新常态下房地产企业财务风险防控策略研究

2023-04-06李琦

中国民商 2023年1期

李琦

保亿置业集团有限公司

2021 年中央对房地产产业进行了重新定调，旨在促进行业良性循环。中央提及良性循环的发展要求，是为了避免房地产市场行情的继续恶化。这与诸多上市房企在2021年出现暴雷事件，有很大的关联。房地产企业必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署。面对企业经营过程中涉及的各类财务风险，加强风险防范，保持经营稳定性，依法依规做好风险防控及信息披露，积极化解财务风险，从而维护房地产市场和金融的稳定。

一、房地产行业的特征

(一)开发周期长

房地产开发涉及的诸多经营过程，例如投资拿地、建筑施工、综合开发以及房产销售等。复杂的经营流程，延长了房地产开发项目的管理周期。项目短则经历数年时间，长则十几年才能结束。在这么长的周期内，企业面临的各类不确定性增加，势必造成财务风险的增长。例如2014 年到2015 年，国家提出稳定住房消费，明确做好住房金融服务工作，对住房政策奠定了偏松的政策基调。而进入2016 年后，住房政策基调偏紧，定位为住房不炒。2019 年明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。这些政策上的变化会造成企业拿地价格、商品房销售价格的变化，会影响企业的利润空间，也会在开发周期内造成供需状况的波动。因此房地产开发周期长，使企业财务风险控制难度增加，企业需要面临的风险状况更为复杂。

(二)产品较为特殊

房地产企业所拥有的产品具有较强的特殊性。房地产企业的主要产品为土地和房屋。部分企业还提供包含物业管理、贸易流通与产业投资在内的综合化产品。总体来看，这些产品都具有较强的地域性特征。在不同地理位置，产品的价值存在一定的区别。不同城市、不同地区、不同地段，产品的未来发展趋势会发生变化。产品的价值与整个城市或地区的发展有一定的关联，如城市未来发展趋势出现变化，企业提供的房地产产品以及其他综合性服务也可能出现，成本和价值的变化。此外，房地产产品具有较大的存货价值。土地或房屋等产品，随着时间的变化会出现土地成本变化、建筑成本变化，以及房价的变化，这些都会影响企业的成本，进而影响企业的利润。由此可见，房地产企业所持有的产品，由于地理性因素以及存货成本因素存在较大的不确定性，会增加企业的财务风险。

(三)资金需求量大

房地产开发建设的各个阶段均需要投入大量的资金。一方面是由于房地产企业开发产品的成本较高，另一方面是由于房地产投资属于资本密集型投资，房地产企业多采用资本化业务模式大量筹集资金。房地产企业需要通过贷款、预售等方式完成融资，为房地产建设提供资金支持。这意味着许多企业的资产配比不合理，债务占比比较大，有些企业的资产负债率甚至高达90%。高负债使房地产企业面临着巨额的债务偿还风险。不仅对企业平稳健康发展造成了巨大的影响，而且也不利于金融及房地产行业的稳定。

二、房地产企业的财务风险识别

(一)筹资财务风险

房地产企业普遍采用债务或股权形式完成资金筹集。股权形式的筹资，产生的筹资风险由股东共同承担，相对来说风险影响较小。债务筹资模式较为灵活，企业可通过银行信贷、发行债券等方式获取大量资金，因此筹资风险主要来源于债务风险。债务筹资风险是指企业丧失偿债能力的可能性以及企业利润的可变性，即企业筹资负债到期后，无法按期归还，财务状况恶化，无法实现收益。

(二)投资财务风险

房地产企业参与投资项目需要投入大量的资金，加之房地产产品的开发周期较长，因此资金回收过程中的不确定性较多。由于投资过程中投资决策不当或宏观环境影响，造成企业投资收益下降，无法达到预期收益水平或亏损的情况，即为投资风险。分析房地产企业投资风险，要关注两方面的因素，分别是获利能力及成长能力。获利能力即企业的营业效益能力。通过销售利润率、总资产报酬率、成本费用利润率、净资产报酬率等指标能够反映企业在经营过程中获取的经济效益。成长能力是对企业未来发展情况的分析，主要采取指标为销售增长率、销售利润增长率和总资产增长率。成长类指标增长说明企业发展高于行业水平，同期增长趋势明显，在行业中具有较大的竞争优势。

(三)经营财务风险

经营风险是指企业销售过程中，由于销售周期长、资金周转慢、存货占用流动资金，出现商品滞销、存货积压等情况，产生的资金无法及时回收、资金成本上升、利润下降等风险。分析企业经营财务风险主要关注指标为总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率。资产周转率低于行业均值，呈现下降趋势，说明企业的资产盈利水平和利用效率降低，企业经营能力不佳，存在较大的经营风险。存货周转率不佳，占流动资产比重过高，说明企业面临着变现风险和跌价风险。应收账款周转率不佳，意味着企业资金回流速度慢，增加了坏账风险。

(四)资金链财务风险

资金链是企业的血液，因此资金链紧张甚至出现断裂，会给企业带来巨大的财务风险。近些年来，宏观调控力度加大，房地产企业资金链状况更为严峻。企业要关注经营净现金流、投资净现金流以及筹资净现金流三部分，判断资金链稳健程度。经营净现金流正增长，意味着企业经营活动获利较为稳定、经营状况良好，反之经营对现金流的贡献低，容易引发财务风险；投资净现金流正增长意味着企业投资状况稳定、投资规模合理、投资活动可稳定获取现金流，反之企业投资规模可能出现异常，企业需要审慎考虑投资项目；筹资净现金流正增长意味着企业债务水平较为稳定、筹资正常、能够满足经营所需且不会面临过大的债务压力，反之意味着企业筹资状况不佳、债务压力较大，需要关注资金耗用方面存在的问题。

(五)其他财务风险

招投标风险是指企业未针对项目招投标工作展开科学的管控，致使招投标结果不符合企业获取最大利益目标的要求。房地产作为高度市场化的行业，招投标工作需要考虑企业内外部市场资源的优化配置。如果招投标工作管控不当，很有可能影响房地产开发项目的成功率。招投标工作涉及的金额较大，牵扯到复杂的利益关系，因此可能出现经济、技术、人员环境等多方面的风险，给企业造成损失。

税务与企业的财务工作息息相关。房地产企业税收筹划工作不完善，必然会导致企业由于外部环境的变化，产生税务风险。企业需要通过科学的税务筹划，完成避税、节税的目的，规避税收风险。

三、新常态下房地产企业的财务风险情况

(一)诸多上市房企爆雷不断的现状

2021 年诸多上市房企相继暴雷。截止2021 年12 月31日，上海票交所公布的逾期名单已有98家房企上榜。恒大、阳光城、佳兆业、中国澳元、祥生控股、蓝光发展、宇宙集团、新力控股等八家上市房企50强企业发生了严重的债务违约。其中影响最大、波及最广，当属恒大暴雷事件。2021年6月恒大商票事件初见端倪。商票即为商业承兑汇票，是高杠杆房企常见的债务筹资方式之一。由于其无需担保，可以实现贴现退出，因此是受到诸多房地产企业青睐的信用工具之一。恒大现金支付的商票极少，比例不足10%。2022 年商票余额达到惊人的2052.67亿。商票一旦出现兑付问题，就会对企业融资造成巨大的影响。恒大正是由于现金流紧张出现商票逾期，引发银行停贷情况。加之销售回款率下降、按揭回款速度下降等问题，进而在6月出现商票到期拒付的情况。8月后期恒大商票的风波愈演愈烈，尽管恒大发出公告平息风波，但仍然难以弥补恒大信用破裂、没有融资进账的问题，造成诸多项目停工。进入9月，诸多金融机构的贷款到期，恒大无力偿还到期本金与利息。

(二)房地产企业财务风险产生原因

2021 年中国房地产行业上市企业暴雷之多实属罕见，而出现暴雷的主要原因可以分为两个方面。一是快速收紧的外部市场环境。近些年来由于政策原因，央行对房地产贷款提出了严格的集中度管理要求。致使金融机构在融资方面快速收紧，对房企贷款造成了一定的限制。加之诸多商品住宅价格至2015年以来首次转跌，超7成的城市新房价格下跌，房产市场快速降温，影响了房地产企业的资金回笼。二是诸多房地产企业采用高杠杆、高负债的不良经营模式。关注短期利益，而忽视了长期的经营可持续性。

四、房地产企业的财务风险防控策略

(一)多元化筹集资金

银行贷款、债券及信托基金等具有较高的利息费用，对于企业来说，不利于资金使用成本的控制。同时，由于近些年来的政策原因，金融方面的融资方式监管力度加大，企业在银行方面，可获得的筹资来源在逐步缩减。因此，企业要探寻多元化的筹资模式。首先，要积极地提高股权比例，降低筹资成本。通过股权筹资模式，缓解财务紧张状态，同时分散筹资风险，对企业债务风险水平进行控制。其次，要注重多种融资方式的整合，股权、债权、租赁、私募、证券化、信托等多种方式，要相互结合、交叉组合，在降低资金使用成本的同时，尽可能提高资金的使用期限。

(二)合理安排项目投资

不合理的投资，不仅会增加企业的资金负担、影响企业资金链的稳定，同时也可能由于投资项目周期的延长，增加不确定性，造成回款慢、存货积压、利润损失等风险。因此企业要关注宏观环境的变化，适当地放缓投资速率，合理规划资金使用规模解放流动资金，保证充足的现金流。首先，要强化投资项目的可行性分析，认真考虑市场需求、宏观环境变化，重点关注当前的政策趋势，以此作为依据，关注潜藏的筹资风险，判定项目预期利润水平。通过强化前期的项目可行性分析，减少投资决策失误的频率。其次，要客观的评价投资价值，考虑多元化的经营，分散企业经营风险。一方面要深入的剖析项目的成长能力和营运能力，把握经营业务方向，例如转变住房开发项目，关注商业地产项目。另一方面要关注企业新的利润增长点。通过多元化的经营，例如物业管理、贸易流通与产业投资等，提高企业的总体盈利水平。

(三)确定合适的举债规模

房地产企业对于银行贷款以及预期销售存在较强的依赖性，这也导致了企业存在巨额的债务偿还风险。房地产企业经营管理过程中，资产负债率对企业的风险起到了决定性的作用，负债水平过高、杠杆过高，举债规模不合理，是房产企业，财务风险水平较高的主要问题。因此，企业要合理评估自身短期与长期偿债能力，从而确定合适的举债规模，保证企业在约定时间内，支付本金与利息，避免资金链紧张，陷入财务困境。

短期偿债能力分析主要关注存货、流动资产、流动负债；长期偿债能力分析主要关注资产负债率、利息保障倍数。企业要将自身经营规模、资产构成情况以及金融利率等多方面因素，考虑到偿债能力分析范畴内，确定合理的长短期负债结构，确定合理的举债规模。然后通过优化资本结构、合理安排债务、优化权益资金比重等方式，确定最佳的筹资方案。合理选择融资时机及融资规模，挖掘新的融资渠道，选择合理的融资方式，降低债务筹资风险。

(四)提升存货变现能力

存货量的增加，会占用企业内大量的流动资金，因此企业要强化存货管理水平，提高应收账款周转率，确保盈利空间不受到挤压。企业可以从客户以及产品两个方面进行回款管理，提升存货的变现能力。在客户方面，做好信用管理工作，对客户资质进行严格筛选、完成信用评级分类。同时在销售时注重合同的签署，避免程序漏洞造成回款风险。在交易完成后，要及时追踪回款情况，推进回款进度。在产品方面，企业要关注房产市场动向、消费者需求，借此开发优质产品，进而提升存货变现能力。

(五)优化成本费用管理

盲目追求资金回笼而忽视成本控制工作，不利于企业提升经营收益。因此，企业在房地产项目中要优化成本费用管理。项目开发前，要制定合理的预算计划，确定项目成本，并对各资金流动环节进行控制，强化财务指标的分析，制定执行计划。项目建设过程中，要对资金进行严格管控，监控资金流向，避免资金浪费，控制施工成本。项目建设后期，要做好财务分析，复核资金支出项目，完成成本控制绩效考核。通过优化成本费用管理，提升企业的资金使用效率，进而提高企业抗风险的能力。

(六)结合政策调整战略

新常态下，房产政策频繁出台，对企业的经营管理提出了更高的要求。因此，房地产企业要时刻关注宏观环境的变化，顺应政策提出的要求，及时调整企业战略。根据国家政策对市场变化的影响，广泛搜集消费者偏好、竞争者战略、市场物价水平、供需关系等信息，从而确定合适的筹资战略、投资战略、经营战略，将财务风险控制到最低。

(七)建立风险预警系统

企业要结合风险隐患的控制关键点，建立风险预警系统。一是要对风险进行可靠的识别，并判定风险影响水平，对所有经济活动的参与者进行风险普及。二是要在筹资、投资、经营等各项经济活动中，借助风险的识别及评估，快速启动风险控制策略。在出现风险因素时，及时对各部门进行风险预警，强化风险管理，减少风险带来的损失。企业要借助风险预警系统，将风险水平控制在可控范围内，为企业整体盈利提供保障。