房地产企业并购重组税收风险及应对策略研究

施新荣

(江苏盛和房地产股份有限公司，江苏 南通 226004)

一、引言

房地产企业的并购重组是为了适应国家宏观经济层面的调控政策，通过此种方式可以使企业自身增加土地储备和经济体量，并购目标企业的资产和股份，合并其债务并优化资源配置和企业自身结构，在扩大规模的同时也增强了自身的抗风险能力和整体实力。房地产企业在进行并购重组的活动中必然会涉及税收筹划问题，需要综合评判和分析企业的现状和趋势，在严格遵守国家法律法规的基础上实现房地产企业的合理避税，以便降低企业的运营成本和减轻企业的税务负担。合法的税收筹划方案可以使企业获得较高的经济利益并能助力企业长远发展的战略目标的实现。然而现实情况是很多房地产企业在并购重组过程中并没有形成全面有效的认识，并且不够重视税收风险，使得税收筹划目标单一，再加上房地产企业的部分工作人员不能充分理解税收政策的相关法律法规，税务机关工作人员和企业对相同政策理解程度有偏差，就会影响房地产企业税收筹划工作的正常运行和企业后续工作的实施效果，为企业的健康发展埋下了税收风险的隐患[1]。房地产企业在企业并购重组时必须要重视税收筹划工作，在严格遵守国家相关法律法规政策的前提下来制定科学合理的税收筹划方案，力求使企业自身在整体上达到效益最优化，在工作过程中建立相应的税务风险措施和策略，有效控制风险隐患，消除负面影响。

二、房地产企业并购重组税收筹划的原因

(一)税收筹划是房地产企业顺利实现并购重组的重要保障

房地产企业实施并购重组的过程中涉及多项税收政策，从企业并购重组的目标出发，通过对税收政策的研究开展科学全面的税收筹划工作，来分析并购重组工作的可行性，并制定合理的并购重组方案，这对企业清晰辨识并购重组过程中的税收风险问题、保障并购重组工作的有效进行有着重要意义。税收筹划是房地产企业全面落实税务方案、规避税务风险、顺利开展并购重组经营操作的重要保障手段。

(二)税收筹划是房地产企业纳税主体身份变更的客观要求

在房地产企业进行并购筹组过程中，企业的纳税主体会发生相应变动，同时“一般性税务处理”和“特殊性税务处理”等不同的纳税处理方式。各种税务的税基范围不同，复杂的税收政策给企业纳税工作的进行带来了一定的税务风险，房地产企业需要根据自身实际情况全面有效地进行税收筹划，提高税收筹划工作的科学性，处理好不同税种之间的税收缴纳工作，如此才能更好地推进并购重组工作的进行[2]。

(三)税收筹划是房地产企业健康发展的持续动力

房地产企业进行并购重组的目的就是扩大经营规模，提高自身综合经济实力，保证企业的健康发展。在这种情况下，企业进行科学的税收筹划能有效降低企业税务负担，减少并购重组活动中的成本，规避并购重组活动所带来的财务风险，从整体角度进行并购重组的税收筹划，形成科学系统的税收筹划方案，对降低房地产企业综合运营成本、推动企业健康发展有着积极意义。

三、房地产企业并购重组税收风险分析

(一)面临税收政策改革动态多样的不确定性变动风险

国家会根据新时期下不断变化的社会经济环境和商业环境而随时调整和完善正在施行的税收政策，这就使不断更新的税收政策呈现出动态多样性和不确定性现象，而企业是根据税收政策来完成税务筹划工作的，这就使得房地产企业在并购重组过程中的税收筹划充满了变数，因而很难及时调整。旧有的税务方案在新政策的发展和变化趋势下并不适合，从而增加了房地产企业税务筹划的成本以及额外的税收风险。房地产企业涉及广泛的经营管理范围和复杂多样的税收种类，一旦没有采取最优税务筹划方案就不能最大限度地享受到税收政策优惠条款，进而达不到理想的税务筹划效果。

(二)房地产企业并购重组方式复杂、不合理

现阶段房地产企业的并购重组流程和内容繁杂且方式具有多样性，其中最常见的两种方式为股权收购和项目收购。股权收购能简化交易流程并具备节税作用，但由于局限性强，只可用于延迟纳税，而且此种收购后地产项目开发还需缴纳较高的综合税费，导致成本升高。同时计算精度较低造成企业税务支出增加，而且收购过程中容易存在不可控的债务风险，会在并购方控股后浮现出之前未展现出来的负债。房地产企业还可以通过资产收购来简化操控程序和规避一定程度的财务风险，也能利用固定资产的溢价提高折旧的抵扣率而减轻税收压力，但是目前烦琐且复杂的资产收购交易大幅提高了房地产企业的税收压力和负担[3]。房地产企业应当着眼于长远利益，根据实际情况选用合适的并购方案。

(三)房地产企业与税务机关沟通交流不足

税务机关的部分执法人员对税收政策条款存在理解上的偏差，且税务机关可以自由裁量相关税法的运用，同时也有权力判断评估尚未覆盖的纳税项目及税务筹划方案，房地产企业如果没有与之进行有效沟通协调，也会引起税务风险。部分房地产企业在进行并购重组税务筹划过程中也存在对税收政策条例理解不到位的情况，对理解模糊的税收政策内容和条款只是凭主观臆测进行税务筹划活动，而没有及时地与税务机关进行有效沟通确认，偏离实际地处理涉税项目增加了税收筹划失败的风险。

(四)房地产企业税收筹划风险意识淡薄

税收筹划是企业在法律允许范围内对税法优惠政策合理规划以达到合理避税的目的。房地产企业对税法政策中模糊、不明确的条款进行研究并合理利用，可以减轻税收负担，但是制定方案时如果不能把握好尺度则会造成偷税漏税的违法行为的风险。现阶段的税务机关对市场监管力度不足，部分房地产企业认为实现税务筹划只要和税务机关搞好关系钻法律空子即可，这种思想造成了违法现象丛生[4]。除此之外，我国的税收政策存在一定的缺陷和不完善的内容，税务机关拥有过大的权限来解读标准模糊的税收政策及批准实施企业的税收筹划方案，如果房地产企业贿赂税务机关部分人员，可能会造成税收市场监管力度降低，也可能让房地产企业不重视税收筹划的相关规定制度而导致风险增加。

(五)房地产企业未关注并购后房地产企业的税收效应

税收筹划工作渗透在房地产企业并购重组活动的每一个环节当中，企业在并购重组前应充分调查目标企业的财务状况并评估其税收风险，在并购交易的过程中考虑税收成本的影响，并购完成后企业之间进行内部整合的过程中，需要提前分析和预测目标企业未来收益的税收效应。房地产企业需要全程策划税收问题，然而部分房地产企业在实际操作中只考虑到前期和中期税务问题，并没有关注并购后企业的税收效应，造成企业不能准确判断和预测财务整合的现金流，使得并购方案不具备科学合理性。

四、房地产企业并购重组税收风险控制应对策略

(一)房地产企业应加强关注政策的变动性

房地产企业需要提高自身对政策变动的敏感性来加强对风险的认知，在并购重组的税收过程中首先要考虑到目前国家实行的经济政策和税收规定，要随时调整和跟进企业的税收筹划方案来适应政策的变动。财务人员要强化对相关法律法规的认知，正确理解政策变动后的主要信息，全面考虑规则的变动因素而不能局限于某一税种，要从企业自身的整体利益出发来设计税务筹划方案，及时调整旧有的方案来适应新规则的发展趋势，保障房地产企业最大限度地降低税收风险来享受税收政策的优惠条款。

(二)房地产企业应合理科学地安排并购方式

房地产企业现阶段的并购方式主要是股权并购和资产并购，为更好地规避风险，应当在选择并购方式前准确分析目标企业的财务状况，这有利于税务筹划方案的实施。股权并购指的是获得目标企业的全部股权并承担其全部债务资产；资产并购指的是直接收购目标企业资产但不承担其债务债权[5]。政府针对房地产企业制定了纳税规定和税种类别政策，企业税务负担主要是增值税、企业所得税和土地所得税这几个方面，股权转让不需要缴纳增值税，只需要考虑并购企业后续项目是否有土地增值税的风险，如果有就会加重企业的税务负担，所以合理的并购方式也能最大限度地提高房地产企业的利益。

(三)房地产企业需要切实加强与税务机关的沟通

房地产企业业务项目开发得多且经营范围广，所涉及的税种类别及存在的风险因素比较繁杂，实际工作中房地产企业的工作人员和税务机关人员又对税法中某些条款存在理解的偏差，在实施税务筹划方案时就会导致企业存在风险隐患，所以企业需要成立专业高效的部门来及时掌握相关税收法规，清晰准确地理解关于税收政策的不同预案。房地产企业税务筹划工作过程中此部门需要及时与税务机关进行有效沟通，通过税务机关人员的权威解读来减少理解差异，保持双方协调一致后确定税务筹划方案，对税收的相关资料和政策都要以书面形式准备和跟进及留存备案，便于税务机关工作人员查看，有利于公平考量并降低企业的税收风险。

(四)房地产企业应当构建企业的纳税筹划风险评估和预警机制

房地产企业并购重组的税收筹划工作存在较多的风险，在实际工作中企业需要全面控制和管理各种风险活动来消除其给企业带来的不良影响。房地产企业需要构建完善的风险评估和预警机制来降低税务筹划风险，并增强自身风险管理和控制能力。税务筹划的风险管理工作应从房地产企业的战略目标和长远利益出发，而不是过度关注税务层面的某些税种管理情况而忽视整体税收筹划。房地产企业应从自身实际情况出发构建完善的纳税筹划风险预警机制，严加监控动态变化的政策风险，也需要针对并购重组的关键节点的各类风险制定相应的控制措施，利用企业的信息化系统加强管理，从而为预警机制工作打好基础[6]。利用规章制度明确并细化风险评估的等级和内容以便能及时发现和处理相应的风险活动，把税收筹划风险降至最低程度减少对企业的损害。房地产企业还应当利用信息系统的优势来梳理并购重组的各个流程环节，这样可以提升企业的风险防范效率和质量。

(五)房地产企业必须重视并购后房地产企业的税收效应

房地产开发企业并购重组后的税务筹划活动影响着企业的整体税收效应，应当采取有效措施来全面降低企业的税务负担。财务人员收集整理目标企业的所有税务问题来分析判断其资产的经济效益，然后利用税务筹划活动减轻企业的税务负担，随时调整税务筹划方案以便尽可能有效地享受到国家有关税收的优惠政策。注重企业资产合并后的税收风险，在并购后的整合时期应使企业尽快过渡到新局面，以降低税收压力，为后续企业的税收筹划工作提供更有利的环境，这有利于提高房地产企业的整体利益。

五、结语

综上所述，现阶段房地产企业的市场竞争愈发激烈，并购重组已成为当下企业发展的重大趋势。通过并购重组可以淘汰一批落后的产能企业来提升企业整体的市场竞争力，并能使市场竞争秩序得到规范发展，影响着房地产行业的总体环境。企业在并购重组过程中需要重视税务筹划工作，科学的筹划方案可以减少企业自身的并购成本并减轻税务负担，全面分析税收筹划风险，并有针对性地制定合适的并购措施和方案来合理控制税收成本，可以有效并且合理地规避较大的企业税收风险隐患，在提高自身风险管理能力的同时也相应地提升了整体的市场竞争力，为企业的稳定发展起到保驾护航的作用。