关于房地产开发企业会计核算的难点与对策

卢 峰

融侨（福州）置业有限公司

从理论建设上来看，房地产开发企业在会计核算过程中也沿用了统一性的会计科目，但是鉴于房地产行业发展的特殊性，其普适性的会计准则制度等或不能完全涵盖其会计核算要求，本文对相关内容的研究，希望能够在企业现行基础上，进一步细化会计核算内容，丰富会计核算理论与体系，提高其对会计实操的指导性和约束性。从实践应用上来看，房地产行业竞争愈发激烈，依靠开源提升竞争力的时代已经获取，节流成为了房地产企业实现利润最大化的主要手段，对会计核算内容的研究，能够从实际资金运动过程中发现存在的具体问题，进而提出优化策略，对企业后续会计核算工作起到规范指导的作用。

一、会计核算基本概念界定

所谓会计核算，就是以货币为主要计量单位，通过确认、计量以及计量报告等内容，对责任主体的经济活动进行记账、算账以及报账等工作，为企业信息需求者提供需要的会计信息，帮助其作出更利于责任主体发展的决策。会计核算贯穿企业始终，其经济活动展开的逐一环节中都体现着会计核算的内容，会计核算具有如下基本特征：一是它以货币为主，以实物量度和劳动量度为辅。货币计量有助于将不同性质的经济内容联合起来，综合反映，作为一般等价物，基本上能够满足一般商品的价值衡量要求。但是像长度、时间、容量等，只能从具体上反映生产经营情况，但为了能够整体计量，所以在最终报表上也是用了货币这一计量单位。二是，会计核算具有较强的连续性、全面性、系统性以及综合性的特点。即在时间、程序以及步骤上要保持前后一致，做好不同经济活动的记录工作，保证内容的完整性，反映出企业经济活动的价值指标。

会计核算不能脱离主体单独进行，其必须以日常会计处理为基本前提，通常包括如下四方面内容：一是会计主体。也就是会计实体，即产生会计信息的特定单位或组织，有规定的会计工作范围。二是持续经营。及在可预见的将来，责任主体能够按照当前的规模或状态持续运转下去，有规定的时间范围（会计理论上），保证会计信息有连续性、一致性以及稳定性等特征。三是会计分期。会计分期是责任主体的生产经营过程能够划分为若干个相等的会计期间，便于企业结算账目、编制报表，向利益相关者反映财务信息，满足企业各方面的需要。四是货币计量和稳定的币值，这限定了责任主体会计工作的计量单位，鉴于我国企业是以人民币为记账本位币，而货币本身价值较为稳定，因此其变化的幅度几乎可以忽略。

对中小民营企业来说，加强会计核算，一能够形成企业规范性管理，强调经济活动展开的程序化、标准化，通过会计核算，能够通过财务报表发现企业运行中存在的问题，为企业规范管理提供基本方向；二能够进一步提高财务工作的科学化和规范化，帮助企业了解各部门的财务情况，提升企业的内部控制能力，对财务信息做统一处置，一定程度上减轻了财务部门的工作压力。

二、房地产开发企业会计核算的难点

通过对房地产开发企业会计核算现状的分析，结合企业现有的财务数据等，发现其会计核算在整体和具体的财务活动上都存在不同的问题，具体阐述如下。

（一）房地产开发企业整体存在的会计核算难点

从房地产开发企业整体来看，其会计核算存在如下问题：第一，会计科目设置问题。一方面，会计科目设置无法满足企业的日常工作要求，房地产开发企业的工程项目，其批复时间、开工时间、施工时间、竣工时间以及资金运动等都有所不同，再加上跨年度建设项目屡见不鲜，在以年度为周期的会计核算上或存在无法完全了结的现象，企业并未根据业务活动实际调整科目设置和账务系统，也就直接导致企业账实不符。另一方面，企业会计科目应用问题，房地产开发企业在业务处理上一定会遇到无法准确判断的经济事项，例如，有的财务人员会将其计入到“其他应收款”或“其他应付款”挂账，但是却没有及时计提坏账准备，这就导致企业的应收应付一时间无法完全结清。第二，会计核算监督力度不足。核算监督是房地产开发企业会计核算规范、合理记性的根本保证，但事实上企业的监督资源不够，监督力度不足，无法进行有效监督，导致企业会计核算较为随意，会计信息应用程度低，对企业的财务决策、企业决策等存在一定负面影响。第三，会计核算专业化人才缺失。企业财务部门的运动一定会涉及到会计核算，因此财务人员基本都满足会计核算的要求，但是单从这一能力上来看，企业专业性的人才还较为缺乏。

（二）房地产开发企业具体财务活动存在的会计核算难点

1.收入核算存在的难点。从具体的会计核算活动上来看，其会计核算在收入核算上存在的难点主要表现为：一是土地转让阶段分期付款隐瞒收入，主要因为买卖双方签两份合同，为达到少缴税、调节利润的目的，这就直接影响了收入核算的准确性、及时性和真实性。二是预售阶段无法真实反映收入问题，从企业角度来看，预收的房款其实是企业的负债，预售业务发生时所收取的款项是预收账款，不能确认为收入，之后在交付后，才能转入到主营业务收入，但由于房地产建设周期问题，如果完全按照会计准则进行相关核算，则企业在前期会存在大量支出，反映出企业的大量亏损，而后期又是大量收入，无法如实反映企业经营情况。三是跨年收入违规操作。其他收入账户企业是企业利润调节的利器，如，如果本年主营业务收入少，则将其他收入调高，则本年仍有盈余，若本年主营业务收入高，则将其他收入调低，剩余部分调入到下一年度，既增长了下一年度的收入，又减少了当年的税。

2.成本核算存在的难点。其会计核算在成本核算上存在的难点主要表现在：第一，成本核算的对象划分问题。房地产开发企业的项目表现形式多样，如公寓、别墅、花园等，这就需要企业划分不同的成本核算对象，但是在实务操作上，成本核算对象间并不存在明显特征，导致成本核算对象划分模糊，界限不清，无法准确反映实际成本。第二，成本费用分配问题，房地产开发企业的成本归集并未形成统一的标准或规定，成本归集中存在一定随意性，且参与到同一笔费用中的成本核算对象颇多，难以进行准确分配，最终导致成本核算不准确。第三，成本结转问题。目前房地产开发企业的成本结转方式中，很多都以独立产品算作计量单位进行结转，因此现有的商品房开发和相关销售很容易陷入混乱，例如，考虑到利益因素，在运用成本售价比率时存在一定的随意性，比率多种多样，在成本结转上也就缺乏科学、标准的原则约束，无疑增加了企业经营风险。

3.核算业务难度不断增大，周期比较长。当前房地产企业不局限于从事房屋建设与房屋销售，还承担了房屋配套设施建设与装修设计方面的工程项目，从而加大了房地产企业会计核算的分类难度。除此之外，房地产企业的工程项目周期比较长，耗资大、时间跨度大是房地产企业的典型特点，涉及如何调度与使用企业有限的资金进行房屋建设等，将有限的资金最大化运用是房地产企业会计核算的难点之一，会计核算面临巨大的挑战。所以，核算业务量的增加与时间跨度长是房地产企业进行会计核算的主要难点之一。

（三）房地产开发企业会计核算难点原因浅析

通过上述的描述与分析，发现引起房地产开发企业会计核算难点的问题主要表现如下：一是会计核算意识薄弱，这是房地产开发企业整体存在的通病，在进行会计核算时仅按照相关合同规定等进行，缺乏主观思考，没有采取相应核算管理方式，致使企业整体的竞争水平不足。二是房地产行业特殊性明显，在科目设置上，房地产企业本就与一般企业存在差异，且其房地产行业涉及范围广泛，投入的人力、物力以及财力等非常大，其会计核算复杂性也较强，增加了其核算难度，也就侧面影响了会计核算的准确性。三是会计核算体系不健全。当前房地产企业竞争十分激烈，很多企业为了扩大经济效益忽视了起到辅助作用的会计核算，导致企业相关的管理制度、体系建设等不健全，缺乏管理动力。

三、房地产开发企业会计核算的对策

（一）规范企业会计核算科目

要想保证房地产开发企业的会计核算质量，首先要为其提供规范的科目体系，细化会计审核内容，减轻会计核算压力，同时准确全面的科目体系能够全面反映企业的经济信息，提高会计核算的准确性。其中需更新改善的会计科目应覆盖全面，包括资产类、负债类、收入类、成本类、费用类和所有者权益类，对其进行全面梳理，为企业会计核算提供准确依据。其次，培养综合性的业人才，一可从外部引进复合型的人才，从个人知识体系、专业技能、工作经验、成长能力等方面综合判断，保证其满足企业会计核算要求。二可加速内部人才孵化，做好培训教育工作，立足企业需求和市场环境展开针对性的培训活动，对企业人才进行持续性培养，做好企业人才的储备工作。同时，建立健全会计核算人员考核评价机制，考核应当由人力资源部主导负责，从“勤、德、绩、能、廉”五方面展开，在考核结束后，企业应就考核结果与被考核人员进行积极的沟通，帮助其发现问题，给出改进意见，而对于一直表现不佳的职员做出惩罚，调离原岗或罚薪处理，加以警醒，提高其对会计核算的专注程度。最后，明确房地产开发企业各部门、层级间的具体职责，发挥部门间的协调、配合作用。会计核算虽主要落实在财务部门，但是其数据来源则是企业全范围内，企业需发挥内部控制的调度作用，明确会计核算的企业地位，强调自我约束和相互配合，为会计核算提供准确数据依据。

（二）加强房地产开发企业收入核算监管

基于《企业会计准则》和《企业会计制度》的要求下，进一步加强房地产开发企业这类特殊经济业务的会计核算，对促进房地产开发企业的持续发展、保证经济价值有着重要作用。针对其收入核算的优化，这里提出了如下几点内容：其一，加大土地转让收入、出租收入以及其他收入的监管力度，健全土地流转信息档案，掌握房地产开发企业的现金流，严谨出现违规收入、隐瞒收入行为出现，保证企业财务情况的公开透明，为会计核算提供准确数据；其二，进一步健全收入核算相关制度，细化不同收入项目的管理细则，提高其对企业收入核算的指导性和约束性，同时在应用中持续完善、更新，使其既能够满足我国相关财政法规等的要求，又能够对房地产开发企业的收入核算起到指导作用。

（三）加强房地产开发企业成本核算监管

针对房地产开发企业在成本核算中出现的问题，这里从如下方面提出了优化建议：第一，明确成本核算对象。房地产开发企业在确定成本核算对象时，不得以行业内普适性标准确定，而是要结合当地的建设条件以及项目的自身要求，如开发周期、规模、施工规划、管理要求等，应当以项目为单位确定成本核算对象，将功能相近、建设周期趋同的项目划分为同一成本核算对象；第二，科学确定成本核算分配方法，房地产企业常用的分成本分配方法有如下三种，即占地面积法、预算造价法以及建筑面积法，不同的成本项目，应当结合自身情况选择不同的成本分配方法，继而根据成本对象面积与总成本的比例进行成本分摊。还可以引进先进的成本核算方法，如作业成本法、目标成本法等，但不管是何种方法，都必须与项目自身深度结合，避免事倍功半。第三，确定成本核算周期，及时办理竣工决算，为会计核算提供准确的数据基础。若项目规模小，建设周期短，则可以以项目周期确定成本核算周期，但是如果项目规模大、建设周期长，再以项目建设周期确定成本核算周期就会降低企业成本信息的及时性和准确性，企业需根据实际情况估算可能发生的成本与费用，通过预提费用账户进行核算，在项目完成后根据实际支出进行调整。最后，企业必须正确归集开发产品成本并及时结转，准确及时的结转能够为会计核算及时提供数据，帮助企业更准确地评价经营效果和利润水平，并进行利润分配工作。

四、结束语

综上所述，房地产开发企业的会计核算，不仅关系到企业内部资金等资源的保全，还关系到企业的竞争力和持续发展能力。本文对相关内容的分析，发现其会计核算在如下方面还存在相应问题：企业会计科目设置有待更新；企业专业化会计核算人员缺失；会计核算监督力度较弱；企业具体项目活动的收支核算有待优化。结合相关文献理论，从房地产开发企业的实际情况出发，也从如下方面提出了优化：结合房地产开发企业的特殊要求，在法律法规准许的情况下优化企业科目体系，使其能够满足不同项目的会计核算要求；在现有人员结构的基础上，培养专业化的会计核算人才，从根源上提升企业的会计核算水平；建立健全监督机制，发挥各部门、层级的协调作用，全面配合会计核算工作展开；从收入和何成本支出分别入手，强化项目财务工作，为会计核算提供准确依据。同样，本文也存在一定不足之处，例如阐述主体是房地产开发企业，提出的部分观点、策略等对其他行业、领域的指导作用未知，且受笔者主观意识影响，提出的部分措施客观性不够明显，实践有效性尚待考察。未来笔者会加强该方面的学习研究，力求提出更具实践价值的优化策略，帮助房地产开发企业不断提升会计核算质量，践行房地产开发企业的社会、商业价值。但是从企业的实际情况上来看，在现代先进理念和先进管理手段的综合作用下，企业会计核算的优化还有很大的提升空间。