房地产开发企业税收筹划探析

叶文娜

摘 要： 房地产行业是个金融属性较强的行业，企业运营需要专业的人才和大量的资金，生产过程比较复杂，牵扯的产业链较多，地产行业的复杂性决定了其税收筹划需要较高的专业性。房地产行业又是受政策调控较多的行业，政府调控的方向包括土地供应，银行信贷政策，同时也包括税收调节。因此，对房地产企业而言，税收筹划是企业管理中很重要的一个环节，房地产企业应合理地安排筹资、投资和经营活动，选择合理合规的方式进行纳税筹划，以达到节约企业税收开支，降低企业费用开支，提升企业经营成效的目的。本文从财务管理中的税务管理角度入手，從税收筹划工作的现状分析到对策探讨，逐一探析提高房地产企业税收筹划能力的办法和手段。

关键词： 房地产；税收；税收筹划

中图分类号： F23      文献标识码： A      doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.06.056

从公司内部经营角度，税收筹划指的是公司在税收法律法规允许的框架和条件内，对公司涉及的各项经营活动按照税法的优惠条件和要求进行全流程的梳理与安排，按照税收法规要求，制定匹配税收优惠的纳税执行方案，以实现合理、合法的利用税收优惠政策达到降低公司税负的目的。它对企业降低自身税负水平、合理控制企业成本，提升公司的运营效率有很大作用。

在企业的财务管理过程中，税收筹划始终是财务管理的重点和难点内容，也是影响最终利润的关键因素。房地产企业在地产项目运营过程中，涉及增值税、房产税、土地增值税、土地使用税、企业所得税等多个税种，近些年国家始终坚持房地产“房住不炒”的基本政策，涉及房地产行业的税收政策细则的变动，都一定程度上增加了房地产企业税收筹划的难度。因此，作为房地产公司的财务工作人员，需要时刻关注和掌握最新的税收法规，国家税收政策一旦有变动，公司对应也要采取积极的举措，保障公司税收筹划实施的合规性和有效性；而公司的高层管理者，更需要高度重视税收筹划的重要性，基于此，本文分析房地产企业税收筹划的难点、现状，并在这个基础上分析提升企业税收筹划水平的措施。

1 房地产企业税收筹划的难点分析

1.1 房地产行业经营的复杂性

房地产行业在经营上有着人才密集，资金密集的特征，地产项目的投资资金规模较大，对周围商业业态的影响也较大，需要做充分的市场调研，每一个地产项目的开发和销售，都要受到国家行业发展政策的影响，政策导向性非常明显，房地产企业的发展与地方房产主管部门、提供信贷支持的各类金融机构、上游各类建材供应商有着紧密的联系，房产销售与当地疫情也有很大关系；房地产企业的经营活动好坏与其内部的公司治理能力、财务管理水平有很大关系；同时，房地产经营还会受到经济周期变化的影响，且对经济预期变动有较高的敏感性，去年国内新冠疫情的发生，就对房地产销售带来了巨大挑战，国家地产调控推出的地方限购政策、购房贷款政策的变更都会对地产销售带来影响。房地产经营的高杠杆性、复杂性，直接增加了财务管理人员实施税收筹划的难度，不利于税收筹划工作达到预期的目的。

1.2 财税和调控政策变化

随着国家经济结构从过去的快速发展转向高质量的平稳发展，国家每年两会过后都会出台很多惠及企业的税收政策，同时每年对房地产的调控各个省份也会有所不同，税收政策和地产调控政策每年变动，都会对房地产公司的税收筹划的过程和结果产生影响，如果想做好房地产公司的税收筹划工作，必须时刻关注政策的变动，了解政策落地的条件，积极与税务局沟通政策实施的要素，这样才能做好房地产企业的税收筹划工作，熟悉政策，吃透政策，用好政策，一个都不能少。

1.3 房地产行业的属地性特点

房地产企业的涉税税种包括土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、以及契税等，这几类税种都属于地方税，税源征收与当地的经济发展和地方政策紧密相关。中央对房地产相关税收政策做出宏观调控，而地方政府结合自身的经济发展水平和行业发展特点要制定适合本地的地产相关财税政策，因此房地产行业显出很明显的地域性特点。各地方区域由于经济结构和发展上的差异，区域地方经济发展的方向会有所不同，税收具备导向功能，税收的征收标准也会有所差异，地方税务机关对国家的财经税法政策理解也存在一定差异，这些种种因素都会影响到房地产企业的税收筹划效果，但同时，也给房地产企业税收筹划带来了一定的施展空间。

2 房地产公司税务筹划现状

2.1 税收筹划过度重视短期利益而缺乏长期评估

不少房地产公司设计税务筹划方案时，仅重视短期税负高低，只从当年经济效益最大化角度考虑设计税务筹划方案，往往忽视了该项行为对公司的长期影响。例如，某房地产公司预测本年度的应缴税收最低值，并按此数据设计税务筹划方案，由于未考虑企业整个经营期间的税负比重，因此税务筹划方案脱离了实际，反而可能导致长期税负偏高；还有的税收筹划设计方案只考虑短期利益，初始行为设计并不合理，为了税务筹划而实施税务筹划，为了节约企业成本过度追求税务筹划，忽视业务实质和流程的合理性，过度短视化，之后公司走向正规化，谋求上市辅导的时候，发现原先很多过程不合规，不合理，无法解释，过于谋求短期利益会为后期公司发展带来不少麻烦。

2.2 缺乏专业税收筹划人才

因为房地产企业自身比较特殊，企业的财务工作和税务工作内容较多，两者的业务流程并不一致，不是任何一个财务人员都能做税务筹划工作，尤其地产公司外部经营环境复杂，实施税务筹划工作对人员素质要求较高。企业的税务筹划人员需要具有专业化的水平，税收筹划实质上是一种对知识储备要求更高，对具体实务操作要求更娴熟的高智力财务管理活动，需要在熟悉税法的框架内，合理的规划安排经济活动，一旦经济活动实施，事后很难更改和补救。成熟有效的税收筹划活动不仅需要筹划人员具备完备的税收法规知识，更需要其具备良好的逻辑规划能力和全局统筹能力，熟悉企业筹资、投资、运营、财务核算等全盘业务，精通财税专业知识，并擅于根据税收政策的变化预测和出具不同的纳税方案，同时还需要熟悉税务筹划流程以及公司内部的业务财务状况，在平时的工作和流程中，有针对性的做到合规化，能够对税务风险有效控制与规避，否则，企业再如何想做税务筹划也是空谈。盲目的税务筹划，可能导致企业作出错误的行为，出现偷漏税风险。目前房地产公司普遍缺乏高素质的税务筹划人才，借助外部税务师事务所的力量，更多只能解决某个税收问题，很难为公司长期发展提供系统的持续的税收筹划帮助。

2.3 对部分税收法规的解读不一致

房地产公司实施税务筹划，是站在如何提升企业的经营效率，合法节省企业税收成本的角度理解税法，而税收征管机关征收税金，是站在更好的维护国家利益角度解读税收法规。对于部分税收处罚法规和税收优惠政策的解读，房地产公司财务管理人员的理解和税务征管人员的理解可能会不一致而出现偏差，这种理解的不一致，容易造成实际工作中税务筹划工作的结果和预期效果并不相同。

3 房地产公司如何提升税务筹划水平

3.1 認真扎实做好基础会计核算工作

认真扎实的做好基础会计核算工作是房地产企业开展好税收筹划工作的基础。会计核算的准确性、完整性和真实性在一定程度上影响税收筹划工作的设计和落实，也是企业面对税务机关核定与检查的重要依据。会计核算健全不只是一句空话，会计核算的不仅仅是用来作为税收筹划的基础，扎实合规的会计核算，可以在公司运营管理、财务分析、战略落地、税收筹划、价值链管理等多方面提供有效的数据支持，而很多小规模的房地产公司财务核算并不健全，通过市场获取各种证书来挂证的比比皆是。

3.2 及时掌握最新税收政策变动

随着经济形式的变化，我国税法部分细则每年都会进行调整，房地产企业需要对税收法规变动保持足够的敏感性，国家对税收政策进行调整，企业需要及时准确的掌握其变化及本地税务局对相关政策的解读，只有对最新法规变动、最新的优惠政策变动有所了解和领悟，才能够更好地开展因地制宜的税收筹划工作。

3.3 做好涉税事项前的筹划工作和可行性分析

房地产企业准备对公司业务进行税务筹划时，需要在具体业务实施之前进行可行性评估，结合项目本身的经费开支和正常的税负，测算筹划后能实现的预期节省税金金额，做到在事前统筹安排实施方案，依法合规开展税收筹划工作，做到经营活动真实合理符合税收法规优惠政策要求。财务工作人员需要考虑房产投资项目的整体流程规划，综合考虑项目投资回收的可行性以及估算未来现金流及税金，结合税收法规的优惠条件，制定合理的筹划方案，需要注意的是短期税负最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案。

3.4 公司组织架构上设立专职的税管部门

因为税收筹划工作不仅仅涉及财务部门，还可能需要公司各个部门协同合作，房地产公司想要解决税收筹划过程中遇到的难点，提高税收筹划效果，就需要考虑在组织架构上建立专门的税务管理部门，安排专职人员协同指导实施税务筹划工作。大的房地产公司基本上都有专职税管员或者建立了税务部，这样能够专人专责，满足公司对税务筹划工作的需求，确保将税收筹划与项目建设运营有效结合。

3.5 引入和培养专业税收筹划人才

房地产企业要想长期做好税收筹划的工作，就需要引进和培养专业的税收筹划人才。房地产公司应当根据自身的发展战略，有意识的招聘和培养在本公司愿意专注税收领域的财务人员，遇到愿意在公司长期任职并且愿意钻研税收法律的人才，积极给与培养的空间和匹配的福利待遇，鼓励相关人员考取税务师证书，同时加大考核力度，把税务筹划工作和涉税工作作为考核的指标之一。对外，多渠道聘用临时性专业税务代理人员完成短期的纳税筹划工作，并且，积极借助外部专业力量来培训本公司的财税人员，提升本公司财税人员的专业化水平。

3.6 加强与当地税务部门的良好沟通

从财务管理的角度还是税收筹划的角度，房地产公司都需要与当地税务征收机关保持良好的沟通关系，这在一定意义上会影响税收筹划工作能否有效实施。很多税收政策的解读，税收优惠政策的争取，都需要房地产公司与税务征管机关建立良好的沟通关系。房地产公司和税务机关在对税收法规的解读上会有一定的差异性，公司要做的就是将自己对税收法规的理解告知税务机关，多进行沟通交流，了解税收优惠政策的实施管理办法，将实际纳税筹划的方案告知税务机关，做到合规合法税务筹划。

3.7 在财税管理的要求下进行合同管理

房地产企业经营活动中参与人员很多，需要签订大量的、各类的合同，合同的订立需要做到规范化。在开展经营活动中，需要重视对员工开展合同管理的教育，增强员工的合规意识、财税风险防控意识。在合同管理中要严格把控财税风险，依据税收筹划的需求签署合同，遇到问题及时与涉税管理部门沟通。同时，每个月还要对合同台账进行核对，从而及时发现存在的风险。房地产公司的很多税收筹划工作就是从合同签订时就开始了，重视合同管理，把税收筹划和合同管理放到一样的位置重点管理，不要等合同签订以后，才考虑税收问题，要做到事前规划，早统筹早安排，合规税收筹划。

3.8 避免过度税收筹划

根据企业重视程度不同和税金多少不同，税收筹划工作开展的层次和方式各有不同，税收筹划的初衷是国家对特定企业或者特定经济行为给与税收优惠政策，涉税企业通过合规化运作来满足税收优惠政策的条件来享受低于正常情况的税负，税收筹划的前提是合规和合法，如果在没有条件满足税收优惠的情况下，违规违法来创造虚假条件骗取税收优惠政策，本质上就从税收筹划变成了偷漏税行为了，过度税收筹划会放大企业的税务风险，有可能会为企业带来巨大经济损失。

从目前情况来看，房地产公司税收筹划工作实施的效果并不乐观，对税收筹划工作认知短视、缺乏专业人才、对部分税法解读不一致、内部运营管理部完善影响税收筹划等问题。对此，房地产公司需要从重视会计基础核算工作，及时掌握最新税收政策变动，建立专职的企业税管部门，做好涉税事项前的筹划工作等方面入手，提升公司的税收筹划水平。另外，房地产企业常有股权融资、债务重组、担保质押、资产收购、合并分立等模式和业务出现，会产生不同涉税行为和处理手段，需要审慎对待这类特殊的业务。在企业实施税务筹划中，应深入研究税收法律，以合法性为前提，合规性为底线，工作中不断提升税务管理水平，实现专业创造价值。

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