房贷年龄可以到100岁，是个多离谱的事

崔鹏

最近一段时间房贷的最大适度年龄屡屡被刷新。最开始是广西出了80岁，然后浙江就有了85岁，个别银行又有了90岁。最后广西夺回了王座，直接把“纪录”刷新到100岁。把房子卖给100岁的人—说实话，这听起来有点悲壮，有点类似拓展培训里的《把信送给加西亚》，或者《列宁在十月》里的“把话带给列宁，布哈林是叛徒”。凭直觉，把房子卖给100岁的人应该有哪里不对，但不对在哪里呢？

有的社会批评者说，这个问题出在，如果一个70岁的老人，贷款30年来还房屋贷款，很可能还没到按揭结束，老人就已经去世了—这是个大概率事件，因为在中国，平均期望寿命刚刚达到80多岁。如果老人去世，老人的子女想继承房屋就要替老人继续付按揭贷款，如果子女不愿意，那么这所房子就被银行收走了—这么做的银行真是奸诈，它们收割起来连老年人也不放过。

但实际上，根本不是那么回事。根据法律，一个人如果只有一套住房，即使他不能按期还银行的按揭贷款，作为接受房屋质押方，也就是银行，并不能把欠账者轰出去。银行在占有这个房子之前需要對其妥善安置—这个条文的设定应该是出于保护弱者，并减少社会问题。

但面对一个可能80多岁，没能力偿还按揭贷款的老人—并且他可能卧病在床，或者对正常逻辑道理判断不清，银行有什么办法对其妥善安置呢？最理性、摩擦成本最低的方式就是慢慢来，比如待老人去世后再处理房子的问题。但如果和房子的继承人意见不同—大概率会不同—还要打官司。如果老人和子女生前是一起居住的，情况则要再复杂一个平方。

诸如此类，反正真的出现按揭的人交不起贷款要收房子的事，银行是非常头疼的—处置这类资产的摩擦成本太高。当这种情况大量出现，将是金融系统的灾难。既然这种老龄贷款对银行有这么坏的作用，为什么现在很多银行却有把它变成一种趋势的意思？

其实原因也很简单。房屋按揭贷款是起码十几年，甚至几十年的事。现在为老人办理房屋贷款的人，和若干年以后要想办法把一个风烛残年的老家伙从没有完成贷款的屋子里轰出去的，不是一拨人。

现在银行负责销售的部门，他们受制于眼前的KPI，只要法律和规则允许，他们会尽量降低房屋贷款的准入水平—这样不但可以完成KPI拿到奖金，而且在大方向上似乎也更贴合现在的宏观政策环境。而10年后，到底用什么办法逼迫一个低收入老人掏光家底为这笔贷款擦屁股，那就不是他的事了。

房屋的购买和更换，大概是一个家庭头等重要的财务问题—起码在现今的中国是这样的—而中国的老年群体其实根本不适合做这方面的独立决策者或者主贷款人。

为什么这么说呢？我不知道你注意过没有，身边很多人自打60岁之后，对事物作出理性判断的能力就明显下降了。这并不一定是人们大脑的生理性退化，而是源于退休。根据社会行为学家的说法，人类根本上是一种目标性动物。甚至可以说，绝大多数人都因为有目标而活，如果失去生活目标那么就变成了行尸走肉。而且人类个体也往往难以自主建立生活目标，他需要群体的认同或者机构的强力设置才能找到踏实的人生方向。所以退休真的让人类中的很大一部分人生失准—从某种角度看，延迟退休对人类有一个好处，是让大家判断力出现塌方的时间推迟5到15年。

之所以说是人类，是因为退休后身体诸项技能大幅退化的现象并非中国独有，我们的邻居日本也明显存在这个社会现象，甚至更严重。特别是日本的男性，由于日本的女性倾向于较早退出职场，在家庭中处于较从属的地位，男性退休客观上会造成家中男女地位更趋接近，此时男性由于不适应反而会处于家中的偏弱势地位。

对于这种“青山遮不住，毕竟东流去”的状态，有的退休人员会产生一种退休狂躁，也就是越觉得自己判断力下降反而越要作出决策，来测试自己的判断力是否真的变差了。

这种例子我身边就多得是。比如我有一位关系非常近的女性长辈，她曾经3次在中国某个因房价下跌知名的海滩地区买房子。总的规律是，那里的房价越是跌得惨重，她似乎对此越感兴趣，并且以高于市场水平的价格从亲戚那收购了同一地区的房产。我曾经看过一本脑外科学的专著，里边有个案例是，一个泰国人，他脑子里有个零件受伤了，结果他失去了风险判别和投资损失后的伤痛感，对于一切貌似友善的推销都是买买买，后来被家人捆起来送进了精神病院……看起来和我这位长辈好类似啊。

总而言之，退休狂躁会让人部分失去民事行为能力，其实作为常识大家都知道这种状况的存在。但不像未成年人的无民事行为能力在法律上有着明确的规定，所以利用信息不对称欺骗老年人就成了一个非常大的生意门类。要不是这样，为什么不少家庭会有一盒盒落满灰的“保健品”呢—这还是在此前不允许老年人按揭贷款的前提下。如果真的打开老年人长期按揭的魔盒，甚至允许贷款到100岁这种事普遍出现，那将是普通中国人的一场财务灾难。

更何况在中国，退休人口的现金流流入非常有限，而由于健康原因，刚性支出是逐渐增加的。所以综合来看，老年人根本不适合成为买房决策者和主要贷款人。原先的行业俗成—贷款人年龄加上贷款期限不超过60年或65年—是有道理 的。

还记得2008年的次贷危机么—15年了，那时候《第一财经》杂志才刚创办，我也还是“翩翩少年”—造成当时危机最核心的原因是什么？就是把房子卖给了不应该、或者叫买不起房子的人，就是所谓的次级贷款者。

中国的老年群体不就是一群次级贷款者么？奉劝银行也好，个别地方政府也好，还是不要鼓励让耄耋老人变身房奴这件事。经济要复苏，但不能杀鸡取卵，以后的日子咱还得过呢！

正所谓，前事不忘，后事之师！