房地产行业成本核算存在的问题及对策探讨

易松泉

（珠海格力集团有限公司，广东 珠海 519000）

当前，随着国家对房地产行业宏观调控力度的持续加大，整个房地产行业由以往高速发展的高利润时代向微利时代转变，使得房地产行业的运营发展面临着重重阻碍。在此过程中，房地产开发企业逐渐意识到转变管理模式的重要性。在实践中，有针对性地加强对成本核算与成本控制的关注程度，不仅有效降低了企业的运营成本，还可以不断提高内部资金利用效率，进一步推动企业的可持续发展。由此可见，如何精准把握成本核算过程中的细节问题和管理疏漏，提高成本核算的落实效果，已成为当今房地产行业深入思考和急需解决的一项研究课题。

一、房地产行业成本核算概述

（一）房地产行业成本核算的要求

由于房地产行业成本核算所涉及的产品类型较为特殊，且具有难度大、项目多等特点，若要保证成本核算工作的有序开展，必须精准评估工程开发及建造过程中所承担的各项费用，按照开发产品的销售、成本的分类归集、成本差异、定价差异等因素，明确成本核算的对象，正确划分在建开发商品及已完工商品之间的开发成本，并根据相关部门的规定，分别核算可出售面积及不可出售面积方面所负担的实际成本，以此来保证成本核算与实际支出的一致性与匹配度。

（二）成本核算对房地产行业发展的重要性

在房地产行业中，成本核算重要性主要体现在以下三个方面：

第一，通过落实成本核算工作，不仅可以客观、真实地反映房地产企业在一系列项目开发过程中的资金流动状态，帮助管理层及相关管理人员灵活调整运营决策方案，还可以不断提升房地产企业的盈利能力和成本管理水平，增强企业的综合实力与行业竞争优势。

第二，通过在房地产投资项目实施成本核算工作，一方面可以为企业管理层提供准确、可靠的量化经济指标，精准定位市场竞争环境的发展需求，合理控制企业的运营成本，增加企业的经济效益及社会效益；另一方面可以强化市场调研分析及定位的精准性，在合理核算企业经营利润的同时，明确企业不同时期的侧重点，更好地为企业战略发展规划提供可靠的数据支撑。

第三，在项目开发过程中落实成本核算，可以通过比较实际成本消耗与预算成本之间的差异，帮助管理者及时掌握项目开发环节中的资金使用情况与利用率，及时识别资源利用不合理之处及产生原因，并以此为基础制定有针对性的解决对策，达到提升企业资源配置效率及资金使用效率的目的。同时，还可以根据房地产行业的组织架构体系及发展特征，协助企业监督、审查自身对项目开发的成本管控能力，有效提升内部人员业务能力与专业素养，增强其责任意识及风险防范意识，不断完善企业的成本管理体系，促使房地产行业实现降本增效的效果。

二、房地产行业在成本核算过程中存在的问题

（一）成本核算意识较为薄弱

在愈演愈烈的市场竞争环境下，大多数房地产企业为保证自身的行业竞争优势，往往将工作重心放在加强拓展投资范围、项目开发、经济效益提升等方面，缺乏对成本管理的重视。在具体的管理过程中，重点强调项目开发的整体进度和资金回收情况，没有意识到成本核算对项目开发的重要性，加上财务部门和其他部门的沟通力度不足，很容易造成项目建设环节中信息沟通不顺畅、技术交底工作落实不到位等情况，不利于建筑工程项目的顺利实施。与此同时，很多房地产企业管理层因未接受系统化的财务教育或现代化管理培训，一味地认为成本预算属于财务部门的管理范围，即使一些房地产企业对成本核算有所重视，但在实际的操作过程中仍存在业务数据或财务信息采集不全面、挖掘不够深入等问题，致使成本核算的最终结果缺乏精准性、可靠性及完整性，甚至会对企业建设发展造成一定的负面影响。

（二）成本核算管理体系不完善

受管理层对成本核算不重视以及传统粗放型管理模式的影响，很多房地产企业并没有设立专门的成本核算部门或成本核算小组，而是将成本核算工作交由财务部门负责。在这一环节中，因成本管理工作常集中于事后控制，无法及时识别、纠正项目开发环节中的不合理之处，这就在一定程度上影响了成本核算的公正性、独立性及权威性。与此同时，大多数房地产企业虽已建立了完善的财务管理制度，但因缺乏对成本管理的重视，使得相应的成本核算管理体系并不完善，没有设置统一的核算流程及核算标准，而是由相关从业人员根据以往经验或主观意识对各部门数据进行采集、整理、汇总、分类和核算，整体的随意性及随机性较强，难以保证成本核算的专业性，无法为管理层的运营管理工作提供准确、可靠的参考数据。

（三）成本核算对象划分不明确

不同于其他行业，房地产行业所生产的产品比较特殊。例如，从产品的实际功能角度进行划分，基本以公共建筑、配套厂房、商住房、办公楼和住宅为主，在此基础上，按照其功能可以细化为刚需房、学区房和改善型住房。

与此同时，不同工程项目容易受到当地政策、市场环境、项目竣工时间、功能性质、项目开发期数、产品形态等因素的影响，加上部分企业管理层的成本核算意识较为薄弱，尚未结合自身实际情况建立完善的成本管理体系，容易引发成本核算主体不明确、成本核算责任划分模糊等问题，使得成本核算科目过于粗略，难以更好地发挥成本核算对房地产行业发展的实际效用。

此外，还有一些房地产企业会将原本单一的成本核算对象进行细化分解为两个及两个以上的核算主体，在增加成本核算工作量及核算程序的基础上，很难保证会计核算结果的真实性，从而无法客观、真实地反映房地产企业的成本核算水平，不利于房地产行业投资项目成本核算、总体利润评估、项目税金缴纳等信息的精准获得。

（四）成本归集和分配方法不规范

就目前的情况来看，大多数房地产企业虽已全面落实成本核算工作，但在项目开发环节中依旧存在成本费用归集与分配不规范的问题，没有明确具体的费用归类标准，而是由财务人员根据以往经验或采用粗放型分配方法进行随意归集和分配。在这种情况下，容易引发工程费用归纳混乱、分配不一致等问题，不利于保证成本核算工作的规范性与科学性。另外，由于财务人员未接受过有关成本核算的系统培训与教育，缺乏对工程施工程序、施工流程、施工标准等内容的了解，以至于在实际工作中无法准确地标注成本明细、成本核算对象、成本项目、款项用途等信息，也没有统一成本分配方法，进而影响了房地产行业成本核算工作的整体成效。

（五）账目设置不合理

在房地产行业进行成本核算的过程中，除了会受到成本管理体系、核算对象、分配方法等因素的影响外，还会受到会计账目设置方面的制约。在房地产企业日常的运营管理中，依旧存在账目设置不合理、科目设置笼统、成本核算项目侧重点偏差、整体账目设置思路滞后、信息化应用力度较为薄弱等问题，降低了成本核算的整体效率与工作质量。如，部分房地产企业由于缺乏健全的成本核算制度、相关从业人员的业务能力与专业素养较低、核算信息采集不够全面等，这些都会造成成本核算对象及成本核算科目归集错误的情况，对房地产行业成本管理带来不利影响。

此外，房地产行业成本核算工作的开展，不仅需要精准计算工程项目所产生的直接成本，还应全面核算各项目所产生的管理费用、办公费用、差旅费、劳动保障费用、周转房摊销以及其他费用，这些费用往往比较分散，很难精准定位发生的主体，加上财务部门很难直接接触到该类费用，增加了房地产行业实施成本核算的管理难度。

三、解决房地产行业成本核算问题的有效对策

（一）强化企业成本核算管理意识

对于当前房地产行业在成本核算中存在的问题，各房地产企业必须加强对成本核算的重视程度，灵活采用多元化的管理措施，不断强化管理层及基层人员的成本核算管理意识，为以后各项工作的开展打下基础。

首先，在实践中，积极转变传统、滞后的管理理念，正确审视现有成本管理模式中的不足之处，积极学习标杆企业优秀的管理方法及实践经验，结合企业自身的实际情况及项目开展要求，设计科学的成本核算规划。其次，企业应加大对成本核算的宣传、推广力度，帮助企业员工树立正确的成本核算意识，使其能够更好地配合成本核算工作的实施。在此基础上，还应将成本核算工作取得的成效纳入员工的绩效考核之中，激发员工的主观能动性及主动参与性，逐渐在企业内部形成良好的成本核算氛围，为房地产行业后续开展成本核算工作创造良好的基础条件。

（二）建立完善的成本核算管理体系

对于房地产行业而言，由于投资项目所涉及的范围比较广泛、前期投资金额较大、资金回收周期较长，在实际的建设发展过程中难免会面临较大的风险隐患及竞争挑战，给企业造成巨大的经济损失。因此，为保证房地产行业的行业竞争优势及经营效果，必须积极借鉴其他企业优秀的管理理念与实践经验，根据企业当前的运营状况和财务状况，建立符合项目需要的成本核算管理制度及管理体系。

值得注意的是，在构建成本核算管理体系时必须严格遵循以下的三点：其一，在建立健全成本核算管理制度的同时，还应注重责任追究制度、薪酬奖惩机制等配套机制的完善，进而保证成本核算工作可以有章可循、权责到人。其二，将成本核算工作提升到企业战略管理高度，结合不同项目的实际情况，优化、完善与成本管理有关的合同签订要求，尽可能避免因合同签署不当所产生的核算失误及潜在风险隐患，保证房地产行业的运营效益。其三，在正式实施成本核算工作之前，还应统一成本核算目标、成本核算标准以及操作程序，在提高成本核算规范性和科学性的同时，为企业成本管理与成本控制工作开展指明方向。

（三）明确成本核算对象

当前，为保证房地产行业成本核算的整体效果及落实质量，需针对不同开发项目的实际情况和管理要求，明确企业各个环节、各个阶段的成本核算主体，严格按照经济效益配比原则，设置不同项目、不同类别、不同阶段的材料明细与账目。并按照材料类型对各项成本费用进行分类。在此基础上，还应精准定位不同成本核算对象的所属主体，结合成本核算对象的自身特点，将其划分为可以独立核算与不可独立核算两类，以此来提高成本核算结果的精准性和可靠性，助力企业管理层有效完成各项目、各阶段的成本管理与控制工作。

（四）规范成本归集和分配方法

为进一步提升房地产行业成本核算的有效性，必须规范成本归集与分配方法。从成本归集的角度出发，房地产企业需注重财务人员专业素养与现代化技能的培养，帮助财务人员全面掌握成本核算的基础知识及操作要点，使其能够结合不同的成本类别、项目周期对分配方法予以调整或改进。与此同时，为保证各项资金、款项审批的规范性，必须详细、规范地注明款项的具体流向与使用情况，并结合实际情况对成本核算方法加以优化。或利用大数据分析技术，对成本核算进行全方位、动态化监督，一旦发现不合理的成本信息，需立即与项目负责人和审计人员进行沟通。另外，从成本分配方法的角度出发，房地产企业必须灵活运用成本比率法或预算造价比率法，合理划分成本对象不清晰的间接成本及共同成本，从根源上解决房地产行业成本核算主体不明确、权责范围不清晰、成本核算不规范等问题。

（五）合理设置企业成本核算科目

在房地产行业进行成本核算的过程中，为有效保证成本核算工作效率及工作质量，除了需要建立完善有效的成本管理制度、规范成本归集和分配方法之外，还需要在满足成本核算口径一致的前提下，合理设置企业成本核算科目。首先，在设置成本核算账套时，需积极改变传统粗放型的成本核算方法，充分利用现代信息技术，对企业账簿进行精细化设计与分类，并将相关的成本信息归到同一类别之中，对发生次数较少的费用予以适当合并，方便成本核算信息的后期查询及分析。其次，房地产行业需全面启动分层、分阶段式的成本审核制度，一来对开发项目的资金使用情况进行全方位、动态化监管；二来可以按照开发项目的结算周期，不断提高成本核算工作的整体效率与精准程度，最终实现开发项目经济效益的最大化。

四、结束语

房地产行业成本核算发挥着不可忽视的重要作用，是当前房地产企业合理控制建设成本、增加经济效益的关键举措，由于受到内外部多重因素的影响，很多房地产企业在成本核算中仍存在着不少问题。对此，房地产企业需要加强对成本核算的重视程度，正确审视当前管理模式中的不合理之处，结合企业自身的实际情况，积极引进优秀的成本核算模式及方法，不断提高成本核算的有效性，从而努力推动房地产行业的持续、健康发展。