TOD模式下的轨道交通站点周边土地利用优化研究
——以天津地铁8号线沂山路站为例
2023-03-03潘春梅
潘春梅
(中铁第五勘察设计院集团有限公司)
1 TOD理念与内涵
TOD是“以公共交通为导向(transit-oriented development)”的开发模式,提倡土地利用高密度混合开发,促进公共交通的使用最大化,营造适宜步行和自行车出行社区环境,创造具有混合多样功能的公共空间。TOD模式的提出是土地与交通的新型整合互动模式,能够指导城市轨道交通站点地区的规划,形成以轨道交通站点为核心的紧凑、混合的土地开发模式[1]。
2 轨道交通对城市的影响
轨道交通的建设,一方面有助于拓展城市空间,拉大城市骨架;另一方面,有助于优化完善城市的空间结构,引导城市沿轨道交通线轴向扩展。轨道交通对城市的影响主要体现在对城市形态、对城市空间拓展的影响。
2.1 对城市形态的影响
轨道交通是影响城市土地利用最重要的因素之一,其可达性是最主要的特征[2],运输条件的改善使得其沿线土地的区位可达性大幅提高,增强吸引力,吸引人口和产业向站点集聚,带来站点周围高强度的土地开发,围绕站点形成高密度的圈层用地布局模式。这种模式依托轨道交通线逐个展开,构成了城市空间形态扩展的发展轴,从而引导城市空间呈轴向扩展的态势。
2.2 对城市空间拓展的影响
轨道交通快速、大运量的特点,大大地缩短了地区之间的出行时间,促使城市空间布局及其结构发生变化,推动城市空间布局的不断拓展。依托轨道交通可以实现跨区域的出行联系,使得城市空间按新的功能要求进行重构,促使整个城市空间结构在区域上更加均衡。
3 轨道交通站点分类及用地特点
前文所述,轨道交通站点周边用地布局呈现高强度、高密度的特征,而不同区位、不同等级职能的站点存在一定的差异。因此,通过对轨道交通站点进行分类,掌握不同类型站点周边用地特点。综合考虑站点周边城市功能与服务范围、在城市空间中的位置、与城市的紧密连接程度、与其周边其他交通方式的换乘等主要考虑因素,将轨道交通站点分为中心型、枢纽型、一般型、特殊型[3]。研究表明,国内外对轨道交通的影响范围都有不同的界定,但大多数在500m~800m,其中,0m~200m范围内为核心影响区,200m~500m范围内为主要影响区,500m~800m范围为一般影响区。
3.1 中心型站点
中心型站点位于城市的经济、文化及公共服务中心,与城市公共中心相结合,保障城市公共交通安全、高效换乘为基本要求,商业公服设施集中、社会经济活动活跃。站点核心区内宜布置城市及片区级的商业、商务综合功能,不宜布置居住功能;在主要辐射影响区内用地布局逐渐丰富,宜布置公共配套、居住、文化、教育为主。
3.2 枢纽型站点
枢纽型站点担负交通换乘功能,是城市交通系统中的重要节点。在站点核心区范围内宜布置交通设施、广场、绿地为主,便于交通组织和快速疏散;在影响区范围内,用地业态类型呈现多元化趋势,逐渐以商业、商务办公、居住、公共服务配套等用地为主,体现枢纽型站点对商业商务、文化娱乐和居住等衍生功能的吸引力。
3.3 一般型站点
一般型站点多为市区的普通站点。这类站点区域一般为社区级经济、文化及公共服务中心[4],核心区内宜布置社区商业中心、社区公共服务中心、文化中心等服务功能,影响区范围内宜布置居住和公共服务配套功能,包括成熟的居住区、中小学、配套设施等,其中,住宅用地占主导用地类型。
3.4 特殊型站点
特殊型站点指服务于城市某些特殊区域,如大学城、工业园区、风景区等,这类型站点需要结合区位、现状条件、城市功能,以及服务对象等因素综合考虑,选择合适的用地性质和业态布局。
4 天津地铁8号线沂山路站TOD开发用地优化
4.1 线路站点分布情况
地铁8号线一期主要途经南开区、和平区、河西区、津南区,沿线设绿水公园站、兰坪路站、沂山路站、长泰河东站等17个站点。
4.2 站点区域用地布局优化思路
规划优化范围以沂山路站点为核心,以800m为半径,研究总用地面积186hm2。建议适当提高站点核心区的开发强度,调整用地布局,靠近站点核心区人流量出行密集区域,设置商业商务设施用地,发挥站点的交通集散效应。另外,加强站点区域混合用地布局,结合公园进行地下空间与站厅层的连通和开发利用。
4.3 沂山路站用地优化分析
4.3.1 规划定位
站点所在区域位于天津市解放南路南部,生态轴和汽车文化公园绿轴的交汇处。该区域生态、交通资源优越,未来将形成集海绵生态、文化地标、优质产业、服务配套于一体的天津市南部地区活力微中心。该站点属于一般型站点。
结合上位规划,沂山路站TOD规划定位为,以TOD发展理念为基础,采用轨道TOD+商业+社区的核心理念,打造功能复合、环境优美的TOD中心,形成区域文化商业中心。
4.3.2 用地调整
1)用地性质的优化调整
规划调整前,站点核心区用地以居住和商业用地为主(见图1)。规划以站点为核心区,打造成商业服务中心,将原规划的3号地块、4号地块的居住用地调整为商业用地,为保持地块内各类用地的平衡,将沿解放南路东侧两块商业用地调整为居住用地(见图2)。对沂山路站与周边地块进行一体化设计,打造立体商业中心。调整后的居住用地和商业用地与调整前保持基本平衡。
图1 沂山路站区规划调整前
图2 沂山路站区规划调整后
2)容积率的优化调整
规划调整前,站点核心区容积率较低(见图3)。为了提升沂山路站核心区的土地利用效率,沿线站点进行高强度的开发,对区域内的容积率进行调整。居住用地容积率指标基本与原规划保持一致,靠近绿轴的两侧居住用地容积率为2.1,逐渐向两侧升高,最高为2.7;将站点核心区的商业、商务用地容积率提高,最高为5.0,其余为3.5(见图4),高强度的商业商务开发有利于提高地区人气,形成区域地标,增加站区活力。
图3 沂山路站区容积率调整前
图4 沂山路站容积率调整后
同时,建议地块中间的绿地结合站厅层、地下商业进行地下空间的开发,将两侧商业、商务业态有机串联,形成活力宜人的公共空间。
调整后,各类用地面积与调整前持平,由于站点核心区容积率的调整,总建筑面积较调整前的160万㎡增加至170万㎡,增加约10万㎡,增加了6.25%。
5 结语
本文分析了轨道交通对城市形态、空间拓展的影响,并对轨道交通站点进行分类,提出不同类型站点用地布局、用地特点。以天津地铁8号线沂山路站为例,通过提高土地利用效率、营造丰富的站点核心区的功能空间,对沂山路站影响区域范围内的用地性质和容积率进行试探性调整。