房地产项目开发中的运营管理探析

陈 密

南京中百达房地产经纪代理有限公司 江苏 南京 210018

近年来，房地产业的发展，使得越来越多的人开始关注和研究房价。在我国经济增长放缓、土地资源稀缺等一系列条件下如何实现“以人为本”是值得思考与深思的。基于此背景，房地产开发建设中存在诸多问题：一是成本居高不下；二是项目时间过长导致后期管理难度增加；三是资金周转困难造成运营压力增大，进而影响整个房地产行业的可持续发展和社会效益最大化的目标。房地产行业是关系到国计民生的重要产业，在我国当前宏观调控政策影响下，如何提高项目管理水平和服务效率、降低运营成本成为开发商们必须面对和急需解决的课题。

1 商业房地产研究的相关概述

1.1 商业房地产研究的概念界定

房地产行业作为我国新兴的一个产业，其发展水平一直是国家关注和重点扶持对象，对国民经济起着十分重要的作用。但是，由于近几年经济环境、政策等因素变化较大导致了房价不断上涨。在这种情况下，传统型住宅小区已不能满足市场需求。

房地产的运营管理是指在开发、建设和经营过程中，对整个过程进行规划、组织、协调及控制等一系列活动，房地产运营包括项目前期决策阶段与实施两大部分。在项目的准备期就需要确定好该楼盘是否符合市场需求，根据项目的开发周期确定项目类型及产品结构，分析并预测客户需求和制订合理可行方案来满足用户的需要。在设计完成后通过策划和执行来实现预期目标，而后期运行维护则是指将各项功能模块的工作进行细化并落实到具体人员中去以达到最终所期望的成果。

1.2 商业房地产研究的特点分析

房地产企业项目开发过程中的运营管理具有典型性，它与其他传统意义上的工程建设、经营管理不同，其最主要特点就是以市场为导向，对客户进行科学合理的规划。在项目的前期阶段必须要充分掌握好当地居民及外来投资商对于房屋需求量及购买力等情况，还应该从宏观角度出发考虑房地产项目开发运营中所需资金问题和土地价格变化趋势。由于房地产管理的专业性强，涉及面广，所以对于管理人员有着较高要求，在项目建设开发过程中必须考虑到各种影响因素，同时也要具备一定知识理论水平、实践经验，以及相关技术能力等方面人才来进行运营管理工作[1]。

2 类别划分及其内容构成

2.1 房地产项目相关内容构成

房地产项目开发管理是一个动态的过程，它涉及项目的前期、中期及后期各个阶段，其中包括从土地招投标、规划设计到竣工后运营管理工作。

目前，在我国很多地方都存在着这样一种现象，即开发商对土地利用没有合理有效控制和科学分析，相关部门对工程进度也无过多关注，施工企业只注重自身经济效益而忽视整个项目质量与安全的提高等问题。房地产项目开发过程中必须以客户需求为导向，充分利用现有资源和能力，通过客户来将项目的价值传递给最终消费者，因此我们必须要了解和掌握市场信息，只有这样才能使整个销售过程达到最佳效果。在满足客户需要的前提下进行设计、施工与销售，只有这样才能保证项目的顺利完成并达到预期目标，也要考虑成本问题，以及后期运营管理等相关内容来保障整个工程能够按时保质地运行下去。

2.2 房地产项目相关类别划分

在国家宏观调控政策出台及房价持续走高的背景下，各行各业都进行了一系列改革和创新工作，房地产行业成为我国经济发展的关键产业，在国民经济中占有重要地位，对促进社会和谐、提高人民生活水平具有十分重大意义。按照房地产开发的运营管理，将项目分为前期工程、概预算和施工总承包。前期工程主要是指项目的总体规划设计阶段，根据建设单位提出的要求进行初步设计方案及具体实施方案设计与组织等准备工作，针对土地取得情况及周边环境因素对项目的影响进行分析并制定出详细且经济合理的可行性研究报告，并提供给决策层，以保证项目整体顺利完成。与此同时，概预算和施工总承包在整个开发过程中也都起着重要作用。

3 房地产项目计划管理手段

3.1 全面完善项目成本管理

房地产开发项目投资额大，成本管理要求高，贯穿投资决策、规划设计、招投标、工程施工、竣工交付等各个阶段，房地产企业应有成本控制的意识。首先，在源头上要保证成本决策的正确性，确保成本预算尽可能地接近事实。明确成本控制目标，制定相应的成本控制计划，将总目标进行量化分解，实现全周期成本管控。建立健全动态成本纠偏机制，在项目成本控制中，就项目设计、施工和财务等多个方面采取动态监控管理措施。对项目成本超支风险及时发现、及时纠偏，要从宏观的角度综合分析影响成本的关键因素，找出“症结”，采取针对性的措施，达到事半功倍的效果。严格进行“事前、事中、事后”项目建安造价全过程动态管控。成本控制不严格将会影响企业经济效益；若施工单位低价中标，存在潜在亏损风险，施工单位偷工减料从而避免亏损的可能性将大幅度增加，这将严重影响工程质量和安全。为提升房地产企业经济效益，要进一步落实降本增效管理，减少不必要的支出，持续降低各项费用，并加强建设过程中变更签证审核管理，做到动态成本可控。

3.2 项目计划管理的管控方式

因为每一个部门的具体职责和功能的不同,在进行房地产项目的计划管理中经常会出现各部门无法顺利交流的情况，因此给项目的运营管理工作造成了一定的消极影响。所以，企业有关部门在对房地产项目进行管理的同时，应该明确规定计划责任书的负责人，从而促进房地产项目的有效管理。结合企业的自身情况制定相适应的项目主项计划，然后严格的遵循这个计划来进行之后的工作，能够更加明确和清晰的掌握工作执行信息。

3.3 主项计划的具体执行措施

我国经济水平的提高以及综合实力的增强，都在影响和促进着房地产行业的发展。房地产行业的发展越来越快，企业的规模也越来越大，在短暂的时间内，房地产企业的领导人无法快速的适应这种变化。房地产企业的相关部门在这种情况下，就需要主动的将主项计划进行细分，在细分之后，由其他的工作人员接收和了解，然后按照此计划的内容进行工作，让工作人员的工作达到企业在发展过程中的高度。在房地产企业的发展过程中不可避免的会出现一些外界因素的干扰，随时随地都有可能会影响整个主项计划的执行，因此，企业的相关部门需要随时对整个计划作出调整和修改，最终能够保证所有员工能够按照计划开展自己的工作，从而能够为整个房地产项目开发中的运营管理打下良好的基础。

3.4 关键点

房地产企业的健康发展的前提是必须要实现房地产开发过程中项目运行的成功。在对项目计划管理的时候,负责人需要根据每一个部门的职能进行目标设定，然后通过监督来保证每一个部门的工作目标的实现。现在，我国仍然存在一些房地产产品质量不合格的现象。

在房地产项目开发中的计划管理内设置关键点十分重要，因此必须要保证计划内容和合理性，以及关键点设置的计划性。如果计划内容划分的太细致，会导致项目实施的过程中，企业决策层不能够及时准确的掌握整个计划内容的核心，将会直接影响到整个管理工作的顺利实施。总而言之，在房地产企业进行计划管理的过程之中，要准确的了解关键点对一个企业的重要作用，然后在通过企业的资源整合，促进房地产项目运营管理工作更好更顺利的展开[2]。

4 商业房地产统一运营管理模式的构建

4.1 利润价值链

房地产项目开发管理中的利润价值是指开发商在项目的实施和运营阶段所创造出的社会效益及经济利益。在房地产企业的运营管理过程中，最核心、最基础、也是最重要的是利润价值链问题。房地产运营管理的目标就是最大限度地实现企业利润，通过有效的经营活动，提高公司整体价值，所以在整个项目开发过程中要充分考虑项目的经济效益和社会综合效益。首先是对土地、资金进行科学合理使用规划与设计；其次是根据工程进度计划来确定建设时间段内所需资源数量，并及时采取措施降低损耗费用，从而使房地产企业的运营管理水平得到提高；最后是加强企业内部管理水平以降低工程造价费用支出，提高资金使用效率，避免不必要的施工浪费，实现最大化利润。

4.2 协作共赢的经营理念

企业的运营管理是一项系统工程，需要各部门之间相互配合、协调和沟通，在项目的实施上要充分考虑各个利益相关方的要求、期望，以及自身能力水平等因素。从前期规划、施工设计、后期建造到竣工验收，将所有资源合理配置以达到最优化状态，使企业获得最大效益。房地产企业的运营管理模式与传统意义上的“一对多”不同，在项目开发过程中，要树立协作共赢理念。

4.3 系统运营的服务体系

房地产企业开发项目管理中的运营服务体系主要有物业管理公司、设计单位及施工方。首先从技术角度看，物业服务质量和水平如何提升、如何提高项目的建设、规划及组织等方面的内容是一个系统化工程，工程进度控制与成本核算两部分组成了整个项目全生命周期运营管理工作体系；其次是从经济角度出发，在房地产企业内部建立完善且成熟的施工技术标准规范制度，通过制定相应流程、规范化制度等手段进行实施，对项目进行有效的指导和监督，从而实现项目的整体目标；最后是收集业主提出开发建设建议，并将其提供给开发商以保证后期顺利运营管理及售后服务，确保房地产项目在设计阶段就达到预期盈利水平和社会效益最大化，使企业得到长远发展。

4.4 系统集成的设计方法

我国经济不断地快速增长使得房地产相关产业在国民经济中的地位越来越重要，并且逐渐成为我国经济的中流砥柱，所以房地产的开发管理也逐渐引起人们的重视。在实行房地产开发管理的过程中，要以房地产项目的实际情况为基准点，合理地使用经管手段，推进房地产项目开发工作顺利进行。房地产项目开发管理是一个系统工程，涉及许多方面，如技术、经济和社会效益等，因此要对项目的设计、规划等进行综合考虑。

系统集成的设计方法是指设计人员对项目的整体规划和项目建设阶段进行统筹考虑，具体来说就是在整个开发过程当中将各个环节紧密联系在一起。通过这种系统性的思维方式来实现房地产企业内部各部门之间资源和业务流程优化组合及协调运作，同时还能有效整合现有信息流与外部网络使之形成一个有机的统一体系，从而提高房地产运营管理水平及效率，并为客户提供更好的服务体验。

4.5 房地产企业项目运营模式介绍与比较

4.5.1 职能式的项目运营模式

房地产开发企业的运营管理是一个复杂而庞大的系统工程，其涉及多门学科，如项目前期策划、规划设计、施工组织与实施等。从项目的立项到竣工交付使用，其中包括房地产建设阶段和经营阶段，以及物业服务三部分内容，在这之中又包含着许多其他类型项目。除此之外，还有很多配套设施及设备供应，等等。这些都是决定企业能否顺利开发运营的关键因素。就目前而言，我国大多数房地产商都把自身定位为单纯物业公司，而忽略了其本身所具有的价值，导致房地产行业发展不平衡、不协调等一系列弊端的出现。

在传统的房地产项目管理模式中，以政府投资为主导，通过宏观调控、规划建设与运营控制等手段实现项目的开发。该模式下的房地产企业在实施过程中因缺乏对市场规律和客户需求的调研分析及有效预测能力，因此造成项目周期过长及资金回收困难、物业服务质量差等问题出现。职能式的项目运营模式在房地产项目开发中有着举足轻重的作用，其主要职能是对项目的总体规划、可行性研究报告，以及工程建设等方面进行有效的组织和执行工作。在项目开发过程中，应该对整个工程进行合理有效的统筹和安排，并将其作为一个整体来考虑：首先要做好前期准备工作；其次是根据设计方案确定具体实施方案及施工进度计划表等文件资料内容；最后还要结合实际情况制定详细可行、经济且实用性强的项目管理措施及办法等相关细则。

4.5.2 强矩阵式的项目运营模式

在房地产项目开发运营管理的过程中，矩阵式是一种最常用也最为简单有效、应用范围最广的模式，它将组织内各部门之间进行联系与沟通，这种方式能够使企业内部各个环节都处于高度协调之中，同时矩阵式模式还具有较强灵活性及开放性等特点，因此其被广泛应用于各种大型工程项目的建设当中。

在房地产项目开发运营管理中，房地产运营管理中矩阵式的项目营运模式能够使企业对资源、设备和人员分配更加明确合理化，有利于实现项目目标利润最大化的原则。强矩阵式的房地产企业运营管理模式，首先需要对项目的规划、设计等阶段进行整体控制；其次根据实际情况来制订相应的计划；最后针对项目实施过程中出现的问题及时反馈和整改，使整个工程按施工进度完成并达到预定目标。同时，在项目开发前期也要对市场需求和客户群体作出全面分析调查与预测，以保证后期运营管理能正常运行并实现预期效益最大化[3]。

4.5.3 两种项目运营模式的比较

运营管理的目的不同。房地产项目需要具有一定规模和影响力且需要大量资金支持来完成开发建设。在这种情况下，开发商必须要考虑到项目的投资回报率与成本、市场需求等因素，对整个工程进行整体规划，以达到最佳经济效益。在进行房地产项目管理时，我们要根据实际情况，制定出合理的运营模式，首先是对成本费用的控制，企业需要通过严格计算和分析确定项目开发所需资源及材料；其次是确定进度款及工程量；最后是资金回笼问题。

5 结语

目前，不同房地产企业的运营管理水平和模式存在较大的差异。因此，对我国房地产项目运营管理的探索和研究势在必行。房地产行业是我国经济发展的关键产业，在国民经济中占有重要地位，对促进社会和谐、提高人民生活水平具有十分重大意义。在国家宏观调控政策出台及房价持续走高的背景下，各行各业都进行了一系列改革和创新工作。本文以房地产项目开发中的运营管理为重点展开探讨，分析运行模式对项目的盈利能力产生的作用，并提出相关建议与意见，以供参考借鉴。