城市综合开发项目的工程造价管理

周志平

[中交城市投资（宁波）有限公司，浙江 宁波 315500]

0 引言

在新的发展模式下，城市综合开发仍处于探索阶段，研究城市基础设施、生产建设和生活服务设施的建设过程，以及住宅、公共建筑、园林和绿地及生活服务设施的统一规范、统一建设、统一管理开发模式，包含项目规划、城市规划、勘测、设计、平整土地、基础设施建设、二级开发和区域开发，协调联动，实现城市建设更好的综合效益。

宁波市城市奉化区综合开发项目建设已近7 年，开发时期长、内容多、影响因素多的特征。从项目造价管理的角度对项目技术和管理进行了全盘分析。根据项目综合开发的特点，在投资决策、勘察设计、招投标等环节进行动态项目成本分析和修正，及时发现过程中存在的问题并提出解决方案。造价管理必须从宏观和微观方面控制项目质量、进度、成本和资源消耗，包括子项目或单个项目的管理，使项目工程造价管理最终实现投资价值和目标[1]。

1 宁波市奉化区城市综合开发项目造价管理现状

1.1 工程概况

宁波市奉化区城市转型示范区综合开发项目“三年打基础、五年成规模、十年现新城”力争打造长三角一流的城市转型示范区标杆。项目位于宁波至奉化轨道沿线琎琳站和南渡站周边17 平方公里的区域，由企业与奉化区政府共同开发建设，合作期20 年，综合开发基础设施滚动投资。项目以“投资+城市综合开发运营+产业发展服务”为建设开发模式，重点发展商务服务、文化创意、科教服务、高端居住等产业。

1.2 全面发展过程中存在许多困难

受政策变化、内外部环境等诸多要素的影响，项目新城已初步形成，开发周期已接近一半，开发过程中存在各种不确定性和物价的上涨。企业随时都在测算造价因素。重新管理并规划未来。

1.3 规划设计滞后

在发展过程中，城市功能配置根据各方需不断调整，包括居住、生活、就业、休闲、娱乐、旅游等。这需要规划与设计调整计划，各种变更，如设计变更，将增加成本，增加监督和管理难度，增加管理、协调和时间成本。

1.4 大量拆迁安置当地居民及项目提前交付风险

在实际开发建设过程中，需要对大面积的原建筑和当地居民进行搬迁，当地居民的搬迁需要补偿费，企业从土地中寻求各种资金，用于房地产的二次开发，作为安置房和补偿。

对已经开发竣工的项目，由于缺少结算，在交付期内会出现责任不清等大量纠纷，例如，竣工前开放使用的市政道路的管理和维护成本，以及后期施工中未经验收而使用或损坏的道路或景观。这种纠纷需要管理部门解决，给项目带来各种纠纷风险，延长了交付周期。

2 城市综合开发工程造价管理存在的问题

2.1 缺乏成熟的造价管理体系

城市综合开发项目缺乏造价管理经验和成熟的造价管理体系。以及各开发单位和部门之间的合作和复杂过程，更需要组织一套城市综合开发管理体系。

2.2 材料、设备采购和分包单位的选择繁杂

在开发过程中，由于参与建设的企业众多，需要在不同的时间签订各种合同。合同签订过程复杂，为控制好工程造价，有必要提前做好合同规划，并根据计划签署合同。

建筑企业对材料和设备的需求量很大，这要求企业在大多数工作时间选择材料和设备。企业必须做好充分准备，选择廉价和优质的材料和设备。

2.3 项目投资决策阶段的经验不足

投资决策阶段考虑不当会增加建设成本。如果过度设计和频繁地设计变更，政府单位将怀疑现阶段的设计经验。很难及时确认成本。

城市综合开发业务通常涉及广泛，包括市政工程、水利系统工程、建筑工程、景观工程等子项目。在项目的早期阶段，通常只有相对粗略的总体控制设计，而没有具体项目的初步设计。受区域规划功能调整的影响，在项目实施期间，设计变更和调整将继续发生。同时，每个项目在施工期间也会交叉，它们之间的交叉影响很容易导致大量工程变更，增加施工成本。

2.4 全过程工程造价管理监督不力

由于招标阶段时间紧迫，要求及时开工，缩短合理工期、方案不确定，这些因素在招标阶段控制不当，会给后期管理带来诸多风险。

施工阶段存在诸多不确定因素，如工期长，材料价格风险高，各种因素的变化带来设计和施工的变化，从而增加了施工阶段的成本。

在竣工结算阶段，管理人员频繁调动，联系单和签证单没有及时确认，使得该阶段实施缓慢。

2.5 运营阶段成本过高

综合开发项目不仅要考虑实际施工中产生的成本，还要考虑竣工后的运营成本[2]，以免完工后运营成本过高导致项目失败。

2.6 项目造价人员的总体水平有待改进

需要专业的造价管理人员来应对项目施工过程中可能出现的各类情况，并需要专业的多元化。综合开发企业组建的项目部管理团队相对较新。新成立的管理团队缺乏互信和理解。沟通和协调需要磨炼，员工之间的合作热情需要提高。

3 城市综合开发项目造价管理对策与建议

3.1 建立工程造价数据库

在城市综合发展过程中，根据项目的开发顺序，对于首先开发的项目，有必要建立工程造价数据库，这样可以提高后期项目概、预算编制质量，确保造价管理更具真实性和可靠性，提前预防纠纷和规避风险。创建造价数据库并建立管理系统。在管理系统中，应有完善的管理问责激励体制。

由于成本管理处于变化过程中，为了控制目标成本和动态成本，找出类似项目成本管理的经验和数据，建立动态的项目成本数据库，做好项目成本控制中各种成本指标或历史经验数据的比较，并与目标成本进行对比，及时纠正偏差[3]，以确保施工和开发过程中的良好运行。为此，有必要建立一个项目造价管理部门，并与其相关部门建立标准化的操作流程。

3.2 完善合同框架体系，创立合格供应商资源库

目前，宁波奉化项目开发中的大小合同近700 个。包括集团在内、外部政府部门以及造价咨询单位都有不同理解，有的建议要细化合同，有的对合同主体感到困惑。合同在项目管理中起着主要的作用。企业组织联动各个部门，提前做好合同规划，以合同为基础形成完整的合同框架，全力保障各方面工作有序开展。对于项目前期建设规模的不确定性，具体细节应在框架合同的基础上进一步细化为正式合同，包括修改工作时间、造价控制标准和质量标准。如果主框架合同不能约束双方，有必要签署《补充协议》或《附件》。

在实际开发和建设过程中，对材料和设备供应商的需求很大，建立合格供应商库以确保质量。发现的质量问题可以追溯到源头。例如，大型国有企业或私营企业将在不同城市开发类似项目。这样，就需要整合公司的供应商资源，实现资源共享。同时，还可以集中采购材料和设备，防控采购风险，实现降本增效。根据供应商管理的实际情况，需要统计供应商名单，系统管理供应商的绩效和信用评价，并建立管理团队，以构建需要各种资源的管理流程。[4]在管理过程中，应不断更新、添加和删除合格供应商库。

3.3 做好投资决策、设计方案比选及优化

项目的初步规划对项目建设非常重要。在宁波奉化的设计中，走了许多弯路，设计单位没有调查当地实际情况，在预算审查阶段显得“水土不服”，规划和设计单位应遵守当地常规做法，以防止过度设计和超前设计，政府委托的造价咨询单位应提前参与方案设计中，这样更利于造价控制。

召集专家组成综合实力较强的设计团队，完成市场调研和项目策划。编制投资估算时，应注意各项成本指标、分析造价控制标准，并制定项目最早的成本计划。

设计方案是整个项目建设的基础。要实现良好的成本控制，应从设计方案入手，考虑实际施工中的各种情况，不断优化设计方案。具体而言，设计方案的目标成本对项目总体成本的影响不超过70%，通过分解和减少工程量以及优化设计来控制成本。

3.4 加强全过程工程造价管理

通过招标选择最佳方案，确定施工队伍。确保各方利益的公平公正。然而，对于一些高度专业化的项目，很难从更多的单位中选择，如电信工程、变配电安装工程、管线迁改、电梯、交通科技设施工程等。由于参与建设的单位少，可以通过公共平台召集更多的单位参与竞争，避免垄断和恶性投标，形成良性氛围，实现高质量的成本控制管理。

在施工过程中，容易出现与原设计或方案不符，对效果要求高，地质环境不确定，材料价格上涨不可控等因素，这需要更好地控制设计变更和现场签证，防止成本超支，并采取各种措施控制造价[5]，动态控制好实际造价与计划造价的差异。

在“政企合作”项目中，还需要与当地政府部门合作，完成成本确认的记账流程。有各种的计量和付款要求，如设计、勘察、监理和施工。付款表格设计与审查过程应防止超计量和付款，每月应定期形成台账，以便于查找。还要做好计量支付的概算、预算审核批复工作，并得到政府的确认。例如：政府方在控制造价，施工方力争在合理范围内实现利益最大化，不要因为施工方与政府方的争议，导致概预算无法批复，这就需要去寻求这些争议的“权衡”。

结算阶段为防止超预算。该阶段工作量大且复杂，容易被忽视或出错，影响工作质量。为避免这种情况，现阶段制订相关考核制度，如二次审查审核、过程造价管理考核和结算节点考核，如表1 所示。

表1 某项目工程结算资料清单及考核表部分样稿内容

3.5 运营阶段的成本控制

在项目造价管理中，还应考虑完工后的运营费用。在宁波奉化的开发完成项目中已经越来越显现出来，为取得良好结果，在大多情况下，将无法两者兼顾。例如，成本低的建筑有着非常高的运营成本，而高成本的建筑有很低的运营成本。因此，为有效避免这种情况，综合衡量双方的关系需要很长的时间，有时评估只能在项目完成后进行，以便为后期项目实施提供帮助。

3.6 提高造价管理人员专业水平

因为城市综合项目建设中的项目面临着各种问题，有些会面临同样的问题，各方面的沟通和协调也类似，有必要形成统一的标准。开发区各单位可定期组织人员开展培训教育，不断提高企业管理人员的专业知识和能力，以适应市场变化的需要。如果有问题，可以一起讨论并解决，形成资源共享，减少沟通时间和成本。

现在，由于集团化管理，类似的项目将在不同的城市开发，不同城市间的造价管理人员要经常组织学习交流，相互观摩，造价管理人员应学会与时俱进，不断学习和更新知识，及时进入项目现场，并有效应对任何变化。他们不仅要了解图纸、流程和方法，还要学会计算工程量，能够编制项目报价和企业定额，精通工程技术、经济和管理，及时了解行业政策、法规和实践经验，成为复合型人才。在企业内部建立奖惩分明的激励约束机制，可以改善造价工作人员的工作态度，提高他们的积极性，使员工有归属感。

4 城市综合开发项目的工程管理的发展趋势

做好“城市综合开+”一二三级业务融合发展的设计，做城市综合开发项目，要深入思考好系统管理问题：做什么样，带来什么变化，能给地方经济社会发展带来什么贡献，推动产、城、人融合发展打造共同富裕达到双赢目的。为了寻找出利润新的增长点，城市的二级开发需要整理出可用于开发的土地，这样需要大面积的拆迁安置原有建筑物与当地居民。工程造价管理要适应新的发展需求，建立公开透明的信息收集与共享，规范定价及造价监督检查制度，确保工程项目的顺利进行。如图2 所示。

图2 某城市综合开发项目拆迁安置小区之一地下室施工航拍图

5 结论

基于城市综合开发项目的基本情况和现状，它与一般的开发项目不同，是一个庞大系统工程，有自己的特点，本文逐一分析城市综合发展过程中的难点和存在的造价管理问题、经验和教训。为有效实现成本控制目标，需要准确解决投资决策期、建设期、运营期、成本、质量等问题，还需要提前解决持续开发过程中遇到的瓶颈问题。在投资决策阶段、运营阶段以及如何实现整个综合开发项目有益资源共享，本文还存在许多不足，需要进一步分析和研究。