基于供应链的房地产公司营运资金优化管理探究

柯晓峰

【摘  要】营运资金作为房地产公司日常经营活动的组成部分，具有流动性强、变化性高、周转速度快的鲜明特点，其管理效率的高低，是决定房地产公司可持续发展的必要条件。论文旨在基于供应链，提出房地产公司营运资金优化管理的路径，为企业发展提供有益参考。通过分析房地产公司营运资金管理的现状，论文提出提高供应链透明度以优化资金分配、采用动态供应链融资模型、实施供应链综合风险管理、促进供应链环节的价值创新等措施，最终有利于提高房地产公司的营运资金管理能力，以保障房地产公司在高速变化的数字经济中获得稳定发展。

【关键词】供应链；房地产公司；营运资金管理

【中图分类号】F275；F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2023）12-0066-03

1 引言

营运资金，作为支持房地产公司日常运作的核心财务元素，其管理的有效性直接关系到企业的流动性、风险控制与盈利能力。在数字化和市场动态化的背景下，房地产公司的营运资金管理仍面临增长的不确定性和复杂性。在房地产行业，供应链通常涵盖从土地获取、设计规划到建筑施工、销售及后期服务的整个过程，且每一环节都与资金的流入和流出紧密相关[1]。鉴于此，本文旨在深入探索供应链管理在优化房地产公司营运资金管理方面的潜在价值。特别是在快速变化的市场环境中，如何通过供应链管理的策略和工具，如提高供应链透明度、采用动态供应链融资模型、實施综合风险管理等措施，提升房地产公司的营运资金管理效率和效益，推动整个房地产行业可持续发展。

2 房地产公司营运资金管理的现状

2.1 资金周转时间较长

在房地产公司中，资金周转时间的长短是衡量营运资金管理效率的关键指标。现阶段，房地产项目从启动到完成需经历项目筹备、土地获取、设计规划、建设施工、最终的销售和交付5个环节，项目周期长达数年，期间涉及大量的资金投入，如土地购置、建筑成本、市场营销费用等，导致资金周转周期长。此种长期性的资金占用对房地产公司的流动性构成重大挑战，尤其在经济波动期间，极易导致严重的资金流动性问题[2]。以我国房地产企业碧桂园为例，其2021年年度报告显示，企业项目的平均开发周期为2～3年，期间资金占用巨大。例如，碧桂园在广东的松湖碧桂园项目中，从土地获取到项目完工，整个过程耗时近两年半，期间碧桂园需要不断投入资金维持建设进度。此种长期的资金占用，导致项目在未完成销售前，极大地压缩了公司的流动资金空间。从理论角度来看，资金周转周期的长短在很大程度上决定了房地产公司的资金管理效率。资金周转周期长意味着资金的回收时间延长，企业需要承担更高的资金成本和风险。这不仅涉及财务成本的增加，还包括市场波动带来的潜在风险。尤其是在房地产市场低迷时期，资金回收的延迟可能进一步加大企业的资金压力，影响其项目的持续运营和新项目的启动。

2.2 高度依赖外部融资

房地产公司在当前的营运资金管理中，普遍面临自有资金不足的问题，导致其在资金筹集上高度依赖外部融资，如银行贷款、债券发行等。对于企业运营而言，外部融资作为补充企业自有资金的一种方式，在一定程度上可帮助房地产公司克服资金不足的问题，支持其项目的开发和运营[3]。然而，过度依赖外部融资会增加企业的财务杠杆和还款压力，特别是在利率上升或信贷条件收紧时，极易导致企业的财务成本急剧上升，甚至面临破产的风险。以绿地控股为例，2022年上半年，该公司总负债达到了数千亿元人民币，其中包括大量的银行贷款和债券。此种高杠杆融资模式，在市场波动和信贷政策变化的情况下，导致绿地控股的资金链面临严峻挑战。例如，在市场低迷期间，绿地控股不仅要面临销售收入下降的压力，还需应对高额的财务成本和债务偿还压力。因此，房地产公司在后期发展中，需谨慎管理其对外部融资的依赖程度，以提高对市场变化的适应能力，从而在复杂多变的市场环境中保持稳健的财务状态。

2.3 风险管理水平不高

基于市场波动、政策变化等因素，房地产公司在营运资金管理中面临较高风险[4]。2022年，我国房地产市场经历了一系列重要的政策调整和市场波动，此类变化显著影响了房地产公司的资金管理。在政策调整上，为支持房地产市场，中国人民银行在2022年年初下调了首套和二套房贷款的利率。此措施旨在减轻购房者的负担，同时刺激房地产市场的需求。同年实施了“三条红线”政策，限制房地产企业的负债水平。此政策要求房企控制其资产负债率、净负债率、现金短债比，从而降低高杠杆风险。在市场波动方面，受经济放缓和疫情反复影响，2022年我国房地产市场出现需求减缓的趋势，导致部分地区房价下跌和销售放缓。同时，某些大型房企，如恒大集团、融创中国等大型房地产公司在2022年面临严重的流动性危机，对整个行业的信息和资金环境均产生了负面影响。可以说，政策因素和市场因素的共同加持，加剧了房地产公司营运资金管理的不确定性。在此背景下，企业急需准确识别和评估市场波动、政策变化、项目延误等可能带来的风险，并制定相应的应对策略。然而，在实际操作中大部分房地产公司在风险管理上的不足主要表现在对市场动态反应迟缓、风险预测方法单一和风险应对措施缺乏灵活性上，使得其在市场或政策变化时的资金安全面临威胁，较难有效应对市场和政策变化，难以保障其营运资金的安全稳定。

3 基于供应链的房地产公司营运资金优化管理的路径

3.1 提高供应链透明度以优化资金分配

在房地产行业中，资金管理的核心之一是确保供应链中资金的高效分配。这要求企业深入供应链各个环节，包括从项目初期的设计规划到建设施工，直至最终的销售和交付。因此，针对房地产公司资金周转时间较长的问题，企业应积极落实信息技术的高效应用，以提高供应链透明度，优化资金分配。

首先，数据分析和人工智能在优化资金分配中的作用日益顯著。通过使用先进的软件平台，如SAP ERP或Oracle ERP，房地产公司可收集和分析大量数据，包括历史成本数据、市场趋势和项目进度信息。同时，此类平台的数据分析工具可以预测未来的供应链需求，使企业能够根据实时数据和精准的预测来规划资金流[5]。例如，通过分析历史项目数据，AI算法可以预测特定项目阶段的材料需求和成本，从而帮助企业更有效地分配资金，减少不必要的支出和资金占用。其次，区块链技术的应用可变革房地产行业的供应链管理。区块链平台，如Hyperledger Fabric或Ethereum，提供了一个透明、安全且不可篡改的数据环境。在区块链平台中，房地产公司可建立智能合约，自动化执行和记录交易，确保支付的即时性和准确性。例如，当某一建筑项目达到某个预定的进度时，智能合约可以自动触发对供应商的支付功能。这不仅减少了手动处理的时间和错误，还提高了供应链各方之间的信任度。并且通过实时监控资金流动，公司可及时识别和应对潜在的风险，提高整体的资金管理效率[6]。最后，房地产公司可应用供应链管理软件，如IBM Blockchain Platform或Chainyard，实现在整个供应链中跟踪和管理资金流动。同时，平台内部能够实时更新项目的财务状况，包括预算执行、资金流入和流出、预期成本，为决策者提供了全面的视图，旨在通过数据信息，管理者可以及时调整策略，优化资金的分配和使用，确保房地产公司在竞争激烈的市场环境中保持财务稳定和项目的顺利推进。

3.2 采用动态供应链融资模型

面对高度依赖外部融资的现状，房地产公司应基于实时数据和风险评估，构建一个动态供应链融资模型。此模型为一种综合的财务管理框架，旨在通过深入分析供应链中的各个环节，实现资金使用效益的最优化。动态供应链融资模型的构建流程可参考如下：

模型构建的首个步骤是建立一个综合的数据收集和分析系统。房地产公司可利用高级的数据分析工具，如Power BI或Tableau，结合ERP系统（如SAP ERP），收集和分析项目进度、成本支出、供应链效率等关键指标，为决策者提供项目财务状况的全面视图，包括成本、资金需求、支付时间表等，使房地产公司能够及时响应市场和项目的变化[7]。然后基于收集到的信息数据，房地产公司需利用风险管理软件如RiskMetrics进行深入的风险评估和信用评级。具体包括对供应链中各环节的供应商信用状况、市场波动影响、合同履行风险等进行全面分析。此步骤的目标是识别和量化与供应链相关的各种风险因素，为融资决策提供坚实的基础。最后基于上述数据分析和风险评估，公司可以实施差异化的融资策略，为风险较低的项目或供应商提供更优惠的融资条件，同时，对高风险环节采取更严格的控制措施。例如，针对部分高信用评级的供应商或稳健推进的项目，房地产公司可以采取更低成本的融资方式，如短期银行贷款或供应链金融。相反，对于风险较高的项目或供应商，公司则需要采用更严格的融资条件和风险控制措施，以防范潜在的财务风险，旨在通过实施动态供应链融资模型，使房地产公司不仅能够优化资金的使用，还能够降低因过度依赖外部融资而带来的财务风险。此种模型的灵活性和适应性使公司能够更好地应对市场的变化和不确定性，从而在竞争激烈的市场环境中保持稳健的财务状态。

3.3 实施供应链综合风险管理

在房地产公司的营运资金管理中，实施供应链综合风险管理是确保可持续运营的关键。此管理策略的目的是对供应链中潜在的风险进行全面的识别、评估和应对，从而保护公司免受市场波动和政策变化带来的负面影响。一方面，可采用先进的风险管理工具，如供应链风险地图和模拟，以识别和化解潜在的资金风险。实践中，房地产公司可通过使用风险管理软件，如Palisade的@RISK或SAP Integrated Business Planning等，可视化整个供应链，识别关键风险点，如依赖单一供应商的风险或特定地区的政策变化风险。同时，利用模拟功能，合理预测关键风险点对资金流和项目进度的潜在影响，从而及时调整策略以缓解风险。并且，此类软件可分析供应商的可靠性和信用状况，预测材料成本的波动，以及评估政策变化对项目的潜在影响[8]。基于评估结果，公司可制定相应的风险应对策略，如多元化供应链策略、合同风险管理方案、备用资金来源的规划等。例如，对于部分风险较高的供应商，公司可以寻找备选供应商或采取更严格的合同条款来降低潜在的供应中断风险。另一方面，需结合宏观经济指标和行业趋势，开展供应链宏观风险评估，以预测和管理资金流动性风险。房地产公司可使用经济分析工具，如Bloomberg Terminal或Thomson Reuters Eikon，用以追踪和分析经济增长、利率变化、政策调整等宏观经济指标。并且结合行业趋势分析，如房地产市场需求变化、新政策影响评估等，以更好地应对宏观经济和政策的变化。例如，根据经济增长预测和利率趋势，房地产公司可以评估融资成本的潜在变化，并据此调整其资金筹集策略，如选择更合适的时机发行债券或调整贷款结构。同时，结合行业趋势，如预期的房地产市场冷热变化，公司可以预测销售收入的波动，据此调整资金储备和流动性管理策略。此外，房地产公司需要定期监测和更新其风险管理策略。这涉及持续跟踪宏观经济指标和行业趋势，如利率变化、市场需求波动、新的政策法规。通过这些活动，公司能够及时调整其风险管理措施，确保其与当前市场和政策环境保持一致。

3.4 促进供应链环节的价值创新

在房地产行业中，优化营运资金管理的关键在于供应链环节的价值创新。为了实现这一目标，房地产公司需采取多维度的策略，旨在提高供应链效率和成本效益，同时激发新的增长点。

首先，在供应链的关键环节，如材料采购、施工过程等，遵循价值工程原则，识别并削减不增加价值的成本，从而优化资金分配和使用。在实践中，房地产公司需要与供应商紧密合作，分析和审视当前使用的材料和工艺，找出成本高但对项目价值贡献有限的环节。例如，通过替换高成本材料为性能相似但成本更低的替代品，或通过优化施工流程以减少浪费。为此，公司可以组织跨部门团队，包括采购、工程和财务部门，共同评估成本结构，并提出改进措施。其次，鼓励供应链伙伴之间的创新合作，如共同开发新型建材或工艺，以降低成本和提高效率，也可设立激励机制，鼓励供应商和承包商提出和实施创新的解决方案。同时，房地产公司可以主动组织供应链合作伙伴的創新研讨会或挑战赛，鼓励分享最佳实践和创新想法。例如，推动共同开发环保和节能的建筑材料，或引入自动化和数字化技术以提高施工效率。最后，房地产公司更可利用大数据分析工具，如Google Cloud Platform或Amazon Web Services，收集和分析市场趋势、客户需求和供应链性能数据。通过对数据的深入分析，公司可识别新的商业机会，如开发符合市场趋势的绿色建筑项目或智能家居解决方案等，以提高整体项目的价值和吸引力。此外，公司可利用信息共享和协作平台，如Slack或Microsoft Teams，加强与供应链伙伴之间的沟通和协作，共同探索新的业务模式和开展服务创新，助力房地产公司可持续发展。

4 结语

综上所述，本文对房地产公司在数字经济背景下营运资金管理的现状和挑战进行了深入分析，明确指出，房地产公司在后期实践中，通过提高供应链透明度、采用动态供应链融资模型、实施供应链综合风险管理等策略，不仅可以优化资金分配，还可以降低依赖外部融资的风险，更可以增强对市场波动的适应性，从而有效提升自身营运资金管理能力。通过此类措施，有助于房地产公司在不断变化的市场环境中保持财务稳定，促进可持续发展。

【参考文献】

【1】陈萧董.房企营运资金管理优化方案研究——以G房地产公司为例[J].房地产世界，2023（15）：9-12.

【2】潘奕萱.新时期下房地产企业营运资金管理优化策略分析[J].中文科技期刊数据库（全文版）经济管理，2023（7）：95-98.

【3】傅文德.房地产企业加强营运资金管理的方法浅析[J].中文科技期刊数据库（全文版）经济管理，2023（7）：83-86.

【4】李勇.大数据视角下房地产公司项目预算管理优化[J].中小企业管理与科技，2023（16）：67-69.

【5】卢娅莎.新形势下中小房地产公司财务管理战略优化思考[J].商情，2023（42）：29-32.

【6】张立建.大数据技术背景下房地产公司现金流优化管理刍议[J].财会学习，2023（9）：153-155.

【7】问红云.房地产开发企业资金管理优化对策探究[J].今商圈，2023（19）：136-139.

【8】葛伟松.论房地产企业资金管理问题及对策[J].中国经贸，2023（12）：28-30.