上海老旧小区绿化停车兼顾新策及实证探析

■ 左 莹 ZUO Ying 骆天庆 LUO Tianqing

0 引言

居住环境与居民生活品质息息相关。然而，面对近年来激增的私家车保有量，老旧小区因土地资源有限[1]，停车配建标准滞后，无法满足停车需求[2]——机动车随意停放，侵占本就不足的绿地及公共空间，影响居民生活[3]。为兼顾停车与绿化，除全面挖掘小区内“边角废地”改造为绿地、建设生态停车位及提倡土地功能混合使用之外，还可通过具有节地效益的垂直绿化发掘竖向空间潜力[4]。利用既有住宅建筑的闲置屋面铺设屋顶绿化，置换地面停车位，不失为老旧小区“绿化与停车位兼得”的一个破局新策。

1 国内外相关政策文件

相比垂直绿化，屋顶绿化的研究开展更早、应用更广泛[5]。既有建筑实施屋顶绿化的承重[6]、防水[7]、坡屋顶建设[8]、低维护[9]等技术问题已基本解决，且国内外多地已出台各种激励性政策[10]。其中，屋顶绿化折抵地面绿地，既是一种主要的激励政策，也是在建设项目尺度上以屋顶绿化生境对被建设侵占的绿地进行就近补偿的重要生态手段。目前，韩国、德国、日本、新加坡等国以及国内的多个城市均已先后出台地方性折抵政策（表1、2），不过各地折抵办法与标准不同，有待商榷[10]。

表1 国外屋顶绿化折抵地面绿地的办法[10]

上海老旧小区数量众多，更新改造走在全国前列[11]，已率先出台了居住区改造时屋顶绿化折抵地面绿地的相关政策，但尚缺乏实证。本文借上海共和十村小区更新改造方案论证的契机，在评价其既有建筑屋顶绿化适建性的基础上，结合小区实际的停车需求，依据现行政策提出“以适建屋顶的平面投影面积折抵绿地面积、置换停车空间”的规划方案，并通过样地设计，论证实际可增车位数及绿地减少量，探析借屋顶绿化改善老旧小区停车难问题的有效性和现行折抵办法的合理性，以期促进该项政策及早落地实行。

2 案例概况

共和十村建成于1992 年，占地面积30 503 m2，共有15 栋居住建筑、830 户，包括西北角高层（18层）1 栋、多层（6～7 层）14 栋，外围分布居委、物业、商铺等低层服务建筑（图1）。应“平改坡”要求，2010 年，小区内多层住宅建筑屋顶均改造成砖红色坡屋顶。目前小区建筑密度为35.11%、绿地率为32.45%，按照《上海市绿化条例》，已达到“改建、扩建居住区绿地面积不得低于居住区用地总面积的百分之二十五”的标准，但若按新建小区35%的绿地率标准，则尚有一定差距。

图1 共和十村现状布局

表2 国内城市屋顶绿化折抵地面绿地的政策及办法

小区建设之初未设停车位。随着住户私家车保有量增加，物业管理方通过沿路划定停车位或推掉绿地建造地面停车场的方式，辟出140 个固定停车位（图2），车位配比为1 ∶0.17。目前，小区内登记常停车220 辆、亲情车127 辆。若仅以常停车计，车位缺口为80 个；若综合亲情车数量，车位缺口达207 个，停车需求远超车位供给。根据对工作日早晨7:00 左右的实地勘察，小区内每天约有52 辆常停车会利用中心绿地周边道路及转弯处等空间，在划定车位之外见缝插针地沿路临停，剩余车辆的停放则只能借助周边商业性停车空间。这不仅令车主因争抢车位深感生活不便，也给小区带来极大的交通安全隐患。

图2 共和十村停车位分布（数量）及停放方式

3 研究方法

鉴于老旧小区的建筑老化、屋顶几无游赏要求，适宜建设重量轻、成本低、养护要求低的草坪式屋顶绿化[12]。首先，对屋顶绿化的建设载体——建筑进行承重、高度等客观特征评估，确定其是否适建草坪式屋顶绿化；然后，以适建建筑屋顶可铺设绿化的平面投影面积折算地面绿地面积，估测可置换增加的停车空间是否足以填补停车需求缺口；同时，与目前小区内直接将超标绿地置换为停车空间的成效相比较，评判屋顶绿化置换策略的有效性与合理性。受立地条件限制，实际置换可得的车位增量会少于直接面积折算的估测数，因此，根据绿地置换样区的详细设计估算小区内绿地和车位的实际增减情况，可为屋顶绿化置换策略的评判提供更为切实的参照依据。

3.1 屋顶绿化适建性评判

综合既有研究和屋顶绿化建设的相关规范标准，以建筑结构、屋面高度、屋面形式及屋面占用4 项指标构建草坪式屋顶绿化适建性评判指标体系[12]，并确定评价标准，对小区内建筑逐一进行适建性评判（表3）。其中，建筑结构参照测绘图标注及专业人员的结构检测结果，屋面高度参照测绘图标注，屋顶形式根据现场勘测判定，屋面设备占比参照天地图。

表3 草坪式屋顶绿化适建性指标及评判方法

3.2 屋顶绿化折抵地面绿地办法

《上海市居住区绿化调整实施办法（2017 修订版）》第十一条规定：“居住区绿地内部布局不合理，无法满足居民生活和居住安全正常需求的，可提出调整申请。居住区绿地内部布局调整应当符合以下条件：（一）占用建成的居住区绿地，应当在所占绿地周边补建完成相应面积的绿地。（二）确不具备补建条件的，可结合居住区实际，通过增加屋顶绿化、棚架绿化（建成绿地上所建的棚架绿化不纳入折算）形式以平衡绿化总量，其面积的35%可折算为地面绿地面积。”本文按照这一35%的现行折算比例，将适建建筑屋顶可铺设绿化的平面投影面积折算为可置换的地面绿地面积。

3.3 停车位置换增量估测

该小区现状绿地超出当前改扩建小区标准的部分及屋顶绿化折抵的地面绿地面积，均可按单个车位尺寸直接折算为车位置换增量。单个车位尺寸按照小区现状停车位尺寸为：2.5 m×5 m。

然而，将地面绿地实际置换为停车空间时，为保障道路通行安全及改造后车位的可进入性，原有的路边车位可能需要移位或取消，车位增量会小于按绿地面积直接折算的车位数；此外，地面绿化空间中的大型、优质乔木也应予以保护，停车空间的实际增拓潜力需结合实地情况论证。经实地勘测，小区中有条件进行车位扩容的空间，主要是宅间绿地及与之相邻的现有沿路平行停车位。故选取小区内的宅间绿地样区进行详细的改造设计，测算样区内的车位增量及绿地减少量，并据此推衍至整个小区，估算全区实际可置换的车位增量及相应的绿地减少量。

3.4 屋顶绿化折抵策略评价

屋顶绿化的量化折抵办法在一定程度上衡量其在城市绿地系统和绿色建筑中的生态效能和地位[12]，但由于针对居住区的折抵尚未有实证案例，其经济、社会综合效益尚不明确。本着满足停车需求、避免绿化环境减少的原则，本文以小区现实的停车需求缺口、绿地实际可置换的车位增量及绿地减少量为基准，比较超标绿地置换和屋顶绿化折抵置换这两种停车空间增拓策略的预期成效，并以实际可行、车位增量多、减绿少者为合理 有效。

4 研究过程与结果分析

4.1 屋顶绿化适建面积及可折抵地面绿地面积

根据屋顶绿化适建性评判，得到小区内适建屋顶绿化的建筑布局（图3），除西北角的高层和北入口处的2 栋7 层住宅外，其余建筑均适建。总计适建建筑屋面平面投影面积为9 288 m2，占比为86.73%；依据35%的折算系数，适建建筑屋面平面投影面积可折抵3 251 m2地面绿地。

图3 适建草坪式屋顶绿化建筑的空间分布

4.2 停车位置换增量测算

4.2.1 超标绿地可置换车位数

若将小区内超出改扩建标准的7.45%现状绿地全部改造成停车位，可望增加181 个停车位。

4.2.2 屋顶绿化折抵绿地可置换车位数

若小区内适建建筑全部建设草坪式屋顶绿化并折抵相应数量的地面绿地，且将置换所得的地面空间全部用于增设停车位，可增车位数为 260 个。

4.2.3 小区实际可置换车位增量

以74～77#楼北侧的宅间绿地为试点样区，共提出3 种车辆停放方案（表4）。综合可增加车位数及地面绿地减少量，以车位尺寸为2.5 m×5 m、垂直停放的方案二为最优。

表4 停车位布局多方案比选

将最优方案二推衍至整个小区：为确保道路畅通及转弯处的行车安全，基于现有停车位分布情况，对宅间停车位进行扩容；基于临时停车现状并排除转弯处的停车量，对中心绿地周边停车位扩容；限于空间或停放方式无法扩容的场地，则保留现有车位。改造后的停车空间（图4）参照现状及方案二的车位数量进行比较，推算共可增加车位112 个（表5）。

表5 实际车位增量估算 单位：个

图4 改造后停车位空间分布

4.3 屋顶绿化折抵策略可望成效

综上可知，该小区超标绿地可置换的车位增量明显小于屋顶绿化折抵可置换的车位增量，不过两者均超出了以绿地置换停车空间的实际车位增量，故并无实质性差别。该小区若以绿地置换停车空间，实际车位增拓后可望达到252 个，应可填补常停需求缺口并满足部分亲情车停放需求（表6）。

表6 实际车位增量估算

在实际可增拓的252 个车位中，除去55 个保留车位，其余197 个车位均需通过绿地置换和空间调整改造得到。按照方案二，单个改造车位的绿地减少量为13 m2，则实际的绿地置换量为2 561 m2，超出超标绿地可置换量289 m2，较屋顶绿化可折抵地面绿化面积少690 m2（表6）。这意味着以小区的实际空间情况，超标绿地并不足以置换增拓到252 个车位；但是如果全面建设屋顶绿化，则可在置换增拓252 个车位之外，尚余690 m2的可置换绿地面积。若将这部分置换余量纳入绿地率核算，可将小区绿地率提升2.26%，达到34.71%，接近于新建小区的标准。

经以上实证可知，按现行35%的折抵系数，通过将屋顶绿化折算为地面绿地的方式来增拓停车空间，不仅能够有效补足常停车位缺口，而且具有变相增绿的作用，确为“绿化与停车位”兼得的良策。鉴于该小区存在不适建屋顶绿化的高层和7 层住宅，若在适建性比例更高的老旧小区推行这一屋顶绿化折抵策略，可望获得更为显著的成效。

5 结论

老旧小区难以通过地面空间挖潜来增设车位。本文依据《上海市居住区绿地调整实施办法》中屋顶绿化可折抵地面绿地的办法，借共和十村规划实证了上海老旧小区全面建置草坪式屋顶绿化折抵置换地面停车空间，实现增停、增绿的必要性及合理有效性。

屋顶绿化折抵地面绿地虽然是激励屋顶绿化建设、补偿城市中绿地不足的常见做法，但也深受屋顶绿化生态效益低于地面绿地、涉嫌套取容积率增量等诟病。关键在于精准选择可进行补偿操作的对象，设置科学合理的折算办法并加强后续监管。在国内，上海率先调整相关政策，将补偿对象聚焦于老旧小区，将折算限制条件简化为35%的面积折算系数，不失为创新之策。但政策出台后迟迟未见实践案例。本文的实证探析望能为这一政策的落地实施提供助力。后续仍有必要继续深入比较草坪式屋顶绿化与地面绿化的生态、经济、社会综合效益，进一步论证这一35%折算系数的科学性。