石河子市老旧小区改造的主要做法与成效

黎思怡， 何蕊

（石河子市党委党校）

1 引言

按照国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[1]和《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》的要求，2019 年起，第八师石河子市党委以满足人民需求为核心，抢抓党中央、国务院将城镇老旧小区改造工作上升到国家层面加以推动的政策契机，在三年时间内按照试点先行，由点到面，综合改造，系统提升、补齐短板，提亮特色的思路推进本地区老旧小区改造工作，取得了较好成效。

2 石河子老旧小区改造前的情况和面临的主要问题

石河子是一座年轻的军垦之城，经过近70年的发展，目前它共有5个街道，65个社区，101个居住组团（小区），3081 栋建筑，常住人口约45 万。据石河子市住建局统计，改造前市区小区建筑中有39%属于2000年前建成，在石河子地区长达半年严冬的情况下，市区约34%的建筑缺乏外墙保温，60%以上人口所居住的小区都不同程度地存在市政管网老化、绿化管护缺失、小区路面破损、停车设施不足、楼体老化失修、物业服务不到位等问题，居民修护、改善社区居住条件的意愿非常强烈。

2.1 公共设施老化，公共服务缺失

市区大部分小区公共设施老化问题突出，电力设施、供水管道、排水设施、供暖管道老化，给居民日常生活带来困难；老居民楼缺乏垂直交通方式；小区违建堵塞消防通道、小区道路破损，安全隐患突出；小区养老、抚幼、文化娱乐、健身、物业等公共服务功能缺失；居民小区内停车位“一位难求”现象普遍存在，甚至因此衍生出社区减绿停车、社区道路拥堵、邻里矛盾等一系列突出问题。

2.2 社区群众参与，支持改造不够

一是多数社区居民存在政府包办一切的思维惯性，认为改造工作是政府的事，对小区改造工作不关心、不参与。二是部分居民认为改造会损害自己的个人利益。部分居民拒绝拆除违章建筑；部分低楼层居民在加装电梯过程中不愿分担任何费用，即使采取加装外挂式电梯的方式，部分低楼层住户还以各种理由拒绝签署电梯加装同意书。三是居民普遍缺乏购买服务的观念。部分居民对住户筹资费用积极性不高；对于加装电梯、屋内修缮项目采取的财政资金补贴+居民个人出资小部分的出资方式推进存在较大困难。

2.3 缺乏社区治理长效管控机制

老旧小区改造不仅仅是要在当下完成小区基础设施的硬件升级，更重要的是做好改造后的长效管理，但此项工作目前缺乏行之有效的抓手。多数居民的住宅专项资金支付意愿和水平较低，无法有效支撑小区公共部分的持续维护和提升；部分居民恶意拖欠物业费，导致物业管理服务水平难以维持，而服务水平降低又会加大物业费收取难度，形成恶性循环，最终导致物业企业直接撤离弃管。

3 石河子老旧小区改造的主要做法

3.1 坚持由点到面，分步稳妥推进

3.1.1 勇抓机遇，因地制宜先行先试

石河子市五、六、七号小区建成于20 世纪70 年代，是西工业区原“三八企业”所在地，大部分居民都是老“三八”企业的产业工人。上世纪末这几家企业相继破产重组后，这里就没有再大规模维修管护过。小区建筑破旧、楼体开裂、道路崎岖，水电暖网等地下管线爆裂不断，跑冒滴漏现象严重，停车位、休闲健身设施等基础设施功能严重匮乏，物业服务碎片化、服务水平低等因素严重影响小区居民的生活质量。2019年，在广泛调研和进行实地考察的基础上，第八师石河子市党委选定对五、六、七号小区先行先试，并将师市的此项老旧小区改造工程列入2019年国家老旧小区试点项目，3月正式开工，10月基本完工。五、六、七号小区改造工程共计拆除公建及违建1.89 万㎡，新建城市支路2 条，小区主路48 条，宅前路185条，增加停车位11567个，弱电桥架2.83万m，完成了小区内244 栋住宅楼的外墙保温及质感漆（其中包括24 栋沿街商铺）工程，改造面积达140 万㎡，共计投资5.8亿元，惠及2.1万户约5.2万居民[2]。

3.1.2 擅谋善断，精准施策全面铺开

在总结2019年经验基础上，2020年第八师石河子市党委全面推进城市老旧小区改造的部署要求，以突显军垦风貌，打造城市特色为核心，因地制宜，精准施策、全民参与、全面铺开、全力推进，坚持老旧小区改造“四个并行”原则。一是坚持拆改并行，拓展空间。老旧小区改造坚持“拆”字当先，但杜绝大拆大建，而是要坚持拆违、拆旧、拆废、拆平、拆滥，拆出公共空间。二是坚持遵循民意、多方筹资。老旧小区改造工程，项目资金从哪里来是关键，既要坚持惠民利民，也要坚持合情合理。改造办公室通过街道社区这个纽带广泛征求居民意见，合理安排确定改造费用的分摊规则。三是坚持以改代拆、挖旧谋新。坚持将老旧小区改造与城市生态、产业发展相结合，有效利用老街市场对沙湾县、玛纳斯县的强力的辐射带动效应，对老街进行原址改造提升，拆违、修复和美化同步推进，在保留原生态老街小商品集散业态的基础上，提升基础设施水平，加强监管服务，打造特色亮点，形成了一个独具特色的“改造+运营+管理”的规范小商品批发地。四是坚持锻炼干部，锤炼基层。第八师石河子市党委精心选派26名年轻后备干部进驻待改造社区蹲点，全程参与，深入一线，通过真抓实干锤炼了一大批敢于担当、善于作为，乐于和群众打交道的年轻后备干部。

3.1.3 挖掘历史，突出亮点打造特色

2021年是师市老旧小区改造三年计划的突破之年，在坚持以往好的做法和经验的基础之上，针对本年度需要改造社区的具体情况，按照“精准谋划、靶向施工”的原则确定改造方案。2021 年度需要改造的社区大多属于老军垦风貌区，针对“深挖城市资源，打造城市特色”的工作目标，第八师石河子市党委出台了《师市2021年城镇老旧小区改造工作实施方案》，以砖红色、灰色、米白色为主导色系，突出军垦风貌，修缮加固军垦历史遗迹，贯通连接多个军垦文化旧址，打造可视化军垦历史线路。同时，针对居住在军垦风貌区的居民相对经济条件较好的情况，在进一步完善水电气路信精准改造的情况下，新增加装电梯计划。

3.2 坚持规划先行，整体设计一体施工

3.2.1 坚持一体统筹设计、整体优化提升

通过统筹布局全市的老旧小区改造项目，实现公共服务设施建设均等化，形成便利高效、资源共享的社区、邻里、街坊三级服务格局，此外，改造工程还对社区内既有的公共设施加以提升、整合、优化，为市场化主体在社区内开展幼托、学前教育、养老陪护、果蔬销售、便民服务等社区综合服务项目打造良好基础。

3.2.2 坚持一个改造标准改造风格干到底

三年来，第八师石河子市先后印发了《石河子老旧小区要素设计导则》、《石河子市老旧住宅小区改造建设指南》、《石河子市主城区色彩专项规划》等文件，对改造标准和改造风格进行统一规定，促使不同时间段改造的项目拥有整体协调的风格，2021 年又出台了《师市2021年城镇老旧小区改造工作实施方案》和《石河子市既有住宅加装电梯暂行实施办法》，坚持一个标准干到底。

3.2.3 坚持内外兼修，好看好住做提升

为提升城市整体功能，提高居民获得感、满意度，石河子的老旧小区改造工程不仅仅是致力于提升城市颜值，更是要对小区的地下管网、地上设施、楼外楼内、安全环境进行全方位、立体化改造[3]。

3.3 坚持多措并举，探索长效管控机制

3.3.1 盘活既有资源，建立居民自治组织探索社区自我运营模式

一是尊重居民主体地位，通过多种方式引导帮助居民积极参与到改造全过程中来。改造之初，社区通过召开社区居民大会、发放调查问卷、入户调查等手段收集居民改造意愿和改造需求，并依托师市每周末开展的在职党员“双报到”活动，通过入户与居民交流，收集居民改造意愿1700 多条，包含了小区停车、地下管网、绿化、小区道路、休闲健身设备、房屋修缮加固、社区安保等多方面的内容，并在方案设计阶段予以了充分采纳。二是积极帮助引导小区居民成立业主委员会，按照程序自主选定物业企业，引导居民自主管理社区居民共有物权，加强居民对物业企业的监管和约束，提升居民对小区管理的参与度，探索居民＋物业的小区公共服务设施运营管理机制。三是进行物业整合，针对拆墙透绿以后，部分社区管理区域重叠，部分楼栋物业管理碎片化的问题，有机整合现有街道社区，从而实现规模化集约化管理。四是针对物业整合后物业公司收费率降低的问题，可以指导居民业主委员会将小区外立面商用收益和电梯广告收益补偿给物业公司，保障社区物业服务。五是利用小区改造后良好的硬件设施，引入养老陪护、托幼、学前教育等营利性社区服务项目，拓展公有部分收益，反哺小区维护运营成本[4]。六是针对小区停车难、乱停车、停车费收取等问题，对新建的停车场统一标线，引导居民规范停车，有条件的社区建立停车收费制度。七是继续在社区统一规范配备垃圾回收设备，实施垃圾分类，完善垃圾分类收转运体系，加快建设垃圾终端处理设施，建立奖惩结合的垃圾分类居民管理制度，建立政府主导、居民自律、社会参与的多中心垃圾分类推进体制，引导居民积极参与社区环境治理。八是利用互联网等多种线上线下手段，提供多样化的信息沟通渠道，创新沟通方式，使居民能及时接受到社区发布的各项信息。

3.3.2 强化党建引领，开展特色志愿活动培养居民自我管理意识

一是依托党员社区双报到和党员红细胞等志愿服务活动，引导有条件有意愿的居民共同构建各类社区志愿者服务队伍，培育居民自我管理、自我服务的意识。二是积极开展特色志愿活动。比如说石河子市广泛开展的“一户一树”认领活动，就是一项十分具有石河子特色的行之有效的志愿活动。石河子作为国家森林城市，“半城绿色半城楼”是我们靓丽的城市名片，这个城市的每一棵树都是老一辈军垦人一棵一棵亲手种下的，石河子人对于树木有着别样的感情。开展“一户一树”认领活动，将小区树木管护由单纯的园林、物业管护转化为园林、物业管护＋居民爱护，既强化了社区居民爱护意识服务社区的意识，又能保证每一棵树木都能长势良好。三是围绕感受身边人、身边事，针对社区鳏寡孤独，老弱病残及困难家庭人员，构建本社区志愿者队伍，积极引导有热心、有爱心的邻居、党员、业主成立小区志愿者服务队，传递关爱温暖，培育社区居民的家园意识和归属感荣誉感。