发出后，有47 人报名。傍晚大家提着扫把、拖把、塑料桶过来，一直干到晚上9 点多，把垃圾都清理掉了。”程明法说。

中国人民大学公共管理学院和谐社区发展中心研究员严向红分析，很多小区做不好自治，是因为业委会没有真正放下身段。蔚斗一区能实现自治良性循环，原因之一就是业委会务实不浮夸，把应该做的事情做好。这些事情切实解决了小区居民最关心、最迫切需要解决的问题，不断凝聚民心，从而提升了居民参与小区治理的积极性、主动性、创造性，提升了小区自治能力，激发了社会治理的活力。■