境外房地产市场统计指标体系设计

文/杨巧 周明睿

房地产市场统计指标体系（以下简称统计指标体系）是房地产业相关主管机构监测房地产市场发展状况、为制定房地产政策提供数据支持而设立的一系列指标，并通过统计年鉴的房地产板块定期披露。我国现行的房地产市场统计指标体系是国家统计局依托《房地产开发统计报表制度》、围绕房地产开发企业建立的，以开发类指标为核心。随着我国房地产市场的不断发展，房地产产品类型趋于多元，交易结构更具层次，对于房地产市场的把握也需要更加全面完善的统计指标体系来提供数据支撑，为政府调控和市场主体科学决策提供有效参考。

欧美发达国家、日韩、我国香港等国家和地区目前已建立了涵盖房地产增量市场、存量市场以及总量结构特征在内的统计指标体系。本文旨在通过借鉴境外经验，为我国房地产统计指标体系的建设提供一些参考思路。

一、统计指标设计与分类

（一）规划类指标

在境外发达国家和地区的房地产统计指标体系中，规划类指标主要有以下种类。（1）按全国-各州/地区划分的各类别土地规划审批数量、面积及金额。此类指标通常会进一步披露土地规划用途：住宅、商业物业、工业物业和其他非住宅。（2）按地理区域划分的私人住宅规划审批数量和建筑面积。此类指标通常会结合住宅价格指数、住宅实物特征进一步细分披露。（3）按全国-各州/地区划分的各类别保障性住房规划建设数量、可容纳人口和建筑面积。此类指标通常会按照住宅的实物属性进一步划分，例如卧室数量、是否带有家具等。

在新加坡，规划类指标的种类更加丰富，其建设规划披露十分详细。新加坡建设局是各类房地产项目用地和建筑许可的审批、监督机构，负责统计获得初步许可、书面许可、建筑规划许可、建设中和已建成的各类房地产项目数量、面积及建设投资金额等指标。该部门设计的指标种类较多，不仅涵盖了各类住宅，还涉及写字楼、零售超市、购物中心、工厂、仓库等工商业用地，并进一步按照业主方运营性质将以上项目分为私人所有和国家所有。建筑规划相关指标极大地丰富了新加坡统计指标体系，使得相关指标不再局限于住宅，而是拓展到了工商业地产。

（二）开发类指标

房地产开发类指标直接对应房地产增量市场。房地产开发是满足市场新增需求的最直接手段，指标重要性强；房地产开发大多由规模以上企业承担，需定期向主管部门报备，指标原始数据容易获取。综合以上原因，开发类指标在各发达国家和地区均被视为重要的统计指标体系组成部分。

具体指标包括：（1）建筑行业企业数、就业人数与薪资水平。作为房地产行业直接上游产业，建筑业的现状及变化情况能够直接反映本国房地产开发的繁荣与萧条程度。（2）新建各类房屋数量。通常该指标会细分到州一级的新建数量，并划分为住宅和非住宅两个维度。针对住宅数量，通常各国统计部门会依据住宅的面积、建筑材料、建筑成本、设计档次等作进一步细分。（3）房地产开发投资额。当涉及政府保障性住宅建设时，通常会追加披露中央/地方政府用于住宅建设的财政拨款额度。（4）各类房地产开发合同金额。此指标主要通过登记注册的房地产开发合同整理发布，通常还会追加上一年度发生的合同违约情况，能够从侧面反映本国房地产市场的稳定程度。

美国现行房地产市场统计指标体系中，美国人口普查局提供了极为丰富的开发类指标细分类别：新建私人住宅方面，按楼房的户型数量统计了各类住宅数量；新建的独户私人住宅方面，以百分比的形式统计了各类特征占比，包括建筑类型、外墙材质、建筑面积、层数、卧室数量、厕所数量、房屋加热系统燃料、是否配置中央空调、是否配置壁炉、停车设施等10个类别。

（三）交易类指标

交易类指标主要有两类：（1）房地产成交价和租金，通常按照地区划分，披露州级成交总金额和均价，对于州的首府以及具有重大影响的大型城市进行单独披露；（2）房地产买卖、出租的数量，通常按照房地产类型划分，并结合具体实物特征进行分级分类呈现。

英美两国房地产金融业发达，有关部门构建了系列房地产信贷交易指标以监测房地产金融市场的交易情况。美国作为全球房地产金融业最发达的国家，其具体统计指标为：(1)按融资类型分别统计全美新建独栋住房的销售数量，融资类型包括商业抵押贷款、联邦住房管理局建设体系拨款、农村住房服务体系贷款和现金。(2)按抵押贷款情况对自有住房进行分类，统计全美无抵押贷款和有抵押贷款住宅数量、一级贷款和二级贷款住宅数量、平均贷款金额等。(3)按户主族裔和性别分别统计获得贷款笔数、未获批贷款笔数、贷款拒绝受理笔数等。英国房地产金融市场在欧洲较为发达，设计了系列统计指标关注房地产抵押贷款的违约数量和程度。英国统计局通过引入银行系统报告，统计全英国每年房地产抵押贷款违约总量、按时间划分的贷款违约数量（拖欠6月之内、拖欠6-12月、拖欠12个月以上），并通过引入地方法院的诉讼报告，设计郡一级的房地产抵押贷款诉讼相关指标，包括各郡诉讼案件数量、诉讼后推迟还贷数量、诉讼后一次性结清数量。

（四）价格类指标

价格类指标主要有：（1）房地产的价值和建筑成本，通常按照住房的类型和区域特征进一步细分。（2）区域/主要城市房价指数，此类房价指数除在统计年鉴中汇总发布之外，也通过政府网络渠道按月度或季度及时披露，在估价实务中作为估价机构的重要参照之一，通常具有政府指导定价性质。

美国凯斯-席勒指数是由标准普尔公司编制的、反映美国房屋价格的多重指数，自1987年首次公布至今已经有35年的历史。该指数包括全美房价指数、20城综合指数、10城综合指数和大都会房价指数四个部分。凯斯-席勒指数采用“重复销售”算法克服了区域内住宅异质性的影响。该指数目前已成为衡量某区域内住宅价格变动的权威性指标，被美联储在内的官方机构和学术界广泛应用于美国房地产市场研究中。在德国统计指标中，基于价格指标形成的住房负担指标是德国统计指标体系最核心的部分，具体包括：按租金水平和有无供暖设备分类统计的公寓房租总值、单位租金面积；按家庭人数规模、业主年龄和性别分类统计的房租占收入比例；按业主年龄划分的家庭财产水平和按揭贷款余额；各州的居民住宅公积金补贴金额、住房支出占比；按家庭人数规模划分的住宅支出情况，包括各公积金贷款支出占收入比例、商业贷款支出占收入比例等。以上住房负担指标以家庭为主要统计口径，详细统计了德国各类家庭的贷款、房租负担水平，体现了德国联邦政府对租住主导的住房市场的政策导向。

（五）存量与结构指标

在发达国家和地区，存量与结构指标较为完善和清晰，按年度编制的各类数据指标非常完美，但在我国现行统计指标体系中，这方面数据较为欠缺，难以支撑起对房地产市场的深度了解和认知。其中，数量型指标包括各类已建成房地产的土地面积、建筑面积、各户型数量、住宅总数，比例型指标包括住房空置率、租住率、自住率、主要住房比例、第二套房比例。以上指标通常划分到重要城市和州级行政单位。值得注意的是，以上存量指标通常会以家庭为单位进行统计，并依据居民家庭特征进行细分，例如家庭收入等级、家庭人数、有无小孩、有无老人。围绕家庭情况进行房地产存量市场指标构建是发达国家和地区最常见的做法，家庭单位也是统计指标体系和政策落实的最核心要素。

美国作为多民族融合国家，不同肤色人种的住房情况存在较大差异。因此，美国人口普查局按照户主的年龄和族裔两个维度，进一步分类统计了各族裔持有的住房总量、住房自有率和住房支出占收入比例。新加坡指标系统重点关注保障性住房建设。住房与发展委员会是新加坡组屋建设和管理的主要政府部门，该部门围绕新加坡组屋建设情况进行数据统计，编制形成各类组屋的存量、“居者有其屋”计划建设的公寓数量及其占比等指标。这些统计指标重点立足保障性住房状况的监测，与新加坡政府长期坚持供应差异化的组屋产品以满足居民住房需求的政策具有一致性。日本额外追加了按建成时段划分的各类住宅数量。此外，针对日本社会高度老年化的特征，日本统计局按公寓配置的各类老年人便利化设施类型，统计了各类老龄友善型出租公寓的数量。日本位于环太平洋火山地震带，地震频发，日本统计局按是否进行抗震测试、是否通过抗震测试设计了日本住宅抗震情况指标。英国通过引入“无家可归者保障计划”的待审家庭情况，统计了英格兰、威尔士、苏格兰等三个地区居住在各类临时安置住所的家庭数量。

（六）主观满意度类指标

部分国家房地产市场拥有较长历史，发展较为成熟，建立在居民调查问卷基础上的住宅和周边环境满意度指标也被纳入房地产市场统计指标体制中。

美国人口普查局通过抽样调查的形式，设计了全美各族裔人群对当前住宅的主观满意度指标，统计了遭遇交通拥挤状况、气味污染、噪声、房屋老化、安保配置和发生严重犯罪事件等情况的住户比例。该抽样调查实施频率为每5年1次。德国联邦统计局的抽样调查频率更高，通常为每1-2年1次。该问卷对所有受访家庭按是否有小孩、是否独居、自有住房/租房进行分类，分别统计各类家庭对住宅费用、住宅实物情况、住宅周边环境的主观看法。针对日本城市居民大多为公司雇员的情况，日本统计局通过向城市居民发放调查问卷的形式，按每日通勤时长统计各时长内的人数总量及满意度，这成为交通规划部门改进城市建设方案的重要参考依据。

二、统计渠道与方法

总体来看，发达国家和地区的房地产统计指标体系有多方支撑，是在统计主导下的政府部门、行业协会、企业多方协作的成果。各参与机构凭借其自身特点和专业细分领域的不同，为房地产统计提供了房地产开发、销售、流通等不同环节的详细数据，而且对购房消费群体的特征按年龄、族裔、收入等标准进行了详细划分，为构建完善、全面的房地产统计指标体系提供了有力支撑。

（一）官方机构

统计年鉴作为各国政府最重要的年度统计出版物之一，其房地产板块相关统计工作均由政府内相应的主管部门主导进行，各国对应机构名称和职能范围有所差异，但均为统计和普查部门。同时，行业协会兼具官方授权和行业自律管理的双重性质，具有专业性强、与市场情况联系密切的特征，在各发达国家和地区的房地产统计指标体系设计中，同样发挥了巨大作用。具体情况如下：

1.美国官方机构。美国统计年鉴房地产板块的最主要数据来源是美国人口普查局，该部门通过每10年一次的全美人口普查和每2年一次的美国住房调查得到一系列个人住房特征相关数据，在此基础上设计了按户主特征分类的新建住宅数量等统计指标。此外，人口普查局出版的《住房现状报告》提供的数据构成了住房空置率、公寓平均租金等统计指标。此外，美国其他政府机构或行业协会也为完善统计指标发挥了作用。具体而言，美国经济分析局提供了住宅相关生产总值数据，美国能源信息管理局提供了商业地产的定期抽样调查数据，全美住宅建筑商协会提供了各州的新开工建设房屋数量，全美房地产经纪人协会提供了存量住房的销售数据。

2.英法德官方机构。英国住建部（MHCLG）和各地区住房管理部门组成了中央-地方房地产市场两级制统计机构支撑，这直接决定了英国统计指标体系在纵向上形成英国-地区（英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰）两级指标体系。此外，英国法院也是官方机构的组成部分，年鉴纳入了法律体系中涉及房地产部分的信息，通过地方法院的案件分类归档系统，在年鉴中披露各地区住房抵押贷款纠纷的诉讼案件数量。

由于法国统计年鉴具有篇幅短小、简明扼要的特征，法国国家经济和统计研究所（INSEE）是法国房地产市场统计指标设计的唯一机构，没有跨政府部门的数据收集和统筹过程。

相较于其他欧洲发达国家，德国统计年鉴房地产板块的机制支撑更为多样和完善。德国联邦统计局是相关指标设计的主体，其与各州统计局密切合作、定期开展的微型人口普查（EVS）是全德国最大型、最权威的年度官方家庭调查统计，这一调查结果为相关指标设计提供了丰富多样的微观样本。同时，德国作为欧盟重要成员国，积极配合欧盟统一调查活动，由欧盟统计局主导的欧盟收入与生活条件统计（EU-SILC）产出的系列指标成果也被纳入统计年鉴当中，该调查少有地涉及德国家庭对住房的主观满意度评价，进一步丰富了微观调查的信息维度。

3.新加坡官方机构。新加坡城市重建局、住房与发展委员会（HDB）、建设局共同构成了新加坡房地产统计指标体系的官方机构支撑。新加坡城市重建局统计从家庭层面出发的住宅数据，住房与发展委员会统计新加坡组屋、共管公寓（CES）和普通公寓的整体情况，建设局统计每年各类地产项目的审批和建设情况。

4.日韩官方机构。日本统计局作为日本房地产市场统计指标设计的负责机构，通过与日本住宅局等其他部门合作，定期开展住宅土地调查、法人土地与建筑物基本调查和土地分类住户统计调查等三项统计调查。依据调查获得的相关数据，日本统计局设计了以住宅实物特征和住户家庭特征为核心的一系列相关指标。

韩国统计年鉴涉及房地产板块的指标较少。韩国国家统计局采用国土交通部的数据披露全国历年住房自有率情况。

5.我国香港官方机构。我国香港特区政府统计处是香港统计年鉴的主导机构，统筹多个政府部门开展年鉴的编制工作，房地产板块主要涉及的官方机构如下：屋宇署和房屋署分别负责私人住房审批与合规监督、公共住房建设与管理，两者提供的关于香港私人住宅和公共住房的统计信息构成了统计指标体系核心。地政总署主管并披露政府土地拍卖和批租情况，提供以土地面积和土地财政所得为基础的各类用地信息。土地注册处则披露各用途的土地合约文件数量、金额情况。差饷物业估价署负责全香港物业估值和地租评定工作，并以各地区为标准披露各档次住宅、写字楼的租售价格指数。香港房屋协会以区议会分区，提供公租房套数和设计居住人数信息，该数据维度极具香港本地政治经济特色。

（二）民间机构

在部分发达国家，国家统计部门将部分民间机构调研数据纳入统计指标体系中。此类民间机构通常为深耕房地产领域的数据服务商，具有可信度高、专业性强、信息时效性好的特征。该类指标有效填补了官方机构在某些领域的空白，增强了统计指标体系的有效性和实用性，反映了本国房地产市场统计指标体系的成熟与完善。

1.美国民间机构。美国作为全世界房地产市场统计指标体系最丰富、最完善的国家，采用多个专业信息服务商提供的数据。美国人口普查局将这些指标作为重要补充纳入统计指标体系设计环节中。标准普尔公司编制的凯斯-席勒指数从多个维度反映美国房价的变动情况，自1987年首次公布至今已经有35年的历史，官方研究机构视其为具有专业性和权威性的价格指标。道奇建筑潜力数据由麦格希建筑信息公司编制并提供。该数据提供了各月度全美和各州房地产建设的合同信息，并在统计年鉴中成为住房抵押贷款情况指标的编制依据。

2.新加坡民间机构。新加坡裕廊集团（JTC）是新加坡贸易和工业部控股的国资企业，目前负责新加坡主要工业区及其配套设施的开发与管理工作。该集团提供新加坡工业和商业地产的相关统计数据。这些数据使得新加坡统计局设计的房地产市场指标不再局限于住宅，而是延伸到了工商业物业领域，有助于更全面客观地评价和监测新加坡房地产市场状况。

三、经验总结

1.充分发挥各类机构优势，丰富指标类型。发达国家和地区在开展指标体系设计时，通过跨政府部门合作、政企合作等方式，充分发挥各方信息优势，最大限度增加统计数据支撑、拓展统计指标体系范围。当前我国指标体系类型单一，仅涉及开发类和价格类指标。我国统计指标体系的设计工作在发挥政府统计部门主导作用的同时，也应该充分吸收利用其他政府部门、行业协会和专业信息服务商的数据，形成类型丰富、时效性强、贴近市场实际情况的房地产统计指标体系。此外，在以平方米为单位的指标基础上，可以通过借鉴境外经验，设计以套为单位的统计指标，体现住房消费是家庭性共同消费的特征。

2.关注住房存量市场情况，重视存量与结构类指标。在新加坡、美国和我国香港地区，存量与结构类指标是统计指标体系的重点内容，提高住房自有率、降低空置率是政府最重要的住房保障职能之一。学习境外经验，统计披露各地区和城市的住房存量、住房自有化率和住房空置率，可为有效反映和监测我国日益壮大的存量住房市场规模和质量提供数据支撑。

3.细化统计口径，保障指标的有效性。因房地产区域差异性较大，境外各发达国家和地区的统计指标体系均按各自标准进行地区性划分。我国东南部、东北部、西部和中部地区同样差异明显，将核心指标的统计口径划分到地区一级，有助于量化地区性差异，为因地制宜地设计相关房地产政策提供依据。

4.加入微观数据视角，建立以家庭为核心的统计指标体系。在美国、新加坡和德国，有关部门依托微观数据调查建立起一系列以家庭为核心的统计指标，为合理利用政府资源、改善家庭住房状况提供依据。在我国，中国家庭追踪调查（CFPS）和中国家庭金融调查（CHFS）已经广泛应用于学术研究领域，将部分相关数据整理加工形成微观视角的统计指标纳入统计年鉴具有较强可行性。

5.结合我国房地产市场实际，设计具有中国特色的统计指标。美国对户主按族裔进行分类；德国有居民住房负担指标；新加坡有组屋和工商业指标；日本有老龄友善公寓数、房屋通过抗震测试情况和城市人均通勤时长等指标；我国香港披露房屋管理委员会财务情况、按议区划分的保障性住房数量等。以上指标在全世界范围内具有独特性，它们是针对自身社会特点和房地产市场特点设计的特殊指标，充分体现了房地产市场统计指标设计从本国实际情况出发，其根本目的是服务本国房地产市场发展的实际需要。我国房地产市场起步较晚，但发展迅速，且我国土地市场实行社会主义公有制，我国进行房地产市场统计指标体系设计的过程中，除了学习借鉴发达国家和地区现有统计指标经验，还应当结合自身特殊国情，设计一系列关于农民工住房保障、改善性住房需求等方面的特色统计指标。