城市老旧小区改造提质工程难点分析与对策研究

范 静，李 波

（1.唐山学院，河北 唐山 063000；2.中国二十二冶集团有限公司，河北 唐山 064000）

随着我国经济的快速发展，人们对居住的要求越来越高。20世纪八九十年代施工的居民小区由于基础设施不完善、功能缺失等原因，已经很难满足现代人的生活要求，对于上述小区的改造提质工作已经迫在眉睫。老旧小区的改造提质不仅能够改善居民的生活状况，又能改善城市面貌，是一项非常重要的民心工程和民生工程。沈阳作为国家典型的老工业城市，由于早期城市规划欠合理，再加上工业污染等原因使得近年来居民居住环境越来越差，老旧小区的问题更加复杂和严峻。老旧小区的改造提质工作已经成为沈阳市政府工作的重要一部分。以沈阳市苏家屯区老旧小区改造提质工程为例，分析老旧小区改造提质施工中的难点，为类似工程积累施工与管理经验。

1 工程概况

沈阳市苏家屯区老旧小区改造提质工程，包含7个老旧小区，共计32栋住宅楼，建筑面积共计153 907.81 m2，受益居民2 194户。施工工期为2018年6月1日至2018年8月20日，共计81天。提质改造提质的小区大多为6～7层住宅楼，结构形式为砖混结构，屋面为平屋面，设有一层防水。

2 城市老旧小区改造提质施工难点分析

城市老旧小区改造提质不同于新建工程，在施工过程中要直接面对业主，改造提质的虽是建筑，但面对不同业主的不同诉求，改造提质过程更具复杂性。通过对本工程现场的踏勘、分析，改造提质施工难点如下：

（1）改造提质的各个小区建设年代久远，住宅楼外立面存有大量附着物，如空调外机、弱电线箱、窗户防护罩等，如要保证外墙施工的正常进行，需要将外立面的附着物全部拆除。改造提质过程中会涉及供水、供电、燃气、电信、有线电视、居民委员会等部门，把各单位都协调好难度很大。一旦协调不好，很容易造成工期停滞或者返工，对项目的进度和成本都有不利影响。

（2）小区原有图纸缺失较多，新设计图纸只是在规划图上重新进行设计，而且设计时间较短，图纸中难免出现与原图纸冲突的地方。根据不同的小区特点，制定切实可行的施工方案，对于保证施工质量和施工进度有着非常关键的作用。例如有的小区业主已经自行粘贴上保温板，如何解决此部位的保温施工，成为施工过程中的一个难题。

（3）现场条件复杂，园区车辆较多，居住人员以老人为主。根据实际情况，施工期间所有居民均不搬迁。在施工期间如何保证居民的安全成为施工过程中不得不面对的一个难题。尤其在外墙保温施工期间，防止高空坠物伤人及避免破坏居民外窗玻璃等均需高度重视。该工程时间紧、任务重，同时施工工序多、施工人员多、作业面分散，给现场安全、环境管理带来一定难度。而且目前沈阳市正处于争创全国文明城市的关键阶段，施工现场的文明施工更是重中之重。

3 城市老旧小区改造提质对策研究

3.1 坚持政府主导、施工单位配合的协调机制

城市老旧小区改造提质，各个小区的情况不尽相同，这就需要根据现场的实际情况有针对性地开展工作。一般老旧小区改造提质通常是在政府部门倡导下开始实施的，建设单位为当地房管局。所以要坚持房管局为主导，统筹协调其他各部门，包括供水、电力、电信、燃气、居民委员会等，还包括与上级政府的协调。

在改造提质过程中，施工单位的配合也是至关重要的，这就需要项目部做好相应的准备。另外总包单位与分包单位的协调也是保证工程顺利进行的一个重要因素，要想保证工程的顺利进行，就需要为分包单位扫清一切施工障碍，使他们无后顾之忧。

老旧小区改造提质工程涉及城市面貌的改变，外墙涂料的颜色及分格的确定需要上报上级政府，由上级政府最终确定。因此在工程开工前，项目部积极与房管局沟通，由项目部提供相应工程资料，由房管局上报上级政府。最终在房管局和项目部的共同努力下，外墙涂料施工前将涂料的颜色及外墙的分格确定下来，确保了工程的正常进行。

清除建筑物外附着物是影响外墙装饰施工的一个关键环节。要想保证外墙正常施工，就需要将建筑物外的电线、电箱，外窗防护罩等全部拆除。在此问题上，房管局和项目部各司其职，房管局负责协调电信部门和居民委员会，居民委员会负责与小区居民进行沟通，项目部负责组织人员配合进行拆改，从而保证工程的顺利实施。

3.2 坚持技术先行，质量严查的运行机制

3.2.1 技术先行

技术管理是整个项目管理的灵魂，技术管理的好坏直接影响到项目正常运转的情况。项目成立伊始，由项目总工程师牵头，组织项目部技术人员对施工图纸进行详细的自审。由于小区建成年代久远，且无原有施工图纸，图纸中不可避免地出现设计不详细或者设计错误的问题。针对此情况，技术人员查阅相关规范及图集，与建设单位和设计单位对接，对图纸进行审查及优化，增加窗口四周及女儿墙保温节点图、散水及台阶的平面图及剖面图并与设计单位确定了保温工程施工参照的图集等。施工之前形成图纸会审记录，并经过设计单位、建设单位、监理单位确认，一是为了不影响正常施工，二是为结算留下依据。

由于工期非常紧张，而且施工正值雨季，给正常施工提出了非常严峻的考验。技术部门认真分析施工内容，合理安排施工顺序，制定了先保温、后屋面，内外装同时进行；先雨污水管道、后道路施工，绿化与园林小品同时施工的原则。

针对老旧小区结构形式和层数不同、小区内环境不同、业主不同的情况，通过对现场的勘察，与分包单位负责人现场商讨方案，制定切实可行的施工方案。但方案并不是固定不变的，而是根据现场情况不断进行调整。例如在外墙保温施工阶段，针对老旧小区电力功率不足的情况，技术部门调整施工方案，将电动吊篮改为脚蹬吊篮。虽然工作效率有所降低，但很好地避免了现场电力不足的情况。

针对小区个别业主已自行粘贴保温板的情况，建设单位最初的设计是将保温板拆除，然后粘贴新的保温板。项目部组织人员对所有已经粘贴的保温板厚度进行实际测量后发现已粘贴的保温板厚度比设计要求厚度少20 mm，技术部门建议在已经粘贴的保温板外再粘贴一层1 cm的保温板，这样加上粘接砂浆的厚度和网格布抗裂砂浆的厚度后，可以与后粘贴的保温板厚度一致，经过与建设单位、设计部门的写上，最终采用了此做法。通过此方法不仅节约了成本，而且避免了在保温板拆除过程中产生扬尘和垃圾。由于该部位比较特殊，因此现场施工要求后粘贴的保温板粘接面积由原来的40%改为100%，并且每平米打钉的数量比直接粘贴的保温板增加30%。

针对施工图纸留存不全的情况，例如外网施工图纸，全部缺失。在开挖新建雨水管线时，稍有不慎就会挖到原来管线，造成停水停电。技术部门制定如下方案：小挖掘机施工，人工配合，一次最大挖掘深度不超多15 cm。如果现场在开挖雨水管线时碰到原管线，首先在图纸上标记出原来的管线位置，并确定以避让为主，根据现场的实际情况来进行调整的原则进行施工。此举还将小区原有管线走向全部排查清楚，为以后的改造提质留下了宝贵的资料。

项目部进场后积极与建设单位、监理单位沟通竣工资料交档情况，并与苏家屯区城建档案馆取得联系，明确交档资料内容。由于各个小区比较分散，各自之间的距离较远，项目部为技术人员配备了电动车，每天了解现场实际进度，保证施工资料与工程实体同步。由于建设单位、监理、城建档案馆和公司档案馆的交档资料要求有所不同，所以项目部根据各方归档资料的要求来分别准备竣工资料。最终项目部准备了四套资料来分别进行交档，确保在竣工验收后能够及时将施工资料交予各单位。

老旧小区改造提质工程施工情况非常复杂，可变的因素多，施工图纸改造提质内容可能涉及不全，所以在施工阶段一定要加强现场签证管理。编写现场签证是技术人员的本职工作，签证发生时要及时联系建设单位和监理单位做好确认工作，从而保证工程结算质量。由于小区改造提质过程中的突发状况较多，对于建设单位提出的设计变更及增加施工内容等要及时落实，在正式施工前要将各方的确认材料收集整理好。在施工过程中签证要及时进行编制，保证签证的准确性和规范性。并且签证编制完成后要经预算人员审核，确保签证无误后上报监理及建设单位。

3.2.2 质量严查

老旧小区的改造提质涉及千家万户，施工质量又是居民非常关心的问题。在施工前，项目部制定严格的质量保证措施：对于容易发生渗漏水的部位，如窗口、屋面等部位要求重点检查；定期召开质量专题会议，研究解决出现的质量问题；对进场施工原材料，严格控制质量，进场的各种材料按照厂家、批次、数量均要求进行复试，合格后才能继续使用；公司技术质量部门每半月到项目上检查指导工作一次，和项目上的技术质量人员共同解决出现的技术质量问题。

例如在外墙保温施工阶段，管理人员无法像新建工程一样站在窗口或屋面检查外墙保温施工质量，质检人员采取登上吊篮检查或者站在楼下由施工人员掀开已经粘贴的保温板来检查，严格保证施工质量。质量人员正是对质量的严格要求，工程施工质量得到了建设单位和业主的一致好评。

3.3 坚持安全、文明施工一切从严的管理机制

安全管理在整个施工过程中起着关键作用，对于老旧小区改造提质工程，公司没有施工先例，安全管理经验不足。针对此问题，项目部联系公司安全环保部，组织召开老旧小区改造提质工程安全专题会议，分析讨论老旧小区改造提质工程种的危险源及控制措施：①项目部在每个施工的小区均设置了施工告知牌，明确标识施工内容、施工工期、危险源及预防措施，告知牌张贴在小区大门口、单元门口等显著位置。②在现场危险区域设置警示标识，对小区居民进行日常安全教育。③在雨污水管道施工过程中设置警戒区，禁止人员靠近。施工过程中，最主要的一点就是施工不能影响居民正常出行，所以在施工现场一定要预留居民行走道路，并且保证道路上不能出现砖头、杂物等垃圾。

文明施工关系到一个企业的形象，针对老旧小区改造提质这种特殊形式及沈阳市争创全国文明城市的特殊阶段，项目部制定了详细的文明施工措施：①针对施工过程中小区居民不搬离，并且不能影响小区居民正常生活的情况，项目部根据施工人员每人每天的工作量，计算出一天所用的材料，确保小区内不出现大面积材料堆积，为小区居民营造良好的生活空间。②每天施工完成后，由施工人员对现场垃圾进行清理，做到活完场地清。③在施工现场，要求施工人员全部身穿红黄马甲，管理人员身穿黄绿马甲并佩戴工作牌，以便区分施工人员、管理人员和小区居民。④现场施工人员在附近居民区租用楼房作为食堂和宿舍，不在施工现场吃住，保证施工现场的文明。⑤在每个小区设置移动厕所，并派人定期清理，解决施工人员的如厕问题。

4 结束语

沈阳市苏家屯区老旧小区改造提质工程，已于2018年8月20日完工，施工过程中未出现安全、质量事故，未受到政府行政部门的警告及罚款。完工后小区面貌焕然一新，小区内道路平整，排水通畅。经过雨季的检验，屋面、外墙、窗户等均未出现渗漏的情况，道路未出现大面积积水的情况，小区内各项设施运转良好，受到居民的一致好评。

在施工推进过程中，结合改造提质难点，最终总结归纳出一套改造提质对策：首先必须坚持政府主导，施工单位配合的协调机制，及时解决问题促进施工顺利实施。其次发挥专业优势，坚持技术先行，质量严查的项目运行机制，保证工程施工质量。此外还要坚持安全、文明施工一切从严的管理机制，树立企业形象。

沈阳市苏家屯区老旧小区改造提质工程虽然工程量不大，但是无论在施工协调，还是在施工工期方面都对施工方提出了不小的考验。该工程的顺利完成，为公司承接类似工程积累了宝贵的施工与管理经验。