基于sDNA技术的地下空间商业价值评估

彭雪晴， 郭文博

（广州市城市规划勘测设计研究院）

1 引言

我国城市趋向立体化改造和建设，各大城市地下空间综合开发的热度越来越高。由于地下空间开发成本高、不可逆[1]，如何更准确地识别地下空间的商业价值，成为政府和开发商的关注重点。

目前在国内对城市轨道交通地下商业空间的有关研究中，已经识别出地下商铺的可达性是影响商铺租金的重要因素。例如，张仕廉提出商铺可达性、商铺楼层、商铺装修及设施和商铺面积会对餐饮商铺租金产生显著影响，餐饮商铺租金与建筑年代、商铺层高之间非线性相关，餐饮商铺面积越大，租金水平越高[2]。彭晓亮对四种不同空间形态的地铁站租金影响因素进行了定量分析，指出“距地铁站距离”和“距最近出入口距离”是影响租金的最主要因素[3]。

现有商业空间的研究在识别商铺可达性程度时通常采用人工步测或简单的直线距离计算的方式[2-4]，以空间句法为理论，仅考虑到二维平面的变化[6]，无法准确识别复杂三维空间的步行情况。2011年由英国卡迪夫大学开发的空间设计网络分析(sDNA)技术（以下简称sDNA技术），在ArcGIS和QGIS平台应用的基础上创新性地提供了一种三维空间的可达性分析方法，研究结果证明sDNA技术在识别立体空间可达性方面具有准确性等优势[5-7]。

2 基于sDNA技术可达性分析的地下商业价值模型

本文通过三维步行路径的立体建模和sDNA的数据可视化分析，将距离因素及商铺与步行路径的连接程度量化表达，更加精确的识别地下空间的可达性，进而对商业价值进行判断。

在可达性度量上，sDNA继承了社会网络分析中的“向心性”（Centrality）概念，采用“接近度”（Closeness）与“中间性”（Betweenness）度量网络空间的“向心性”变化[8-10]。

“接近度”（Closeness）通常与可达性有关，计算了在半径为x的范围内，每条连线到达目的地的平均难易程度，反映了该街道段作目的性运动（tomovement）的潜力。

“中间性”源于分析社会网络中个体的重要性，是流量模型的基础，它计算的是街道段x在特定分析半径内被其他任意两个街道段y与z之间最“短”路径穿过的次数，反映了该街道段作穿越性运动通道（through-movement）的潜力。

式（1）中，OD(y,z,x)为1①注释：所得的B1n、B2 n、A1n、A2n需要分别除以各自范围内计算出的betweenness最大值和距离最大值，将数值归一化后再对应到百分制内。：

基于sDNA的度量方式，本文针对两种尺度的商业形态制定了不同的可达性计算方法。

①对于定位城市级别上不同商业地块的可达性，每一个地块周边400m范围内，将三维模型中所有路径的betweenness的均值B1n附到每一个商业地块内。

②对于到商业地块内部地上地下的商铺店面可达性，则使用每一个店面周边100m范围内，所有路径的betweenness的均值B2n在计算距离地铁站和出入口的距离A1n、A2n。设“连接度”与“距离”两个因素影响权重相等，计算结果附到每一个店铺上。

B1n’与B2n’已包含了楼层系数及到达出入口和地铁检票口距离等因素，实现了多项影响因子的整合。在城市尺度研究每个商业地块平均租金定价时，可使用B1n’来计算商业地块的可达性；在商业地块内部研究每一个商铺的特定租金定价时，可使用B2n’计算商铺的可达性。

3 案例分析

本文以广州市第二中央商务区地下空间规划设计项目为例。该项目围绕鱼珠站和裕丰围站构建“枝干状”地下步行系统，将地下商业公共空间作为主廊道串联地铁站，周边商业地块采用“自生长”模式，利用建筑中庭设置下沉广场和垂直交通转换核。

3.1 三维立体模型构建

①创建二维室外步行网络：对步行道路的中心线进行绘制，包括所有允许行人通过的路径，构建各层的二维步行网络。

②使用DEM高程数据生成三维室外步行网络：由控制点高程生成DEM图层，并在ArcGIS中采用Interpolate Shape命令为二维室外步行网络赋予高度值（Z值），将其转为三维要素。

③创建三维室内+室外步行网络：增加能到达公共区域的室内人行路线，其中公共区域包含进入地铁站的人行入口，得到最终的完整步行网络。

3.2 基于可达性的商业价值分析

应用上述可达性公式，分别得到地下层、一层、二层的可达性系数可视化平面（见图1）。

图1 地下层（上）首层（中）二层（下）建筑商业价值的可达性系数

图2反映出越靠近地铁站，地下层的商业价值越高，越远离地铁站，地下层的商业价值越低；首层的租金系数变化规律仍与地下层的趋势相同，由于北侧多为住宅区，东面多为工业区，所以越往北、东侧租金系数越低；二层的租金系数总体比一层要低。

从图2来看，在鱼珠站片区，有地下通道相连接的北侧地铁出口A1-A4附近的颜色最深、商业价值最高，而南侧的地铁口A8-A5，随着出口离地铁检票口和地下通道的距离越来越远，租金系数也越来越小，商业价值也在逐渐降低。

图2 鱼珠站周边地块地下商业价值的可达性系数

如图3所示，裕丰围站与地铁检票口距离较远的B7-B11进站口的颜色最暖，租金系数最高，而较近的B1-B5号口的商业价值反而比其南侧的非地铁空间要低。可能是因为南侧商业以围合式街区商业的形式为主，有大量的地下廊道和天桥回廊，整个商圈的可达性较高，并且跟周边紧密联系在一起，有效提升了其商业价值。

图3 裕丰围站周边地块地下商业价值的可达性系数

4 结语

本文通过sDNA技术对广州市第二中央商务区项目的分析，细致刻画出人流量在多层面（地上、地面和空中）的特征，帮助商业策划者更科学高效地计算每一个商场、商铺的可达性，从而判断其商业价值。另外，从可操作性来看，sDNA具有较高兼容性、与GIS的多种功能无缝衔接且容易修改、整理及成图等多方面的优势。后续可进一步将商铺面积、层数、装修等要素纳入商业空间的立体模型中进行可视化分析，形成完整的地下空间商业价值评估模型。