单位大院型历史文化街区的保护更新策略初探——以九江老地委大院为例

兰伟杰

引言

2021年1月，《住房和城乡建设部办公厅关于进一步加强历史文化街区和历史建筑保护工作的通知》要求各地延展普查年代区间，全面梳理和发掘不同历史时期的历史文化遗存，尤其是将近现代、新中国成立以后、改革开放以来有代表性的建设成果纳入保护名录，丰富历史文化街区和历史建筑的内涵和类型，及时将符合标准的老厂区、老港区、老校区、老居住区等划定为历史文化街区。在此背景下，很多新中国成立后的地段纳入了历史文化街区的保护视野，而这些老厂区、老校区的前身，往往是计划经济时代普遍存在的“单位大院”。结合九江市的规划实践，笔者对单位大院这类历史文化街区的历史、现状和保护策略开展研究。

1 单位大院的历史与现状

1.1 计划经济时期：城市的基本空间单位

在我国社会生活中，人们把自己所就业于其中的社会组织或机构——工厂、商店、学校、医院、研究所、文化团体、党政机关等统称为“单位”[1]。在社会主义计划经济时期，单位是中国城市中最基本的社会管理与组织形式。单位不仅是工作场所，而且是居住场所，提供生活设施和教育文化卫生等福利设施，承担城市的部分社会职能,并形成了城市的基本空间单元——单位大院[2-3]。可以说，新中国成立至改革开放前的30年间，单位大院构成了中国城市空间的“细胞”[4]，并具有封闭独立、功能复合、职工流动性小、职住接近等特点[5-7]。本文讨论的单位大院，主要指曾经具有居住、办公、公共服务等功能复合的大院，仅有办公或居住的大院不在本文讨论之列。

1.2 趋势：走向解体与杂化

改革开放特别是20世纪90年代之后，随着市场经济改革的不断深入，政府不再是资源配置的唯一主体,而是把更多的资源配置交给市场来完成，单位不再是社会成员获取资源的唯一渠道[8]。个人的就业、住房、公共服务的选择更加自由，不再依赖单位，单位大院这种职住接近的空间模式开始瓦解[4]——一方面是单位大院空间的解体，原有办公和生产功能大规模置换、单位大院的公共设施向社会开放，围墙逐渐消解，大院在物质形态上已经非常模糊；另一方面是单位社区的杂化，伴随着单位职工的迁出以及非单位职工的迁入，单位社区的人口构成逐渐由同质性走向异质性，单位社区杂化逐渐明显[3]。

但任何改革和转变都是渐进的，在今天城市的老城区和旧城区，单位大院仍然构成了中国城市空间主要的空间存量[9]，其作为中国城市历史发展进程中的重要遗产价值也逐渐受到关注[9-10]。

2 单位大院型历史文化街区的特征与问题

2.1 概念的提出

历史文化街区是我国历史文化名城保护的重要层次，也是展示城市不同时期历史风貌的重要地区。随着全国历史文化街区“五年划定”工作的开展，很多已公布的历史文化街区突破了传统居住、传统商业的范畴，不少新中国成立后的单位大院、工业厂区、苏式住宅区被公布为历史文化街区——如九江老地委大院、长春第一汽车制造厂、武汉青山“红房子”片等。本文将以单位大院作为价值核心和保护主体的历史文化街区称为单位大院型历史文化街区（以下简称大院型历史街区），依据单位大院的分类，存在工业厂区大院、机关单位大院、科研院校单位大院等类型，如九江老地委大院为机关单位大院、长春第一汽车制造厂为工业厂区大院。

2.2 大院型历史街区的时代特征

和传统居住、传统商业等类型的街区相比，产生于特定历史时期和特定社会经济背景下的大院型历史街区，在历史价值、建设布局和社会文化方面都具有鲜明的时代特征。

2.2.1 历史价值：特定历史阶段的见证

大院型历史街区见证了计划经济时期城市建设和社会组织的历史，是城市历史发展中不可缺少的一个阶段。如果说，传统风貌街区代表的是我国传统社会的生活方式（如北京什刹海历史文化街区、苏州平江路历史文化街区）、近代风貌街区代表的是鸦片战争后打开国门的近代转型与外部功能植入（如北京东交民巷使馆区），那么单位大院则代表了新中国建立后30多年计划经济时期的社会生活方式和建设风貌（如长春一汽工业厂区）。单位大院所代表的单位制度承载了新中国建立初期国家和城市治理的智慧，具有很高的历史意义。在当前树立文化自信，讲好中国故事的大背景下，其历史价值显得尤为重要。

2.2.2 建设布局：自成体系的内部空间

尽管单位大院的规模、布局等不尽相同，但其基本的构成元素却有共同的特点。以北京的机关单位大院为例，单位大院一般由办公区、居住区两大部分组成。办公区靠近主入口，居于大院的前部，居住区在办公区的后面，类似于传统城市“前朝后寝”的布局，其中大门、入口广场和主楼形成的大院前区空间序列更为典型。在居住区内，往往会分别布置不同的建筑类型，比如单身（男女）宿舍楼、已婚家属楼等，另外根据不同人员的行政职务、技术级别等所分配的住宅也不尽相同[5]。这种空间秩序背后承载的是深刻的内部社会关系。此外，由于单位大院在各个时期会根据需要加建或更新改造，往往会在早期统一规划格局的基础上不断演变，呈现出一种自由生长后的“丰富有序”或“混乱无序”的状态（图1）。

2.2.3 社会文化：寄托情感和记忆的载体

虽然单位社区内的人口不断变化，但对仍然居住在大院内的人和搬离大院的人来说，大院依然是变化生活中不变的集体生活记忆。有学者指出，单位围墙清楚地表达了单位相对于所处城市的独立地位，同时也标识着一种社会空间，使封闭空间内的人具有强烈的地域归属感[3]。生活在单位的社区中，大家都是单位职工，平时一起工作，闲时一起娱乐，各自相对熟悉，关系也十分融洽[8]。特别是对于老人而言，在具有“熟人社会”特点的单位社区社会空间中，高质量、深层次的社会关系，以及相似的生活经历、公众性议题和集体活动，使得老年群体能够通过在社会交往和互动中分享生活、舒缓孤独、交流情感，满足社会交往需求[11]。就这个角度而言，单位大院的社会意义格外值得关注。

2.3 大院型历史街区的典型问题

在中国城市市场化转型和单位制解体的大背景下，大院型历史街区的各类问题也日益凸显。主要问题有如下四点：

第一是功能的改变。随着单位制的瓦解，很多单位的功能都发生了较大的变化。一些工厂因破产、停工和闲置，原有的单位办公楼因为功能外迁而转租或停用。这些存量建筑和设施如何更好地利用与更新，是这类历史街区的重要议题。

第二是管理的缺位。在单位制时期和计划经济时期，单位负责大院的管理和治理，承担了今天社区和物业管理的双重职能。然而，随着单位大院功能的瓦解，大院的管理出现缺位或者不足。特别是一些企业衰退型社区，社区无法按照制度设计的要求那样承接单位福利，造成社会福利“断裂”的局面[12]。

第三是物质环境的衰败。在计划经济时期，单位大院以其完备的公共服务设施代表着城市内高品质的生活水准。但随着管理的缺位，单位大院也面临着物质环境的衰败。一方面，很多公共设施被弃用消失，外部景观环境由于缺乏维护而逐渐恶化。另一方面，各个时期建设的各类建筑，由于年代久远及当年建设材料和建设水平的限制，也往往呈现出结构老化、外观破损等问题。这种衰败既损害了历史街区的独特价值，也影响了大院的人居环境和可持续发展。

第四是人口结构的混杂。原有大院以单位干部、职工为主体的“熟人社会”逐渐瓦解，单位大院不再是计划经济时期让居民感到自豪的家园。很多居民逐步搬离大院，大院的人口结构常常演变为以老人和外来租户为主的混杂状态[13]。

3 大院型历史街区的保护更新策略——以九江老地委大院为例

3.1 概况

九江老地委大院位于九江老城区中心区域，集中建设于20世纪60年代至80年代末期，20世纪60年代至2016年相继为九江地委、市委、市人大、市政协等重要市直机关及其配套生活区所在地（图1）。大院内丘陵起伏、树木茂盛，中部低洼处形成中心池塘公共景观，围绕池塘形成东南西北4个分区，各时期住宅办公建筑依坡就势、错落有致、丰富协调，形成古城内难得的花园式大院（图2）。老地委大院因其重要的历史价值和独特的环境和建筑风貌，于2019年被江西省公布为第四批省级历史文化街区。街区保护范围以老地委大院围墙为界，面积13.89 hm2，现状居民以市委机关退休老人和职工居民为主，人口总数约2 700人。

图1 老地委大院建设历史演变

图2 老地委大院影像

就现状而言，自2016年九江市人大、政协迁出后，大院成为一般机关事业单位的办公区，很多办公用房和服务设施用房处于闲置状态。目前，大院内的居民仍以各单位机关干部为主，尤以老干部为多，其人口结构仍然较为单纯，社区认同感和自豪感仍然较强。大院物业管理由市机关事务管理局大院管理科承担。通过调研了解到，由于物业费收缴困难、财政支持有限，大院管理也面临较大的经济压力。现状环境景观缺少维护，中心池塘水质恶化严重，部分建筑年久失修，私搭乱建问题普遍存在。

上述现状表明，老地委大院是一个典型的单位大院，其历史价值、建设布局特色、社会文化价值值得进一步挖掘，其面临的功能转型、管理不足、设施环境衰败的问题也极具典型性。本文结合九江老地委大院保护规划的编制，思考大院型历史街区保护更新的思路与策略。

3.2 研究思路

首先，大院型历史街区的保护更新要立足于保护历史文化风貌①、盘活存量②、老旧小区改造③、完善社区治理④等时代背景和政策要求，在讲好中国故事、传承城市文脉、提升城市品质的大背景下谋划自身的保护与可持续发展。其次，要对大院未来的发展愿景或目标提出展望，要关注历史、关注城市，更要以人民为中心，既要留住城市记忆，又要促进老城复兴。第三，具体的保护措施应从价值与保护、定位与功能、问题与措施、治理与管理等多重视角出发，不能就保护论保护、不能就大院论大院、不能就空间论空间，应当综合规划、精准施治。在上述认识的基础上，以老地委大院为具体对象，提出当前大院型历史街区保护更新的研究框架（图3）。

图3 大院型历史街区保护更新的研究框架

3.3 保护更新策略

3.3.1 梳理大院价值，建立特色保护框架

一般而言，历史文化街区的价值主要体现在其传统风貌⑤上，以及与之相伴的历史、美学、社会文化等价值。对于见证计划经济时期单位制度历史、具有自成体系的内部空间并承载一代人情感和记忆的大院型历史街区而言，有必要从历史价值、规划布局和建筑特色、社会文化价值等方面认识其独特价值⑥。就城市历史角度而言，老地委大院作为九江政治治理中心的地位毋庸置疑；就规划布局和建筑视角而言，老地委大院建筑、景观、地形构成的人居环境整体特色鲜明，各个时期的建筑类型丰富多样，建筑艺术价值突出；就社会文化视角而言，老地委大院居民目前相对稳定，依然是一个具有较强归属感的单位社区。在此基础上，除了文物古迹、历史建筑、历史环境要素外，大院“枕丘环水”的格局、丘陵地貌和植被、中央池塘、文化长廊、历史人物、重大事件等均被纳入保护体系（图4）。规划还特别要求保护大院东南侧围墙，提示九江古城东南城墙位置这一重要历史信息。

图4 老地委大院保护内容

3.3.2 修补城市功能，开放优化存量设施

单位大院是一种典型的存量资源。在保护的基础上，如何处理好单位大院和城市的功能关系是这类历史街区长远发展的关键。大院内独特的环境、较好的公共服务设施、闲置的建筑或厂房，都是补充城市功能的潜在资源。因此，单位大院的发展应当立足城市的需求、研究城市发展规律，由封闭走向开放、由闲置转为活化，真正利用好大院的各类设施，转变成为城市新的功能片区。就老地委大院而言，地处文化设施和公园绿地缺乏的高密度老城区，未来应定位为：“老城文化休闲中心、花园式开放社区”，具体措施包括将闲置的办公设施转化为文化设施、内部附属绿地转变为城市公共绿地等。在具体的实施中，考虑到老地委大院社区组织完备，幼儿园、绿地等公共服务设施较为完善，有条件作为完整社区建设的样板推进历史街区保护实施工作。

3.3.3 完善系统规划，精准渐进施治更新

在遗产保护和功能优化的基础上，对于具体的道路交通、基础设施、建筑整治、环境品质等方面的不足，应提出系统性和针对性措施。一方面，规划上要突出和城市道路、市政系统的衔接并改善内部设施管网的系统性，改善大院因封闭管理和长期建设造成的杂乱现状（图5）；另一方面，针对继续整治改善的建筑、开放空间，应提出针对性措施，并形成行动计划清单，作为渐进更新的近期工作（图6）。

图5 道路系统优化示意

图6 近期重点项目分布

明确了老地委大院保护和更新提升的重点，更为重要的是如何推进下一步保护实施。规划依据部门职能和产权现状，提出了分类推进保护实施的思路：文物主管部门负责认定文物保护单位、修缮文物；园林绿化主管部门应将大院内中心池塘及其绿地、原始植被维护纳入管理、调查挂牌保护树木；住建部门负责历史建筑保护管理；机关事务管理局（国资公司）负责办公建筑的经营和合理利用；机关事务管理局近期仍承担物业管理的职能，应研究物业职能向物业公司移交的方案。整个实施工作是社区建设的过程，应和社区治理工作充分结合。保护和更新提升并不求一次性实施完成，而应在整体目标下逐步推进、逐步完善。需要说明的是，老地委大院作为原行政机关所在地，保存基础较好，并仍能享受政府的相关福利，其实施资金来源和实施方式都有一定的特殊性。

3.3.4 推动治理转型，形成多元治理结构

最为关键的是，如何在不损害单位大院本身文化凝聚力的基础上，推动社区治理主体从单位转向社会和市场，保障大院长远可持续发展。

通常认为，社区被建构为一种替代单位制的城市基层管理体制，通过街道办事处与具有行政色彩的社区居民委员会、以物业公司等为代表的市场组织、以业主委员会为代表的社会组织的参与，城市社区治理逐渐实现多元参与主体的互动合作[12]。就老地委大院而言，目前的物业管理仍由政府包办（机关事务管理局大院管理科），调研了解到，政府的压力很大，也希望将这项工作推向市场。应逐渐推进小区管理向物业化管理转变，建立由物业公司、南司社区、机关事务管理局（国资公司）、居民委员会构成的多方参与治理模式。由于老地委大院居民仍然以单位职工为主，依旧保留着较强的凝聚力，规划建议组织居民参与社区公共空间营造等活动，把社区文化的维护和培育作为街区可持续发展的“基石”[14]。

4 展望与思考

本文通过相关研究，结合九江老地委大院的案例，对大院型历史街区的保护更新策略做了初步的探讨。在当前日益强调文脉传承、城市提质和城市治理的背景下，这一课题理应得到充分的关注。

4.1 关注大院的遗产属性

首先，各地历史文化保护中应关注单位大院的遗产属性，关注这一特殊遗产类型。从历史保护的趋势看，新中国成立后的文化遗产逐渐从不被重视转变为纳入不同类别的法定保护体系——如2019年公布的第八批全国重点文物保护单位中的“三线建设”时期的厂矿、军垦旧址，前两批国家工业遗产中的国营厂区等。特别是各地在历史建筑评定中，大量新中国成立后的建筑纳入了历史建筑范畴。在此背景下，单位大院在各地公布的历史文化街区中还相对较少。就单位封闭完整、自成体系的格局和风貌特征而言，很多大院有必要作为历史地段进行整体保护。在这方面，九江市作出了积极的尝试，老地委大院、动力机厂等2处省级历史文化街区均是完整独立的单位大院。

4.2 关注大院的存量特征

就城市提质的角度而言，大院型历史街区的存量特征格外值得关注。存量的规划应充分尊重并利用现状，以优化调整为主要内容，鼓励“针灸式”规划，避免大拆大建。就大院型历史街区而言，和一般存量相比，因其文化遗产属性而更具特色，有条件成为存量优化的先行地区；而和传统居住、商业街区相比，大院内新中国成立后建设的办公、工业等类型的建筑，更容易承接休闲、文创等城市新的功能。更为重要的是，要在深入分析周边城市区域的需求和趋势的基础上，合理选择存量的功能定位，避免照搬模式。

4.3 关注大院的治理运营

无论历史街区还是存量设施，其治理模式的转变是长期可持续发展的关键，不考虑治理运营，规划设想的功能优化和物质环境改善可能都无法实现。就居住功能而言，由单位转向社区是必然选择，同时也要逐步引导居民接受有偿的物业管理；对于厂房和办公设施比较集中、有条件整体转变功能的大院，应在规划前期引入运营团队，使规划设想更好匹配市场需求。更为重要的是，单位大院独特的社区文化应予以充分关注，应把时代记忆、单位记忆转化为社区认同的共同价值。

总体而言，大院型历史街区是展现城市历史文脉、提升城市品质、塑造城市特色、凝聚社区价值的重要地区，其保护与更新是一个兼有历史保护、城市更新、存量规划、老旧小区改造等内容的议题，值得充分的关注和更进一步的研究。

注释：

①2016 年2 月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：保护历史文化风貌。有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题，促进建筑物、街道立面、天际线、色彩和环境更加协调、优美。通过维护加固老建筑、改造利用旧厂房、完善基础设施等措施，恢复老城区功能和活力。加强文化遗产保护传承和合理利用，保护古遗址、古建筑、近现代历史建筑，更好地延续历史文脉，展现城市风貌。

②2014 年3 月，《国家新型城镇化规划(2014—2020 年)》正式发布并提出“管住总量、严控增量、盘活存量”的新型城镇化原则。

③2018 年12 月24 日，全国住房和城乡建设工作会议要求：运用“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念和方法，推进老旧小区改造工作。

④2017 年6 月，国务院发布《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》。2018 年3 月，江西省政府发布《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》。

⑤1986 年国务院公布第二批国家历史文化名城时，首次提出历史文化保护区，并指出对“历史文化保护区”的保护措施可参照文物保护单位的做法，着重保护整体风貌、特色。2002年《中华人民共和国文物保护法》将这一概念明确为“历史文化街区”。

⑥ 如长春市第一汽车制造厂历史文化街区的价值表述为：第一汽车制造厂是中国汽车工业发展的重要历史见证；是功能环境延续性良好的工业遗产聚集地；它的建立是新中国在努力实现工业化进程中的标志性历史事件；是新中国重大经济建设成就与社会主义时代精神风貌的集中体现；是具有鲜明中国特色的“单位大院”居住空间建设的典范，其集体生活记忆与丰富的空间延续至今。