豪宅市场会回暖吗

甄爱军

2022年，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来最低水平。豪宅市场难以独善其身，受二手豪宅成交低迷影响，整体表现难言理想。

市场整体下挫四成

2022年，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来最低水平。据中国指数研究院初步统计，2022年，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米，同比下降36.2%。

其中，僅极个别城市仍然保持增长，如上海2022年一手房的成交金额是6344亿元，同比增长9%。但是，不少城市成交面积基本腰斩，这些城市都是历年来被认为市场相对活跃、成交规模比较大的城市，比如长沙、杭州、宁波、武汉、重庆。

全国百强房企在2022年的整体表现也体现出了这种变化。中国指数研究院公布的数据显示，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点;百亿房企权益销售额为56793.1亿元，市场份额约41.6%。

另有数据表明，各阵营房企销售额均有所下滑。2022年，TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%;TOP11～30房企销售额均值为1035.0亿元，较上年下降45.5%;TOP31～50房企及TOP51～100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。

2022年以来，房地产政策不断优化，但政策效果尚不明显，房地产市场供需两端均未恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，企业销售回款受阻。中国指数研究院监测结果显示，2022年销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家;超百亿房企130家，较上年同期减少28家。

房价出现年度下跌

2022年，房价全年呈现下跌态势，不管是新房还是二手房，均出现不同程度的下滑。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，相较2021年由涨转跌。值得注意的是，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔7年再次出现年度下跌。其中，2022年12月，百城新建住宅均价16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较11月扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌。

二手住宅价格方面，2022年百城二手住宅价格总体下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大，2022年全年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。2022年12月，百城二手住宅价格为15876元/平方米，环比下跌0.22%，跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。

房价下跌城市数量居高不下。2022年12月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个，较2021年同期增加10个;百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至80个，已连续5个月超70个。

从累计下跌城市数量来看，2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手住宅价格累计下跌的城市有73个。综合来看，2022年百城房价走势疲弱。

豪宅市场表现疲弱

虽然一手豪宅表现尚可，但由于二手豪宅表现“拉胯”，使得豪宅市场整体表现并不理想。

一手豪宅成交表现尚可。克而瑞统计数据显示，从各总价段来看，一手豪宅中总价1000万元以上的成交还在继续保持增长，但5000万元以上顶级豪宅成交出现了下行，全国共成交383套，较2021年全年下降40%。单价段也是如此。2022年，单价15万元/平方米以上顶级豪宅共成交422套，同比下降19%。

其中，总价1000万元以上豪宅同比增长10%。上海、杭州、广州和南京4个城市千万元以上豪宅成交同比均呈现正增长，上海1000万元以上豪宅共成交14973套，同比增长44%。

从单价段来看，2022年核心城市单价10万元/平方米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然占据了半壁江山，成交占比超过50%，全年共成交10204套，同比增长63%。此外，北京、深圳和广州成交套数同比均为正增长。二线城市中，仅三亚和南京单价10万元/平方米以上豪宅成交套数出现了下行。

二手豪宅成交则全面回调。数据显示，无论是总价1000万元以上豪宅，还是总价5000万元以上顶级豪宅，成交套数几乎全线下跌。总价1000万元以上二手豪宅成交同比降42%;总价3000万元以上二手豪宅成交同比降28%;总价5000万元以上二手顶级豪宅成交同比降18%。单价段降幅最为明显，单价10万元/平方米以上二手豪宅成交降幅达到55%;单价15万元/平方米以上二手顶级豪宅成交同比降52%。

对比发现，二手豪宅市场表现明显弱于一手豪宅。但和一手豪宅类似，上海仍然占据了豪宅市场重要的市场份额。数据显示，总价5000万元以上二手顶级豪宅，上海成交套数占了七成以上，共成交113套;而单价15万元/平方米以上顶级豪宅成交中，上海成交套数达到278套，占比也超过了半数。

展望2023年，预计随着疫情度过高峰期，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市楼市有望企稳，但预计需要较长的恢复时间。对于豪宅市场来说，其需要在市场整体回暖之后，才会有明显的改善。